Author: bachdn

Phát biểu tại hội trường sáng 21/8 về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, ĐBQH Trần Văn Tuấn (Bắc Ninh) kiến nghị Nhà nước cần tiền tệ hóa, đơn giản hóa và minh bạch hóa các khoản bồi thường, hỗ trợ, để người dân dễ hiểu, Nhà nước dễ thực hiện và cán bộ thực thi giảm rủi ro pháp lý liên quan đến chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo đại biểu, trong thực tế, khi bị thu hồi đất, điều người dân quan tâm nhất thường rất cụ thể: một mét vuông đất, một sào đất được bồi thường, hỗ trợ bao nhiêu tiền và tổng số tiền được nhận là bao nhiêu. Trong khi đó, Điều 108 Luật Đất đai hiện hành quy định khá nhiều hình thức hỗ trợ như: ổn định đời sống, ổn định sản xuất, đào tạo chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm, tái định cư, di dời… Ngoài ra, còn cho phép địa phương quyết định thêm các biện pháp, mức hỗ trợ khác cho từng dự án.

Cách tiếp cận này có ý nghĩa về an sinh xã hội, nhưng trên thực tế làm cho phương án bồi thường trở nên phức tạp, do phải xác định nhiều yếu tố như nhân khẩu, tỷ lệ đất bị thu hồi, thời gian hỗ trợ, giá gạo, tình trạng trực tiếp sản xuất, nguồn thu nhập… Những dữ liệu này không phải lúc nào cũng đầy đủ, thống nhất và ổn định. Hệ quả là việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng kéo dài, chi phí xã hội lớn và cán bộ trực tiếp thực hiện cũng đứng trước nhiều rủi ro pháp lý.

ĐBQH Trần Văn Tuấn (Bắc Ninh) phát biểu tại hội trường. Ảnh: H.Nga

Từ tình hình thực tế, đại biểu đánh giá dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này đã có bước tiến khi Điều 47 (về Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất) đã không quy định các hình thức hỗ trợ cụ thể như Điều 108 của Luật Đất đai hiện hành, mà đã rút gọn các quy định về hỗ trợ thành một nguyên tắc chung.

Tuy nhiên, đại biểu cho rằng nếu chỉ rút gọn điều luật mà chưa thay đổi phương thức tính hỗ trợ thì chưa giải quyết được căn bản vấn đề. Bởi nếu sau này, Chính phủ vẫn quy định theo cách phải xác định nhân khẩu, định suất, giá gạo, thời gian hỗ trợ, mức độ ảnh hưởng, các loại hình hỗ trợ riêng lẻ… thì thủ tục thực tế vẫn phức tạp như hiện nay.

Đại biểu đề nghị Quốc hội xem xét chuyển từ “hỗ trợ bằng nhiều chính sách, nhiều tiêu chí” sang “hỗ trợ bằng tiền với công thức đơn giản, dễ xác định”. Đồng thời đề nghị sửa Điều 47 trong dự thảo Luật theo hướng hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất về cơ bản được thực hiện bằng tiền và chi trả một lần cùng với tiền bồi thường; hạn chế các khoản hỗ trợ bằng hiện vật, dịch vụ hoặc phải tổ chức thực hiện riêng lẻ, trừ những trường hợp đặc biệt như tái định cư.

Đối với hỗ trợ ổn định đời sống, ĐBQH Trần Văn Tuấn cho rằng không nên tiếp tục phụ thuộc vào quá nhiều biến số như số nhân khẩu, giá gạo, thời gian hỗ trợ. Có thể xác định khoản hỗ trợ theo tỷ lệ hoặc hệ số thống nhất trên giá trị bồi thường về đất hoặc diện tích đất bị thu hồi, với khung mức do Chính phủ quy định. Như vậy, khi xác định được giá bồi thường đất thì có thể xác định ngay khoản hỗ trợ, người dân dễ kiểm tra, cán bộ dễ thực hiện.

Đối với hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm, đại biểu đề nghị chuyển hoàn toàn sang hỗ trợ bằng tiền. Người dân có thể tự lựa chọn học nghề, tìm việc hoặc tổ chức lại sinh kế; Nhà nước chỉ cần xác định đúng đối tượng và chi trả một khoản tiền hỗ trợ theo công thức rõ ràng.

Theo đại biểu, tinh thần sửa đổi Luật lần này, không chỉ là “rút gọn số điều luật” mà quan trọng hơn là “rút gọn phương thức thực hiện trên thực tế”.

Vì vậy, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định, chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất theo hướng: bồi thường đầy đủ giá trị quyền sử dụng đất và tài sản bị thiệt hại; hỗ trợ chủ yếu bằng tiền, tính theo công thức đơn giản, thống nhất; hạn chế tối đa các khoản hỗ trợ phải xác minh riêng; chỉ duy trì hỗ trợ đặc biệt đối với tái định cư và các nhóm thực sự yếu thế. Đại biểu cho rằng đây là hướng vừa bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, vừa giảm thủ tục hành chính, giảm chi phí giải phóng mặt bằng, giảm rủi ro pháp lý cho người thực thi và góp phần đẩy nhanh tiến độ các dự án phát triển kinh tế – xã hội.

Giá nhà ở xã hội cần phù hợp khả năng chi trả

Phát biểu tại phiên thảo luận, đại biểu Phan Thị Thúy Linh (Đoàn ĐBQH thành phố Đà Nẵng) tán thành sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở. Theo đại biểu, lần đầu tiên nhà cho thuê được xác định là một loại hình nhà ở độc lập và có một chương riêng, phù hợp với tinh thần Nghị quyết 21.

Theo đại biểu Phan Thị Thúy Linh, tại các hội nghị đối thoại với công nhân, người lao động, vấn đề nhà ở luôn là nội dung nóng, được quan tâm nhiều nhất. Từ thực tế này, đại biểu kiến nghị 4 nhóm vấn đề.

Thứ nhất, đại biểu đề nghị luật hóa thời hạn và cơ chế xét duyệt hồ sơ nhà ở xã hội. Thời gian qua, nhiều ý kiến phản ánh quy trình xét duyệt hồ sơ, chứng minh thu nhập còn phức tạp, kéo dài hàng năm.

Vì vậy, đại biểu đề nghị quy định cụ thể thời hạn xét duyệt trong luật. Cùng với đó, khi số lượng hồ sơ vượt số căn hộ, việc xét duyệt cần dựa trên các tiêu chí ưu tiên công khai, thay vì chỉ dựa vào hình thức bốc thăm.

Đại biểu Phan Thị Thúy Linh phát biểu

Thứ hai, đại biểu đề nghị xem xét lại giá thuê và giá bán nhà ở xã hội theo hướng sát hơn với khả năng chi trả của người lao động.

Theo đại biểu, thu nhập bình quân của người lao động hiện nay khoảng 9 triệu đồng/tháng, nhiều địa phương chỉ khoảng 6-8 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, một căn nhà ở xã hội khoảng 50m2 mở bán đầu năm nay đã có giá trên 1 tỉ đồng, tương đương khoảng 10 năm thu nhập. Tiền thuê mỗi tháng khoảng 5 triệu đồng theo công thức tính hiện nay cũng là mức cao đối với người lao động.

Dự thảo đưa ra 4 công thức tính giá thuê tại các Điều 37, 43, 49 và 69, nhưng đều xuất phát từ chi phí đầu tư, chưa dựa trên khả năng chi trả của người dân.

Theo đại biểu, Nghị quyết 21 yêu cầu phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp, do đó chính sách cần hướng tới khả năng chi trả thực tế của người dân.

Thứ ba, về nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, đại biểu Phan Thị Thúy Linh cho rằng, Khoản 1 Điều 45 dự thảo quy định quỹ đất nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp chỉ được bố trí trong phần đất thương mại dịch vụ. Điều 47 giao doanh nghiệp hạ tầng lập quy hoạch, đầu tư hạ tầng rồi mới cho doanh nghiệp sản xuất thuê đất.

Trong khi đó, tại Khoản 1 Điều 41, nhà lưu trú ngoài khu công nghiệp lại được tính trên cả đất sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Như vậy, cùng là công trình phục vụ người lao động nhưng nhà lưu trú trong khu công nghiệp lại chịu quy định chặt chẽ hơn so với ngoài khu công nghiệp.

Đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung đất sản xuất kinh doanh vào Khoản 1 Điều 45, đồng thời cho phép doanh nghiệp sản xuất được trực tiếp đầu tư nhà lưu trú trong khuôn viên nhà máy trên đất thuê thêm. Bên cạnh đó, cần bổ sung chính sách khuyến khích mạnh hơn tại Điều 48.

Thứ tư, đại biểu đề nghị cho phép thực hiện hình thức thuê mua đối với các dự án bằng nguồn tài chính công đoàn.

Theo Khoản 2 Điều 32, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án nhà ở bằng nguồn tài chính công đoàn nhưng chỉ để cho thuê.

Đại biểu cho rằng tài chính công đoàn không phải ngân sách nhà nước mà là nguồn đóng góp của người sử dụng lao động và đoàn viên nhằm chăm lo cho người lao động. Vì vậy, nguồn lực này cần được vận hành như một quỹ có khả năng tái tạo, thay vì chỉ giới hạn ở hình thức cho thuê.

Nếu chỉ cho thuê, thời gian hoàn vốn từ 15-25 năm, gần như không có vòng quay thứ hai. Việc bổ sung hình thức thuê mua sẽ rút ngắn thời gian thu hồi vốn để tiếp tục đầu tư các dự án mới, qua đó tạo thêm cơ hội để công nhân có chỗ ở ổn định.

Theo đại biểu, đề xuất này cũng phù hợp với Kết luận 24 của Bộ Chính trị về việc mở rộng đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Nhà ở của đồng bào không chỉ là nơi che mưa che nắng mà còn là không gian văn hóa 

Phát biểu tại phiên thảo luận, đại biểu Sí Thị Mai Anh (Đoàn ĐBQH tỉnh Lào Cai) bày tỏ trăn trở trước khó khăn về nhà ở của đồng bào dân tộc thiểu số và người dân vùng sâu, vùng xa.

Về phát triển nhà ở cho đồng bào dân tộc thiểu số gắn với bản sắc văn hóa và kiến trúc truyền thống, đại biểu cho biết Điểm e Khoản 2 Điều 6 dự thảo đã có quy định về nội dung này.

Tuy nhiên, đại biểu đề nghị cụ thể hóa ngay tại Điểm d Khoản 1 Điều 6 về thiết kế mẫu, thiết kế điển hình theo hướng lồng ghép bản sắc văn hóa của từng dân tộc, từng vùng miền.

“Nhà ở của đồng bào không chỉ là nơi che mưa che nắng mà còn là không gian văn hóa gắn với tập quán nhà sàn, bếp lửa, không gian sinh hoạt cộng đồng”, đại biểu bày tỏ.

Đại biểu Sí Thị Mai Anh phát biểu

Đối với chỗ ở của học sinh dân tộc thiểu số, đại biểu Sí Thị Mai Anh cho rằng cần quan tâm đến cả những nhóm học sinh ngoài đối tượng đang được quy định.

Về nhà ở công vụ vùng biên giới, hải đảo tại Điểm 5 Khoản 5 Điều 55, đại biểu đánh giá cao quy định miễn thuế, tiền thuê nhà công vụ cho cán bộ, công chức, viên chức được điều động đến vùng sâu, vùng xa.

Tuy nhiên, theo đại biểu, để chính sách đi vào thực chất, vấn đề không chỉ là miễn tiền thuê mà trước hết phải bảo đảm có nhà để ở.

“Nhiều giáo viên, y bác sĩ vùng cao vẫn đang ở nhà mượn, nhà thuê không đảm bảo điều kiện tối thiểu. Đề nghị luật quy định rõ trách nhiệm ưu tiên bố trí ngân sách nhà nước để đầu tư xây dựng các dãy nhà công vụ kiên cố”, đại biểu đề nghị.

Nguồn cung bất động sản tăng tốc, thị trường bước vào cuộc đua thanh khoản ảnh: PV

Nguồn cung bất động sản tăng mạnh

Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026, cho thấy hoạt động phát triển dự án có nhiều chuyển biến tích cực. Đáng chú ý, nguồn cung mới được bổ sung mạnh ở cả các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở và dự án du lịch nghỉ dưỡng.

Theo Bộ Xây dựng, tổng số có 1.735 dự án thuộc các nhóm trên, với quy mô khoảng 878.589 căn, lô/nền. Trong đó, nguồn cung gồm 394.390 căn nhà chung cư, 325.282 căn nhà ở riêng lẻ và 158.917 lô/nền đất chuyển nhượng cho người dân tự xây dựng nhà ở.

Về tiến độ triển khai, trong quý II/2026 có 72 dự án đã hoàn thành xây dựng, với quy mô khoảng 17.150 căn, lô/nền. Cơ cấu gồm 6.231 căn chung cư, 4.723 căn nhà ở riêng lẻ và 6.196 lô/nền đất.

Cùng với đó, 131 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, với quy mô khoảng 59.073 căn, trong đó có 33.832 căn chung cư và 25.241 căn nhà ở riêng lẻ.

Riêng đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, nguồn cung mới tiếp tục tăng tốc. Trong quý II/2026, có 113 dự án được cấp phép xây dựng mới, với quy mô khoảng 103.205 căn, gồm 69.588 căn chung cư và 33.617 căn nhà ở riêng lẻ.

So với quý trước, lượng dự án được cấp phép mới đạt 194,8% so với quý I/2026 và bằng hơn 300% so với cùng kỳ năm 2025. Đây là mức tăng đáng chú ý, phản ánh sự cải thiện trong quá trình triển khai các dự án nhà ở thương mại.

Ở nhóm dự án đang triển khai xây dựng, thị trường có 1.297 dự án, với quy mô khoảng 694.351 căn. Trong đó, có 369.069 căn chung cư và 325.282 căn nhà ở riêng lẻ.

Đáng chú ý, số dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đạt 131 dự án, quy mô khoảng 59.073 căn, gồm 33.832 căn chung cư và 25.241 căn nhà ở riêng lẻ. Con số này bằng 123,6% so với quý I/2026 và 170,1% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong khi đó, có 39 dự án nhà ở thương mại đã hoàn thành xây dựng, với quy mô khoảng 10.954 căn, gồm 6.231 căn chung cư và 4.723 căn nhà ở riêng lẻ. Lượng sản phẩm hoàn thành bằng 118,2% so với quý I/2026 và bằng hơn 400% so với cùng kỳ năm 2025.

Diễn biến trên cho thấy nguồn cung bất động sản đang có xu hướng cải thiện cả về số lượng dự án và sản phẩm. Việc nhiều dự án được cấp phép, triển khai và hoàn thành tạo thêm dư địa lựa chọn cho người mua, đồng thời được kỳ vọng góp phần cải thiện sự cân bằng cung – cầu.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng cũng đặt ra bài toán về khả năng hấp thụ. Trong bối cảnh sức mua chưa phục hồi đồng đều giữa các phân khúc, các chủ đầu tư sẽ phải cạnh tranh mạnh hơn về giá, chất lượng sản phẩm, pháp lý, tiến độ và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế.

Giá thứ cấp chịu áp lực điều chỉnh

Trái với sự cải thiện của nguồn cung, thị trường thứ cấp trong quý II/2026 bắt đầu xuất hiện xu hướng điều chỉnh giá ở nhiều phân khúc.

Đối với căn hộ chung cư, Bộ Xây dựng cho biết giá bán trên thị trường thứ cấp trên toàn quốc có xu hướng giảm so với quý I/2026. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình quân khoảng 123 triệu đồng/m²; tại TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m²; tại Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m².

Tại Hà Nội, dự án Hateco Laroma có giá khoảng 133-140 triệu đồng/m²; dự án Bamboo Airways Tower khoảng 97-103 triệu đồng/m²; dự án Sunshine Garden khoảng 80-87 triệu đồng/m².

Tại TP.HCM, dự án Masteri Thảo Điền có giá khoảng 114-120 triệu đồng/m²; dự án Cantavil An Phú khoảng 80-89 triệu đồng/m²; dự án An Gia Skyline khoảng 64-72 triệu đồng/m².

Không chỉ căn hộ, phân khúc biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án cũng ghi nhận xu hướng giảm giá tại nhiều địa phương. Theo Bộ Xây dựng, một số khu vực điều chỉnh giảm so với quý I/2026 do thanh khoản chậm.

Tại Hà Nội, dự án The Zei có mức giá khoảng 375-380 triệu đồng/m², trong khi dự án Imperial Plaza khoảng 328-337 triệu đồng/m².

Tại TP.HCM, dự án Lakeview City (TP. Thủ Đức) có giá khoảng 220-250 triệu đồng/m²; dự án Ixora Hồ Tràm khoảng 103-115 triệu đồng/m² và dự án The Light City khoảng 51-60 triệu đồng/m².

Đáng chú ý, đất nền dự án trên thị trường thứ cấp cũng không nằm ngoài xu hướng điều chỉnh. Trong quý II/2026, giá đất nền nhìn chung giảm sau giai đoạn tăng giá kéo dài, với mức giảm khoảng 2-3% so với quý I/2026, chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp.

Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân chủ yếu đến từ thanh khoản suy giảm, chi phí vốn còn cao và xu hướng dịch chuyển của nhà đầu tư sang các sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác ổn định.

Giá rao bán đất nền bình quân trên cả nước giảm khoảng 2,5%, xuống còn khoảng 40 triệu đồng/m². Riêng tại TP.HCM, giá giảm gần 3%, còn khoảng 66 triệu đồng/m².

Đáng chú ý, giá chuyển nhượng tại nhiều dự án giảm phổ biến từ 3-6% so với quý trước, đặc biệt ở những sản phẩm có giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán ra.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản quý II/2026 đang thể hiện hai xu hướng đáng chú ý: nguồn cung tăng mạnh trong khi giá trên thị trường thứ cấp bắt đầu điều chỉnh. Đây có thể là dấu hiệu cho thấy thị trường đang chuyển từ giai đoạn khan hiếm nguồn cung sang giai đoạn cạnh tranh dựa nhiều hơn vào sức mua thực.

Trong bối cảnh đó, thanh khoản sẽ tiếp tục là yếu tố quyết định. Những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ bảo đảm, vị trí phù hợp và mức giá sát với khả năng chi trả của người mua có nhiều lợi thế hơn. Ngược lại, các sản phẩm có giá trị lớn, phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính cao có thể tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh.

Sự gia tăng nguồn cung, nếu đi cùng khả năng hấp thụ thực chất, sẽ tạo nền tảng để thị trường phát triển bền vững hơn. Ngược lại, khi nguồn cung tăng nhanh hơn sức cầu, áp lực cạnh tranh về giá và thanh khoản sẽ tiếp tục phân hóa thị trường trong những quý tới.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) đề nghị làm rõ mối quan hệ giữa niên hạn sử dụng công trình với quyền sở hữu căn hộ và quyền đối với phần đất gắn với công trình.

Theo đại biểu, nếu công trình được xác định có thời hạn sử dụng 50 năm thì sau thời gian này cần có phương án xử lý phù hợp về mặt kỹ thuật.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp). Ảnh: Media Quốc hội.

Tuy nhiên, không nên đồng nhất thời hạn sử dụng công trình với việc chấm dứt quyền tài sản hợp pháp của người dân. Quy định rõ quyền của người mua căn hộ, phương án xử lý khi công trình hết niên hạn và mối quan hệ giữa quyền sở hữu căn hộ với quyền sử dụng đất sẽ giúp người dân yên tâm khi mua nhà, đồng thời tạo thuận lợi cho thị trường và chủ đầu tư.

Cùng quan tâm đến vấn đề này, đại biểu Thạch Phước Bình (đoàn Vĩnh Long) đề nghị cân nhắc bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn” tại khoản 13 Điều 2 dự thảo Luật. Theo đại biểu, đây không chỉ là vấn đề thuật ngữ, bởi nếu không làm rõ hậu quả pháp lý, cách gọi này có thể khiến người dân hiểu rằng khi công trình hết niên hạn thì quyền sở hữu căn hộ cũng chấm dứt.

Khi công trình không còn bảo đảm an toàn, Nhà nước phải tổ chức kiểm định, di dời, phá dỡ và xây dựng lại theo quy định. Tuy nhiên, việc công trình hết thời hạn sử dụng về mặt kỹ thuật không thể đồng nghĩa với việc quyền tài sản hợp pháp của người dân tự động mất đi.

Đại biểu đề nghị thống nhất sử dụng khái niệm “thời hạn sử dụng nhà chung cư”, đồng thời quy định nguyên tắc bảo đảm việc công trình hết thời hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ do không còn an toàn không làm chấm dứt các quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu.

Tranh luận với ý kiến của đại biểu Thạch Phước Bình, đại biểu Tạ Văn Hạ (đoàn Đà Nẵng) cho rằng cần nhìn nhận đầy đủ mối quan hệ giữa quyền sở hữu tài sản của người mua căn hộ và tuổi thọ của công trình.

Theo đại biểu, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Khi người dân mua căn hộ chung cư, quyền sở hữu đối với căn hộ là quyền tài sản hợp pháp của người mua. Tuy nhiên, cần thừa nhận rằng công trình và vật liệu xây dựng đều có tuổi thọ nhất định, không thể tồn tại vĩnh viễn.

Từ thực tế này, đại biểu cho rằng nếu quy định các mốc thời hạn như 70 hoặc 90 năm, thị trường sẽ có thêm một phân khúc nhà ở phù hợp hơn với khả năng tài chính của người lao động và người thu nhập thấp. Người dân có thể lựa chọn căn hộ dựa trên thời hạn sử dụng còn lại và khả năng chi trả.

Theo đại biểu, thay vì phải bỏ ra khoảng 4 tỷ đồng để mua một căn hộ, người có điều kiện kinh tế hạn chế có thể lựa chọn căn hộ có thời hạn sử dụng còn lại với mức giá thấp hơn đáng kể.

Thậm chí, những căn hộ chỉ còn 10-20 năm thời hạn sử dụng cũng có thể trở thành lựa chọn đối với những người cần chỗ ở nhưng chưa đủ khả năng mua căn hộ có thời hạn dài hơn.

Đại biểu cho rằng việc hình thành thêm phân khúc nhà ở có thời hạn không chỉ giúp đa dạng hóa lựa chọn trên thị trường mà còn mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người lao động, người thu nhập thấp.

Đại biểu Thạch Phước Bình (đoàn Vĩnh Long) và đại biểu Tạ Văn Hạ (đoàn Đà Nẵng). Ảnh: Media Quốc hội.

Đối với quy định về xây dựng lại nhà chung cư tại Điều 91, đại biểu Thạch Phước Bình cho rằng dự thảo cần làm rõ hơn cơ chế đóng góp kinh phí của chủ sở hữu.

Cụ thể, cần xác định rõ mức đóng góp, phương thức đóng một lần hay theo tiến độ, tỷ lệ đồng thuận và đặc biệt là phương án xử lý đối với những người không có khả năng tài chính.

Đại biểu đề nghị nghiên cứu nhiều phương án như đóng góp theo tiến độ, hỗ trợ tiếp cận tín dụng, bố trí căn hộ phù hợp với khả năng đóng góp hoặc xác định, thanh toán giá trị quyền tài sản theo phương án được phê duyệt.

“Chúng ta phải có cơ chế đủ mạnh để phá dỡ một tòa nhà nguy hiểm, nhưng không thể để quyền tài sản hợp pháp của người dân cũng bị phá dỡ theo”, đại biểu nói.

Cũng quan tâm đến bài toán cải tạo, tháo dỡ và xây dựng lại các chung cư cũ, đại biểu Tạ Văn Hạ cho biết, thực tế cho thấy việc tập hợp hàng trăm hộ dân để thống nhất phương án cải tạo, đóng góp kinh phí và lựa chọn chủ đầu tư xây dựng lại chung cư là vấn đề rất khó khăn.

Từ đó, đại biểu Tạ Văn Hạ cho rằng, nếu ngay từ đầu xác định rõ thời hạn sử dụng của công trình, người dân sẽ có cơ sở để nhận thức và lựa chọn loại hình nhà ở phù hợp. Khi công trình hết thời hạn hoặc không còn bảo đảm an toàn, việc xử lý, tháo dỡ và xây dựng lại cũng sẽ có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Phòng). Ảnh: Media Quốc hội.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Phòng) cho rằng, chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư cần bảo đảm người dân không bị mất chỗ ở chỉ vì không đủ khả năng tài chính để đóng góp xây dựng lại.

Dự thảo quy định đối với nhiều nhà chung cư không thuộc nhóm chung cư cũ trước năm 1994, chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại; nếu không đóng góp thì được bồi thường giá trị phần quyền sử dụng đất.

Theo đại biểu, thực tế có những chung cư tái định cư, nhà ở xã hội hoặc chung cư xây dựng sau năm 1994 có phần lớn cư dân thu nhập không cao. Nếu không đủ khả năng đóng góp mà chỉ được nhận giá trị quyền sử dụng đất, khoản tiền này có thể không đủ để người dân tạo lập chỗ ở mới.

Từ đó, đại biểu đề nghị thiết kế thêm “lưới an sinh” cho những trường hợp thực sự khó khăn, như hỗ trợ tiếp cận nhà ở xã hội, thuê hoặc thuê mua nhà ở với cơ chế phù hợp.

Quang cảnh phiên họp tại hội trường Quốc hội về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023. Ảnh: Quốc hội

Tham gia thảo luận, đại biểu Phan Thị Thúy Linh, Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Đà Nẵng bày tỏ đồng tình với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở; đồng thời đánh giá cao việc dự thảo lần đầu tiên xác định nhà ở cho thuê là một loại hình nhà ở độc lập, có chương quy định riêng, phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, các nghị quyết có liên quan.

Theo đại biểu, một trong những vấn đề người lao động phản ánh nhiều là quy trình xét duyệt hồ sơ nhà ở xã hội và chứng minh thu nhập còn phức tạp, kéo dài, khiến nhiều người nản lòng.

Theo đó, nguyên nhân một phần do pháp luật hiện hành chưa quy định cụ thể thời hạn xét duyệt hồ sơ. Trong khi đó, tại khoản 5 Điều 61 và khoản 10 Điều 70 của dự thảo, trình tự, thủ tục vẫn được giao Chính phủ quy định, nhưng luật chưa đặt ra giới hạn thời gian cụ thể.

Vì vậy, đề nghị quy định ngay trong luật thời hạn xét duyệt hồ sơ nhà ở xã hội, bảo đảm công khai, minh bạch và tạo thuận lợi cho người dân. Trường hợp số lượng hồ sơ vượt quá số căn hộ, cần áp dụng các tiêu chí ưu tiên được công khai, minh bạch, thay vì chỉ dựa vào hình thức bốc thăm.

Đại biểu Phan Thị Thúy Linh, Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Đà Nẵng thảo luận tại hội trường chiều 21/8. Ảnh: Quốc hội

Một nội dung được đại biểu Phan Thị Thúy Linh đặc biệt quan tâm là giá bán, giá thuê nhà ở xã hội phải sát với khả năng chi trả của người lao động.

Theo đại biểu, thực tế thu nhập bình quân của người lao động hiện khoảng 9 triệu đồng/tháng, công nhân tại nhiều nơi chỉ có mức thu nhập khoảng 6-8 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, một căn nhà ở xã hội diện tích khoảng 50m² có giá trên 1 tỷ đồng sẽ là gánh nặng rất lớn đối với người lao động; giá thuê cũng có thể lên tới khoảng 5 triệu đồng/tháng theo cách tính hiện nay.

Đại biểu phân tích, dự thảo luật có nhiều công thức xác định giá thuê tại các điều khoản khác nhau, nhưng cơ bản đều xuất phát từ chi phí đầu tư, trong khi chưa thể hiện rõ yếu tố khả năng chi trả của người thuê.

“Giá phù hợp”, theo đại biểu, cần được hiểu không chỉ là phù hợp với chi phí đầu tư mà quan trọng hơn là phù hợp với khả năng chi trả của người lao động. Đây mới là điều kiện để chính sách nhà ở xã hội thực sự đến được với những đối tượng cần được hỗ trợ.

Đối với chính sách nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, đại biểu Phan Thị Thúy Linh đề nghị dự thảo tiếp tục tháo gỡ những hạn chế về đất đai và chủ thể đầu tư.

Theo đại biểu, khoản 1 Điều 45 quy định quỹ đất làm nhà lưu trú công nhân chỉ được bố trí trong phần đất thương mại, dịch vụ của khu công nghiệp, trong khi Điều 47 giao doanh nghiệp hạ tầng khu công nghiệp thực hiện quy hoạch, đầu tư hạ tầng rồi mới tự đầu tư hoặc cho doanh nghiệp sản xuất thuê đất.

Quy định này khiến quá trình đầu tư nhà lưu trú còn phụ thuộc vào một đầu mối, trong khi tại khoản 1 Điều 51 của chính dự thảo, nhà lưu trú ngoài khu công nghiệp lại có thể được xây dựng trên đất sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.

Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung đất sản xuất, kinh doanh vào khoản 1 Điều 45; cho phép doanh nghiệp sản xuất trực tiếp đầu tư nhà lưu trú trong khuôn viên nhà máy trên phần đất đang thuê, đồng thời có chính sách khuyến khích mạnh hơn đối với loại hình nhà ở này.

Chủ tọa phiên thảo luận chiều 21/8. Ảnh: Quốc hội

Một kiến nghị đáng chú ý khác là cho phép thực hiện hình thức thuê mua đối với dự án nhà ở được đầu tư bằng nguồn tài chính công đoàn.

Đại biểu Phan Thị Thúy Linh cho rằng, theo dự thảo, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án nhà ở bằng nguồn tài chính công đoàn nhưng hiện chỉ thực hiện theo hình thức cho thuê.

Đại biểu nhấn mạnh, tài chính công đoàn không phải là ngân sách nhà nước mà là nguồn đóng góp của người sử dụng lao động và đoàn viên, được sử dụng để chăm lo trở lại cho người lao động. Vì vậy, nguồn vốn này cần được vận hành theo hướng có khả năng tái tạo, tạo thêm nguồn lực đầu tư cho các dự án nhà ở mới.

Theo đại biểu, nếu chỉ thực hiện cho thuê, thời gian hoàn vốn có thể kéo dài 15-25 năm, làm hạn chế khả năng quay vòng vốn. Nếu bổ sung hình thức thuê mua, nguồn vốn có thể được thu hồi sớm hơn và tiếp tục đầu tư các dự án mới, qua đó mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người lao động.

Thuê mua cũng là một phương thức chăm lo thiết thực, giúp người lao động từng bước có được chỗ ở ổn định. Trên cơ sở đó, đại biểu đề nghị bổ sung hình thức thuê mua vào khoản 2 Điều 32, đồng thời kiểm soát chặt chẽ đối tượng thụ hưởng và mức trả trước, bảo đảm phù hợp với quy định tại Điều 125 của dự thảo.

Theo đại biểu Phan Thị Thúy Linh, sửa đổi Luật Nhà ở lần này cần hướng tới mục tiêu cao nhất là để chính sách nhà ở xã hội thực sự đi vào cuộc sống, giúp công nhân, người lao động có thêm cơ hội tiếp cận chỗ ở phù hợp, ổn định cuộc sống và yên tâm làm việc, đóng góp cho phát triển kinh tế – xã hội.

Bảo đảm sinh kế của người dân sau khi bị thu hồi đất

Tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI, sáng 21/8, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội đã thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.

Đại biểu Nguyễn Đại Thắng, Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hưng Yên đồng tình, đánh giá cao tinh thần khẩn trương, trách nhiệm của Chính phủ và các cơ quan chủ trì soạn thảo trong việc nghiên cứu hoàn thiện hồ sơ định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.

Đại biểu cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này là nhiệm vụ chính trị rất quan trọng nhằm kịp thời thể chế hóa Nghị quyết 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, đồng thời tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai nhằm khơi thông và phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước trong giai đoạn phát triển mới.

Đại biểu Nguyễn Đại Thắng, Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hưng Yên phát biểu cho ý kiến.

Để hoàn thiện dự thảo Luật, đại biểu Nguyễn Đại Thắng đề xuất: Trước hết, về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư và bảo đảm ổn định đời sống sinh kế của người có đất bị thu hồi. Theo đại biểu, đây là nội dung đã được đồng chí Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm và Ban Chấp hành Trung ương Đảng, Bộ Chính trị, Ban Bí thư lãnh đạo, chỉ đạo rất quyết liệt trong thời gian vừa qua. Nghị quyết 21-NQ/TW đã thể hiện cách tiếp cận mới, chuyển từ tư duy chỉ bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống cho người có đất bị thu hồi. Tại điều 35, dự thảo luật đã quy định cụ thể hơn các trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Tuy nhiên, cùng với việc xác định rõ các trường hợp thu hồi đất, đại biểu cho rằng cần đặc biệt quan tâm đến việc bảo đảm cuộc sống, sinh kế của người dân sau khi đất bị thu hồi. Đây là nguyên tắc xuyên suốt trong thiết kế chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Về thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai, phân cấp phân quyền và kiểm soát quyền lực, đại biểu Nguyễn Đại Thắng đề nghị phân cấp phân quyền phải đi đôi với kiểm soát quyền lực, kiểm tra, giám sát và trách nhiệm tài chính. 

Về cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất và giá đất, tài chính đất đai, đại biểu đề xuất, tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện cơ chế điều tiết đối với phần giá trị tăng thêm do quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất và mở rộng không gian đô thị, bảo đảm nhà nước và xã hội được hưởng một phần hợp lý giá trị gia tăng do đầu tư công và quyết định quản lý nhà nước tạo ra.

Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng báo cáo tiếp thu, giải trình.

Báo cáo giải trình, tiếp thu ý kiến của các ĐBQH về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho biết, các đại biểu đã đóng góp nhiều ý kiến tâm huyết, trách nhiệm vào dự thảo Luật, cũng như đóng góp nhiều ý kiến về dự án luật.

Vấn đề mà các đại biểu Quốc hội chủ yếu quan tâm, cho ý kiến: trước hết, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; việc chuyển mục đích sử dụng đất, cho thuê đất, thu hồi đất và đấu giá quyền sử dụng đất; về tài chính đất đai và giá đất; việc quy định giá đất bồi thường hỗ trợ tái định cư; các chính sách đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số; phân cấp, phân quyền trong quản lý đất đai; về tăng cường kiểm tra, giám sát, thanh tra việc thực hiện pháp luật về đất đai và các luật khác có liên quan.

Bộ trưởng Trịnh Việt Hùng cho biết, Chính phủ tiếp tục tiếp thu ý kiến đóng góp của các đại biểu Quốc hội để hoàn thiện dự án Luật, trình Quốc hội thông qua vào Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI.

Lấy hiệu quả sử dụng đất làm thước đo chính sách

Kết luận nội dung thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát, hoàn thiện hồ sơ dự thảo Luật; trong đó lưu ý các nội dung:

Một là, quán triệt quan điểm, định hướng của Bộ Chính trị, Ban Chấp hành Trung ương về sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan; thể chế hóa quan điểm đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực sản xuất đặc biệt, đóng vai trò rất quan trọng để phát triển đất nước. Quyền sử dụng đất là yếu tố đầu vào quan trọng cho đầu tư, phát triển kinh tế xã hội.

Hai là, thay đổi tư duy quản lý hành chính về đất đai sang quản trị hiện đại; từ quản lý sang kiến tạo phát triển, lấy hiệu quả sử dụng đất làm thước đo chính sách. Đồng thời, hoàn thiện pháp luật theo hướng kiến tạo, đi trước, mở đường cho phát triển.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên phát biểu kết luận nội dung thảo luận.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên nhấn mạnh, tinh thần xuyên suốt là sửa đổi Luật phải giải quyết căn bản các điểm nghẽn từ thực tiễn; tiếp tục rà soát, nhận diện đúng nguyên nhân, phân định rõ những vướng mắc, bất cập, xác định đúng vấn đề cần sửa đổi.

“Việc sửa đổi Luật không chỉ để xử lý tình huống trước mắt mà phải có tầm nhìn dài hạn, đặt trong tổng thể hệ thống pháp luật, tạo lập nền tảng thể chế đồng bộ, liên thông, minh bạch, ổn định và khả thi; qua đó giải phóng, phát huy mọi nguồn lực, tạo dư địa cho các mô hình kinh doanh, phương thức đầu tư và động lực phát triển mới”, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị.

Đối với mỗi chính sách đề xuất sửa đổi, Phó Chủ tịch Quốc hội cũng yêu cầu, bảo đảm hài hòa giữa yêu cầu quản lý nhà nước và yêu cầu phát triển; tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, đồng thời bảo đảm vai trò quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đặc biệt quan trọng này.

Ngoài ra, Phó Chủ tịch cũng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo, cơ quan thẩm tra tiếp tục nghiên cứu, rà soát kỹ, hoàn thiện các nội dung định hướng chính sách sửa đổi Luật theo đúng tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương. Cụ thể:

Về phân loại đất, theo hướng chỉ phân loại thành các loại hợp lý, cần thiết để quản lý.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiếp tục nghiên cứu, hướng tới một quy hoạch thống nhất trên phạm vi một đơn vị hành chính, bảo đảm tích hợp, đồng bộ với hệ thống quy hoạch.

Về giá đất và tài chính đất đai, thể chế hóa đầy đủ định hướng của Trung ương; giá đất do Nhà nước quyết định, căn cứ vào mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế.

Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, quy định rõ trong Luật các tiêu chí cụ thể xác định dự án thuộc trường hợp được thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; hạn chế tối đa việc vận dụng chủ quan, tùy tiện. Rà soát chặt chẽ các trường hợp cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất, trước khi hoàn thành việc bố trí tái định cư. 

Đồng thời, nghiên cứu thể chế hóa quan điểm chuyển mạnh từ tư duy bồi thường tài sản bị thu hồi sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người dân sau khi thu hồi đất, với những yếu tố có thể kiểm tra như chỗ ở, hạ tầng tái định cư, trường học, y tế, giao thông, dịch vụ, sinh kế, việc làm và thu nhập.

Về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị tiếp tục làm rõ định hướng chính sách; quy định rõ các trường hợp phải đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu vừa phải bảo đảm chống thất thoát, lãng phí, vừa không làm chậm quá trình phê duyệt, triển khai các dự án có tác động lan tỏa lớn.

Về chính sách công cụ tài chính, xây dựng theo hướng điều tiết địa tô, chênh lệch địa tô phát sinh trong kinh doanh bất động sản và chính sách thuế đối với đất đai, hướng tới mục tiêu đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả, chống lãng phí, hạn chế đầu cơ, thúc đẩy phát triển đất nước.

Về cải cách hành chính và chuyển đổi số, đẩy mạnh ứng dụng chuyển đổi số trong quản lý nhằm nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai; tăng cường phân cấp, phân quyền, phân định lại thẩm quyền, phân bổ nguồn lực cho chính quyền địa phương phù hợp với mô hình chính quyền ba cấp.

Về các quy định chuyển tiếp, xây dựng theo hướng không hồi tố đối với chính sách; xử lý các trường hợp tồn tại và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW.

Không thể chỉ tính người dân nhận bao nhiêu tiền 

Ngày 21/8, tại phiên thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, nhiều đại biểu Quốc hội tập trung vào một trong những vấn đề dễ phát sinh vướng mắc nhất trong thực tế là thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. 

Theo các đại biểu, một phương án bồi thường được tính toán đúng quy định chưa chắc đã đồng nghĩa với việc người dân có thể ổn định cuộc sống sau khi di dời. 

Phó trưởng đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hưng Yên Nguyễn Văn Huy. Ảnh CTTĐT Quốc hội.

Đại biểu Nguyễn Văn Huy (Hưng Yên) cho rằng thu hồi đất không đơn thuần là một thủ tục hành chính mà là quyết định tác động trực tiếp đến nơi ở, việc làm, thu nhập, hoạt động sản xuất, kinh doanh và môi trường sống của người dân.  

Vì vậy, chính sách cần chuyển từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang bảo đảm ổn định cuộc sống, sinh kế và điều kiện phát triển lâu dài cho người có đất bị thu hồi.  

Theo hướng này, việc thu hồi đất cần gắn với phương án bảo đảm chỗ ở phù hợp cho người dân. Đối với đất sản xuất, đất nông nghiệp hoặc đất phục vụ hoạt động kinh doanh, phương án thu hồi cũng cần tính đến việc khôi phục, chuyển đổi sinh kế trước và sau khi người dân bàn giao mặt bằng. 

“Dân sẽ ở đâu, con học ở đâu, sinh kế ra sao?” 

Đại biểu Tạ Văn Hạ, Phó chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa và Xã hội đặt vấn đề cần hết sức thận trọng với những cơ chế có thể dẫn đến tình trạng thu hồi đất trước khi hoàn tất các điều kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. 

Theo ông, yêu cầu đẩy nhanh tiến độ dự án cần được đặt song song với việc bảo đảm chỗ ở, an sinh và sinh kế lâu dài của người dân.

Bởi phía sau một quyết định thu hồi đất không chỉ là giá trị của một thửa đất hay căn nhà, mà còn là cả đời sống của một gia đình. Khi phải rời nơi ở cũ, người dân có thể phải thay đổi trường học của con, nơi làm việc, phương thức kiếm sống và các mối quan hệ cộng đồng đã hình thành trong nhiều năm.

Đây là lý do câu hỏi “dân sẽ ở đâu, con học ở đâu, sinh kế ra sao?” cần được trả lời trước khi người dân thực hiện việc di dời.

Theo các đại biểu, nếu chỉ giải quyết được khoản tiền bồi thường nhưng chưa có phương án rõ ràng về cuộc sống sau di dời, nguy cơ phát sinh khiếu nại, khiếu kiện và kéo dài giải phóng mặt bằng vẫn rất lớn.

Từ bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống

Đại biểu Nguyễn Duy Minh (TP Đà Nẵng) cho rằng tinh thần chuyển từ bồi thường tài sản bị thu hồi sang tái thiết cuộc sống cho người dân cần được thể chế hóa rõ hơn trong Luật Đất đai sửa đổi.

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Duy Minh (TP Đà Nẵng). Ảnh: QH.

Điểm đáng chú ý của cách tiếp cận này là thay đổi tiêu chí đánh giá hiệu quả chính sách. Thay vì chỉ đặt câu hỏi người dân nhận được bao nhiêu tiền, cần xem sau khi bị thu hồi đất, họ có thể duy trì cuộc sống và phục hồi sinh kế như thế nào.

Thực tế, cùng một khoản bồi thường nhưng tác động đối với mỗi hộ gia đình có thể hoàn toàn khác nhau. Người có thể chuyển sang công việc mới hoặc có điều kiện tiếp tục kinh doanh sẽ có khả năng ổn định nhanh hơn. Trong khi đó, những hộ phụ thuộc chủ yếu vào đất sản xuất có thể mất nguồn thu nhập chính nếu không có phương án chuyển đổi sinh kế phù hợp. 

Do đó, một chính sách tốt không nên kết thúc ở thời điểm chi trả tiền bồi thường, mà cần có cơ chế hỗ trợ người dân trong quá trình phục hồi cuộc sống. 

Các đại biểu cũng đề nghị quan tâm hơn đến nguyện vọng của người dân về địa điểm tái định cư, trong đó có phương án tái định cư tại chỗ khi phù hợp. Điều này giúp hạn chế việc người dân phải di chuyển quá xa, đồng thời duy trì điều kiện tiếp cận việc làm, trường học và các dịch vụ thiết yếu.

Minh bạch để giảm khiếu kiện 

Một nội dung xuyên suốt trong các ý kiến là yêu cầu tăng tính minh bạch trong toàn bộ quá trình thu hồi đất. 

Theo các đại biểu, người dân cần được biết rõ lý do thu hồi, phạm vi thu hồi, phương án bồi thường, nơi tái định cư và các chính sách hỗ trợ sinh kế. Những thông tin này càng rõ ràng, khả năng tạo đồng thuận càng cao.

Ngược lại, nếu người dân không biết trước mình sẽ được bố trí ở đâu, cuộc sống sau di dời được bảo đảm như thế nào hoặc phương án bồi thường được xác định ra sao, tranh chấp và khiếu kiện rất dễ phát sinh.

Vì vậy, minh bạch không chỉ là yêu cầu về thủ tục mà còn là một giải pháp để giảm chi phí xã hội trong quá trình giải phóng mặt bằng. 

Luật Đất đai sửa đổi cần đặt người dân vào trung tâm 

Những ý kiến tại nghị trường cho thấy việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 đang được đặt trong yêu cầu giải quyết những vướng mắc thực tiễn, đồng thời cân bằng giữa yêu cầu phát triển với quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất.  

Trong đó, thu hồi đất là lĩnh vực cần được thiết kế chính sách thận trọng bởi tác động trực tiếp tới đời sống của người dân và tiến độ nhiều dự án kinh tế – xã hội.  

Nếu chính sách chỉ tập trung vào việc xác định mức bồi thường và hoàn tất giải phóng mặt bằng, bài toán thu hồi đất chưa thực sự được giải quyết. Ngược lại, khi người dân được bảo đảm chỗ ở, việc làm và khả năng phục hồi sinh kế, quá trình thu hồi đất có thể tạo được sự đồng thuận cao hơn.

Từ “bồi thường bao nhiêu” đến “người dân sống thế nào” vì thế không chỉ là sự thay đổi về cách diễn đạt, mà phản ánh một cách tiếp cận chính sách mới: thu hồi đất phải đi cùng tái thiết cuộc sống, để người dân không bị bỏ lại phía sau trong quá trình phát triển.   

Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026. Theo số liệu báo cáo của các địa phương, cả nước có khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, bằng 71,5% so với quý I và bằng 63,7% so với cùng kỳ năm 2025.

Đáng chú ý, giá bán căn hộ chung cư tại thị trường thứ cấp trên toàn quốc có xu hướng giảm so với quý I. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình quân khoảng 123 triệu đồng/m²; tại TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m²; tại Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m².

Giá chung cư thứ cấp trên toàn quốc có xu hướng giảm. (Ảnh: Minh Đức).

Ví dụ, tại Hà Nội, giá dự án Hateco Laroma khoảng 133-140 triệu đồng/m²; Bamboo Airways Tower khoảng 97-103 triệu đồng/m²; Sông Hồng Park View khoảng 98-105 triệu đồng/m²; Sunshine Garden khoảng 80-87 triệu đồng/m².

Tại TP.HCM, giá căn hộ ở Masteri Thảo Điền khoảng 114-120 triệu đồng/m²; Cantavil An Phú khoảng 80-89 triệu đồng/m²; An Gia Skyline khoảng 64-72 triệu đồng/m².

Đối với biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án, giá giao dịch tại nhiều địa phương cũng có xu hướng giảm so với quý I.

Tại Hà Nội, The Zei có mức giá khoảng 375-380 triệu đồng/m² Imperial Plaza khoảng 328-337 triệu đồng/m²; Sunshine Riverside khoảng 390-440 triệu đồng/m²; Louis City khoảng 285-292 triệu đồng/m²; Jade Lake Residence khoảng 295-302 triệu đồng/m².

Lượng giao dịch thành công của quý II/2026 so với quý I/2026 và quý II/2025. (Ảnh: Vietnamnet).

Tại TP.HCM, dự án Lakeview City có giá khoảng 220-250 triệu đồng/m²; Saigon Mystery Villas khoảng 312-320 triệu đồng/m²; Thủ Thiêm Villa khoảng 215-225 triệu đồng/m²; The Global City khoảng 360-371 triệu đồng/m2; Sol Villas khoảng 120-130 triệu đồng/m²…

Về phân khúc đất nền, trong quý II, giá trên thị trường thứ cấp nhìn chung có xu hướng giảm khoảng 2-3% so với quý I, sau giai đoạn tăng giá kéo dài. Nguyên nhân chủ yếu do thanh khoản suy giảm, chi phí vốn còn cao và nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác ổn định.

Cũng theo Bộ Xây dựng, thời gian qua, mặt bằng lãi suất cho vay có xu hướng điều chỉnh tăng, phổ biến khoảng 12-14%/năm, trong khi nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi đã chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-15%/năm, thậm chí 15-16%/năm tại một số ngân hàng.

“Chi phí vốn tăng làm giảm khả năng hấp thụ tín dụng của người mua nhà, đồng thời gia tăng áp lực tài chính đối với các chủ đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao hoặc dự án triển khai kéo dài”, Bộ Xây dựng nhận định.

Tại hội nghị về phát triển kinh tế biển, ông Trần Anh Dũng, Ủy viên Ban Thường vụ Tỉnh ủy, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Ninh Bình, yêu cầu các sở, ngành tập trung tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng động lực tại khu vực ven biển.

Đáng chú ý, dự án tuyến đường từ ĐT490 đến Cồn Xanh đã hoàn thành công tác thẩm định chủ trương đầu tư. Tuyến đường có chiều dài khoảng 9km, giai đoạn 1 được đầu tư với quy mô 4 làn xe, tổng mức đầu tư khoảng 1.979 tỷ đồng.

Quang cảnh hội nghị. (Ảnh: Anh Tuấn)

Đây được xác định là một trong những công trình giao thông quan trọng phục vụ kết nối khu vực ven biển, tạo điều kiện hình thành và phát triển các khu công nghiệp, cơ sở sản xuất và các hoạt động dịch vụ, logistics.

Việc chuẩn bị tuyến đường diễn ra trong bối cảnh không gian ven biển Ninh Bình đang xuất hiện hàng loạt dự án công nghiệp quy mô lớn.

Hai dự án Nhà máy thép xanh đang được đẩy nhanh tiến độ san nền, hoàn thiện hồ sơ thiết kế kỹ thuật và phòng cháy, chữa cháy.

Tại Khu công nghiệp dệt may Rạng Đông, khoảng 70% tổng khối lượng đầu tư xây dựng đã hoàn thành. Khu công nghiệp này hiện có 7 dự án thứ cấp đăng ký đầu tư, với khoảng 90ha đất đã được cho thuê.

Khu công nghiệp Hải Long cũng đang triển khai san lấp mặt bằng, thi công một số tuyến giao thông và chuẩn bị xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Bên cạnh đó, hồ sơ Quy hoạch chung Khu kinh tế Ninh Cơ đã được UBND tỉnh trình Bộ Xây dựng thẩm định. Các thủ tục đầu tư đối với một số khu công nghiệp, cụm công nghiệp ven biển tiếp tục được rà soát, hoàn thiện.

Những dự án trên đang từng bước tạo nên một không gian sản xuất công nghiệp mới ở khu vực ven biển, đồng thời đặt ra yêu cầu về hạ tầng giao thông kết nối.

Theo lãnh đạo UBND tỉnh Ninh Bình, phát triển kinh tế biển là nhiệm vụ có ý nghĩa chiến lược, lâu dài, mở ra không gian và dư địa tăng trưởng mới. Tuy nhiên, quá trình phát triển phải đi cùng quản lý chặt chẽ đất đai, sử dụng hiệu quả quỹ đất và bảo đảm lợi ích của Nhà nước, tránh thất thoát, lãng phí.

Đặc biệt, đối với các đề xuất lấn biển và phát triển không gian ven biển, ông Trần Anh Dũng yêu cầu đánh giá kỹ hiệu quả kinh tế, tác động môi trường, khả năng huy động nguồn lực và nguy cơ do thiên tai, biến đổi khí hậu.

Ninh Bình tăng tốc hoàn thiện hạ tầng, từng bước hình thành không gian kinh tế ven biển.

Các địa phương, sở ngành cũng được yêu cầu rà soát hệ thống đê biển, xây dựng phương án phòng chống thiên tai, cứu hộ, cứu nạn sát thực tế và phối hợp với lực lượng quân sự, biên phòng ngay từ khâu quy hoạch, chuẩn bị dự án.

Lãnh đạo tỉnh nhấn mạnh việc thu hút đầu tư phải theo hướng chuyên nghiệp, thực chất; hỗ trợ doanh nghiệp rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án nhưng không buông lỏng quản lý.

Cùng với công nghiệp, Ninh Bình yêu cầu lựa chọn ngành nghề, dự án phù hợp với từng khu vực, bảo vệ không gian du lịch, thương mại, dịch vụ và môi trường sinh thái.

Trong bức tranh phát triển đó, tuyến đường 9km từ ĐT490 đến Cồn Xanh với tổng mức đầu tư gần 2.000 tỷ đồng được kỳ vọng trở thành một trong những trục kết nối quan trọng, góp phần mở rộng không gian phát triển về phía biển.

Mục tiêu của tỉnh không chỉ là thu hút thêm dự án mà hướng tới nâng cao đóng góp của kinh tế biển vào tăng trưởng, thu ngân sách, tạo việc làm và cải thiện đời sống người dân vùng ven biển.