Category: Tin BĐS Việt Nam

(Ảnh minh họa: Ngọc Đẹp).

Báo cáo mới đây của Savills chỉ ra, thị trường căn hộ chung cư TP HCM vẫn bị ảnh hưởng bởi tâm lý thận trọng trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, tuy nhiên nguồn cung mới vẫn tăng theo năm. Trong nửa đầu năm, nguồn cung mới đạt 3.700 căn từ 7 dự án mới, riêng trong quý II, nguồn cung mới đạt 1.800 căn.

Các đợt mở bán mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, đều ghi nhận mức giá trên 90 triệu đồng/m2 thông thủy, trong đó 80% vượt ngưỡng 120 triệu đồng/m2. Diễn biến này cho thấy khoảng cách về khả năng chi trả ngày càng lớn khi thị trường dịch chuyển mạnh sang các sản phẩm đòi hỏi tài chính cao.

Thanh khoản thị trường tiếp tục trầm lắng Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường, bao gồm cả nguồn cung mới giảm còn 32 %, tương đương hơn 1.500 giao dịch. Diễn biến này không khó hiểu khi tính đến quý II/2026, lãi suất vay mua nhà trung bình đạt khoảng 13%, tăng 4 điểm % so với cùng kỳ.

Bà Cao Thị Thanh Hương Phó Giám đốc Nghiên cứu & S22M Savills TP HCM cho rằng nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp khiến mức độ nhạy cảm của thị trường với điều kiện tín dụng tăng, và các sản phẩm giá cao thường yêu cầu tỷ lệ đòn bẩy lớn hơn.

Các chủ đầu tư tiếp tục triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất trong 1–2 năm đầu và các gói vay lãi suất cố định quanh mức 10%. Tuy nhiên, các ưu đãi này vẫn chưa đủ để thúc đẩy tâm lý thị trường, khi nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy vẫn có tâm lý thận trọng trước dự báo lãi suất tiếp tục neo cao.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhìn nhận, điều thị trường phía Nam cần trong giai đoạn hiện nay không đơn thuần là có thêm nguồn cung, mà phải là nguồn cung phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.

Diễn biến giá căn hộ mở bán mới tại phía Nam cho thấy khoảng cách giữa giá sản phẩm và khả năng tiếp cận của người mua vẫn là vấn đề cần lưu ý. Trong khi đó, khu vực lân cận đã thiết lập mặt bằng giá căn hộ mở bán mới khoảng 58 triệu đồng/m2, tăng 30% so với cùng kỳ năm trước.

Chuyên gia lưu ý, mức tăng này chủ yếu đến từ việc nhiều dự án mới được định vị ở phân khúc cao cấp hơn, qua đó kéo giá bán bình quân của nguồn cung mới lên cao. Vì vậy, con số tăng 30% không nên được hiểu đơn thuần là giá của tất cả sản phẩm trên thị trường đều tăng với mức tương ứng.

Ông Đính cho biết dù thiết lập mặt bằng giá mới, giá căn hộ tại khu vực lân cận TP HCM vẫn thấp hơn các khu vực vệ tinh Hà Nội có vị trí tương đương. Đây là một lợi thế nhất định của thị trường phía Nam trong việc thu hút nhu cầu mua nhà và đầu tư trung, dài hạn. Tuy nhiên, lợi thế này có thể dần thu hẹp nếu nguồn cung mới tiếp tục tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp và mặt bằng giá liên tục được thiết lập ở ngưỡng cao hơn.

“Trong bối cảnh đó, giá bán đang trở thành một trong những bộ lọc quan trọng nhất của sức cầu. Khi giá nhà ngày càng xa khả năng chi trả, người mua buộc phải cân nhắc kỹ hơn và thời gian ra quyết định cũng kéo dài hơn”, vị này nhận định.

Chuyên gia dự báo thị trường bất động sản khu vực phía Nam trong thời gian tới sẽ xuất hiện ba xu hướng chính.

Thứ nhất, thanh khoản tiếp tục phân hóa mạnh. Các dự án có pháp lý minh bạch, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, có tiến độ xây dựng đảm bảo và chiến lược định giá sát với khả năng chi trả thực sẽ giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản. Ngược lại, các sản phẩm định giá quá cao, phụ thuộc hoàn toàn vào tâm lý lướt sóng sẽ đối mặt với áp lực đóng băng thanh khoản rất lớn.

Thứ hai, dòng tiền dịch chuyển mạnh về các “siêu vùng” và đô thị vệ tinh theo trục hạ tầng. Khi các đại dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4 TP HCM, cao tốc Bến Lức – Long Thành, Biên Hòa – Vũng Tàu và Sân bay Quốc tế Long Thành từng bước tăng tốc hoàn thiện, tâm điểm thu hút dòng vốn đầu tư sẽ mở rộng ra các đô thị vệ tinh. Mô hình phát triển đô thị đa cực sẽ dần hình thành rõ nét hơn, giúp hạ nhiệt áp lực giá trị tại khu vực lõi TP HCM.

Thứ ba, doanh nghiệp sẽ cạnh tranh bằng chính sách đồng hành tài chính thay vì chiết khấu trực tiếp. Xu hướng hợp tác chiến lược giữa nhà phát triển bất động sản và các ngân hàng lớn sẽ trở nên phổ biến. Các gói hỗ trợ lãi suất dài hạn, cho vay tới 70% giá trị tài sản sẽ là “vũ khí” then chốt giúp chủ đầu tư kích hoạt lại sức mua của thị trường.

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu (Đoàn Nghệ An) cho biết, so với Luật Đất đai năm 2024, dự thảo Luật lần này không còn quy định về cơ chế giá đất cụ thể. Vì vậy, bảng giá đất và hệ số K trở thành cơ sở gần như duy nhất để xác định giá đất phục vụ nghĩa vụ tài chính và bồi thường, trừ trường hợp đấu giá đất.

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu (Đoàn Nghệ An). Ảnh: media.quochoi.vn

Theo đại biểu, cách tiếp cận này đơn giản hơn, nhưng cũng làm tăng đáng kể vai trò của bảng giá đất và hệ số K. Tuy nhiên, dự thảo Luật không quy định về tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số K; cũng không quy định chu kỳ điều chỉnh và không giao Chính phủ quy định chi tiết.

Đại biểu đề nghị bổ sung các nguyên tắc bắt buộc trong xây dựng bảng giá đất và hệ số K như: Bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu, có khả năng kiểm chứng và quy định cơ chế kiểm tra, giám sát quá trình định giá đất; đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí khung, phương pháp định giá, trong đó có yêu cầu công khai phương pháp, nguồn dữ liệu và kết quả tính toán ở mức cần thiết; bổ sung quy định bắt buộc rà soát hệ số K theo định kỳ…

Các đại biểu Quốc hội tham dự phiên họp sáng 21-8. Ảnh: media.quochoi.vn

Đại biểu Nguyễn Đặng Ân (Đoàn Lạng Sơn) đồng tình với định hướng tiếp tục đổi mới cơ chế xác định giá đất theo hướng đơn giản, minh bạch và dễ thực hiện. Đại biểu đề nghị khi thiết kế cơ chế mới này là cần quy định rõ nguyên tắc, trường hợp và thời điểm rà soát, điều chỉnh bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất – nhất là dữ liệu đầu vào hoặc là biến động thực tế. Đây là điều kiện quan trọng để cơ chế mới thực sự đơn giản hơn, minh bạch hơn và thuận lợi hơn khi triển khai trong thực tiễn.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Phòng) đề nghị cần tách bạch rõ hơn chức năng điều tiết kinh tế của giá đất với chức năng bảo đảm quyền lợi của người dân khi nhà nước thu hồi đất.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Phòng). Ảnh: media.quochoi.vn

Đại biểu phân tích, theo định hướng chính sách, giá đất phải góp phần bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh. Nhưng dự thảo lại sử dụng cùng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để tính cả nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước và tiền bồi thường khi thu hồi đất.

Cho rằng không nhất thiết phải xây dựng hai bảng giá đất, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đề nghị, Luật nên có cơ chế áp dụng khác nhau, bảo đảm việc điều tiết giá đất để giảm chi phí cho nền kinh tế không đồng thời làm giảm mức bảo vệ đối với người bị thu hồi đất.

Đặc biệt, khi dự thảo Luật bỏ giá đất cụ thể và bỏ cơ chế tư vấn xác định giá đất thì yêu cầu công khai dữ liệu, kiểm soát, phản biện và trách nhiệm giải trình trong xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh càng phải chặt chẽ hơn.

Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng tiếp thu ý kiến các đại biểu. Ảnh: media.quochoi.vn

Phát biểu tiếp thu ý kiến các đại biểu Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng thay mặt cơ quan chủ trì soạn thảo cảm ơn các đại biểu đã tham gia thảo luận, đóng góp nhiều ý kiến tâm huyết, trách nhiệm và sâu sắc.

Bộ trưởng Trịnh Việt Hùng cho biết, đối với những ý kiến đóng góp trực tiếp vào các nội dung, các điều khoản của dự thảo Luật Đất đai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tài chính đất đai và giá đất…; một số ý kiến nêu các vấn đề thực tiễn đặt ra cần được tiếp tục tháo gỡ, cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, tiếp thu trong quá trình hoàn thiện dự thảo Luật.

Phó trưởng Đoàn ĐBQH chuyên trách khoá XVI tỉnh Lý Thị Lan tham gia phát biểu tại hội trường phiên họp sáng ngày 21.8.

Góp ý đối với Điều 15 của dự thảo về trách nhiệm của Nhà nước về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số, đại biểu Lý Thị Lan tập trung phân tích khả năng thực hiện chính sách trong thực tế, nhất là tại các địa phương miền núi, vùng đồng bào dân tộc thiểu số.

Qua khảo sát tại địa phương, đại biểu cho biết nhu cầu hỗ trợ đất ở, đất sản xuất của đồng bào dân tộc thiểu số còn rất lớn, nhưng kết quả thực hiện trong giai đoạn 2021 – 2025 rất thấp; trong đó, trên 95% nhu cầu về đất ở và gần 99% nhu cầu về đất sản xuất chưa được giải quyết.

Theo đại biểu, thực tế cần phân biệt rõ hai nhóm: Những hộ thực sự không có hoặc thiếu đất ở, đất sản xuất; và những hộ không phải không có đất mà đã sinh sống, sản xuất ổn định từ lâu nhưng chưa được xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp. Nhóm thứ hai khá phổ biến tại địa bàn miền núi, nhất là ở những khu vực có đất nguồn gốc nông, lâm trường chưa được xử lý dứt điểm, hồ sơ địa chính chưa đầy đủ, ranh giới chưa rõ hoặc hiện trạng sử dụng đất chồng lấn với quy hoạch lâm nghiệp.

Việc chưa xác lập được quyền sử dụng đất không chỉ làm hạn chế quyền về đất đai mà còn khiến người dân gặp khó khăn trong tiếp cận tín dụng, chính sách về nhà ở, hỗ trợ sinh kế và một số chính sách an sinh khác. Vì vậy, nếu chỉ nhìn vào số hộ “thiếu đất” để thiết kế chính sách thì chưa phản ánh đầy đủ thực trạng. Có trường hợp nhu cầu của người dân không phải là được giao thêm một diện tích đất mới, mà là được giải quyết dứt điểm tình trạng pháp lý đối với diện tích đất đã sinh sống, sản xuất ổn định qua nhiều năm.

Từ thực tế đó, đại biểu đề nghị đặt Điều 15 trong mối quan hệ trực tiếp với Điều 83 của dự thảo về quản lý, sử dụng đất do các công ty nông, lâm nghiệp quản lý, sử dụng.

Đại biểu cho biết, qua các giai đoạn, tại địa phương đã có trên 28 nghìn ha đất có nguồn gốc nông, lâm trường được thu hồi, giao về địa phương. Tuy nhiên, đất đã bàn giao chưa có nghĩa là đã trở thành quỹ đất có thể bố trí cho người dân. Có diện tích chưa hoàn thành đo đạc, xác định ranh giới; có nơi còn tranh chấp, lấn chiếm, cấp trùng; có diện tích người dân đã sử dụng ổn định; có nơi hiện trạng sử dụng không thống nhất với hồ sơ hoặc quy hoạch lâm nghiệp.

Theo đại biểu Lý Thị Lan, vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện là cơ chế kết nối giữa chính sách và nguồn đất, để đất sau khi được bàn giao thực sự trở thành quỹ đất đủ điều kiện pháp lý thực hiện chính sách; đồng thời giải quyết được những trường hợp người dân đã sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện nhưng chưa được xác lập quyền sử dụng đất.

Đại biểu nhấn mạnh, việc xử lý phải bảo đảm nguyên tắc “không hợp thức hóa sai phạm, nhưng cũng không để những tồn tại lịch sử qua nhiều thời kỳ tiếp tục trở thành rào cản đối với quyền lợi chính đáng của người dân”. Đối với diện tích thực sự phải tiếp tục quản lý, bảo vệ theo pháp luật về lâm nghiệp, nhất là rừng tự nhiên, rừng đặc dụng, rừng phòng hộ thì phải quản lý chặt. Đối với những khu vực người dân đã sinh sống, sản xuất ổn định qua nhiều thời kỳ, không tranh chấp, không phải trường hợp lấn chiếm mới, cần có cơ chế rà soát đồng thời hiện trạng sử dụng đất, hồ sơ địa chính, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch lâm nghiệp để phân loại, xử lý theo đúng pháp luật.

Từ đó, đại biểu kiến nghị rà soát Điều 15 và Điều 83 theo hướng có sự kết nối rõ giữa chính sách và nguồn đất; đồng thời giao Chính phủ quy định cơ chế rà soát, phân loại, xử lý các tồn tại lịch sử đối với đất có nguồn gốc nông, lâm trường, nhất là những trường hợp hiện trạng sử dụng đất không thống nhất với hồ sơ, quy hoạch qua nhiều thời kỳ.

Đại biểu cũng đề nghị quy định rõ tiêu chí để phân loại, xử lý đối với hộ gia đình, cá nhân đã sinh sống, sản xuất ổn định nhưng chưa được xác lập quyền sử dụng đất, phân biệt với trường hợp lấn chiếm, vi phạm mới phát sinh. Trường hợp đủ điều kiện cần có cơ chế giải quyết dứt điểm về pháp lý; trường hợp diện tích đất phải tiếp tục giữ cho mục đích lâm nghiệp cũng cần được xác định rõ để có phương án phù hợp, vừa bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, vừa giữ nghiêm kỷ cương quản lý đất đai và yêu cầu bảo vệ rừng.

Bên cạnh đó, cần xác định rõ trách nhiệm trong tổ chức thực hiện. Trung ương quy định cơ chế, tiêu chí và xử lý những vấn đề vượt thẩm quyền địa phương; cấp tỉnh rà soát, xử lý pháp lý đối với quỹ đất được bàn giao, xác định diện tích có thể bố trí đất ở, đất sản xuất; cấp xã rà soát đến từng hộ, xác định nguồn gốc, hiện trạng sử dụng và nhu cầu thực tế. Theo đại biểu, phải có một chuỗi trách nhiệm rõ thì chính sách mới đi được đến người dân.

Đại biểu Lý Thị Lan cho rằng cần hình thành một chuỗi thống nhất: có chính sách, có nguồn đất xử lý được pháp lý của quỹ đất, xác định đúng đối tượng, xác lập được quyền sử dụng đất.

Theo chương trình phiên họp sáng 21-8, sau phần thảo luận tại hội trường, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường sẽ phát biểu giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu.

Chỉ điều chỉnh việc hình thành khu đô thị lấn biển, không quy định khác Luật Đất đai

Trình bày tờ trình, Bộ trưởng Bộ Tài chính Ngô Văn Tuấn cho biết, nhiều quốc gia đã lấn biển, xây dựng đảo nhân tạo để khắc phục giới hạn về quỹ đất. Các dự án này đều có quy mô đặc biệt lớn và được điều chỉnh bằng khuôn khổ pháp lý riêng, ổn định.

Nước ta có hơn 3.260 km bờ biển, 28 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có biển, trong khi quỹ đất ven biển tại các đô thị lớn ngày càng hạn hẹp.

Bộ trưởng Bộ Tài chính Ngô Văn Tuấn trình bày tại Quốc hội. Ảnh: Đức Thanh

Dự án lấn biển khác cơ bản so với lấn biển thông thường, có ba đặc thù pháp luật hiện hành chưa xử lý: đất chưa hình thành khi lập quy hoạch; quy mô lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài; cần khối lượng vật liệu san lấp đất lớn. Do đó, cơ chế đề xuất chỉ điều chỉnh việc hình thành khu đô thị lấn biển, không điều chỉnh hoạt động lấn biển nói chung.

Sau khi tiếp thu các ý kiến đóng góp, dự thảo đã thu hẹp đáng kể, lược bỏ toàn bộ chính sách về tài chính, thuế, nhà ở, xuất nhập cảnh, hải quan, miễn thị thực và quy định từ bỏ quyền khởi kiện; không quy định khác Luật Đất đai và Luật Địa chất, Khoáng sản; không miễn, giảm thủ tục về môi trường.

Về nguyên tắc, dự án phải phù hợp với quy hoạch, bảo đảm quốc phòng, an ninh, chủ quyền và lợi ích quốc gia trên biển, không cản trở hoạt động hàng hải; được quyết định trên cơ sở đánh giá đầy đủ điều kiện về tự nhiên, hải văn, hệ sinh thái, tác động tới khu vực ven biển và khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu, bảo đảm quyền tiếp cận biển của người dân.

Đối với nhà đầu tư chiến lược, trình tự lựa chọn, điều kiện ưu đãi, nghĩa vụ giải ngân và chế tài đều dẫn chiếu theo Điều 35 của luật. Dự thảo chỉ giữ lại ba nội dung đặc thù, gồm: vốn chủ sở hữu tối thiểu 15% với dự án từ 100 đến 200 nghìn tỷ đồng và 10% với dự án trên 200 nghìn tỷ đồng; thời gian hoạt động không quá 70 năm; dự án chưa hoàn thành thì không được chuyển nhượng toàn bộ, phần chuyển nhượng không quá 50% diện tích đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật.

Về quy hoạch, khoáng sản, UBND tỉnh quyết định chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, chỉ tiêu sử dụng đất khi chưa có quy định hoặc yêu cầu cao hơn chuẩn quốc gia nhưng phải đáp ứng yêu cầu về hạ tầng. Dự án được áp dụng cơ chế khai thác khoáng sản như dự án trọng điểm, quan trọng quốc gia. Khai thác cát biển phải lập báo cáo đánh giá tác động môi trường. Việc giao khu vực biển trong vùng lãnh hải do Chủ tịch UBND tỉnh quyết định sau khi có ý kiến của các bộ, ngành liên quan.

Tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và ý kiến thẩm tra của Ủy ban Pháp luật và Tư pháp, cơ quan soạn thảo dự kiến hoàn thiện dự thảo theo hướng rà soát các khái niệm khu đô thị biển, bảo đảm rõ về đối tượng, phạm vi áp dụng; không quy định cụ thể tiêu chí về tổng mức đầu tư xây dựng; không quy định thành một chương riêng mà tích hợp nội dung cần thiết vào các điều khoản phù hợp tại Chương II, bảo đảm cùng một vấn đề được điều chỉnh theo một nguyên tắc, một chế độ pháp lý thống nhất trong luật.

Chính phủ đề nghị Quốc hội xem xét cho phép xây dựng cơ chế, chính sách đối với dự án xây dựng khu đô thị lấn biển, đồng thời xem xét thông qua cùng với dự án Luật Phát triển đô thị.

Cần kiểm soát rủi ro trong toàn bộ vòng đời dự án

Trình bày báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu cho biết, sau phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội chiều 20/8, Chính phủ đã rất chủ động, tích cực, điều chỉnh ngay một số nội dung và được thể hiện rõ trong tờ trình hôm nay.

Ủy ban Pháp luật và Tư pháp tán thành sự cần thiết xây dựng cơ chế, chính sách đặc thù đối với dự án xây dựng khu đô thị lấn biển để tích hợp vào dự thảo Luật Phát triển đô thị, nhằm mở rộng không gian phát triển, khai thác tiềm năng kinh tế biển và huy động nguồn lực ngoài ngân sách.

Toàn cảnh phiên họp sáng 21/8. Ảnh: Đức Thanh

Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra nhận thấy nội dung Chính phủ đề xuất thực chất là cơ chế, chính sách đối với dự án xây dựng khu đô thị lấn biển, chưa hình thành đầy đủ cơ chế quản lý, vận hành đối với một loại đô thị mới có yêu cầu đặc thù về quản trị đô thị. Vì vậy, cơ quan chủ trì soạn thảo cần xác định rõ mục đích tích hợp các cơ chế, chính sách này vào dự thảo luật.

Nếu chỉ hướng đến quy định cơ chế, chính sách đặc thù cho dự án xây dựng khu đô thị lấn biển thì phạm vi điều chỉnh tại Điều 1 của dự thảo luật hiện nay đã đủ để bao quát nội dung Chính phủ đề nghị bổ sung. Cơ quan thẩm tra đề nghị cân nhắc diễn đạt nội dung tích hợp vào Điều 1 cho phù hợp, tránh hiểu nhầm khu đô thị lấn biển là một đơn vị hành chính hoặc một cấp chính quyền.

Bên cạnh đó, cần xác định rõ có áp dụng chính sách này đối với các dự án lấn biển có quy mô, tính chất tương tự tại các địa phương khác hay không; đánh giá đầy đủ về năng lực, nguồn lực bảo đảm, tác động môi trường, hệ sinh thái biển, quốc phòng, an ninh, đối ngoại khi áp dụng.

Cơ quan thẩm tra đề nghị chỉ quy định trong luật này những nội dung thực sự đặc thù, cần thiết; không quy định lại những nội dung pháp luật chuyên ngành đã có hoặc đang được nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung.

Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cơ bản thống nhất với các cơ chế, chính sách đặc thù để triển khai dự án xây dựng khu đô thị lấn biển quy mô lớn, nhưng đề nghị rà soát kỹ từng chính sách về phạm vi, đối tượng, tiêu chí dự án, nhà đầu tư chiến lược, tỷ lệ vốn chủ sở hữu, điều kiện chuyển nhượng dự án, thời hạn hoạt động, các đặc thù về quy hoạch, khai thác khoáng sản, ưu đãi đối với nhà đầu tư, các yêu cầu về quốc phòng, an ninh, môi trường và cơ chế quản lý, kiểm soát để bảo đảm tính hợp lý, khả thi.

“Các cơ chế chính sách tập trung nhiều vào ưu đãi hỗ trợ và thu hút đầu tư, trong khi cơ chế bảo đảm quản lý vận hành và kiểm soát rủi ro trong toàn bộ vòng đời của dự án chưa được quy định đầy đủ” – báo cáo thẩm tra nêu.

Do đó, cơ quan thẩm tra đề nghị cân nhắc bổ sung các quy định này; đồng thời có thể tích hợp những nội dung thực sự cần thiết vào các điều khoản tương ứng của Chương II, bảo đảm cùng một vấn đề được điều chỉnh theo nguyên tắc và hệ thống tiêu chí thống nhất trong luật.

Thảo luận tại hội trường, đại biểu Trần Thế Anh (đoàn Ninh Bình) cơ bản thống nhất với sự cần thiết sửa đổi Luật Đất đai nhằm tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực đất đai và đáp ứng yêu cầu phát triển trong giai đoạn mới.

Đại biểu Trần Thế Anh (đoàn Ninh Bình). Ảnh: Media Quốc hội.

Theo đại biểu, Nghị quyết số 20-NQ/TW xác định mục tiêu xây dựng Việt Nam trở thành quốc gia biển mạnh; Nghị quyết số 21-NQ/TW đặt yêu cầu quản lý, khai thác hiệu quả không gian lấn biển như một nguồn lực phát triển mới. Hồ sơ dự án Luật cũng xác định cần bổ sung chế độ sử dụng đất hình thành từ hoạt động lấn biển.

Từ đó, đại biểu Trần Thế Anh cho rằng, Luật không chỉ cần quy định việc lấn biển được thực hiện như thế nào, mà còn phải quản lý không gian trước khi lấn biển, các tác động phát sinh và quỹ đất sau khi hình thành.

Đại biểu Nguyễn Việt Thắng (đoàn An Giang). Ảnh: Media Quốc hội.

Từ thực tế, nhất là ở khu vực Đồng bằng sông Cửu Long, đại biểu Nguyễn Việt Thắng (An Giang) cho rằng, việc lấn biển có ảnh hưởng đến phạm vi của ba khu vực gồm đất bãi bồi ven biển, đất có mặt nước ven biển và khu vực biển.

Do đó, đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định về việc thực hiện các dự án đối với đất bãi bồi ven biển, đất có mặt nước ven biển và khu vực biển. 

Bên cạnh việc làm rõ không gian và phạm vi lấn biển, đại biểu Trần Thế Anh đề nghị quan tâm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân chịu tác động trực tiếp.

Theo đại biểu, khu vực dự kiến lấn biển có thể đang có hoạt động nuôi trồng, khai thác thủy sản hoặc những hoạt động sản xuất hợp pháp, ổn định khác.

Trong khi đó, Chương VI của Dự thảo chủ yếu điều chỉnh bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, cần làm rõ trường hợp không thu hồi quyền sử dụng đất nhưng hoạt động lấn biển lại tác động trực tiếp đến sản xuất và sinh kế hợp pháp.

Đại biểu đề nghị quyền, tài sản và lợi ích hợp pháp đã được xác lập phải được bảo đảm theo pháp luật. Đối với hoạt động sản xuất, nuôi trồng, khai thác thủy sản hợp pháp, ổn định bị tác động trực tiếp nhưng không thuộc trường hợp thu hồi quyền sử dụng đất, cần có cơ chế hỗ trợ phục hồi hoặc chuyển đổi sinh kế phù hợp.

Theo đại biểu, đây không phải là mở rộng đối tượng bồi thường mà là làm rõ trách nhiệm xử lý tác động; tiêu chí và mức độ hỗ trợ có thể giao Chính phủ quy định cụ thể.

Các đại biểu tham gia thảo luận tại hội trường. Ảnh: Media Quốc hội.

Bên cạnh các ý kiến về lấn biển, đại biểu Lý Tiết Hạnh (đoàn Gia Lai) góp ý về sử dụng không gian ngầm. Theo đại biểu, việc quản lý, sử dụng, khai thác không gian ngầm là một nhu cầu tất yếu. Tuy nhiên, việc khai thác không gian ngầm trong điều kiện địa hình, địa chất, địa chính trị của nước ta hiện nay cần phải được đặc biệt quan tâm, chú trọng.

Đại biểu kiến nghị tiếp tục rà soát, bổ sung các điều luật thể hiện nguyên tắc quản lý dựa trên cơ sở đánh giá đầy đủ về điều kiện tự nhiên, địa chất, thủy văn, phù hợp với các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt; ứng dụng khoa học kỹ thuật hiện đại và có các quy chuẩn, tiêu chuẩn nghiêm ngặt trong quy hoạch, xây dựng và khai thác công trình ngầm.

Đối với việc sử dụng đất xây dựng công trình ngầm, đại biểu đề nghị ưu tiên các công trình có tính lưỡng dụng, vừa phục vụ dân sinh, vừa có thể phục vụ quốc phòng, an ninh trong trường hợp cần thiết.