Category: Tin BĐS Việt Nam

Quỹ tái định cư chưa theo kịp tốc độ phát triển

Những năm gần đây, Khu kinh tế Dung Quất liên tục thu hút nhiều dự án quy mô lớn. Nhiều dự án đang chuẩn bị triển khai như Khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ VSIP II, Bến cảng tổng hợp container Hòa Phát Dung Quất, Khu công nghiệp Hòa Phát Dung Quất, Khu công nghiệp Bình Hòa – Bình Phước, Khu công nghiệp Phát Đạt – Dung Quất 2 hay dự án di dời các hộ dân bị ảnh hưởng quanh Nhà máy Xi măng Đại Việt. Đi cùng là nhu cầu rất lớn về quỹ đất tái định cư để phục vụ thu hồi đất.

Theo Ban Quản lý Khu kinh tế Dung Quất và các Khu công nghiệp Quảng Ngãi, tổng nhu cầu tái định cư cho các dự án trên địa bàn lên tới 11.067 lô, riêng giai đoạn 2026 – 2030 cần khoảng 4.813 lô, sau năm 2030 cần thêm khoảng 6.254 lô.

Một góc khu tái định cư tại KKT Dung Quất (ảnh Vân Anh)

Trên địa bàn hiện có 32 khu dân cư, khu tái định cư đã và đang được đầu tư xây dựng. Trong số này, 17 khu đã hoàn thành và tỷ lệ dân vào ở đạt 10%; 3 khu không thể tiếp tục bố trí do vướng quy hoạch hoặc hạ tầng chưa hoàn chỉnh; 9 khu còn khoảng 248 lô chưa bố trí; 4 khu đang đầu tư xây dựng với khoảng 109 lô chưa bàn giao. Tổng cộng chỉ còn khoảng 357 lô có thể bố trí trong thời gian tới.

Khoảng cách rất lớn giữa cung và cầu đang tạo áp lực ngày càng lớn đối với công tác giải phóng mặt bằng.

Theo ông Hồ Trọng Phương, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường, nguyên nhân trước hết là công tác chuẩn bị quỹ đất tái định cư trong nhiều năm chưa được thực hiện theo hướng chủ động.

Thực tế, nhiều dự án chỉ bắt đầu tính đến việc đầu tư khu tái định cư sau khi đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong khi đó, quá trình xây dựng một khu tái định cư phải trải qua nhiều bước từ quy hoạch, bố trí vốn, giải phóng mặt bằng đến đầu tư hạ tầng nên thường kéo dài. Nguồn lực ngân sách của tỉnh còn hạn chế cũng khiến việc đầu tư quỹ tái định cư “đi trước một bước” chưa thực hiện được như yêu cầu.

Theo ông Hồ Trọng Phương, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường, nguyên nhân trước hết là công tác chuẩn bị quỹ đất tái định cư trong nhiều năm chưa được thực hiện theo hướng chủ động (ảnh Vân Anh)

Không chỉ thiếu về số lượng, một số khu tái định cư được xây dựng trước năm 2013 cũng không còn đáp ứng các tiêu chuẩn mới về hạ tầng kỹ thuật, cấp điện, cấp thoát nước, xử lý môi trường và kết nối hạ tầng theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.

Sở Nông nghiệp và Môi trường nhận định, chính việc chậm tạo lập quỹ đất tái định cư đã trở thành nguyên nhân trực tiếp làm phát sinh vướng mắc trong bồi thường, giải phóng mặt bằng và ảnh hưởng đến tiến độ triển khai nhiều dự án.

Cần cơ chế để chủ động tạo lập quỹ đất

Để giải quyết tình trạng trên, UBND tỉnh đang triển khai đầu tư một số khu tái định cư mới. Trong đó, Khu tái định cư Bình Long quy mô khoảng 271 lô đang được thi công; Khu tái định cư trong đô thị Vạn Tường (giai đoạn 1) với khoảng 900 lô và Khu tái định cư Bình Thanh khoảng 300 lô đã được trình đề xuất chủ trương đầu tư.

Tuy nhiên, với nhu cầu lên tới hàng nghìn lô đất, việc đầu tư các khu tái định cư mới vẫn cần thêm nguồn lực rất lớn.

Lãnh đạo tỉnh Quảng Ngãi kiểm tra tiến độ thực hiện các dự án tái định cư tại KKT Dung Quất (ảnh Vân Anh)

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, Nghị định số 88/2024/NĐ-CP cho phép nhà đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phí để thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Song đến nay vẫn chưa có quy định cụ thể về trình tự tiếp nhận, quản lý, sử dụng và hoàn trả nguồn kinh phí này. Vì vậy, địa phương chưa có cơ sở pháp lý để huy động nguồn lực xã hội đầu tư các khu tái định cư.

UBND tỉnh đã có văn bản xin ý kiến Bộ Tài chính và Bộ Nông nghiệp và Môi trường, song các hướng dẫn hiện vẫn chưa đủ căn cứ để triển khai trên thực tế. Hiện tỉnh đang giao Sở Tài chính nghiên cứu, tham mưu giải pháp nhằm tháo gỡ vướng mắc về cơ chế tài chính.

Được biết, ngay từ đầu năm 2026, UBND tỉnh Quảng Ngãi đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo, thành lập các tổ công tác, thường xuyên kiểm tra hiện trường và tổ chức họp với các chủ đầu tư để tháo gỡ khó khăn, nhất là những vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư. Tuy nhiên, kết quả giải ngân vẫn chưa đạt yêu cầu do cả nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan.

Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 Khu công nghiệp Bình Hòa – Bình Phước (ảnh Vân Anh)

Trong đó, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và xác định giá đất còn chậm tiếp tục là “điểm nghẽn” lớn nhất khiến nhiều dự án thiếu mặt bằng để thi công. Cùng với đó, tình trạng khan hiếm đất đắp, cát, đá và giá vật liệu xây dựng tăng cao đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thực hiện các công trình, thậm chí có nhà thầu phải thi công cầm chừng.

Ngoài ra, nhiều dự án trọng điểm có quy mô vốn lớn còn vướng thủ tục, phải xin ý kiến các bộ, ngành trung ương nên chưa thể giải ngân theo kế hoạch. Việc tiếp nhận nhiều dự án chuyển tiếp sau sắp xếp đơn vị hành chính cũng làm phát sinh khối lượng lớn thủ tục đầu tư, trong khi một số chủ đầu tư, địa phương chưa thật sự chủ động, quyết liệt trong tháo gỡ khó khăn.

Đại biểu Nguyễn Văn Huy (Hưng Yên) đồng tình với cách tiếp cận của dự thảo khi chuyển từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang quan điểm “bảo đảm ổn định cuộc sống, sinh kế và điều kiện phát triển lâu dài cho người dân” sau khi Nhà nước thu hồi đất.

Tuy nhiên, ông Huy cho rằng việc thu hồi đất không chỉ là một thủ tục hành chính. Đó là quyết định trực tiếp làm chấm dứt quyền sử dụng đất của người dân và trong nhiều trường hợp đồng thời làm thay đổi nơi ở, sinh kế, thu nhập, hoạt động sản xuất, kinh doanh và môi trường sống của một gia đình, thậm chí một cộng đồng dân cư.

Đại biểu đề nghị cần quy định rõ việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành các điều kiện cần thiết để người bị thu hồi có chỗ ở thực tế phù hợp, hoặc ít nhất phải có cơ chế chuyển tiếp bắt buộc bảo đảm người dân không bị rơi vào tình trạng đã bị thu hồi đất, không còn nhà ở nhưng chưa có nơi ở mới.

 Đại biểu Nguyễn Văn Huy. Ảnh: Phạm Hải

Dự thảo hiện quy định trường hợp phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí nhà khác hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà trong thời gian bố trí tái định cư. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng quy định này mới giải quyết hậu quả trong trường hợp người dân phải di chuyển, chưa tạo thành một nguyên tắc pháp lý đủ mạnh để kiểm soát thời điểm ban hành và thực hiện quyết định thu hồi đất.

Với đất sản xuất, kinh doanh và đất nông nghiệp, theo ông Huy, cũng cần được tiếp cận tương tự để đảm bảo sinh kế cho người dân. Dự thảo xác định Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ để người có đất thu hồi có việc làm, thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất.

Đại biểu nhìn nhận nếu chỉ dừng ở trách nhiệm hỗ trợ mà không gắn với một yêu cầu về thời điểm và mức độ bảo đảm sinh kế trước khi thu hồi thì rất khó bảo đảm mục tiêu đề ra. Vì vậy, ông đề nghị nghiên cứu bổ sung nguyên tắc: phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cụ thể; phương án ổn định chỗ ở và phương án khôi phục, chuyển đổi sinh kế với trường hợp người dân bị thu hồi đất sản xuất.

“Tinh thần của chính sách không phải làm cho quá trình thu hồi đất chậm lại, càng không phải tạo thêm thủ tục cho các dự án. Ngược lại, một cơ chế thu hồi đất minh bạch, dự liệu trước và bảo đảm được chỗ ở, sinh kế cho người dân sẽ giúp giảm khiếu kiện, giảm cưỡng chế, giảm chi phí xã hội và tạo sự đồng thuận cao hơn, qua đó cũng góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án” – ông Huy nhấn mạnh.

Hai hộ dân nhận cùng gói bồi thường đất nhưng có thể rơi vào hai “số phận” khác nhau

Đại biểu Nguyễn Duy Minh (Đà Nẵng) cho biết Nghị quyết số 21 của Trung ương nêu rõ việc chuyển đổi từ bồi thường tài sản bị thu hồi sang tái thiết cuộc sống cho người dân. Ông đề nghị tinh thần này được thể chế hóa rõ hơn tại quy định ở dự luật.

Vì vậy, ông đề nghị nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được đánh giá không chỉ bằng giá trị tài sản được hoàn trả mà bằng khả năng người dân bị thu hồi đất có phục hồi, duy trì được đời sống và sinh kế sau khi bị thu hồi hay không.

Đại biểu Nguyễn Duy Minh. Ảnh: Phạm Hải

“Hai hộ dân nhận cùng một gói bồi thường như nhau hoàn toàn có thể rơi vào hai ‘số phận’ khác nhau. Một người có thể tìm được nơi ở, nơi làm việc gần, nhưng một người có thể mất trắng nguồn thu nhập vì phải chuyển nơi ở đi quá xa” – ông Minh nêu quan điểm.

Về sự hỗ trợ của Nhà nước khi thu hồi đất và bố trí tái định cư, đại biểu TP Đà Nẵng đề nghị không coi trách nhiệm của Nhà nước kết thúc ngay khi việc bồi thường được chi trả. Theo ông, cần quy định chính sách hỗ trợ gắn với một giai đoạn phục hồi sinh kế sau khi thu hồi đất. 

Đồng thời, đại biểu đề xuất bổ sung quy định người dân bị thu hồi đất có quyền được bày tỏ nguyện vọng về địa điểm tái định cư, đặc biệt nguyện vọng tái định cư tại chỗ. Và nguyện vọng này phải được ghi nhận và xem xét thực chất khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đại biểu Tạ Văn Hạ (Phó Chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa và Xã hội) cũng đề nghị xem xét kỹ lưỡng vấn đề cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư trong một số trường hợp nhất định.

Ông đồng tình với mục tiêu đẩy nhanh tiến độ, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn vốn công trình nhưng cho rằng những việc này phải được đặt ngang hàng với chú trọng ổn định đời sống, chỗ ở và sinh kế cho người dân.

Đại biểu Tạ Văn Hạ. Ảnh: Phạm Hải

Theo ông, một gia đình khi bị thu hồi đất mà chưa có tái định cư sẽ gặp rất nhiều vấn đề khó khăn như việc học hành của con cái, sinh kế, sức khỏe của người già, trẻ nhỏ… Theo ông, vấn đề không chỉ là bồi thường bao nhiêu tiền mà phải ổn định cuộc sống cho gia đình người bị thu hồi đất như thế nào.

Ông bày tỏ: Khi người dân đã hy sinh quyền lợi bằng việc di dời thì chúng ta phải công nhận, coi đó là sự đóng góp lớn lao của người dân với sự nghiệp phát triển đất nước. Nếu thu hồi đất mà không tính đến việc người dân sẽ sinh sống ra sao thì không thể xứng với sự hy sinh lớn lao đó, khi họ từ bỏ “nơi chôn rau, cắt rốn”, những nơi rất thuận lợi trong việc làm ăn để phục vụ cho sự phát triển của đất nước, lợi ích chung của cộng đồng.

Tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ nhất, sáng 21/8, Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024. Một trong những nội dung được nhiều đại biểu quan tâm đó là cơ chế bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Đại biểu Nguyễn Duy Minh (đoàn Đà Nẵng) cho rằng, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần được đánh giá không chỉ bằng giá trị tài sản được hoàn trả mà bằng khả năng người dân bị thu hồi đất có phục hồi hoặc được duy trì đời sống và sinh kế sau khi bị thu hồi hay không.

“Hai hộ dân nhận mức bồi thường như nhau hoàn toàn có thể rơi vào hai số phận khác nhau. Một người có thể tìm được nơi ở, nơi làm việc ở gần, nhưng một người thì mất trắng nguồn thu nhập vì phải chuyển nơi ở đi quá xa”, ông Minh cho biết.

Đại biểu Nguyễn Duy Minh. (Ảnh: Thủy Nguyên)

Về hỗ trợ của Nhà nước khi thu hồi đất và bố trí tái định cư, đại biểu Minh đề nghị không coi trách nhiệm của Nhà nước kết thúc ngay khi việc bồi thường được chi trả. Thay vào đó đại biểu đề nghị quy định chính sách hỗ trợ gắn với một giai đoạn phục hồi sinh kế sau khi đã thu hồi đất.

Đại biểu Minh cũng đề xuất quyền của người dân khi bị thu hồi đất được bày tỏ nguyện vọng về địa điểm tái định cư, đặc biệt là nguyện vọng tái định cư tại chỗ. “Nguyện vọng này phải được ghi nhận và xem xét thực chất khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, ông Minh nhấn mạnh.

Cũng liên quan đến vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đại biểu Tạ Văn Hạ (Đà Nẵng) góp ý về quy định cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong một số dự án đặc thù.

Ông Hạ đánh giá, quy định này có thể giúp đẩy nhanh tiến độ, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn vốn các công trình. Song đại biểu nhấn mạnh cần chú trọng ổn định đời sống, chỗ ở và sinh kế của người dân.

“Một gia đình khi bị thu hồi đất mà chưa có tái định cư sẽ rất nhiều gặp rất nhiều khó khăn, vấn đề: Con cái học ở đâu, gia đình ở đâu, con cái học ở đâu, sinh kế thế làm sao? Vấn đề không phải chỉ là bồi thường bao nhiêu tiền, mà là ổn định cuộc sống cho người bị thu hồi đất”, ông Tạ Văn Hạ nói.

3 đề xuất hoàn thiện cơ chế định giá đất

Tham gia góp ý kiến về cơ chế định giá đất, đại biểu Hoàng Minh Hiếu (đoàn Nghệ An) cho biết, so với Luật năm 2024, dự thảo lần này không còn quy định về cơ chế khung giá đất của Chính phủ. Vì vậy, bảng giá đất và hệ số K trở thành cơ sở duy nhất để xác định giá đất phục vụ nghĩa vụ tài chính và bồi thường, trừ trường hợp xác định giá đất.

Đại biểu Quốc hội Hoàng Minh Hiếu. (Ảnh: Thủy Nguyên)

“Cách tiếp cận này đơn giản hơn, cũng làm tăng đáng kể vai trò của bảng giá đất và hệ số K. Nhưng dự thảo lại không quy định về tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số K; cũng không quy định chu kỳ điều chỉnh và không giao Chính phủ quy định chi tiết”, đại biểu nói.

Để hoàn thiện chính sách về tài chính đất đai và giá đất, đại biểu Hoàng Minh Hiếu nêu 3 đề xuất.

Một là bổ sung các nguyên tắc bắt buộc trong xây dựng bảng giá đất và hệ số K như bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu, có khả năng kiểm chứng và quy định cơ chế kiểm tra, giám sát quá trình định giá đất.

Hai là quy định ngưỡng kích hoạt rà soát tự động để trong trường hợp biên độ biến động giá giao dịch thực tế trên thị trường vượt quá một khoảng nhất định, cơ quan Nhà nước phải tự động rà soát, điều chỉnh hệ số K mà không phụ thuộc vào chu kỳ cố định.

Ba là khi Nhà nước thu hồi đất, cần bảo đảm tính nhất quán về thời điểm và hệ số áp dụng đối với các trường hợp tương đồng trong cùng một phương án hoặc cùng một giai đoạn bồi thường.

Việc quy định như vậy, theo đại biểu, sẽ tránh các trường hợp phát sinh chênh lệch chỉ vì thời điểm xử lý hồ sơ khác nhau, có thể dẫn đến việc người dân, doanh nghiệp cảm thấy bất công và phát sinh các khiếu kiện.

Quang cảnh cuộc họp. 

Dự cuộc họp có các đồng chí Ủy viên Ban Thường vụ Tỉnh ủy; lãnh đạo một số sở, ban, ngành tỉnh.

Đồng chí Lê Minh Ngân – Bí thư Tỉnh ủy, Chủ tịch HĐND tỉnh chủ trì cuộc họp. 

Tại cuộc họp, các đại biểu cho ý kiến vào các tờ trình: chủ trương tổ chức Kỳ họp thứ sáu (kỳ họp chuyên đề) HĐND tỉnh khóa XVI, nhiệm kỳ 2026-2031; phân bổ, giao bổ sung dự toán ngân sách cho các cơ quan, đơn vị khối tỉnh và các xã, phường để thực hiện các nhiệm vụ phát sinh năm 2026; chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Pắc Ta; xin ý kiến một số nội dung báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Dự án cao tốc Bảo Hà – Lai Châu (CT.13).

Trên cơ sở ý kiến của các đại biểu, Ban Thường vụ Tỉnh ủy nhất trí với các chủ trương trình tại cuộc họp. Trong đó, thống nhất tổ chức Kỳ họp thứ sáu HĐND tỉnh trong 1 ngày, khoảng thời gian từ ngày 9-11/9/2026 để xem xét thông qua 11 nghị quyết trình tại kỳ họp và quyết định những vấn đề khác thuộc thẩm quyền.

Đồng chí Tẩn Thị Quế – Phó Chủ tịch Thường trực HĐND tỉnh trình tờ trình xin chủ trương tổ chức Kỳ họp thứ sáu (kỳ họp chuyên đề) HĐND tỉnh khóa XVI, nhiệm kỳ 2026-2031. 

Ban Thường vụ Tỉnh ủy đề nghị: Đảng ủy HĐND tỉnh lãnh đạo Thường trực HĐND tỉnh, các ban HĐND tỉnh thẩm tra nội dung trình kỳ họp đảm bảo chặt chẽ, đúng quy định.

Đảng ủy UBND tỉnh lãnh đạo UBND tỉnh tiếp thu ý kiến thẩm định của Văn phòng Tỉnh ủy tại báo cáo số 181-BC/TU, ngày 19/8/2026, chỉ đạo rà soát các chế độ, chính sách và nhiệm vụ phát sinh, thực hiện phân bổ, bổ sung kinh phí đảm bảo chặt chẽ, đúng quy định, đáp ứng yêu cầu thực hiện nhiệm vụ của các cơ quan, đơn vị, địa phương.

Đồng chí Hà Quang Trung – Phó Bí thư Tỉnh ủy, Chủ tịch UBND tỉnh trình tờ trình về việc phân bổ, giao bổ sung dự toán ngân sách cho các cơ quan, đơn vị khối tỉnh và các xã, phường để thực hiện các nhiệm vụ phát sinh năm 2026. 

Đồng thời Đảng uỷ UBND tỉnh nghiên cứu, tiếp thu ý kiến của Ban Thường vụ Tỉnh ủy về rút ngắn thời gian thực hiện dự án Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Pắc Ta, đảm bảo hoàn thành trong năm 2031; xem xét các điều kiện, tiêu chí, trình tự thủ tục, năng lực tài chính và việc chấp hành pháp luật của nhà đầu tư để quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án theo thẩm quyền, đảm bảo đúng quy định của pháp luật, phù hợp với quy hoạch tỉnh, quy hoạch phân khu xây dựng khu du lịch và các quy hoạch khác có liên quan. Chỉ đạo khẩn trương lập, phê duyệt kế hoạch và tổ chức đấu giá quyền khai thác khoáng sản đối với điểm nước nóng – nước khoáng Pắc Thà để khai thác, sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên, gắn với đầu tư dự án Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Pắc Ta. Giao Văn phòng Tỉnh ủy hoàn thiện công tác thẩm định, tránh lãng phí tài nguyên.

Ban Thường vụ Tỉnh ủy nhất trí với Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Dự án cao tốc Bảo Hà – Lai Châu (CT.13). Đề nghị Đảng ủy UBND tỉnh lãnh đạo UBND tỉnh hoàn thiện hồ sơ dự án trình cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định theo quy định.

Sáng 21/8, Quốc hội thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.

Tại phiên thảo luận, đại biểu Nguyễn Đại Thắng (đoàn Hưng Yên) quan tâm đến chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bảo đảm ổn định đời sống, sinh kế của người có đất bị thu hồi.

Về nội dung trên, dự thảo luật đã quy định cụ thể hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đồng tình với hướng tiếp cận này, theo ông Thắng, việc xác định rõ các trường hợp thu hồi đất sẽ góp phần bảo đảm minh bạch, thống nhất, hạn chế cách hiểu và vận dụng khác nhau trong thực tiễn.

Đại biểu Nguyễn Đại Thắng đề nghị xác định rõ trường hợp thu hồi đất.

Tuy nhiên, đoàn Hưng Yên lưu ý, cùng với việc xác định rõ các trường hợp thu hồi đất, cần đặc biệt quan tâm đến việc bảo đảm cuộc sống, sinh kế của người dân sau khi có đất bị thu hồi. “Đây là nguyên tắc xuyên suốt trong thiết kế chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, ông Thắng nói.

Bên cạnh đó, dự thảo luật đã quy định thứ tự bồi thường về đất theo hướng ưu tiên đất có cùng mục đích sử dụng. Trường hợp không có đất, bồi thường bằng tiền, đồng thời cho phép bồi thường bằng đất khác mục đích hoặc bằng nhà ở khi địa phương có quỹ đất, quỹ nhà và người có đất bị thu hồi có nhu cầu.

“Tôi đề nghị tiếp tục hoàn thiện quy định này theo hướng cụ thể hóa hơn nhu cầu tái thiết cuộc sống, bảo đảm người có đất bị thu hồi có nơi ở, điều kiện sống và sinh kế bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”, ông Thắng nêu.

Cùng mối quan tâm, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Phòng) đề cập đến ranh giới giữa quyền thu hồi đất của Nhà nước và cơ chế thỏa thuận dân sự về quyền sử dụng đất.Đồng thời cần phân biệt rõ thẩm quyền quyết định một dự án với căn cứ để Nhà nước sử dụng quyền lực công thu hồi quyền sử dụng đất của người dân.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga còn đề nghị tách bạch rõ hơn chức năng điều tiết kinh tế của giá đất với chức năng bảo đảm quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo đại biểu, khi giá đất được sử dụng như một công cụ kinh tế, Nhà nước có thể cần điều tiết để thúc đẩy đầu tư, sản xuất. Nhưng khi Nhà nước bắt buộc thu hồi đất thì mức bồi thường lại trực tiếp liên quan đến quyền tài sản và khả năng tái thiết cuộc sống của người dân.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đề nghị rà soát theo hướng dự án vẫn phải đáp ứng tiêu chí về mục tiêu, tính chất và mức độ cần thiết của việc thu hồi đất; còn quyết định chủ trương đầu tư là căn cứ để triển khai thu hồi, không nên tự nó trở thành một trường hợp thu hồi đất độc lập.

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu (đoàn Nghệ An) nhận định, so với Luật năm 2024, dự thảo lần này không còn quy định về cơ chế giá đất cụ thể. Vì vậy, bảng giá đất và hệ số K trở thành cơ sở gần như duy nhất để xác định giá đất phục vụ nghĩa vụ tài chính và bồi thường, trừ trường hợp đấu giá đất.

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu cho ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.

Từ phân tích trên, ông Hoàng Minh Hiếu đề nghị bổ sung các nguyên tắc bắt buộc trong xây dựng bảng giá đất và hệ số K như bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu, có khả năng kiểm chứng và quy định cơ chế kiểm tra, giám sát quá trình định giá đất.

Đồng thời, đại biểu đoàn Nghệ An cũng đề nghị giao Chính phủ quy định tiêu chí khung, phương pháp định giá, trong đó có yêu cầu công khai phương pháp, nguồn dữ liệu và kết quả tính toán ở mức cần thiết.

Ngoài ra, ông cũng đề nghị bổ sung quy định bắt buộc rà soát hệ số K theo định kỳ. Đồng thời, cần quy định ngưỡng kích hoạt rà soát tự động, theo đó, trong trường hợp biên độ biến động giá giao dịch thực tế trên thị trường vượt quá một khoảng nhất định thì cơ quan nhà nước phải tự động rà soát, điều chỉnh Hệ số K, mà không phụ thuộc vào chu kỳ cố định.

“Cơ chế này là điều kiện để hệ số K trở thành công cụ điều tiết thị trường hiệu quả, đồng thời bảo đảm tính dự báo cho các nhà đầu tư”, ông Hiếu nói.

Các đại biểu tham dự phiên thảo luận (Ảnh: Quang Vinh)

Một phương án thu hồi đất nhưng hình thành hai mặt bằng giá

Ngày 21/8 dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.

Phát biểu tại phiên thảo luận, đại biểu Quốc hội Nguyễn Văn Mạnh (Đoàn Phú Thọ) đề cập đến cơ chế tính giá đất tái định cư. Theo ông Mạnh, trong quá trình triển khai các dự án đầu tư công thì công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư là một trong những khâu có ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ giải phóng mặt bằng và tiến độ thực hiện dự án. Qua thực tiễn thực hiện, cho thấy còn một số vướng mắc khó khăn liên quan trực tiếp đến việc xác định giá bồi thường tại nơi có đất thu hồi và giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính tại nơi bố trí tái định cư.

Đại biểu Nguyễn Văn Mạnh phát biểu (Ảnh: Quang Vinh)

Ông Mạnh dẫn chứng: Mặc dù nằm trong cùng một phương án thu hồi đất, bồi thường và tái định cư của một dự án đầu tư nhưng thực tế lại hình thành hai mặt bằng giá. Đó là: giá trị quyền sử dụng đất tại nơi người dân phải di chuyển đi và giá trị quyền sử dụng đất tại nơi nhà nước bố trí để người dân di chuyển đến. Thực tế phát sinh một số khó khăn.

Cụ thể, vướng mắc do thực tiễn hiện nay là có trường hợp hộ gia đình bị thu hồi toàn bộ đất ở phải di chuyển chỗ ở nhưng tổng số tiền được bồi thường đối với đất ở bị thu hồi không đủ để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với một lô đất tái định cư được bố trí. Tình trạng này vẫn có thể xảy ra ngay cả khi người dân chỉ được nhận một suất tái định cư có diện tích tối thiểu.

“Vấn đề càng khó khăn hơn đối với hộ gia đình có thu nhập thấp sau khi bị thu hồi đất và nhà ở, ngoài số tiền phải nộp để nhận đất tái định cư, hộ dân còn phải bố trí một khoản kinh phí rất lớn để xây dựng lại nhà ở, di chuyển tài sản và ổn định cuộc sống tại nơi ở mới”, ông Mạnh nêu rõ, đồng thời phân tích thêm: Chênh lệch giá làm khó khăn trong công tác vận động, giải phóng mặt bằng và làm tăng thời gian thủ tục thực hiện dự án. Từ đó có thể phát sinh thêm nhiều kiến nghị khiếu nại tố cáo về giá đất, người dân chưa đồng thuận với phương án bồi thường, chậm bàn giao mặt bằng hoặc đề nghị xem xét lại giá đất khu vực tái định cư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thi công và giải ngân vốn đầu tư công.

Từ khó khăn trên, ông Mạnh đề nghị, ban soạn thảo nghiên cứu một cơ chế riêng đối với đất tái định cư được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước để phục vụ trực tiếp cho các dự án đầu tư công bằng việc cho phép xác định giá thu tiền sử dụng đất tái định cư theo suất đầu tư thực tế của dự án tái định cư, giá đất tái định cư bình quân bằng giá quyết toán được duyệt của dự án khu đất tái định cư chia cho tổng diện tích đất ở được bố trí ở khu tái định cư. Đối với các dự án tái định cư sử dụng vốn ngân sách nhà nước, mục tiêu chủ yếu là tạo quỹ đất và hạ tầng để bố trí chỗ ở cho các hộ dân phải di chuyển do nhà nước thu hồi, không phải là dự án đầu tư kinh doanh. Vì vậy việc xác định giá đất nêu trên sẽ là cơ sở chi phí để tính chi phí thực tế sẽ phản ánh đúng hơn bản chất của khu vực tái định cư.

Với phương án này, ông Mạnh nêu sẽ có một số ưu điểm. Đó là, giảm được khoảng cách lớn giữa giá trị bồi thường tại nơi đất thu hồi với số tiền phải nộp ở nơi tái định cư, qua đó giảm áp lực tài chính cho người dân. Đảm bảo minh bạch, rõ ràng vì giá trị đầu tư của dự án sau khi hoàn thành được cơ quan có thẩm quyền nghiên cứu và quyết toán nghiệm thu. Hạn chế được tình trạng người dân phải gánh toàn bộ giá trị gia tăng về vị trí và hạ tầng của khu vực tái định cư và góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án đầu tư công.

“Để đảm bảo chính sách không bị lợi dụng, chúng ta có thể quy định cơ chế giá theo suất đầu tư chỉ áp dụng với 1 suất đất tái định cư trong hạn mức hoặc là suất tái định cư tối thiểu mà hộ gia đình cá nhân được hưởng theo phương án đã được phê duyệt”, ông Mạnh kiến nghị.

Xây dựng bảng giá đất, hệ số K khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu

Đại biểu Quốc hội Hoàng Minh Hiếu (Đoàn Nghệ An) cho rằng, về cơ chế định giá đất so với Luật năm 2024, dự thảo lần này không còn quy định về cơ chế giá đất cụ thể. Vì vậy, bảng giá đất và hệ số K trở thành cơ sở gần như duy nhất để xác định giá đất phục vụ nghĩa vụ tài chính và bồi thường, trừ trường hợp đấu giá đất. Cách tiếp cận này đơn giản hơn, nhưng cũng làm tăng đáng kể vai trò của bảng giá đất và hệ số K. Đây là những con số cơ bản quyết định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và quyền lợi của các hộ gia đình.

Tuy nhiên, hiện nay dự thảo Luật không quy định về tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số K; cũng không quy định chu kỳ điều chỉnh và không giao Chính phủ quy định chi tiết. Trong khi đó, Nghị quyết 21 đã yêu cầu các cơ quan trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế giám sát, để giao chính quyền địa phương quyết định giá đất.

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu phát biểu (Ảnh: Quang Vinh)

Để hoàn thiện chính sách về tài chính đất đai và giá đất, ông Hiếu đề xuất, cần bổ sung các nguyên tắc bắt buộc trong xây dựng bảng giá đất và hệ số K như bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu, có khả năng kiểm chứng và quy định cơ chế kiểm tra, giám sát quá trình định giá đất; đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí khung, phương pháp định giá, trong đó có yêu cầu công khai phương pháp, nguồn dữ liệu và kết quả tính toán ở mức cần thiết.

Cũng theo ông Hiếu, tại Khoản 3 Điều 76 của dự thảo định nghĩa hệ số K là tỷ lệ tăng, giảm so với bảng giá đất, là một công cụ theo dõi biến động nhưng dự thảo không quy định về chu kỳ rà soát bắt buộc. Công cụ theo dõi biến động mà không có chu kỳ cập nhật thì tự nó mất ý nghĩa. Do vậy, đề nghị bổ sung quy định bắt buộc rà soát hệ số K theo định kỳ.

Đồng thời, cần quy định ngưỡng kích hoạt rà soát tự động, theo đó, trong trường hợp biên độ biến động giá giao dịch thực tế trên thị trường vượt quá một khoảng nhất định thì cơ quan nhà nước phải tự động rà soát, điều chỉnh Hệ số K, mà không phụ thuộc vào chu kỳ cố định. Cơ chế này là điều kiện để Hệ số K trở thành công cụ điều tiết thị trường hiệu quả, đồng thời bảo đảm tính dự báo cho các nhà đầu tư.

“Khi Nhà nước thu hồi đất, cần bảo đảm tính nhất quán về thời điểm và hệ số áp dụng đối với các trường hợp tương đồng trong cùng một phương án hoặc cùng một giai đoạn bồi thường. Việc quy định như vậy sẽ tránh các trường hợp phát sinh chênh lệch chỉ vì thời điểm xử lý hồ sơ khác nhau, có thể dẫn đến việc người dân, doanh nghiệp cảm thấy bất công và phát sinh các khiếu kiện”, ông Hiếu đề nghị.

Mới có 28,8 triệu thửa đạt trạng thái “đúng – đủ – sạch – sống”

Theo ông Hoàng Minh Hiếu, số liệu Bộ Nông nghiệp và Môi trường công bố giữa tháng 6/2026, cả nước đã xây dựng dữ liệu cho 64,4 triệu trên 102,5 triệu thửa đất, chiếm khoảng 63%; trong đó mới có 28,8 triệu thửa đạt trạng thái “đúng – đủ – sạch – sống”. Như vậy, khối lượng còn phải hoàn thiện, làm sạch và cập nhật vẫn rất lớn.

Trong khi đó, có thể nhận thấy các chính sách về định giá đất, điều tiết thị trường bất động sản được thiết kế trong dự thảo lần này đều dựa trên một giả định cơ bản là chúng ta đã có đầy đủ dữ liệu để làm cơ sở đầu vào cho việc định giá đất. Điều này đặt ra những lo ngại nhất định về tính khả thi của dự thảo Luật, nhất là trong bối cảnh chúng ta đã có quá trình xây dựng Cơ sở dữ liệu đất đai từ Luật năm 2013 cho đến nay nhưng vẫn chưa hoàn thành.

Vì vậy, đề nghị dự thảo Luật cần quy định giao Chính phủ xác định lộ trình, chuẩn dữ liệu, nguồn lực, trách nhiệm cập nhật của từng cấp và cơ chế kiểm tra; đồng thời có quy định chuyển tiếp đối với địa bàn hoặc nhóm dữ liệu chưa hoàn thiện, để chính sách giá đất không bị đình trệ hoặc cho kết quả thiếu tin cậy.

Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chỉ có thể vận hành tốt nếu có dữ liệu đủ tin cậy; và dữ liệu chỉ phát huy giá trị nếu có kiến trúc pháp lý thống nhất. Do vậy, cần làm rõ ngay trong Luật về các quy định về phương pháp định giá, điều kiện dữ liệu và quản trị dữ liệu. Đây là điều kiện cần thiết để tăng tính khả thi của chính sách, giảm nguy cơ tranh chấp và tạo nền tảng cho quản trị đất đai số. 

Cơ chế tài chính đất đai và giá đất; cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư… là những nội dung được nhiều đại biểu quan tâm, cho ý kiến.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên điều hành phiên họp. Ảnh: Doãn Tấn/TTXVN

Bổ sung nguyên tắc bắt buộc trong xây dựng bảng giá đất

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu (Nghệ An) cho rằng, so với Luật năm 2024, dự thảo lần này không còn quy định về cơ chế giá đất cụ thể. Vì vậy, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) trở thành cơ sở duy nhất để xác định giá đất, phục vụ nghĩa vụ tài chính và bồi thường, trừ trường hợp đấu giá đất. Cách tiếp cận này đơn giản hơn nhưng cũng làm tăng đáng kể vai trò của bảng giá đất và hệ số K. Đây trở thành những con số cơ bản quyết định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và quyền lợi của các hộ gia đình.

Tuy nhiên, theo đại biểu, hiện nay dự thảo Luật không quy định về tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số K, cũng không quy định chu kỳ điều chỉnh và không giao Chính phủ quy định chi tiết. Trong khi đó, Nghị quyết số 21-NQ/TW Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đã yêu cầu các cơ quan Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp, cơ chế giám sát và giao chính quyền địa phương quyết định giá đất.

Vì vậy, để hoàn thiện chính sách về tài chính đất đai và giá đất, đại biểu đề xuất bổ sung các nguyên tắc bắt buộc trong xây dựng bảng giá đất và hệ số K như bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch dựa trên dữ liệu và có khả năng kiểm chứng; quy định cơ chế kiểm tra, giám sát quá trình định giá đất. Dự thảo Luật cần giao Chính phủ quy định tiêu chí khung, phương pháp định giá, trong đó có yêu cầu công khai phương pháp, nguồn dữ liệu và kết quả tính toán ở mức cần thiết.

Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 76 dự thảo Luật định nghĩa hệ số K là tỷ lệ tăng, giảm so với bảng giá đất, là một công cụ theo dõi biến động nhưng dự thảo Luật không quy định về chu kỳ rà soát bắt buộc. Nhấn mạnh công cụ theo dõi biến động mà không có chu kỳ cập nhật thì tự nó mất đi ý nghĩa, đại biểu Hoàng Minh Hiếu đề nghị bổ sung quy định bắt buộc rà soát hệ số K theo định kỳ, đồng thời cần quy định ngưỡng kích hoạt rà soát tự động. Theo đó, trong trường hợp biến động giá giao dịch thực tế trên thị trường vượt quá một khung nhất định thì cơ quan nhà nước phải tự động rà soát, điều chỉnh hệ số K mà không phụ thuộc vào chu kỳ cố định. Cơ chế này là điều kiện để hệ số K trở thành công cụ điều tiết thị trường hiệu quả, bảo đảm tính dự báo cho các nhà đầu tư.

Cũng theo đại biểu, khi nhà nước thu hồi đất, cần bảo đảm tính nhất quán về thời điểm và hệ số áp dụng đối với các trường hợp tương đồng trong cùng một phương án hoặc cùng một giai đoạn bồi thường. Việc quy định như vậy sẽ tránh các trường hợp phát sinh chênh lệch chỉ vì thời điểm xử lý hồ sơ khác nhau, có thể dẫn đến việc người dân, doanh nghiệp cảm thấy bất công và phát sinh các khiếu kiện.

Bảo đảm người có đất bị thu hồi có nơi ở, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

Đại biểu Quốc hội tỉnh Hưng Yên Nguyễn Đại Thắng phát biểu. Ảnh: Doãn Tấn/TTXVN

Cho ý kiến về vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư và bảo đảm ổn định đời sống, sinh kế của người có đất bị thu hồi, đại biểu Nguyễn Đại Thắng (Hưng Yên) nêu rõ, đây là nội dung đã được Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm, Ban Chấp hành Trung ương Đảng, Bộ Chính trị, Ban Bí thư lãnh đạo, chỉ đạo rất quyết liệt trong thời gian qua. Nghị quyết số 21-NQ/TW của Trung ương đã thể hiện cách tiếp cận mới, chuyển từ tư duy chỉ bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống cho người có đất bị thu hồi.

Điều 35 dự thảo Luật đã quy định cụ thể hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng. Cơ bản đồng tình với hướng tiếp cận này, đại biểu cho rằng, việc xác định rõ các trường hợp thu hồi đất sẽ góp phần bảo đảm minh bạch, thống nhất, hạn chế cách hiểu và vận dụng khác nhau trong thực tiễn. Tuy nhiên, theo đại biểu, cùng với việc xác định rõ các trường hợp thu hồi đất, cần đặc biệt quan tâm đến việc bảo đảm cuộc sống, sinh kế của người dân sau khi có đất bị thu hồi. Đây là nguyên tắc xuyên suốt trong thiết kế chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Điều 42 dự thảo Luật đã quy định thứ tự bồi thường về đất theo hướng ưu tiên đất có cùng mục đích sử dụng, trường hợp không có đất thì bồi thường bằng tiền, đồng thời cho phép bồi thường bằng đất khác mục đích hoặc bằng nhà ở khi địa phương có quỹ đất, quỹ nhà và người có đất bị thu hồi có nhu cầu. Đại biểu đề nghị tiếp tục hoàn thiện quy định này theo hướng cụ thể hóa hơn yêu cầu tái thiết cuộc sống, bảo đảm người có đất bị thu hồi có nơi ở, điều kiện sống và sinh kế bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Theo đó, cần nghiên cứu quy định rõ hơn thứ tự ưu tiên và điều kiện áp dụng các hình thức bồi thường, trong đó ưu tiên bố trí đất có cùng mục đích sử dụng hoặc nhà ở, đất ở tái định cư. Việc bồi thường bằng tiền chỉ thực hiện trong trường hợp không có quỹ đất, quỹ nhà phù hợp hoặc theo nguyện vọng của người bị thu hồi đất.

Đồng thời, đại biểu cho rằng, cần có tiêu chí cụ thể để đánh giá mức độ bảo đảm về vị trí, diện tích, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu và điều kiện duy trì sinh kế của người có đất bị thu hồi. Đối với người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, chính sách bồi thường, hỗ trợ cần gắn với khả năng tiếp tục sản xuất hoặc chuyển đổi sinh kế bền vững, tránh tình trạng người dân có đất được bồi thường về tài sản nhưng gặp khó khăn trong việc ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất.

Tính toán kỹ hiệu quả sử dụng đất và chất lượng không gian hình thành sau dự án

Cũng quan tâm đến chính sách thu hồi đất, đại biểu Lê Văn Thế (Ninh Bình) đề nghị, việc thu hồi đất cần gắn với việc tổ chức lại không gian phát triển. Khi Nhà nước đầu tư một tuyến đường hoặc một công trình hạ tầng lớn, việc thu hồi đất không nên chỉ dừng ở việc lấy đủ diện tích đất cho công trình. Nếu chỉ thu hồi đúng phần đất nằm trong ranh giới dự án, sau khi công trình hoàn thành có thể để lại những phần đất nhỏ, méo, khó tiếp cận; đất sản xuất bị chia cắt hoặc không hiệu quả đối với việc canh tác đất nông nghiệp. Vì vậy, quá trình giải phóng mặt bằng không chỉ lấy đủ đất cho công trình mà phải đồng thời tính đến hiệu quả sử dụng đất và chất lượng không gian hình thành sau dự án.

Đại biểu Quốc hội tỉnh Nghệ An Hoàng Minh Hiếu phát biểu. Ảnh: Doãn Tấn/TTXVN

Dự thảo Luật quy định, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nếu người sử dụng đất có nhu cầu thu hồi phần diện tích còn lại của thửa đất thu hồi thì cơ quan, người có thẩm quyền thu hồi đất quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của Chính phủ.

Đại biểu phân tích, nếu chỉ dựa vào nhu cầu của từng hộ, trong cùng một dự án có thể xảy ra tình trạng người muốn thu hồi, người muốn giữ lại. Khi đó, những thửa đất nhỏ, méo mó hoặc không còn khả năng sử dụng hiệu quả vẫn tồn tại, ảnh hưởng đến việc tổ chức không gian chung.

Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung các tiêu chí khách quan để đánh giá phần đất còn lại ngay trong quá trình lập phương án thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. “Nếu phần đất vẫn có thể tiếp tục sử dụng thì phải tôn trọng quyền lựa chọn của người dân. Nhưng nếu cần thu hồi để chỉnh trang, tổ chức lại một không gian rộng hơn, phải có căn cứ pháp lý độc lập, phù hợp quy hoạch, có dự án, phạm vi và phương án rõ ràng”, đại biểu nêu quan điểm.

Sáng 21/8, tại Kỳ họp không thường lệ thứ nhất, Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.

Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024. Ảnh: Viết Chung

Hoàn thiện cơ chế giá đất và hệ thống dữ liệu đất đai

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu (đoàn Nghệ An) đánh giá việc dự thảo Luật lựa chọn phương án sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để xác định giá đất phục vụ nghĩa vụ tài chính và bồi thường, trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, là cách tiếp cận đơn giản hơn.

Tuy nhiên, do bảng giá đất và hệ số K sẽ trở thành căn cứ trực tiếp quyết định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và quyền lợi của người dân, dự thảo cần thiết lập cơ chế pháp lý chặt chẽ nhằm bảo đảm tính khách quan, minh bạch.

Theo đại biểu, dự thảo hiện chưa quy định đầy đủ tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số K, chu kỳ điều chỉnh bắt buộc cũng như chưa giao Chính phủ quy định chi tiết. Điều này chưa đáp ứng yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW về xây dựng tiêu chí khung, phương pháp định giá và cơ chế giám sát việc xác định giá đất.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên điều hành thảo luận. Ảnh: Viết Chung

Đại biểu đề nghị bổ sung các nguyên tắc bắt buộc trong xây dựng bảng giá đất và hệ số K, bảo đảm việc định giá được thực hiện khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu có khả năng kiểm chứng và chịu sự kiểm tra, giám sát trong toàn bộ quá trình. Chính phủ cần được giao quy định cụ thể tiêu chí khung, phương pháp định giá, đồng thời yêu cầu công khai ở mức phù hợp phương pháp tính, nguồn dữ liệu và kết quả tính toán.

Về cập nhật hệ số K, đại biểu cho rằng, dự thảo mới chỉ xác định hệ số K là tỷ lệ điều chỉnh so với bảng giá đất nhưng chưa quy định chu kỳ rà soát. Một công cụ nhằm phản ánh biến động của thị trường sẽ khó phát huy hiệu quả nếu thiếu cơ chế cập nhật thường xuyên.

Do đó, cần quy định bắt buộc rà soát hệ số K theo định kỳ và thiết lập ngưỡng kích hoạt rà soát khi giá giao dịch thực tế trên thị trường biến động vượt mức nhất định. Cơ chế này sẽ giúp giá đất phản ánh kịp thời diễn biến thị trường, đồng thời tăng tính dự báo và ổn định cho môi trường đầu tư.

Đối với bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đại biểu đề nghị bảo đảm tính nhất quán về thời điểm xác định giá đất và hệ số áp dụng đối với các trường hợp tương đồng trong cùng phương án hoặc cùng giai đoạn bồi thường. Qua đó, hạn chế chênh lệch do khác thời điểm xử lý hồ sơ, tránh tạo cảm giác bất công và góp phần giảm khiếu kiện.

ĐBQH Hoàng Minh Hiếu (đoàn Nghệ An) phát biểu thảo luận tại hội trường. Ảnh: Viết Chung

Bên cạnh giá đất, đại biểu Hoàng Minh Hiếu đề nghị hoàn thiện thiết kế pháp lý của Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai. Theo đó, cần làm rõ mối quan hệ giữa Luật Đất đai với Luật Dữ liệu, Luật Giao dịch điện tử và Luật Chuyển đổi số.

Luật Đất đai nên tập trung điều chỉnh dữ liệu chuyên ngành, trách nhiệm tạo lập, cập nhật và khai thác dữ liệu đất đai; việc quản trị, lưu trữ, kết nối, chia sẻ dữ liệu và giao dịch điện tử thực hiện theo pháp luật chung, trừ trường hợp đặc thù.

Dự thảo cũng cần xác định rõ dữ liệu chủ của thửa đất, gồm ranh giới không gian, loại đất, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý, chủ thể quyền sử dụng, thời hạn sử dụng và lịch sử biến động. Đây là cơ sở bảo đảm thống nhất giữa dữ liệu đất đai với dữ liệu thuế, dân cư, xây dựng và bất động sản.

Về mã định danh, đại biểu đề nghị xác định mã định danh thửa đất là mã nền tảng; các mã của bất động sản, công trình, căn hộ và dự án được liên kết theo quan hệ thứ bậc dữ liệu. Đồng thời, cần quy định rõ quyền của người sử dụng đất trong việc tiếp cận dữ liệu của mình, yêu cầu chỉnh sửa khi phát hiện sai sót và trách nhiệm của cơ quan quản lý trong khắc phục dữ liệu không chính xác.

Gỡ vướng trong xử lý dự án chậm tiến độ

Đại biểu Trần Nhật Minh (đoàn Nghệ An) phản ánh nhiều khó khăn trong quá trình áp dụng Luật Đất đai năm 2024 về thu hồi đất đối với các dự án chậm đưa đất vào sử dụng. Theo đại biểu, những bất cập này đang gây lúng túng cho các địa phương nhưng chưa được dự thảo Luật giải quyết đầy đủ.

Vấn đề đầu tiên được đại biểu nêu là xử lý tài sản gắn liền với đất sau khi thu hồi. Luật hiện hành quy định khi hết thời gian gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất cũng như chi phí đầu tư còn lại. Chủ đầu tư phải tự xử lý, di dời tài sản; nếu không chấp hành sẽ bị cưỡng chế.

Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều dự án đã hoàn thành từ 80 đến 90% khối lượng công trình nhưng vẫn thuộc diện chậm tiến độ sử dụng đất. Nếu buộc tháo dỡ hoặc thanh lý toàn bộ tài sản thì sẽ gây lãng phí rất lớn đối với nguồn lực xã hội. Vì vậy, đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế xử lý phù hợp đối với các tài sản đã hình thành trên đất, vừa bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật, vừa tránh thất thoát và lãng phí.

ĐBQH chuyên trách Trần Nhật Minh (đoàn Nghệ An) phát biểu thảo luận tại hội trường. Ảnh: Viết Chung

Vấn đề thứ hai là khái niệm “chưa đưa đất vào sử dụng” chưa được quy định rõ. Theo đại biểu, Luật chưa làm rõ trường hợp chủ đầu tư đã triển khai xây dựng một số hạng mục nhưng chưa hoàn thành toàn bộ dự án theo tiến độ được phê duyệt thì có thuộc diện bị thu hồi hay không. Việc thiếu quy định cụ thể dẫn đến cách hiểu và áp dụng không thống nhất giữa các địa phương.

Đại biểu Trần Nhật Minh cũng cho rằng, việc xác định toàn bộ diện tích dự án là diện tích vi phạm trong trường hợp dự án đã triển khai một phần là chưa hợp lý. Đối với các dự án phát triển nhà ở hoặc các dự án đã xây dựng nhiều hạng mục nhưng còn một số hạng mục chưa hoàn thành, cần có cơ chế phân định giữa diện tích đã sử dụng và diện tích chậm đưa vào sử dụng để áp dụng chế tài tương ứng.

Đánh giá quy định mới của dự thảo, đại biểu cho rằng, việc bổ sung cơ chế thu tiền lũy tiến đối với dự án chậm sử dụng đất vẫn còn quá chung chung, chưa quy định rõ căn cứ tính, mức thu và cách thức áp dụng trong thực tế. Đồng thời, dự thảo cũng chưa làm rõ phương án xử lý tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư còn lại khi Nhà nước thu hồi đất.

Từ đó, đại biểu Trần Nhật Minh đề nghị xây dựng một điều luật riêng về thu hồi đất đối với các dự án không sử dụng hoặc chậm sử dụng đất, quy định đầy đủ tiêu chí xác định vi phạm, nguyên tắc xác định diện tích vi phạm, phương án xử lý tài sản và chi phí đầu tư còn lại, cơ chế áp dụng khoản thu lũy tiến và hệ thống chế tài đồng bộ.

Việc hoàn thiện theo hướng này sẽ cụ thể hóa chủ trương của Nghị quyết số 21-NQ/TW, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để các địa phương thống nhất trong tổ chức thực hiện, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Quang cảnh tọa đàm. Ảnh: T.ĐAN

Tọa đàm nhằm triển khai Nghị quyết số 2092/NQ-UBTVQH15 ngày 3/4/2026 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về tổng rà soát hệ thống văn bản quy phạm pháp luật.

Đây được xác định là cuộc “tổng kiểm kê thể chế” lớn, nhằm chuẩn bị cơ sở để hoàn thiện cấu trúc hệ thống pháp luật, đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới.

Thời gian qua, Bộ Xây dựng và Kiểm toán nhà nước tích cực triển khai nhiệm vụ tổng rà soát. Bộ Xây dựng đã rà soát 505 văn bản quy phạm pháp luật còn hiệu lực và chưa có hiệu lực; qua đó đề xuất xử lý 131 văn bản (bao gồm 89 văn bản đề xuất sửa đổi, thay thế, bỏ 1 phần; 34 văn bản đề xuất bỏ toàn bộ và 11 văn bản đề xuất ban hành mới).

Kiểm toán nhà nước đã tổng hợp 42 văn bản quy phạm pháp luật còn hiệu lực và chưa có hiệu lực thuộc trách nhiệm tổng rà soát; qua đó đề xuất xử lý 15 văn bản.

Theo bà Nguyễn Thị Thu Hòe, Phó Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản và Tổ chức thi hành pháp luật (Bộ Tư pháp), kết quả tổng rà soát văn bản của Bộ Xây dựng và Kiểm toán nhà nước giữ vị trí quan trọng hàng đầu trong hệ thống pháp luật về kinh tế. Vì vậy, yêu cầu về tính chính xác và toàn diện đối với kết quả rà soát của hai đơn vị này là rất cao.

Trên cơ sở báo cáo sơ bộ của 2 cơ quan và báo cáo đánh giá của Bộ Tư pháp, các đại biểu tại tọa đàm tập trung đánh giá tính đầy đủ, chính xác của kết quả rà soát; sự phù hợp trong việc xác định, phân loại và đề xuất hướng xử lý đối với từng văn bản. Đồng thời, đóng góp nhiều giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện báo cáo tổng rà soát trong giai đoạn tiếp theo.

Được biết, tính đến ngày 30/6/2026, các cơ quan ở Trung ương và địa phương đã xác định, tổng hợp 43.175 văn bản quy phạm pháp luật còn hiệu lực và chưa có hiệu lực thuộc đối tượng, phạm vi tổng rà soát.