Author: bachdn

Quốc hội thông qua nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án đường Vành đai 5 – Vùng Thủ đô Hà Nội. Ảnh: Media Quốc hội

Theo Nghị quyết được Quốc hội thông qua, đường Vành đai 5 – Vùng Thủ đô Hà Nội dài khoảng 349km thuộc địa phận 7 tỉnh, thành phố: Hà Nội, Ninh Bình, Hưng Yên, Hải Phòng, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Phú Thọ và được đầu tư bằng hình thức đầu tư công, chia thành các dự án thành phần.

Sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án là 288.268 tỷ đồng. Nguồn vốn ngân sách Nhà nước bố trí trong các kỳ kế hoạch đầu tư công trung hạn và nguồn vốn hợp pháp khác. Trong đó, dự kiến bố trí khoảng 61.394 tỷ đồng nguồn vốn ngân sách Trung ương giai đoạn 2026 – 2030 để đầu tư tuyến chính cao tốc, dự kiến khoảng 116 km thuộc địa phận 4 tỉnh, thành phố: Ninh Bình, Hưng Yên, Hải Phòng, Bắc Ninh.

Dự án áp dụng các công nghệ tiên tiến, hiện đại, bảo đảm yêu cầu về an toàn, đồng bộ, chất lượng và hiệu quả. Khuyến khích ứng dụng công nghệ cao trong khảo sát, thiết kế, thi công, thích ứng với biến đổi khí hậu. Thực hiện hình thức thu phí điện tử không dừng trong khai thác, vận hành.

Về tiến độ thực hiện, chuẩn bị đầu tư dự án từ năm 2026; thực hiện dự án từ năm 2027; phấn đấu hoàn thành toàn tuyến trước năm 2035. Trong đó, đối với các dự án thành phần sử dụng ngân sách trung ương được cân đối vốn giai đoạn 2026 – 2030 cơ bản hoàn thành năm 2030, đưa vào vận hành, khai thác năm 2031. Đối với các dự án thành phần sử dụng vốn ngân sách địa phương, các địa phương căn cứ khả năng cân đối vốn, chủ động triển khai thực hiện.

Giải trình ý kiến của đại biểu Quốc hội về chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 5 – Vùng Thủ đô Hà Nội trước khi Quốc hội biểu quyết thông qua, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết Chính phủ đã chỉ đạo các cơ quan liên quan rà soát sơ bộ tổng mức đầu tư để bảo đảm được tính đúng, tính đủ, hạn chế tăng tổng mức đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện.

Theo giải trình của Chính phủ, sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án được xác định trên cơ sở khối lượng của phương án thiết kế sơ bộ và hệ thống định mức, đơn giá, suất vốn đầu tư do cơ quan có thẩm quyền công bố, tuân thủ quy định của pháp luật về đầu tư công và xây dựng. Chính phủ đã chỉ đạo so sánh sơ bộ tổng mức đầu tư với một số tuyến cao tốc đang triển khai trong khu vực với quy mô, tính chất và điều kiện xây dựng tương tự (đường Vành đai 4, cao tốc Ninh Bình – Hải Phòng).

Kết quả cho thấy suất đầu tư và cơ cấu chi phí của dự án cơ bản tương đồng với các dự án trên, bảo đảm tính hợp lý của phương án xác định sơ bộ tổng mức đầu tư.

Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh. Ảnh: Media Quốc hội

Áp dụng nhiều cơ chế, chính sách đặc thù

Theo Nghị quyết, đường Vành đai 5 – Vùng Thủ đô Hà Nội được áp dụng nhiều cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt. Ví dụ trong thời gian Quốc hội không họp, Ủy ban Thường vụ Quốc hội được ủy quyền xem xét, quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án, trừ một số trường hợp (trường hợp tăng phần vốn ngân sách Trung ương bố trí cho dự án, trình Quốc hội xem xét, quyết định; trường hợp tăng phần vốn ngân sách địa phương bố trí cho dự án do địa phương xem xét, quyết định).

Dự án cũng không phải thẩm định, đánh giá nguồn vốn, khả năng cân đối vốn theo quy định của Luật Đầu tư công.

Về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, UBND cấp tỉnh có dự án đi qua được chủ động bố trí, xây dựng khu tái định cư. Chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác cũng được thực hiện trong bước nghiên cứu khả thi của dự án.

Quốc hội đồng thời cho phép áp dụng hình thức chỉ định thầu đối với các gói thầu thuộc dự án. Trường hợp việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án có nội dung khác với quy hoạch có liên quan thì dự án được phê duyệt mà không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch.

Đáng chú ý, nguồn thu từ việc phát triển các khu đô thị, khu chức năng xung quanh tuyến đường (sau khi trừ đi chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư), chính quyền địa phương cấp tỉnh được giữ lại một phần tỷ lệ để nộp vào ngân sách địa phương và phần còn lại nộp vào ngân sách Trung ương. Chính phủ sẽ quy định cụ thể về tỷ lệ phân chia và phương thức thực hiện.

Ngoài ra, Quốc hội giao Chính phủ xem xét quyết định chuyển đổi hình thức đầu tư các dự án thành phần mà không phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư; tổng hợp và báo cáo Quốc hội tại kỳ họp gần nhất. 

Trước khi đại biểu Quốc hội bấm nút thông qua dự thảo Luật Phát triển đô thị, thừa uỷ quyền Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình báo cáo tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật.

Theo Bộ trưởng Bộ Tư pháp, về quy hoạch, dự thảo luật bổ sung thẩm quyền HĐND thành phố trong việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch tổng thể thành phố, bảo đảm yêu cầu thống nhất quản lý nhà nước về quy hoạch, sự kết nối giữa quy hoạch của thành phố với quy hoạch của khu kinh tế đặc biệt trong trường hợp khu kinh tế đặc biệt nằm trên địa bàn thành phố.

Về khu thương mại tự do, khu logistic tích hợp, dự thảo luật bổ sung thẩm quyền của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định điều kiện cụ thể phòng giao dịch của chi nhánh ngân hàng nước ngoài trong khu thương mại tự do nhằm kiểm soát chặt chẽ, hạn chế rủi ro về quản lý ngoại hối, phòng chống rửa tiền cũng như tránh tạo ra sự chênh lệch cạnh tranh lớn đối với các ngân hàng trong nước.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu (Ảnh: Media Quốc hội).

Đồng thời, bổ sung thẩm quyền của Chính phủ trong việc quy định trình tự thủ tục công nhận, gia hạn, tạm đình chỉ, đình chỉ việc áp dụng chế độ ưu tiên hải quan đối với khu thương mại tự do, khu logistic tích hợp tạo cơ sở để hoàn thiện các cơ chế pháp lý cụ thể cho tổ chức thực hiện.

Về phát triển trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam, theo Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng, Chính phủ đã tiếp thu, chỉnh lý tên gọi của điều này thành cơ chế chính sách thúc đẩy phát triển trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam.

Đồng thời, điều chỉnh thẩm quyền quyết định điều kiện trình tự thủ tục cấp phép thành lập ngân hàng, hoạt động ngân hàng đầu tư tại trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam, phát hành sản phẩm tài chính quốc tế thông qua trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam từ cơ quan điều hành trung tâm tài chính quốc tế tại thành phố sang HĐND thành phố và bổ sung điều kiện phải có ý kiến của Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước.

Đồng thời, bổ sung quy định thành viên trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam được cung cấp dịch vụ tài chính, dịch vụ hỗ trợ khác tại trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam theo giấy phép thành lập và hoạt động cho tổ chức trong nước để giao dịch thu hút vốn quốc tế trên cơ sở tuân thủ đúng và đầy đủ quy định về quản lý ngoại hối, phòng chống rửa tiền, chống tài trợ khủng bố, chống tài trợ phổ biến vũ khí hủy diệt hàng loạt và quản lý nợ công.

Một nội dung được bổ sung, chỉnh lý đáng chú ý trong những ngày cuối trước khi Quốc hội thông qua là cơ chế đối với khu đô thị lấn biển.

Theo Chính phủ, khu đô thị lấn biển không phải một đơn vị hành chính hay một cấp chính quyền độc lập, mà chỉ là khu vực phát triển đô thị hình thành thông qua hoạt động lấn biển, vẫn thuộc phạm vi quản lý của các đơn vị hành chính hiện hữu.

Sau khi tiếp thu ý kiến đại biểu, Chính phủ không thiết kế chính sách lấn biển thành một chương riêng mà tích hợp thành nhóm chính sách tại Điều 19. Mục tiêu là thu hút nhà đầu tư, huy động nguồn lực để triển khai các dự án đô thị lấn biển quy mô lớn.

Chính phủ xác định đây không đơn thuần là giải pháp tạo quỹ đất mà hướng tới hình thành một không gian phát triển, một cực tăng trưởng mới, có thể tích hợp nhà ở, du lịch quốc tế, thương mại tự do, đổi mới sáng tạo, trung tâm tài chính quốc tế, giải trí và hệ thống hạ tầng đồng bộ.

Sáng 24/8, Quốc hội đã thông qua nghị quyết về việc di chuyển hai di tích lịch sử – văn hóa trong phạm vi dự án xây dựng tuyến đường kết nối Cảng hàng không quốc tế Gia Bình với Hà Nội

Sáng 24/8, với 427/453 đại biểu tán thành, Quốc hội thông qua nghị quyết về việc di chuyển hai di tích lịch sử – văn hóa trong phạm vi dự án xây dựng tuyến đường kết nối Cảng hàng không quốc tế Gia Bình với Hà Nội.

Đình Đông Côi và đình Tam Sơn ở Bắc Ninh được phép di chuyển để phục vụ dự án đường kết nối sân bay Gia Bình – Hà Nội, với yêu cầu bảo tồn tối đa kiến trúc và các giá trị lịch sử, văn hóa của di tích.

Theo nghị quyết, cơ chế, chính sách quy định tại Điều 2 Nghị quyết 256/2025/QH15 của Quốc hội về chủ trương đầu tư dự án Cảng hàng không quốc tế Gia Bình được áp dụng đối với việc di chuyển đình Đông Côi, phường Thuận Thành và đình Tam Sơn, xã Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh. Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 20/9.

Với 427/453 đại biểu tán thành, Quốc hội thông qua nghị quyết về việc di chuyển hai di tích lịch sử – văn hóa trong phạm vi dự án xây dựng tuyến đường kết nối Cảng hàng không quốc tế Gia Bình với Hà Nội

UBND tỉnh Bắc Ninh có trách nhiệm bảo tồn tối đa kiến trúc, các yếu tố nguyên gốc và giá trị lịch sử, văn hóa của từng di tích. Việc di chuyển phải được thực hiện công khai, minh bạch và có tham vấn ý kiến người dân.

Theo báo cáo tiếp thu, giải trình và chỉnh lý dự thảo nghị quyết của Bộ trưởng Văn hóa, Thể thao và Du lịch Lâm Thị Phương Thanh, sau phiên thảo luận, Chính phủ đã phối hợp với Ủy ban Văn hóa và Xã hội của Quốc hội cùng các cơ quan liên quan nghiên cứu, tiếp thu ý kiến đại biểu.

Chính phủ đã chỉ đạo rà soát, bảo đảm việc di chuyển chỉ thực hiện khi thực sự cần thiết, không còn biện pháp thay thế để bảo tồn tại chỗ. Việc di chuyển phải bảo tồn tối đa và phát huy giá trị di tích, không làm mai một, biến dạng hoặc mất đi bản sắc, đặc trưng văn hóa, kiến trúc và tín ngưỡng vốn có.

Đền Tân Trăn chưa đưa vào nghị quyết

Trước đó, Chính phủ đề xuất áp dụng cơ chế, chính sách di chuyển ba di tích cấp tỉnh tại Bắc Ninh, gồm đền Tân Trăn, đình Đông Côi và đình Tam Sơn, để phục vụ hai dự án.

Tuy nhiên, đền Tân Trăn chưa được đưa vào nghị quyết. Chính phủ sẽ tiếp tục rà soát thực trạng và các vấn đề liên quan đến Luật Tín ngưỡng, tôn giáo đối với di tích này.

Chính phủ cho biết sẽ chịu trách nhiệm trong việc lãnh đạo, chỉ đạo thực hiện nghị quyết, bảo đảm hài hòa giữa bảo tồn di sản văn hóa và yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội.

Dự án Sân bay Quốc tế Gia Bình tại Bắc Ninh dự kiến có tổng vốn đầu tư gần 196.000 tỷ đồng, được quy hoạch theo tiêu chuẩn cấp 4F với công suất giai đoạn một đạt 30 triệu hành khách/năm. Dự án được định hướng là trung tâm kinh tế hàng không thế hệ mới, bao gồm hạ tầng sân bay, đô thị và khu đô thị liền kề.

Trước khi Quốc hội biểu quyết, Bộ trưởng Bộ Tài chính Ngô Văn Tuấn, thừa ủy quyền của Chính phủ, đã trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Nghị quyết.

Không mở rộng phạm vi, không tạo tiền lệ

Theo Nghị quyết, cơ chế đặc thù được áp dụng đối với các dự án, công trình, hạng mục công trình đã được tổ chức triển khai, thi công xây dựng từ tháng 3/2025 đến trước ngày 18/5/2026, trước khi hoàn thiện thủ tục theo quy định của pháp luật.

Phạm vi áp dụng gồm các dự án thuộc danh mục phục vụ Hội nghị APEC 2027 tại Quyết định số 948/QĐ-TTg; các công trình, hạng mục thuộc dự án đối ứng thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư Dự án Trung tâm tổ chức Hội nghị APEC theo hợp đồng xây dựng – chuyển giao; hoạt động khai thác, thu hồi khoáng sản, đổ và tiếp nhận chất thải từ hoạt động xây dựng phục vụ các dự án này.

Bộ trưởng Bộ Tài chính Ngô Văn Tuấn trình bày báo cáo. Ảnh: Đức Thanh

Bộ trưởng Ngô Văn Tuấn cho biết, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, Chính phủ đã chỉ đạo rà soát, hoàn thiện đầy đủ danh mục dự án, công trình áp dụng Nghị quyết để báo cáo Quốc hội.

Chính phủ, các bộ, ngành và UBND tỉnh An Giang sẽ thực hiện đầy đủ trách nhiệm theo dõi, kiểm tra, thanh tra, bảo đảm chỉ áp dụng Nghị quyết đối với các dự án, công trình thuộc phạm vi được cấp có thẩm quyền cho chủ trương; “tuyệt đối không mở rộng phạm vi áp dụng hoặc tạo tiền lệ trong việc xử lý các trường hợp tương tự”, phù hợp với tinh thần “địa phương quyết, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm”.

Theo Nghị quyết, các dự án đầu tư công, dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư đã thi công nhưng chưa hoàn thiện thủ tục được tiếp tục tổ chức thi công, bố trí và giải ngân vốn trong quá trình hoàn thiện hồ sơ. Công trình thuộc dự án đối ứng của dự án BT chưa hoàn thành thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư được thực hiện thủ tục đầu tư đặc biệt theo pháp luật về đầu tư.

Đối với dự án đã thi công nhưng chưa hoàn thiện thủ tục xây dựng, chủ đầu tư, nhà đầu tư được tiếp tục tổ chức thi công theo hồ sơ thiết kế đã có, nhưng phải cam kết bằng văn bản và chịu trách nhiệm về an toàn kết cấu, chịu lực của công trình. Trường hợp không có đầy đủ hồ sơ để đánh giá chất lượng, phải tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng, an toàn, khả năng vận hành và khắc phục tồn tại trước khi tiếp tục thi công hoặc đưa công trình vào sử dụng.

Nghị quyết cũng cho phép UBND tỉnh An Giang giao đất, cho thuê đất từng phần diện tích hình thành từ hoạt động lấn biển để triển khai dự án BT và các công trình chức năng. Quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; giá trị quỹ đất được xác định theo giá đất cụ thể.

Trong thời hạn 6 tháng kể từ ngày Nghị quyết có hiệu lực, các cơ quan, tổ chức, chủ đầu tư, nhà đầu tư, nhà thầu phải hoàn thành hồ sơ, tài liệu làm cơ sở ghi nhận khối lượng, giá trị công trình đã thi công. Trường hợp cần thiết, UBND tỉnh An Giang được quyết định gia hạn một lần, nhưng không quá 6 tháng. Kiểm toán Nhà nước thực hiện kiểm toán báo cáo quyết toán và giá trị quỹ đất thanh toán trước khi UBND tỉnh phê duyệt quyết toán toàn bộ dự án.

Chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm, không buông lỏng quản lý

Về cơ chế kiểm tra, giám sát, hậu kiểm, Bộ trưởng Ngô Văn Tuấn cho biết, dự thảo đã được chỉnh lý theo hướng bổ sung cơ chế kiểm soát có sự phối hợp giữa tỉnh An Giang với các bộ, ngành trong tiếp nhận chất thải, thu hồi và khai thác khoáng sản, thẩm định, nghiệm thu công trình, bảo đảm an toàn về môi trường, phòng cháy, chữa cháy, an toàn lao động và lợi ích của cả nước.

“Việc áp dụng cơ chế đặc thù để miễn, giảm một số thủ tục thực chất là nhằm chuyển từ phương thức tiền kiểm sang hậu kiểm, hoàn toàn không bỏ qua hay buông lỏng quản lý” – Bộ trưởng Ngô Văn Tuấn nhấn mạnh. Cơ chế này chỉ được áp dụng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện, tiêu chí chặt chẽ, không nhằm thay đổi hoặc miễn trách nhiệm của chủ đầu tư, nhà thầu theo quy định.

Các đại biểu tham dự phiên họp sáng 24/8. Ảnh: Quochoi.vn

Nghị quyết xác định rõ nguyên tắc không hợp pháp hóa sai phạm có tính chất vụ lợi, không để phát sinh sai phạm mới, không loại trừ trách nhiệm của tổ chức, cá nhân có sai phạm vì mục đích vụ lợi; xử lý nghiêm hành vi lợi dụng Nghị quyết để tham nhũng, tiêu cực, gây thất thoát, lãng phí tài sản nhà nước.

Tiếp thu ý kiến đại biểu, dự thảo cũng được chỉnh lý để thể hiện rõ trách nhiệm của Chính phủ, các bộ, ngành và UBND tỉnh An Giang; vai trò của Chính phủ trong đồng hành, phối hợp với địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc khi triển khai các dự án phục vụ APEC 2027.

Chưa bổ sung cơ chế gỡ vướng về định mức, đơn giá

Ngoài ra, trong quá trình hoàn thiện dự thảo nghị quyết, UBND tỉnh An Giang và các nhà đầu tư đã báo cáo Quốc hội, Chính phủ về một số vướng mắc trong việc áp dụng định mức đơn giá xây dựng của các dự án công trình phục vụ Hội nghị cấp cao và đề nghị bổ sung cơ chế chính sách để xử lý tại nghị quyết.

“Chính phủ nhận thấy, đây là những vấn đề mới phát sinh, chưa được UBND tỉnh An Giang báo cáo trong suốt quá trình xây dựng nghị quyết, do đó đến thời điểm hiện nay chưa có cơ sở để Chính phủ đánh giá toàn diện và báo cáo cấp có thẩm quyền cho chủ trương xử lý” – Bộ trưởng Ngô Văn Tuấn trình bày.

Vì vậy, để đảm bảo có đầy đủ cơ sở chính trị, pháp lý và cơ sở thực tiễn xem xét xử lý vướng mắc này theo đúng thẩm quyền và trình tự, thủ tục quy định, căn cứ vào khoản 3 Điều 11 của dự thảo Nghị quyết, sau khi Nghị quyết được ban hành, Chính phủ sẽ chỉ đạo UBND tỉnh An Giang và các cơ quan liên quan đánh giá toàn diện, đầy đủ những vướng mắc và đề xuất giải pháp xử lý phù hợp, đảm bảo cấp có thẩm quyền xem xét cho chủ trương xử lý./.

Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 1-10-2026, trừ nội dung quy định tại khoản 2 Điều 63.

Quốc hội đã thông qua Luật Phát triển đô thị (trong đó có nội dung về cơ chế, chính sách đối với dự án xây dựng khu đô thị lấn biển). Ảnh: quochoi.vn

Luật Phát triển đô thịđề xuất nhiều cơ chế, chính sách đặc thù cho đô thị đặc biệt, khu kinh tế đặc biệt; đồng thời mở cơ chế thu hút nhà đầu tư chiến lược phát triển khu đô thị lấn biển và trao thêm thẩm quyền cho thành phố trong vận hành trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam.

Một trong những nội dung đáng chú ý của Luật Phát triển đô thị là thiết lập khung cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển đô thị đặc biệt, thành phố khác và khu kinh tế đặc biệt. Cụ thể, thành phố Hồ Chí Minh và các thành phố khác là đô thị đặc biệt được áp dụng các cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển đô thị đặc biệt. Riêng Hà Nội tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật Thủ đô.

Đối với các thành phố không thuộc nhóm trên, một số cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển đô thị đặc biệt cũng được áp dụng nhưng loại trừ một số chính sách được quy định cụ thể trong dự thảo. Khu kinh tế đặc biệt được áp dụng cơ chế, chính sách phát triển riêng; đồng thời tỉnh, thành phố nơi có khu kinh tế đặc biệt có thể áp dụng một số cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển đô thị đặc biệt trên địa bàn khu kinh tế này.

Đáng chú ý, trong trường hợp cần thí điểm cơ chế, chính sách mới hoặc chưa được quy định trong Luật để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước, quản lý kinh tế, quản lý xã hội, Chính phủ có thể ban hành nghị định thí điểm sau khi có chủ trương của cấp có thẩm quyền và được Ủy ban Thường vụ Quốc hội đồng ý. Quy định này nhằm tăng cường kiểm soát quyền lực, bảo đảm công khai, minh bạch khi áp dụng các cơ chế đặc thù mới.

Luật dành riêng Điều 19 quy định về cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển khu đô thị lấn biển. Theo đó, việc đầu tư, xây dựng và phát triển khu đô thị lấn biển phải phù hợp với quy hoạch tổng thể thành phố, quy hoạch tỉnh, quy hoạch chung thành phố và các quy hoạch liên quan; bảo đảm đồng bộ với hệ thống đô thị và kết cấu hạ tầng khu vực.

Đặc biệt, hoạt động lấn biển phải bảo đảm quốc phòng, an ninh, chủ quyền, quyền chủ quyền, quyền tài phán và lợi ích quốc gia trên biển; không làm cản trở giao thông, hoạt động hàng hải, khai thác, sử dụng hợp pháp tài nguyên biển và các hoạt động kinh tế – xã hội hợp pháp khác.

Việc đầu tư, xây dựng khu đô thị lấn biển phải được thực hiện trên cơ sở đánh giá đầy đủ điều kiện tự nhiên, địa chất, địa mạo, thủy văn, hải văn, dòng chảy, chế độ sóng, bùn cát, hệ sinh thái và đa dạng sinh học.

Dự án cũng phải đánh giá tác động đến khu vực ven biển và các khu vực lân cận, bảo đảm khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu, nước biển dâng, thiên tai và các tác động môi trường trong suốt vòng đời dự án.

Luật giao Chính phủ quy định tiêu chí đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị lấn biển để thu hút nhà đầu tư chiến lược, cũng như điều kiện xác định nhà đầu tư chiến lược được hưởng cơ chế, chính sách ưu đãi. Nhà đầu tư chiến lược được lựa chọn thực hiện dự án theo quy định và được hưởng các ưu đãi, hỗ trợ theo dự thảo, trong đó thời hạn hoạt động của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị lấn biển không quá 70 năm.

Tuy nhiên, nhà đầu tư chiến lược không được chuyển nhượng toàn bộ dự án khi chưa hoàn thành. Dự án có thể được chuyển nhượng một phần nếu đáp ứng điều kiện theo pháp luật về đầu tư và kinh doanh bất động sản. Phần dự án được chuyển nhượng không vượt quá 50% diện tích đất lấn biển đã hoàn thành đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật khung.

Một cơ chế đáng chú ý khác liên quan đến nguồn vật liệu phục vụ dự án. Dự án khu đô thị lấn biển thuộc diện thu hút nhà đầu tư chiến lược được áp dụng cơ chế khai thác khoáng sản theo pháp luật về địa chất và khoáng sản như đối với công trình, dự án trọng điểm, quan trọng quốc gia.

Một nội dung quan trọng khác là cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam. Cụ thể, HĐND thành phố được trao thẩm quyền quy định việc phát hành trái phiếu đô thị, trái phiếu công trình tại trung tâm tài chính quốc tế để huy động vốn triển khai các dự án trọng điểm của thành phố.

HĐND thành phố cũng được quy định điều kiện, trình tự, thủ tục cấp phép thành lập ngân hàng có hoạt động ngân hàng đầu tư tại trung tâm tài chính quốc tế và phát hành sản phẩm tài chính quốc tế thông qua trung tâm sau khi có ý kiến của Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Ngoài ra, HĐND thành phố được quy định cơ chế kết nối, tài trợ, hỗ trợ chuỗi giá trị giữa trung tâm tài chính quốc tế với khu thương mại tự do, khu logistics tích hợp, khu cảng mở, khu đô thị khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo, TOD và các khu chức năng khác. UBND thành phố có thẩm quyền quyết định điều chỉnh vị trí, ranh giới, diện tích trung tâm tài chính quốc tế.

Đáng chú ý, cơ quan điều hành trung tâm tài chính quốc tế tại thành phố được giao nhiều thẩm quyền, trong đó có thành lập đơn vị sự nghiệp trực thuộc, cấp phép thành lập ngân hàng có hoạt động ngân hàng đầu tư và cấp phép phát hành sản phẩm tài chính quốc tế theo quy định của HĐND thành phố. Cơ quan này cũng được áp dụng cơ chế thu hút, trọng dụng và phát triển nguồn nhân lực theo quy định của dự thảo.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng thay mặt Chính phủ trình bày báo cáo tiếp thu giải trình. Ảnh: quochoi.vn

Trước khi thông qua, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng thay mặt Chính phủ trình bày báo cáo tiếp thu giải trình. Theo Chính phủ, việc chỉnh lý nhằm thể chế hóa đầy đủ chủ trương, định hướng của Đảng; xác lập các cơ chế, chính sách đột phá, vượt trội, đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị đặc biệt, thành phố Hồ Chí Minh, các thành phố khác, khu kinh tế đặc biệt và dự án khu đô thị lấn biển.

Đồng thời, dự thảo được chỉnh lý theo hướng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn với năng lực, điều kiện bảo đảm thực hiện và trách nhiệm giải trình; phát huy tiềm năng, lợi thế của địa phương theo phương châm “địa phương quyết, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm”.

Một trong những nội dung được Chính phủ tiếp thu, chỉnh lý liên quan đến phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng. Dự thảo bổ sung điều kiện “phải có sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội” và giới hạn phạm vi thí điểm cơ chế, chính sách nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước, quản lý kinh tế, quản lý xã hội.

Luật cũng bổ sung thẩm quyền của HĐND thành phố trong việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch tổng thể thành phố. Theo Chính phủ, việc bổ sung này nhằm bảo đảm sự thống nhất trong quản lý nhà nước về quy hoạch, đồng thời tăng tính kết nối giữa quy hoạch của thành phố với quy hoạch khu kinh tế đặc biệt trong trường hợp khu kinh tế đặc biệt nằm trên địa bàn thành phố.

Một nội dung quan trọng khác được chỉnh lý là cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam. Dự thảo đổi tên Điều 24 thành “Cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam”, qua đó làm rõ hơn mục tiêu điều chỉnh và mối quan hệ với Nghị quyết số 222/2025/QH15.

Sau khi tiếp thu, chỉnh lý, dự thảo Luật Phát triển đô thị trình Quốc hội thông qua gồm 5 Chương, 66 Điều, tăng 1 Điều so với dự thảo Luật Chính phủ trình Quốc hội tại đầu kỳ họp.

Trong quá trình hoàn thiện chính sách, bên cạnh yêu cầu giải phóng nguồn lực đất đai cho tăng trưởng, cần dành sự quan tâm thỏa đáng cho văn hóa, thể thao và du lịch, những lĩnh vực không chỉ tạo ra giá trị kinh tế mà còn quyết định chất lượng sống, bản sắc và sức cạnh tranh lâu dài của mỗi địa phương.

Không gian cho văn hóa và sáng tạo

Đất đai trước hết là một nguồn lực phát triển, nhưng đất đai không chỉ là nguồn lực kinh tế. Một mảnh đất có thể trở thành nhà máy, trung tâm thương mại, khu đô thị và tạo ra giá trị kinh tế rất rõ ràng; nhưng cũng chính mảnh đất ấy có thể là nơi tồn tại một ngôi đình, một sân chơi, một nhà văn hóa, một công viên, một bảo tàng, một sân vận động hay một không gian sáng tạo.

Quốc hội đang thảo luận về việc sửa đổi Luật Đất đai (ảnh minh họa). Ảnh: TTXVN

Giá trị của những không gian này không phải lúc nào cũng có thể lập tức quy đổi thành tiền, nhưng lại góp phần hình thành chất lượng sống, ký ức cộng đồng, bản sắc đô thị và sức khỏe thể chất, tinh thần của con người.

Vì thế, sửa Luật Đất đai lần này cũng là dịp để nhìn đất đai trong một tầm nhìn phát triển rộng hơn: Đất cho kinh tế nhưng đồng thời phải có đất cho văn hóa, cho sức khỏe, cho sáng tạo và cho đời sống cộng đồng.

Dự thảo đã thể hiện bước tiến khi nguyên tắc sử dụng đất đề cập tới phát triển giáo dục, văn hóa, thể thao; đồng thời xác định phát triển văn hóa, thể dục, thể thao thuộc những lĩnh vực được khuyến khích đầu tư vào sử dụng đất. Tuy nhiên, từ nguyên tắc đến khả năng bảo đảm quỹ đất trên thực tế vẫn còn một khoảng cách.

Điều dễ nhận thấy tại nhiều đô thị là khi giá trị đất tăng cao, những công trình có khả năng tạo doanh thu trực tiếp thường có lợi thế lớn hơn những thiết chế công cộng. Một khu thương mại có thể tính được ngay hiệu quả tài chính, trong khi giá trị của một thư viện, một sân chơi hay nhà văn hóa lại nằm ở những lợi ích xã hội lâu dài.

Nếu chỉ để các mục đích sử dụng đất tự cạnh tranh theo logic giá trị thương mại, văn hóa và thể thao rất dễ trở thành những lĩnh vực phải “nhường đất”.

Bởi vậy, cần nghiên cứu quy định ngay trong Luật nguyên tắc bảo đảm định mức tối thiểu quỹ đất cho thiết chế văn hóa và thể thao cơ sở theo quy mô dân số, đặc biệt đối với các khu đô thị mới, khu nhà ở xã hội, khu tái định cư, khu công nghiệp và những khu vực có tốc độ gia tăng dân số nhanh.

Đồng thời, nên có nguyên tắc không làm suy giảm quỹ đất văn hóa, thể thao công cộng: Đất đã quy hoạch cho công viên, sân chơi, nhà văn hóa, thư viện, cơ sở thể thao cộng đồng khi buộc phải chuyển sang mục đích khác thì phải bố trí quỹ đất thay thế có diện tích, chất lượng và khả năng tiếp cận tương đương hoặc tốt hơn.

Đây không chỉ là câu chuyện quy hoạch mà còn là vấn đề công bằng trong phát triển. Một thành phố hiện đại không thể chỉ có những tòa nhà đẹp, trung tâm thương mại lớn mà thiếu không gian để trẻ em vui chơi, người cao tuổi đi bộ, thanh niên tập luyện thể thao, người dân đọc sách, xem nghệ thuật và gặp gỡ nhau. Giá trị của đô thị cuối cùng phải được đo bằng chất lượng sống của con người.

Một vấn đề khác cũng cần được quan tâm là đất cho công nghiệp văn hóa và kinh tế sáng tạo. Chúng ta đang đặt nhiều kỳ vọng vào điện ảnh, nghệ thuật biểu diễn, thiết kế, thời trang, thủ công mỹ nghệ, trò chơi điện tử và các ngành công nghiệp văn hóa khác.

Nhưng công nghiệp văn hóa không thể phát triển chỉ bằng ý tưởng và tài năng. Nó cần hạ tầng và không gian: Điện ảnh cần phim trường; nghệ thuật biểu diễn cần nhà hát và trung tâm biểu diễn; các doanh nghiệp sáng tạo cần những cụm sáng tạo, trung tâm thiết kế, không gian làm việc và thử nghiệm; các thành phố sáng tạo cần những khu vực để nghệ sĩ, nhà thiết kế, doanh nghiệp công nghệ và cộng đồng gặp nhau.

Ở đây xuất hiện một điểm cần được tháo gỡ. Dự thảo quy định việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho các lĩnh vực ưu đãi đầu tư, nhưng lại loại trừ trường hợp sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Trong khi trên thực tế, rất nhiều dự án công nghiệp văn hóa, không gian sáng tạo, bảo tàng ngoài công lập, trung tâm biểu diễn hay tổ hợp văn hóa lại mang yếu tố kinh doanh, dịch vụ.

Nếu không giải quyết được điểm giao nhau này, có thể xảy ra nghịch lý: Chính sách muốn khuyến khích công nghiệp văn hóa nhưng dự án văn hóa lại khó tiếp cận ưu đãi đất đai vì được xác định là hoạt động thương mại, dịch vụ.

Cần nghiên cứu một cơ chế ngoại lệ có kiểm soát cho những dự án công nghiệp văn hóa thực sự đáp ứng tiêu chí ưu đãi. Nhưng ưu đãi phải đi cùng hàng rào chống lợi dụng. Chúng ta cần ưu đãi cho hoạt động văn hóa, chứ không ưu đãi cho bất động sản mang tên văn hóa.

Một dự án nhận ưu đãi đất đai cho văn hóa phải có tỷ lệ diện tích tối thiểu thực sự dành cho hoạt động văn hóa, phải duy trì công năng trong một khoảng thời gian đủ dài; nếu chuyển đổi sang bất động sản hoặc mục đích thương mại khác thì phải hoàn trả ưu đãi và phần chênh lệch địa tô phát sinh.

Đất cho du lịch và di sản

Nếu văn hóa và thể thao đã được nhắc tương đối rõ trong dự thảo thì lĩnh vực mà theo tôi còn thiếu một cách tiếp cận tương xứng chính là du lịch. Nội dung đề cập trực tiếp đến du lịch hiện còn khá hạn chế, chủ yếu liên quan đến bất động sản du lịch và trường hợp giao, cho thuê đất cho dự án du lịch tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Trong khi đó, du lịch ngày nay không chỉ là khách sạn hay khu nghỉ dưỡng. Du lịch văn hóa, du lịch di sản, du lịch nông nghiệp, du lịch làng nghề, du lịch cộng đồng và du lịch sinh thái đang trở thành những phương thức rất quan trọng để một địa phương biến tài nguyên bản địa thành sinh kế.

Ở một làng nghề, người dân không chỉ bán một sản phẩm thủ công mà còn có thể bán cả câu chuyện về nghề, trải nghiệm làm nghề, ẩm thực, cảnh quan và lối sống. Ở một vùng nông nghiệp, người dân không chỉ bán nông sản mà còn có thể tổ chức trải nghiệm mùa vụ, giới thiệu sản phẩm, phục vụ khách tham quan.

Ở một vùng có di sản, bảo tồn và du lịch nếu được tổ chức tốt có thể tạo ra một vòng tuần hoàn tích cực: Di sản tạo sinh kế, còn sinh kế giúp cộng đồng có thêm nguồn lực và động lực bảo vệ di sản. Nhưng một trong những điểm nghẽn của những mô hình này chính là đất đai.

Một hộ gia đình có đất nông nghiệp muốn dành một phần rất nhỏ làm nơi giới thiệu sản phẩm, phục vụ trải nghiệm hoặc tổ chức hoạt động du lịch nếu phải chuyển toàn bộ sang đất thương mại, dịch vụ sẽ gặp rất nhiều khó khăn về thủ tục và chi phí. Vì vậy, tôi đặc biệt quan tâm tới quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích.

Dự thảo đã mở ra cơ chế sử dụng một phần diện tích của mục đích sử dụng đất chính vào mục đích khác, nhưng hiện chủ yếu mới quy định những nguyên tắc chung và giao Chính phủ quy định cụ thể.

Theo tôi, có thể đi thêm một bước ngay trong Luật bằng cách nhận diện rõ một số mô hình cần khuyến khích như: Đất nông nghiệp kết hợp du lịch nông nghiệp; đất làng nghề kết hợp không gian trải nghiệm; cơ sở văn hóa kết hợp dịch vụ văn hóa sáng tạo; cơ sở thể thao kết hợp dịch vụ hỗ trợ; và trong điều kiện phù hợp, đất rừng kết hợp du lịch sinh thái.

Nguyên tắc quản lý nên dựa trên quy mô và mức độ tác động. Một hộ nông dân dành một phần nhỏ khu vườn làm không gian trải nghiệm không thể áp dụng cùng một cơ chế với một khu nghỉ dưỡng hàng chục hecta.

Hoạt động phụ trợ nhỏ, không làm thay đổi công năng chính và không gây tác động đáng kể thì thủ tục nên đơn giản; dự án lớn, có xây dựng nhiều công trình và tạo ra giá trị thương mại lớn thì phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về đất đai.

Đối với du lịch, cũng cần phân biệt rõ hạ tầng du lịch công cộng với bất động sản du lịch. Một tuyến đường tiếp cận điểm du lịch, bãi đỗ xe, trung tâm thông tin du khách, tuyến đi bộ, điểm ngắm cảnh, nhà vệ sinh công cộng hay không gian quảng trường phục vụ khách du lịch có tính chất rất khác một khách sạn, resort hay dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Những hạ tầng thực sự phục vụ lợi ích công cộng cần có cơ chế tiếp cận đất phù hợp để tạo điều kiện cho điểm đến phát triển. Ngược lại, bất động sản du lịch có mục tiêu kinh doanh phải tuân thủ đầy đủ nguyên tắc thị trường và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Một vấn đề rất quan trọng nữa là mối quan hệ giữa đất đai và di sản văn hóa. Dự thảo đã xác định chế độ sử dụng đất phải bảo vệ, duy trì và phát huy giá trị của đất có di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh và di sản thiên nhiên. Đây là cách tiếp cận cần thiết nhưng theo tôi vẫn có thể mở rộng, bởi di sản không chỉ nằm trong ranh giới của một công trình.

Một ngôi đình có giá trị bởi còn sân đình, cây đa, hồ nước, đường làng và không gian lễ hội. Một làng nghề có giá trị bởi còn người làm nghề, còn nhà xưởng truyền thống, không gian sinh hoạt, truyền nghề và những mối quan hệ cộng đồng. Một lễ hội chỉ thực sự sống khi còn không gian để cộng đồng thực hành nó.

Vì thế, trong quy hoạch và sử dụng đất tại những khu vực có di sản cần quan tâm đến cảnh quan văn hóa và không gian thực hành văn hóa, thay vì chỉ bảo vệ riêng phần đất có công trình di tích. Đặc biệt, dự thảo hiện yêu cầu sử dụng đất đa mục đích phải “hạn chế ảnh hưởng” tới di sản văn hóa, cảnh quan và môi trường.

Theo tôi, đối với di sản, yêu cầu cần mạnh hơn: Không làm xâm hại hoặc suy giảm giá trị, tính xác thực và tính toàn vẹn của di sản và cảnh quan văn hóa. Bởi một di sản đã mất đi tính xác thực thì rất khó, thậm chí không thể khôi phục bằng tiền. 

Năm 2023, Anthony, một người làm trong ngành công nghệ tại Singapore, tìm mua căn hộ ba phòng ngủ tại The Reserve Residences, dự án có thời hạn sở hữu 99 năm ở khu Beauty World. Căn hộ anh nhắm tới có giá hơn 1,57 triệu USD, theo CNA.

Dù lãi suất vay khi đó tăng cao, Anthony vẫn cân nhắc mua căn hộ chưa hoàn thiện. Lý do nằm ở cách thanh toán theo tiến độ xây dựng. Người mua không phải trả lãi vay trên toàn bộ khoản tiền ngay từ đầu mà chỉ thanh toán từng phần khi công trình hoàn thành các mốc nhất định.

Tuy nhiên, phía sau lịch thanh toán còn một vấn đề quan trọng hơn. Tiền người mua trả trước được chuyển vào đâu và chủ đầu tư được phép sử dụng số tiền đó như thế nào?

Đây là bài toán nhiều thị trường cho phép bán nhà hình thành trong tương lai phải giải quyết. Singapore sử dụng tài khoản dự án, Trung Quốc áp dụng tài khoản giám sát, còn Dubai yêu cầu tiền người mua đi qua tài khoản ký quỹ của chính dự án.

Dù tên gọi khác nhau, mục tiêu chung vẫn là kiểm soát dòng tiền người mua trả trước, để khoản tiền này có thể phục vụ việc xây dựng nhưng không trở thành nguồn vốn hoàn toàn tự do của chủ đầu tư.

Singapore: Một dự án, một tài khoản

Tại Singapore, cơ chế quản lý dòng tiền dự án được quy định khá cụ thể trong pháp luật.

Theo Cơ quan Tái phát triển Đô thị Singapore (URA), chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở có từ 5 căn trở lên phải tuân thủ Luật Kiểm soát và cấp phép chủ đầu tư nhà ở cùng các quy định liên quan. Một trong những yêu cầu quan trọng là chủ đầu tư phải mở và duy trì một tài khoản dự án riêng cho từng dự án nhà ở.

Đây không đơn thuần là một tài khoản để doanh nghiệp tách riêng tiền. Theo quy định, chủ đầu tư được cấp phép phải mở tài khoản cho từng dự án xây dựng.

Singapore yêu cầu tài khoản dự án riêng cho từng dự án, đồng thời kiểm soát việc nộp và rút tiền. Ảnh: Reuters.

Các khoản tiền mua nhà thuộc diện phải nộp vào tài khoản, bao gồm cả tiền đặt chỗ nhận trước khi căn hộ được cấp giấy phép đưa vào sử dụng tạm thời, phải được chuyển vào tài khoản của chính dự án đó. Các khoản vay phục vụ xây dựng dự án cũng được đưa vào cùng tài khoản.

Như vậy, dòng tiền của một dự án được tập trung trong một tài khoản được xác định từ đầu, bao gồm cả tiền người mua trả và vốn vay phục vụ xây dựng. Cách tổ chức này giúp việc theo dõi và kiểm soát dòng tiền dự án trở nên rõ ràng hơn.

Các quy định về tài khoản dự án xác định rõ mục đích sử dụng tiền, điều kiện để chủ đầu tư được rút tiền, việc giải ngân sau khi công trình được cấp phép sử dụng tạm thời và thời điểm được rút toàn bộ số dư. Chủ đầu tư cũng phải đáp ứng các yêu cầu về xác nhận của kiểm toán viên.

Chỉ khi dự án hoàn thành, chủ đầu tư mới được rút toàn bộ số tiền còn lại và đóng tài khoản, với điều kiện công trình đã được cấp chứng nhận hoàn thành theo luật định và các giao dịch mua bán theo hợp đồng của dự án đã hoàn tất.

Vì vậy, tài khoản dự án không đồng nghĩa với một tài khoản phong tỏa. Tiền người mua trả trước vẫn được sử dụng trong quá trình phát triển công trình, nhưng không phải là dòng tiền hoàn toàn tự do mà chủ đầu tư có thể tùy ý sử dụng cho các mục đích khác.

Cách tiếp cận này cho phép tiền trả trước tiếp tục đóng vai trò nguồn vốn cho dự án, nhưng đặt dòng tiền dưới một khuôn khổ kiểm soát thay vì để chủ đầu tư toàn quyền sử dụng.

Từ tháng 5 vừa qua, Singapore cũng bãi bỏ cơ chế thanh toán trì hoãn đối với các dự án nhà ở chung cư dành cho người mua có thu nhập trung bình thuộc các khu đất do chính phủ bán. Theo đó, người mua phải áp dụng cơ chế thanh toán thông thường, trả tiền theo từng mốc tiến độ xây dựng thay vì chỉ trả 20% ban đầu và hoãn 80% còn lại đến khi dự án được cấp giấy phép đưa vào sử dụng.

Bộ trưởng Phát triển Quốc gia Chee Hong Tat cho biết thay đổi nhằm hỗ trợ người mua nhà lần đầu và đưa loại hình này trở lại đúng mục tiêu đáp ứng nhu cầu ở thực.

Trung Quốc: Hệ thống tài khoản giám sát chuyên dụng

Trung Quốc có hệ thống bán nhà hình thành trong tương lai với quy mô rất lớn, vì vậy cơ chế quản lý tiền bán trước cũng được xây dựng thành một hệ thống tương đối phức tạp.

Luật Quản lý bất động sản đô thị quy định nhà ở thương mại muốn được bán trước phải đáp ứng một số điều kiện, trong đó có vốn đầu tư phát triển đạt ít nhất 25% tổng mức đầu tư, xác định tiến độ xây dựng và thời điểm hoàn thành, đồng thời đã có giấy phép bán trước. Doanh thu từ bán trước phải được sử dụng cho công trình liên quan.

Trên cơ sở đó, tiền người mua trả được đưa vào tài khoản giám sát chuyên dụng tại ngân hàng. Tiền đặt cọc, tiền trả trước, khoản vay thế chấp do ngân hàng giải ngân và các khoản thanh toán khác đều phải chuyển vào tài khoản này, thay vì đi qua tài khoản cá nhân hoặc tài khoản kinh doanh thông thường của chủ đầu tư.

Điểm đáng chú ý là Trung Quốc không phong tỏa toàn bộ tiền bán trước. Số tiền phải duy trì trong tài khoản được xác định dựa trên chi phí xây dựng và khoản dự phòng rủi ro, sau đó điều chỉnh theo tiến độ thực tế. Chủ đầu tư có thể rút tiền theo các mốc xây dựng, nhưng phải bảo đảm tài khoản luôn duy trì mức cần thiết để dự án hoàn thành.

Điều đó có nghĩa là khoản tiền người mua vay từ ngân hàng để thanh toán căn hộ cũng không được đi vòng qua tài khoản cá nhân hay tài khoản kinh doanh thông thường của chủ đầu tư.

Tại Trung Quốc, tiền bán trước vào tài khoản giám sát, được giữ lại và giải ngân theo tiến độ, mục đích của dự án. Ảnh: Reuters.

Trung Quốc cũng cho phép chủ đầu tư đủ điều kiện dùng bảo lãnh ngân hàng để thay thế một phần tiền trong hạn mức giám sát tiền bán trước. Theo đó, giá trị bảo lãnh thay thế không được vượt quá 30% số tiền cần thiết để bảo đảm dự án hoàn thành và bàn giao; phần tiền thực tế duy trì trong tài khoản giám sát phải luôn ở mức tối thiểu 70%.

Các địa phương đồng thời tiếp tục tăng khả năng giám sát của người mua. Chủ đầu tư phải cung cấp dịch vụ để khách hàng tra cứu khoản tiền đã nộp vào tài khoản, không được yêu cầu chuyển tiền sang tài khoản ngoài hệ thống giám sát.

Theo China News Service, từ tháng 7/2025, Thành Đô áp dụng quy định mới, yêu cầu tiền bán trước phải được đưa vào tài khoản giám sát và thông tin về ngân hàng, số tài khoản phải được công khai tại nơi bán hàng.

Người mua được khuyến nghị kiểm tra tài khoản nhận tiền ghi trong hợp đồng có đúng với tài khoản giám sát của dự án hay không. Thông qua hệ thống thông tin của cơ quan quản lý, họ cũng có thể tra cứu ngân hàng giám sát, số tài khoản và tình trạng khoản tiền đã được ghi nhận vào tài khoản hay chưa.

Ở một số địa phương, việc giải ngân còn được gắn trực tiếp với tiến độ xây dựng. Quy định tại Tân Cương yêu cầu tiền trong hạn mức giám sát phải được sử dụng cho chính dự án. Cơ quan quản lý xác định các mốc giải ngân dựa trên tiến độ công trình, đồng thời kiểm tra hóa đơn và dòng tiền ngân hàng trước khi phê duyệt.

Dubai: Gắn tiền ký quỹ với tiến độ thực tế

Trong khi đó, Dubai áp dụng mô hình tài khoản ký quỹ để quản lý dòng tiền trong các dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Cơ chế này nhằm tách tiền người mua khỏi nguồn vốn chung của chủ đầu tư và gắn dòng tiền với chính dự án được đăng ký.

Theo Cơ quan Đất đai Dubai (DLD), quy định về tài khoản ký quỹ áp dụng với các chủ đầu tư bán bất động sản hình thành trong tương lai và nhận tiền từ người mua, nhà đầu tư hoặc bên tài trợ dự án. Chủ đầu tư phải mở tài khoản riêng cho từng dự án và các khoản thanh toán của người mua phải được đưa vào tài khoản này.

DLD không chỉ quản lý dòng tiền mà còn cung cấp công cụ để người mua theo dõi tình trạng dự án. Thông qua hệ thống của cơ quan quản lý, khách hàng có thể kiểm tra tỷ lệ hoàn thành công trình và thông tin kiểm tra kỹ thuật mới nhất, đồng thời xác định tài khoản ký quỹ của dự án.

Nhờ đó, người mua có thể đối chiếu hai yếu tố quan trọng. Một là công trình thực tế đã hoàn thành đến đâu. Hai là tiền của mình có được chuyển vào đúng tài khoản của dự án hay không.

Với Dubai, tiền người mua phải vào tài khoản ký quỹ của chính dự án, tách khỏi tài khoản chung của chủ đầu tư. Ảnh: Reuters.

DLD cũng công khai danh sách các tổ chức được phép quản lý tài khoản ký quỹ, chủ đầu tư được cấp phép và các dịch vụ kiểm tra dự án. Việc tập trung thông tin trong cùng hệ thống giúp cơ quan quản lý theo dõi dòng tiền và tiến độ xây dựng theo từng dự án.

Nguyên tắc này cũng được các chuyên gia bất động sản tại Dubai nhấn mạnh khi tư vấn người mua. Farooq Syed, Giám đốc điều hành Springfield Properties, nói với National rằng khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai cần kiểm tra dự án đã được DLD đăng ký chính thức và mọi khoản thanh toán phải chuyển trực tiếp vào tài khoản ký quỹ của dự án.

Theo chuyên gia bất động sản Mario Volpi, cách làm này giúp tách tiền của người mua khỏi các nguồn tiền khác của doanh nghiệp phát triển dự án.

Nghị quyết nêu rõ, đường Vành đai 5 – Vùng Thủ đô Hà Nội dài khoảng 349km thuộc địa phận 7 tỉnh, thành phố là Hà Nội, Ninh Bình, Hưng Yên, Hải Phòng, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Phú Thọ và được đầu tư bằng hình thức đầu tư công, chia thành các dự án thành phần.

Sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án là trên 288.000 tỷ đồng. Nguồn vốn ngân sách nhà nước bố trí trong các kỳ kế hoạch đầu tư công trung hạn và nguồn vốn hợp pháp khác. Trong đó, dự kiến bố trí hơn 61.000 tỷ đồng nguồn vốn ngân sách trung ương giai đoạn 2026 – 2030 để đầu tư tuyến chính cao tốc, dự kiến khoảng 116 km thuộc địa phận 4 tỉnh, thành phố Ninh Bình, Hưng Yên, Hải Phòng, Bắc Ninh.

Về tiến độ thực hiện, chuẩn bị đầu tư dự án từ năm 2026, thực hiện dự án từ năm 2027, phấn đấu hoàn thành toàn tuyến trước năm 2035. Trong đó, đối với các dự án thành phần sử dụng ngân sách trung ương được cân đối vốn giai đoạn 2026 – 2030 cơ bản hoàn thành năm 2030, đưa vào vận hành, khai thác năm 2031. Đối với các dự án thành phần sử dụng vốn ngân sách địa phương, các địa phương căn cứ khả năng cân đối vốn, chủ động triển khai thực hiện.

Kết quả biểu quyết

Dự án được áp dụng các cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt như: Trong thời gian Quốc hội không họp, Quốc hội ủy quyền cho Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư Dự án (trừ các trường hợp tăng phần vốn ngân sách trung ương bố trí cho Dự án, trình Quốc hội xem xét, quyết định; Trường hợp tăng phần vốn ngân sách địa phương bố trí cho Dự án do địa phương xem xét, quyết định). Dự án không phải thẩm định, đánh giá nguồn vốn, khả năng cân đối vốn theo quy định của Luật Đầu tư công.

Về công tác bồi thường, tái định cư, UBND cấp tỉnh có dự án đi qua chủ động bố trí, xây dựng khu tái định cư cho Dự án trên cơ sở hồ sơ thiết kế sơ bộ trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư.

Nghị quyết cũng cho phép UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu vực bãi đổ chất thải xây dựng trong Hồ sơ khảo sát Dự án và bàn giao mặt bằng cho nhà thầu để đổ chất thải xây dựng của Dự án; tổ chức quản lý bãi đổ chất thải xây dựng của Dự án theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về môi trường và quy định khác của pháp luật có liên quan;

Cho phép áp dụng hình thức chỉ định thầu đối với các gói thầu thuộc Dự án. Trình tự, thủ tục chỉ định thầu thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu..

Nguồn thu từ việc phát triển các khu đô thị, khu chức năng xung quanh tuyến đường sau khi trừ đi chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu vực phát triển khu đô thị, khu chức năng hai bên tuyến đường Vành đai 5 và chi phí khác có liên quan, chính quyền địa phương cấp tỉnh được giữ lại một phần tỷ lệ để nộp vào ngân sách địa phương và phần còn lại nộp vào ngân sách trung ương.

Nghị quyết giao Chính phủ xem xét quyết định chuyển đổi hình thức đầu tư các dự án thành phần mà không phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư; tổng hợp và báo cáo Quốc hội tại kỳ họp gần nhất.