Category: Tin BĐS Việt Nam

Ngày 20/8/2026, Thanh tra Chính phủ ban hành Thông báo số 2960/TB-TTCP về kết luận thanh tra chuyên đề cơ sở nhà, đất dôi dư sau sắp xếp tại Bộ Khoa học và Công nghệ.

Theo Thông báo, ngày 23/7/2026, Tổng Thanh tra Chính phủ đã ban hành Kết luận thanh tra số 490/KL-TTCP về chuyên đề này. Kết quả thanh tra cho thấy, bên cạnh những kết quả đạt được, việc quản lý, sắp xếp, xử lý một số cơ sở nhà, đất vẫn còn tồn tại, hạn chế cần khắc phục.

Trụ sở Bộ Khoa học và Công nghệ.

12 cơ sở nhà, đất chưa thực hiện kê khai, đăng ký đất đai

Thanh tra Chính phủ ghi nhận Đảng ủy, lãnh đạo Bộ Khoa học và Công nghệ đã ban hành các văn bản chỉ đạo các đơn vị rà soát, kiểm kê, lập phương án sắp xếp lại, xử lý cơ sở nhà, đất; phân công nhiệm vụ cụ thể cho các cơ quan, đơn vị trực thuộc. Sau hợp nhất, lãnh đạo Bộ đã tổ chức 6 đợt kiểm tra, giám sát nhà, đất; qua đó quyết định sắp xếp, dịch chuyển một số đơn vị vào sử dụng chung, tạo nguồn nhà, đất dôi dư để xử lý.

Bộ Khoa học và Công nghệ đã lập phương án sắp xếp lại, xử lý đối với 36 cơ sở nhà, đất. Đến ngày 19/6/2026, Bộ đã phê duyệt và tổ chức thực hiện 30 phương án.

Tuy nhiên, tại thời điểm kiểm tra, xác minh, có 12 cơ sở nhà, đất chưa thực hiện kê khai, đăng ký đất đai theo quy định tại khoản 2 Điều 31, khoản 1 Điều 131 Luật Đất đai năm 2024. Đến ngày 19/6/2026, Bộ Khoa học và Công nghệ còn 6 cơ sở nhà, đất dôi dư sau sắp xếp chưa hoàn thành phương án sắp xếp.

Trong đó, cơ sở số 1 Phan Chu Trinh, phường Vạn Thạnh, tỉnh Khánh Hòa có diện tích đất 281,2m², diện tích nhà 771,69m². Bộ Khoa học và Công nghệ đã phê duyệt phương án chuyển giao về địa phương quản lý, xử lý; UBND tỉnh Khánh Hòa cũng đã giao Sở Tài chính chủ trì tổ chức tiếp nhận, nhưng đến ngày 19/6/2026 chưa thực hiện việc bàn giao.

Tại Hà Nội, khu đất khoảng 400m² tại ngách 19/9 phố Kim Đồng, Làng Tám, phường Tương Mai đã được Bộ Khoa học và Công nghệ đề xuất phương án xử lý theo hình thức địa phương thu hồi. Tuy nhiên, đến ngày 19/6/2026, UBND phường Tương Mai chưa có văn bản thu hồi khu đất…

Ngoài các cơ sở nhà, đất dôi dư sau sắp xếp, Thanh tra Chính phủ còn chỉ ra một số tồn tại, hạn chế trong quản lý, sử dụng các cơ sở nhà, đất khác.

Đáng chú ý, tại số 113 Trần Duy Hưng, phường Yên Hòa, Hà Nội, cơ sở nhà, đất có diện tích 17.813m². Sau khi thực hiện đầu tư trụ sở Bộ Khoa học và Công nghệ cũ, khoảng 8.000m² đất dự kiến đầu tư Dự án Trụ sở Bộ Khoa học và Công nghệ giai đoạn 2. Ngày 22/5/2026, Đảng ủy Bộ Khoa học và Công nghệ đã ban hành Nghị quyết số 280-NQ/ĐU về chủ trương dừng thực hiện dự án này. Tuy nhiên, Bộ chưa có phương án xử lý đối với phần diện tích đất trên.

Tại cơ sở số 96A Trần Phú, phường Hà Đông, Hà Nội, diện tích 55.133,2m² do Học viện Công nghệ Bưu chính Viễn thông quản lý, qua kiểm tra có 9 lô đất trống đang trong tình trạng một số hộ dân sử dụng làm kho tạm thời, nơi ở. Theo kết luận, các lô đất trống nằm xen kẽ trong khu dân cư, gây khó khăn cho công tác quản lý của Học viện.

Làm rõ trách nhiệm từng tổ chức, cá nhân có liên quan

Thanh tra Chính phủ xác định Bộ Khoa học và Công nghệ và một số đơn vị trực thuộc chưa quyết liệt trong công tác quản lý, theo dõi, đôn đốc việc thực hiện phương án sắp xếp lại, xử lý cơ sở nhà, đất; chưa chủ động phối hợp với các cơ quan có thẩm quyền để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, dẫn đến một số phương án chưa thực hiện xong. Đơn vị được giao trực tiếp quản lý, sử dụng nhà, đất chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm trong công tác kê khai, đăng ký đất đai theo quy định.

Trên cơ sở kết luận thanh tra, Tổng Thanh tra Chính phủ kiến nghị Bộ Khoa học và Công nghệ căn cứ các tồn tại, hạn chế được chỉ ra để rà soát, làm rõ tính chất, mức độ, hậu quả, nguyên nhân và trách nhiệm cụ thể của từng tổ chức, cá nhân có liên quan qua từng thời kỳ. Trên cơ sở kết quả rà soát, nếu có đủ căn cứ, cơ sở theo quy định thì tổ chức xem xét trách nhiệm để xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.

Thanh tra Chính phủ đồng thời kiến nghị Bộ phối hợp với UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đẩy nhanh tiến độ sắp xếp lại, xử lý cơ sở nhà, đất; tập trung xử lý dứt điểm các cơ sở nhà, đất dôi dư đã được phê duyệt phương án, chậm đưa vào khai thác, sử dụng nhằm khơi thông nguồn lực nhà nước; có phương án xử lý đối với khoảng 8.000m² đất tại số 113 Trần Duy Hưng.

Lấn biển cần được đặt trong bức tranh tổng thể

Ngày 22/8, thảo luận tại Quốc hội về cơ chế, chính sách đối với dự án xây dựng khu đô thị lấn biển để tích hợp vào dự án Luật Phát triển đô thị, đại biểu Vũ Văn Tiến (Đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng) bày tỏ quan tâm đến các điều kiện đối với nhà đầu tư chiến lược.

Theo đại biểu, cơ chế, chính sách đặc thù cho đô thị lấn biển là cần thiết. Đây là lĩnh vực mới, quy mô lớn, có khả năng mở thêm không gian phát triển đáng kể, nhưng cần được tiếp cận thận trọng, có tầm nhìn dài hạn và khả năng kiểm soát.

Đại biểu Vũ Văn Tiến cho rằng lấn biển không phải vấn đề riêng của Việt Nam. Nhiều quốc gia đã sử dụng phương thức này để mở rộng đất, xây dựng hạ tầng và tạo thêm không gian đô thị. Với đường bờ biển dài nhưng nhiều khu vực đồng bằng ven biển hẹp, việc tạo thêm đất và không gian đô thị có sức hấp dẫn lớn.

Đại biểu Vũ Văn Tiến, Đoàn ĐBQH Thành phố Hải Phòng phát biểu (ảnh QH).

Tuy nhiên, nếu chỉ coi lấn biển là giải pháp tạo thêm quỹ đất thì chưa phản ánh đầy đủ tính chất phức tạp của hoạt động này. Theo đại biểu, lấn biển tác động trực tiếp đến cấu trúc tự nhiên vùng bờ, địa hình, dòng chảy, quá trình bồi tụ và hệ sinh thái biển, ven biển. Tác động môi trường của một dự án cũng có thể vượt ra ngoài phạm vi một địa phương.

Từ thực tế đó, đại biểu đề nghị xây dựng chiến lược và quy hoạch tổng thể về lấn biển ở phạm vi quốc gia, xác định rõ khu vực có tiềm năng lấn biển, khu vực cần bảo vệ nguyên trạng, quy mô và khả năng chịu tải của môi trường.

Theo đại biểu, không nên để các hoạt động lấn biển phát triển từ từng đề xuất riêng lẻ của nhà đầu tư rồi mới ghép lại thành một tổng thể. “Phải có bức tranh tổng thể trước, dự án lấn biển phải được đặt trong bức tranh ấy”, đại biểu nêu.

Đại biểu Vũ Văn Tiến cũng đề nghị xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về các dự án lấn biển. Theo đó, dữ liệu không chỉ dừng ở lưu trữ hồ sơ hành chính mà cần trở thành công cụ phục vụ quản lý.

Các đại biểu tham gia phiên họp (ảnh QH).

Hệ thống cần tích hợp thông tin về vị trí, ranh giới, diện tích, chức năng sử dụng, nhà đầu tư, tiến độ, nguồn vật liệu san lấp, kết quả đánh giá tác động môi trường, số liệu quan trắc, diễn biến sụt lún, xói lở, bồi tụ và việc thực hiện nghĩa vụ của nhà đầu tư.

Khi dữ liệu được cập nhật thống nhất, cơ quan quản lý có thể theo dõi tác động cộng dồn của nhiều dự án, dự báo nguy cơ đối với vùng bờ và kịp thời điều chỉnh chính sách.

Theo đại biểu, vấn đề không chỉ là có cho phép một dự án lấn biển hay không, mà cần tính đến những thay đổi của đường bờ, hệ sinh thái và không gian phát triển của cả vùng trong 15-20 năm tới.

“Lấn biển tạo ra nguồn lực phát triển lớn, nhưng chỉ có giá trị khi quản trị được rủi ro”, đại biểu Vũ Văn Tiến nhấn mạnh.

Thẩm định phải đủ chuyên môn, có trách nhiệm rõ ràng

Cùng quan tâm đến yêu cầu kiểm soát chặt chẽ hoạt động lấn biển, đại biểu Lê Hữu Trí (Đoàn ĐBQH tỉnh Khánh Hòa) hoàn toàn tán thành việc tích hợp cơ chế, chính sách đối với xây dựng khu đô thị lấn biển vào dự thảo Luật Phát triển đô thị, nhằm thu hút nguồn lực ngoài ngân sách để mở rộng không gian và khai thác tiềm năng, lợi thế của biển.

Tuy nhiên, theo đại biểu, quyết định xây dựng khu đô thị lấn biển phải dựa trên đánh giá đầy đủ các điều kiện tự nhiên và tác động của dự án. Các yếu tố như địa chất, địa mạo, thủy văn, hải văn, dòng chảy, độ sóng, vùng cát, hệ sinh thái, đa dạng sinh học, khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu, nước biển dâng và thiên tai cần được xem xét nghiêm ngặt.

Đại biểu đề nghị nội dung đánh giá này phải trở thành một thủ tục bắt buộc và được giao cho một tổ chức độc lập, đại diện các cơ quan có chuyên môn sâu thực hiện thẩm định. Đồng thời, cần quy định rõ trách nhiệm của cá nhân tham gia thẩm định, nhất là trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của kết luận nếu xảy ra hậu quả.

Hội trường Diên Hồng sáng 22/8 (ảnh QH).

Theo đại biểu Lê Hữu Trí, năng lực của chính quyền cấp tỉnh và cấp xã khó có thể đáp ứng đầy đủ yêu cầu chuyên môn và kinh nghiệm để tự đánh giá, thẩm định những nội dung phức tạp này. Vì vậy, cần làm rõ việc đánh giá tác động của lấn biển được thực hiện từ giai đoạn lập quy hoạch hay khi lập dự án, quyết định chủ trương lấn biển.

Đại biểu cho rằng, nếu điều kiện để thực hiện lấn biển là phải phù hợp với quy hoạch tổng thể hoặc quy hoạch chung cấp tỉnh, thì việc đánh giá tác động để xác định vị trí có đủ điều kiện đưa vào quy hoạch hay không cũng cần được tiến hành ngay từ giai đoạn nghiên cứu lập quy hoạch. Do đó, cần rà soát Luật Quy hoạch và các luật liên quan để quy định chặt chẽ hơn.

Về tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư chiến lược, đại biểu đề nghị bổ sung các tiêu chí về vị trí địa lý, mức độ tác động của khu đô thị lấn biển đến cảnh quan, môi trường, hệ sinh thái; khả năng tạo ra giá trị mới và đóng góp cho phát triển kinh tế – xã hội không chỉ trong phạm vi một địa phương mà cả vùng, thậm chí ở phạm vi quốc gia, qua đó nâng cao sức cạnh tranh của Việt Nam.

Trong khi đó, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp) đồng tình với việc đặt yêu cầu cao về năng lực tài chính đối với các dự án có quy mô từ 100.000 tỷ đồng, thậm chí trên 200.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, ngoài tiêu chí về vốn, cần quy định hoặc giao Chính phủ hướng dẫn cụ thể về quy mô diện tích khu vực lấn biển, trong đó tính toán các thông số như chiều dài, chiều rộng, khoảng cách từ bờ biển ra khu vực lấn biển, nhằm bảo đảm yêu cầu về quốc phòng, an ninh, môi trường, hệ sinh thái biển và hoạt động hàng hải.

Ngày 22/8, UBND thành phố Đà Nẵng phối hợp với Công ty Cổ phần Capella Quảng Nam tổ chức lễ khởi công dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Tam Thăng mở rộng 2 do Công ty Cổ phần Capella Quảng Nam làm chủ đầu tư. Đây là công trình chào mừng Kỷ niệm 81 năm Quốc khánh 2/9.

Ông Phan Thái Bình, Phó Chủ tịch UBND thành phố Đà Nẵng phát biểu tại buổi lễ.

Dự án có quy mô khoảng 110,7 ha, tổng vốn đầu tư 550 tỷ đồng, được phê duyệt chủ trương đầu tư vào tháng 6/2025. Khu công nghiệp Tam Thăng mở rộng 2 là một bộ phận trong không gian phát triển phân khu công nghiệp Tam Thăng thuộc Khu kinh tế mở Chu Lai, phù hợp với quy hoạch đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt và định hướng Quy hoạch chung thành phố Đà Nẵng.

Khu công nghiệp Tam Thăng mở rộng 2 tiếp nối thành công của Khu công nghiệp Tam Thăng 2 do Capella Quảng Nam đầu tư trước đó. Dự án Tam Thăng 2 có diện tích 103 ha, tổng vốn đầu tư 433 tỷ đồng. Sau khi hoàn thiện hạ tầng, khu công nghiệp đã thu hút 11 doanh nghiệp FDI đến từ Nhật Bản, Đài Loan (Trung Quốc), Hàn Quốc, Trung Quốc, Đức, Mỹ và 4 doanh nghiệp trong nước, với tổng nguồn vốn đầu tư hơn 10.000 tỷ đồng. Các dự án đã góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, giải quyết việc làm và tăng thu ngân sách địa phương.

Các đơn vị tiến hành ký biên bản thỏa thuận hợp tác.

Ông Trần Ngọc Anh, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Capella Quảng Nam cam kết huy động đầy đủ nguồn lực để đầu tư hạ tầng khu công nghiệp đồng bộ, hiện đại, bảo đảm tiến độ và chất lượng. Các hạng mục gồm hệ thống giao thông nội bộ, cấp điện, cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải, cây xanh, phòng cháy chữa cháy, viễn thông và các công trình dịch vụ phục vụ doanh nghiệp. Chủ đầu tư cũng cam kết tuân thủ đầy đủ các quy định về môi trường, hướng tới xây dựng khu công nghiệp xanh, sạch, an toàn và phát triển bền vững.

Phát biểu tại buổi lễ, ông Phan Thái Bình, Phó Chủ tịch UBND thành phố Đà Nẵng cho biết, việc khởi công dự án có ý nghĩa quan trọng trong quá trình mở rộng không gian phát triển kinh tế về phía Nam thành phố. Dự án không chỉ tạo thêm quỹ đất công nghiệp, thu hút nguồn vốn đầu tư trong nước và nước ngoài mà còn góp phần tạo việc làm, tăng thu ngân sách, thúc đẩy xuất khẩu và hình thành động lực tăng trưởng mới cho khu vực phía Nam thành phố trong giai đoạn 2026-2030.

Khu công nghiệp Tam Thăng mở rộng 2 được khởi công với tổng vốn đầu tư 550 tỷ đồng, tạo động lực tăng trưởng mới cho phía Nam Đà Nẵng.

Lãnh đạo thành phố Đà Nẵng cũng đề nghị, chủ đầu tư tập trung bảo đảm tiến độ, chất lượng và an toàn lao động. Xây dựng khu công nghiệp theo hướng xanh, hiện đại, ứng dụng công nghệ số trong quản lý, vận hành, đồng thời quan tâm đến hạ tầng xã hội và các dịch vụ thiết yếu cho người lao động.

Ông Phan Thái Bình khẳng định, thành phố Đà Nẵng sẽ tiếp tục đồng hành cùng doanh nghiệp, tạo môi trường đầu tư thông thoáng, minh bạch và phối hợp tháo gỡ khó khăn trong quá trình triển khai dự án. Các cơ quan chức năng được yêu cầu phối hợp chặt chẽ với chủ đầu tư trong công tác đất đai, giải phóng mặt bằng, môi trường và bảo đảm đời sống người dân vùng dự án, nhằm đưa Khu công nghiệp Tam Thăng mở rộng 2 sớm đi vào hoạt động, phát huy hiệu quả đầu tư và trở thành điểm sáng mới trong thu hút đầu tư, phát triển công nghiệp của thành phố Đà Nẵng.

Quản lý tiền của người mua theo từng dự án

Tại phiên thảo luận, quan tâm đến vấn đề nguồn tiền của người mua bất động sản hình thành trong tương lai, đại biểu Phạm Trọng Nhân (Đoàn ĐBQH TP. Hồ Chí Minh) bày tỏ thống nhất với báo cáo thẩm tra về yêu cầu kiểm soát các khoản thu theo bản chất giao dịch, không phụ thuộc vào tên gọi như đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hay các hình thức khác.

Quốc hội thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản

Tuy nhiên, theo đại biểu, việc huy động tiền trước thời điểm pháp luật cho phép mới chỉ là một phần của vấn đề. Nội dung cần được xử lý sâu hơn là dòng tiền được huy động hợp pháp sau khi dự án đã đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh.

Đại biểu dẫn chứng, khi doanh nghiệp bất động sản vay 1.000 tỉ đồng, ngân hàng phải thẩm định dự án, năng lực chủ đầu tư, phương án sử dụng vốn, tài sản bảo đảm, đồng thời kiểm soát việc giải ngân, mục đích sử dụng vốn và tiến độ. Trong khi đó, 1.000 người dân, mỗi người nộp 1 tỉ đồng để mua nhà hình thành trong tương lai, cũng tạo ra 1.000 tỉ đồng vốn cho dự án.

“Điều đáng nói là 1.000 người mua không có các công cụ kiểm soát như ngân hàng, họ khó biết tiền mình nộp vào dự án rồi có thực sự sử dụng để hình thành chính tài sản mình mua hay không”, đại biểu lo ngại.

Dự thảo đã quy định về việc sử dụng tiền đúng mục đích và thiết kế tài khoản bảo đảm với 5% giá trị hợp đồng còn lại trong thời gian chờ cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, theo đại biểu, quy định này “cần nhưng chưa đủ”, mà cần nghiên cứu cơ chế quản lý tiền của người mua theo từng dự án.

Đại biểu Phạm Trọng Nhân phát biểu

Đại biểu cho rằng, việc này không đồng nghĩa với phong tỏa dòng tiền của doanh nghiệp, bởi đây vẫn là nguồn vốn hợp pháp để thực hiện dự án. Tuy nhiên, cần có khả năng nhận diện, đối soát và kiểm soát việc sử dụng nguồn tiền phù hợp với tiến độ của chính dự án đã huy động vốn.

“Kinh nghiệm từ Singapore cho thấy có thể vừa sử dụng tiền người mua để phát triển dự án, vừa quản lý theo tài khoản dự án với nguyên tắc: tiền huy động từ dự án nào phải gắn với việc thực hiện chính dự án đó”, đại biểu Nhân nói.

Thống nhất một chuẩn bảo vệ tối thiểu đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai

Về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và mức trần tiền đặt cọc được quy định tại Điều 18 và Điều 19, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi (Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Long) cho biết, khoản 5 Điều 18 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ bên đặt cọc để bảo đảm việc ký kết hợp đồng mua, thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi phát biểu

Đại biểu đánh giá việc quy định mức trần đặt cọc 5% là đúng đắn và cần thiết. Bởi trong những năm qua, nhiều chủ đầu tư đã lách luật thông qua các hình thức như thỏa thuận đặt cọc, hợp đồng góp vốn hoặc thỏa thuận đăng ký giữ chỗ để thu của người dân từ 30% đến 80% giá trị căn hộ khi dự án chưa giải phóng mặt bằng hoặc mới chỉ là một bãi đất trống.

Tình trạng này dẫn đến hàng nghìn người dân mất trắng tiền khi chủ đầu tư bỏ trốn hoặc dự án bị đình trệ. Để bảo đảm quyền lợi của người mua, thuê mua, đại biểu Yến Nhi đề nghị bổ sung quy định tiền đặt cọc 5% phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chỉ được sử dụng khoản tiền này đúng mục đích chuẩn bị đầu tư xây dựng dự án.

Theo đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn ĐBQH TP. Hải Phòng), cần thống nhất một chuẩn bảo vệ tối thiểu đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở; đồng thời phải kiểm soát dòng tiền ngay từ trước khi đủ điều kiện mở bán.

Đại biểu đề nghị thống nhất nguyên tắc: mọi trường hợp miễn bảo lãnh chỉ nên được chấp nhận khi có một cơ chế bảo vệ thay thế có hiệu lực tương đương, như tài khoản dự án tách biệt, kiểm soát giải ngân theo tiến độ xây dựng, bảo đảm hoàn thành công trình hoặc cơ chế ưu tiên hoàn trả cho người mua.

Đồng thời, đại biểu đặc biệt đề nghị “bịt khoảng trống” về việc nhận tiền của khách hàng trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán. Khoản 5 Điều 18 dự thảo quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Quy định này là cần thiết, nhưng mới chỉ kiểm soát giao dịch mang tên “đặt cọc”.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga phát biểu

Trong thực tế, trước thời điểm đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư hoặc tổ chức được ủy quyền vẫn có thể nhận tiền dưới nhiều tên gọi khác như “phiếu đăng ký”, “giữ chỗ”, “đăng ký ưu tiên”, “thỏa thuận hợp tác”, “khoản thiện chí”… nhưng bản chất vẫn là khách hàng nộp tiền để giữ quyền ưu tiên mua một bất động sản cụ thể.

Vì vậy, theo đại biểu Nga, Luật phải quản lý theo bản chất giao dịch thay vì tên gọi hợp đồng. Trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư không được trực tiếp hoặc thông qua tổ chức, cá nhân khác nhận tiền nhằm giữ chỗ, xác lập quyền ưu tiên hoặc bảo đảm việc ký hợp đồng mua bán.

Khi đã đủ điều kiện, mọi khoản tiền có bản chất đặt cọc, dù mang tên gọi nào, đều phải tuân thủ giới hạn của Luật.

“Nếu không quy định như vậy thì chúng ta có thể đóng được cánh cửa ‘đặt cọc’, nhưng chỉ cần đổi tên văn bản là một cánh cửa huy động vốn khác lại được mở ra”, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nói.

Đồng chí Bí thư Tỉnh ủy, Trưởng Đoàn ĐBQH tỉnh Phạm Đại Dương chủ trì buổi làm việc.

Tham gia buổi làm việc có đồng chí Quách Tất Liêm – Tỉnh ủy viên, Phó Chủ tịch UBND tỉnh; lãnh đạo các sở, ban, ngành và 9 xã, phường trong vùng dự án. Về phía Tổng Công ty Điện lực Miền Bắc có ông Lương Minh Thanh – Phó Tổng giám đốc.

Theo báo cáo của Tổng Công ty Điện lực miền Bắc, trên địa bàn tỉnh Phú Thọ đang triển khai 48 dự án lưới điện 110kV và 1 dự án lưới điện 220kV, tổng mức đầu tư 5.358 tỷ đồng. Trong đó, 15 dự án chuẩn bị đầu tư, 33 dự án triển khai thi công. Tại buổi làm việc, ngành điện tập trung báo cáo 5 công trình điện 110kV trọng điểm, cấp bách đang triển khai tại khu vực Hòa Bình gồm: Đường dây và Trạm biến áp (TBA) 110kV Yên Thủy; Đường dây 110kV Kỳ Sơn – Lương Sơn; Đường dây và TBA 110kV Tân Lạc; Đường dây và TBA 110kV Kim Bôi; Đường dây 110kV từ TBA 220kV Hòa Bình – TBA 110kV Hòa Bình.

Đồng chí Phó Chủ tịch UBND tỉnh Quách Tất Liêm phát biểu tại buổi làm việc.

Các công trình này có vai trò nâng cao năng lực, độ tin cậy cung cấp điện, đáp ứng nhu cầu phụ tải tại các khu công nghiệp (KCN), cụm công nghiệp (CCN) và dự án đầu tư lớn. Việc tháo gỡ vướng mắc về bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB), đưa dự án vào vận hành đúng tiến độ có ý nghĩa quan trọng, góp phần bảo đảm an toàn, ổn định cung cấp điện, tạo nền tảng hạ tầng năng lượng phục vụ thu hút đầu tư, phát triển các khu, cụm công nghiệp và các dự án đô thị, dịch vụ quy mô lớn, đóng góp vào mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của tỉnh.

Trong đó, Dự án Đường dây và TBA 110kV Yên Thủy có tổng mức đầu tư 132 tỷ đồng, dài hơn 25 km, bảo đảm điện cho khu vực Lương Sơn, Yên Thủy, Lạc Thủy, KCN Lương Sơn, Phú Sơn và Nhà máy sản xuất vôi và bột nhẹ Xuân Thiện. Dự án đã GPMB 70/80 vị trí, thi công 65/80 móng, dựng 58/80 cột; TBA Yên Thủy đã đóng điện, TBA Thanh Nông hoàn thành phần xây dựng. Tuy nhiên, tại xã An Nghĩa, An Bình và Lạc Lương còn một số vị trí, hành lang tuyến chưa hoàn thành GPMB. Ngành điện đề nghị bàn giao mặt bằng trước ngày 30/8/2026, bảo đảm đóng điện trước ngày 30/9/2026.

Ông Lương Minh Thanh – Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Điện lực Miền Bắc phát biểu tại buổi làm việc.

Dự án Đường dây 110kV Kỳ Sơn – Lương Sơn có tổng mức đầu tư 152 tỷ đồng, dài 24,03km, nhằm liên kết lưới điện giữa TBA 220kV Thủy điện Hòa Bình và TBA 220kV Xuân Mai, nâng cao độ tin cậy cấp điện, tạo điểm đấu nối phục vụ các KCN, CCN. Hiện, đã GPMB 57/67 vị trí, thi công 45/67 móng, 32/67 cột.

Vướng mắc còn lại tập trung tại xã Lương Sơn và phường Kỳ Sơn. Trong đó có các vị trí chồng lấn quy hoạch và một số đoạn tuyến cần rà soát hồ sơ do sai khác giữa hiện trạng sử dụng đất với Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngành điện đề nghị bàn giao mặt bằng trước ngày 30/8, bảo đảm đóng điện trước ngày 31/10/2026.

Dự án Đường dây và TBA 110kV Tân Lạc có tổng mức đầu tư 186 tỷ đồng, bảo đảm cung cấp điện cho khu vực Cao Phong và KCN Bờ Trái Sông Đà. Dự án đã GPMB 46/65 vị trí, đang thi công phần TBA. Khó khăn tại xã Cao Phong liên quan các vị trí nằm trên đất quốc phòng, an ninh; xã Mường Thàng đang thẩm định phương án bồi thường 14/14 vị trí. Ngành điện đề nghị hoàn thành phê duyệt, chi trả, bàn giao mặt bằng trước ngày 30/8/2026, phấn đấu đóng điện toàn bộ dự án trước ngày 31/12/2026.

Dự án Đường dây và TBA 110kV Kim Bôi có tổng mức đầu tư hơn 119 tỷ đồng, đường dây mạch kép dài khoảng 13km, bảo đảm điện cho khu vực Kim Bôi và các dự án của Tập đoàn Sun Group. Đến nay, đã GPMB 35/37 vị trí, hoàn thành phần TBA và phần lớn tuyến đường dây. Đáng chú ý, dự án này còn một hộ dân tại xã Cao Dương chưa đồng thuận. Ngành điện đề nghị hoàn tất thủ tục, bàn giao mặt bằng để dự án đóng điện trước ngày 30/9/2026.

Đối với Đường dây 110kV từ TBA 220kV Hòa Bình – TBA 110kV Hòa Bình, tổng mức đầu tư khoảng 19,127 tỷ đồng, công trình nhằm chống quá tải tuyến hiện hữu, bảo đảm điện cho khu vực Hòa Bình và các KCN, CCN, dự án lớn. Dự án đã đóng điện giai đoạn 1 tháng 4/2023, nhưng GPMB mới đạt 2/9 vị trí. Tại phường Hòa Bình, phương án đã hoàn thiện nhưng chưa phê duyệt bồi thường 14/14 hộ. Ngành điện đề nghị hoàn thành phê duyệt, chi trả, bàn giao mặt bằng trước ngày 30/9/2026, hoàn thành đóng điện trước ngày 31/12/2026.

Tại buổi làm việc, theo báo cáo của các xã, phường về cơ bản công tác GPMB không còn nhiều vướng mắc. Các xã, phường cam kết tập trung giải quyết các vướng mắc xong trước thời điểm đề xuất, đảm bảo tiến độ các dự án. Tuy nhiên, hiện còn vướng mắc tại dự án Đường dây 110kV Kỳ Sơn – Lương Sơn đoạn qua xã Lương Sơn còn chồng lấn quy hoạch cần thêm thời gian để giải quyết và vướng mắc tại Dự án Đường dây và TBA 110kV Kim Bôi vẫn còn một hộ dân tại xã Cao Dương chưa đồng thuận trong công tác GPMB.

Phát biểu tại buổi làm việc, đồng chí Bí thư Tỉnh ủy Phạm Đại Dương yêu cầu các xã, phường tiếp tục tập trung cao độ xử lý các điểm nghẽn, không để vướng mắc cục bộ ảnh hưởng tiến độ chung. Đối với những nội dung thuộc thẩm quyền các xã, phường phải chủ động xử lý, không để chờ đợi. Cùng với đó, ngành điện cần chủ động nguồn lực, vật tư, thiết bị, tổ chức thi công ngay khi có mặt bằng. Đối với trường hợp đã được tuyên truyền, vận động, giải thích đầy đủ, bảo đảm điều kiện pháp lý nhưng vẫn cố tình không phối hợp, địa phương khẩn trương hoàn thiện hồ sơ, thủ tục theo quy định để thực hiện các biện pháp cần thiết, không để ảnh hưởng tiến độ dự án.

Đồng chí Bí thư Tỉnh ủy yêu cầu các cơ quan, đơn vị, địa phương nơi có dự án đi qua tăng cường bám sát cơ sở, tích cực tuyên truyền, vận động các hộ gia đình sớm bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư hoàn thành đóng điện các dự án, không để các dự án điện trọng điểm kéo dài do nguyên nhân chủ quan.

Dự án có quy mô giải phóng mặt bằng khoảng 4,2 ha, đầu tư tuyến đường dài 573 m cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất phát triển đô thị và bố trí tái định cư. Tổng mức đầu tư được phê duyệt ban đầu 50 tỷ đồng với 57 lô, chưa có hạ tầng. Do chi phí giải phóng mặt bằng, xây dựng và một số hạng mục phát sinh tăng, xã Trường Hà đề xuất điều chỉnh tổng mức đầu tư lên hơn 76 tỷ đồng, đồng thời, hoàn thiện hạ tầng các lô đất hai bên tuyến đường, nâng số lô đất từ 57 lên 129 lô.

Xã Trường Hà báo cáo phương án triển khai dự án hạ tầng kỹ thuật đô thị và khu tái định cư Xuân Hòa.

Dự án hiện chưa khởi công do chưa hoàn thành công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. UBND xã Trường Hà đã phê duyệt dự toán đền bù, nhưng do chi phí tăng làm vượt tổng mức đầu tư nên chưa thực hiện chi trả cho người dân, phải chờ cấp có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư và dự án.

Tại buổi làm việc, các đại biểu xã Trường Hà và các đơn vị liên quan tập trung phân tích suất đầu tư, giá đất, khả năng đấu giá, nhu cầu thị trường, phương án bố trí tái định cư và khả năng hoàn trả vốn vay từ Quỹ Phát triển đất. Theo tính toán, với tổng mức đầu tư khoảng 76 tỷ đồng, dự án tạo khoảng 13.500 m² đất ở, suất đầu tư bình quân khoảng trên 5,6 triệu đồng/m². Xác định mức giá phù hợp và tiêu thụ được quỹ đất, dự án có khả năng bảo toàn vốn vay, đồng thời, tạo được hạ tầng đô thị, mở rộng không gian phát triển và góp phần sắp xếp, ổn định dân cư.

Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Lương Tuấn Hùng phát biểu chỉ đạo.

Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Lương Tuấn Hùng nhấn mạnh cần tiếp tục nghiên cứu, triển khai dự án; yêu cầu xã Trường Hà khẩn trương hoàn thiện phương án, hồ sơ báo cáo UBND tỉnh và Quỹ Phát triển đất thẩm định; tính toán chặt chẽ hiệu quả kinh tế, khả năng thu hồi và bảo toàn vốn vay; việc triển khai cần được thực hiện sớm để giảm chi phí vốn, sớm đưa quỹ đất vào sử dụng và tạo nguồn thu hoàn trả vốn vay.

Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh yêu cầu xã rà soát đồng bộ tên dự án, mục tiêu, quy mô, nội dung và tổng mức đầu tư, bảo đảm phù hợp với mục tiêu sử dụng vốn Quỹ Phát triển đất. Quá trình triển khai phải được bàn bạc kỹ, tạo sự thống nhất trong cấp ủy, chính quyền, HĐND và lấy ý kiến nhân dân; khảo sát nhu cầu thực tế, khả năng tiếp cận các lô đất sau khi dự án hoàn thành để đánh giá chính xác hơn sức hấp thụ của thị trường trước khi trình cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định.

UBND xã Ninh Phước vừa có báo cáo tổng hợp kết quả lấy ý kiến Nhân dân về thành lập phường Ninh Phước trên cơ sở nguyên trạng của xã Ninh Phước.

Theo báo cáo, toàn xã Ninh Phước có 17.109 hộ gia đình, trong đó có 16.121 hộ tham gia lấy ý kiến, đạt 94,23%. Xã phát ra 16.121 phiếu, thu về 15.712 phiếu, trong đó có 15.681 phiếu hợp lệ. Kết quả, có 15.470 hộ tán thành việc thành lập phường Ninh Phước, chiếm 98,65% số hộ có phiếu hợp lệ.

Làng nghề Gốm Bàu Trúc (xã Ninh Phước).

Một số hộ gia đình các thôn: Phước Khánh, Phú Nhuận, Thuận Hòa, Vạn Phước và Mỹ Nghiệp 2 quan tâm phát triển kinh tế, đầu tư hạ tầng đô thị, giao thông, cây xanh, công viên, hệ thống chiếu sáng, xử lý rác thải và hạ tầng công nghệ thông tin; đồng thời đề nghị tăng cường các thiết chế văn hóa, thể thao, hệ thống camera an ninh và bảo đảm an sinh xã hội. Một số hộ băn khoăn việc chuyển từ xã sang phường có thể ảnh hưởng đến các chính sách đang được hưởng, nhất là chính sách đối với đồng bào dân tộc thiểu số, cũng như các khoản phí, lệ phí và chính sách về đất đai. Người dân mong muốn các quyền lợi, chính sách tiếp tục được bảo đảm theo quy định.

Việc lấy ý kiến Nhân dân được UBND xã Ninh Phước triển khai từ ngày 17 đến 21-8-2026 tại tất cả các thôn, bằng hình thức phát phiếu trực tiếp đến từng hộ gia đình. Xã đã thành lập Ban Chỉ đạo, Tổ giúp việc và các Tổ lấy ý kiến; rà soát danh sách đại diện hộ gia đình, chuẩn bị biểu mẫu, hướng dẫn nghiệp vụ và phân công nhiệm vụ cụ thể cho từng thành viên phụ trách địa bàn. Quá trình phát, thu và tổng hợp phiếu được thực hiện nghiêm túc, dân chủ, công khai, khách quan, đúng quy định, tạo điều kiện thuận lợi để các hộ gia đình tham gia và phản ánh đầy đủ tâm tư, nguyện vọng.

Quốc hội Khóa XVI

Luật hóa để tạo khuôn khổ áp dụng thống nhất

Ngày 22/8, thảo luận tại Quốc hội về cơ chế, chính sách đối với dự án xây dựng khu đô thị lấn biển để tích hợp vào dự án Luật Phát triển đô thị, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp) cho biết, Việt Nam đã có chủ trương phát triển các khu vực lấn biển và một số địa phương đã triển khai trên thực tế. Tuy nhiên, hoạt động này vẫn thiếu cơ chế, chính sách đặc thù và hành lang pháp lý đầy đủ.

Trong bối cảnh quỹ đất tại các đô thị ngày càng hạn hẹp, nhu cầu mở rộng không gian đô thị, phát triển du lịch, sinh thái và các hoạt động kinh tế ngày càng tăng, đại biểu Phạm Văn Hòa cho rằng khai thác không gian biển để tạo thêm quỹ đất là hướng đi phù hợp với yêu cầu thực tiễn.

Tuy nhiên, theo đại biểu, việc hoàn thiện quy định về khu đô thị lấn biển cần được đặt trong tổng thể phát triển đô thị biển của cả nước, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ và có thể áp dụng đối với các địa phương có điều kiện tương tự.

Đại biểu Phạm Văn Hòa phát biểu (ảnh QH).

Đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng) cho rằng, Việt Nam là quốc gia biển với hơn 3.000 km bờ biển. Chủ trương hướng biển, khai thác tiềm năng, lợi thế biển để tạo nguồn lực phát triển đất nước và các địa phương thể hiện tầm nhìn chiến lược của Đảng và Nhà nước.

Theo đại biểu, phát triển các khu đô thị lấn biển không chỉ nhằm tạo thêm quỹ đất cho đô thị mà còn góp phần mở rộng không gian phát triển quốc gia ra biển, khai thác hiệu quả hơn nguồn lực biển, hình thành các cực tăng trưởng mới và huy động nguồn lực lớn từ khu vực ngoài nhà nước.

Từ đó, đại biểu đề nghị khi luật hóa nội dung này, dự thảo cần hình thành một khuôn khổ pháp lý chung, ổn định và có khả năng áp dụng lâu dài, thay vì chỉ giải quyết cho một dự án hoặc một địa phương cụ thể.

“Địa phương nào có điều kiện, có dự án phù hợp và đáp ứng đầy đủ yêu cầu của luật thì phải có cơ sở để tiếp cận và tổ chức thực hiện”, đại biểu nhấn mạnh.

Đại biểu Dương Khắc Mai phát biểu (ảnh QH).

Về phạm vi và nguyên tắc áp dụng cơ chế đối với dự án đô thị lấn biển, đại biểu Dương Khắc Mai thống nhất với việc bổ sung Điều 18a để luật hóa cơ chế, chính sách đối với loại hình dự án này.

Theo đại biểu, dự thảo đã đặt ra các nguyên tắc liên quan đến quy hoạch, quốc phòng, an ninh, chủ quyền, tài nguyên, môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, kết nối hạ tầng và bảo đảm quyền tiếp cận biển của người dân. Đây là những cơ sở cần thiết để khai thác không gian biển phục vụ phát triển, đồng thời kiểm soát các tác động lâu dài của dự án.

Tuy nhiên, đại biểu đề nghị làm rõ quy định về trường hợp áp dụng Điều 18a, nhất là nội hàm, thẩm quyền và căn cứ ra quyết định. Theo ông, cần tránh cách hiểu rằng ngoài việc đáp ứng các điều kiện theo pháp luật, dự án còn phải thực hiện thêm một thủ tục để được hưởng cơ chế.

“Khi đã luật hóa chính sách thì nguyên tắc, điều kiện áp dụng phải rõ ràng, khách quan và có khả năng áp dụng thống nhất. Dự án đáp ứng điều kiện thì được áp dụng cơ chế tương ứng; cơ quan có thẩm quyền quyết định dự án và chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật”, đại biểu nêu.

Không chỉ đủ điều kiện, nhà đầu tư phải đủ sức đi đến cùng

Một nội dung khác được đại biểu Dương Khắc Mai lưu ý là điều kiện đối với nhà đầu tư chiến lược. Ông tán thành việc dự thảo đặt ra các yêu cầu bổ sung đối với nhà đầu tư thực hiện dự án đô thị lấn biển, bởi đây là loại dự án có quy mô lớn, tính chất đặc thù và thời gian triển khai dài.

Đoàn Chủ toạ điều hành phiên thảo luận (ảnh QH).

Tuy nhiên, đại biểu đề nghị cân nhắc quy định về tỷ lệ vốn chủ sở hữu. Dự thảo quy định mức tối thiểu 15% đối với một số dự án và giảm xuống 10% đối với dự án có quy mô trên 200.000 tỷ đồng.

Theo đại biểu, với những dự án đặc biệt lớn, huy động nguồn vốn ngoài vốn chủ sở hữu là cần thiết. Song, quy mô dự án càng lớn thì yêu cầu về năng lực tài chính, khả năng huy động vốn và trách nhiệm của nhà đầu tư cũng phải tương xứng.

Vì vậy, nếu tiếp tục duy trì tỷ lệ vốn chủ sở hữu 10% đối với dự án trên 200.000 tỷ đồng, đại biểu đề nghị không chỉ đánh giá nhà đầu tư dựa trên tỷ lệ vốn chủ sở hữu mà cần bổ sung các tiêu chí về năng lực tài chính thực tế, kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự, năng lực quản trị và khả năng bảo đảm nguồn vốn theo tiến độ trong suốt vòng đời dự án.

“Mục tiêu là lựa chọn được nhà đầu tư không chỉ đủ điều kiện tại thời điểm chấp thuận mà còn có khả năng thực hiện dự án đến cùng”, đại biểu Dương Khắc Mai nhấn mạnh.

Tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ nhất, sáng 22/8, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định, Quốc hội thảo luận ở hội trường về nội dung cơ chế, chính sách đối với dự án xây dựng khu đô thị lấn biển để tích hợp vào dự án Luật Phát triển đô thị.

Bước đi phù hợp với yêu cầu thực tiễn

Đa số ý kiến phát biểu đều bày tỏ tán thành việc luật hóa cơ chế, chính sách đối với dự án khu đô thị lấn biển.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn Đồng Tháp) cho biết, thời gian qua Việt Nam đã có chủ trương phát triển các khu vực lấn biển và một số tỉnh, thành phố đã triển khai trên thực tế. Tuy nhiên, hiện vẫn thiếu cơ chế, chính sách đặc thù và hành lang pháp lý đầy đủ để hoạt động này phát triển bài bản, hiệu quả. Trong khi đó, nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt tại khu vực Đông Nam Á đã thực hiện lấn biển từ nhiều năm trước và đạt hiệu quả cao.

Đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa (Đoàn Đồng Tháp). (Ảnh: DUY LINH)

Trong bối cảnh quỹ đất tại các đô thị ngày càng hạn hẹp, nhu cầu mở rộng không gian đô thị, phát triển du lịch, sinh thái và các hoạt động kinh tế ngày càng tăng, đại biểu Hòa khẳng định khai thác không gian biển để tạo thêm quỹ đất là bước đi phù hợp với yêu cầu thực tiễn.

Theo đại biểu đoàn Đồng Tháp, việc hoàn thiện các quy định về khu đô thị biển cần được đặt trong tổng thể phát triển đô thị biển của cả nước, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ và có thể áp dụng đối với các địa phương có điều kiện tương tự.

Đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn Lâm Đồng) nhấn mạnh, chủ trương hướng biển, khai thác tiềm năng, lợi thế biển để tạo nguồn lực phát triển đất nước và các địa phương thể hiện tầm nhìn chiến lược của Đảng và Nhà nước.

“Việc phát triển các khu đô thị lấn biển không đơn thuần nhằm tạo thêm quỹ đất cho phát triển đô thị mà còn góp phần mở rộng không gian phát triển quốc gia ra biển, khai thác hiệu quả hơn nguồn lực biển, hình thành các cực tăng trưởng mới, đồng thời huy động nguồn lực lớn từ khu vực ngoài nhà nước”, đại biểu nêu rõ.

Đại biểu đề nghị khi luật hóa điều này, dự thảo luật cần được thiết kế theo hướng hình thành một khuôn khổ pháp lý chung, ổn định, có khả năng áp dụng lâu dài, thay vì chỉ nhằm giải quyết một dự án hoặc một địa phương cụ thể. “Địa phương nào có điều kiện, có dự án phù hợp và đáp ứng đầy đủ yêu cầu của luật thì phải có cơ sở để tiếp cận và tổ chức thực hiện”, đại biểu Dương Khắc Mai nói.

Bổ sung các tiêu chí, điều kiện đối với nhà đầu tư chiến lược

Góp ý về phạm vi và nguyên tắc áp dụng cơ chế đối với dự án đô thị lấn biển, đại biểu đoàn Lâm Đồng thống nhất với việc bổ sung Điều 18a nhằm luật hóa cơ chế, chính sách đối với loại hình dự án này. Đây là cơ sở cần thiết để khai thác không gian biển phục vụ phát triển, đồng thời kiểm soát chặt chẽ các tác động lâu dài của dự án.

Tuy nhiên, đại biểu đề nghị tiếp tục làm rõ quy định trường hợp áp dụng Điều 18a thì thực hiện theo quyết định của cấp có thẩm quyền, nhất là về nội hàm, thẩm quyền và căn cứ ra quyết định. Đại biểu cho rằng, quy định cần tránh tạo ra cách hiểu rằng ngoài việc đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định, dự án còn phải thực hiện thêm một thủ tục để được hưởng cơ chế.

Đại biểu Quốc hội Dương Khắc Mai (Đoàn Lâm Đồng). (Ảnh: DUY LINH)

“Khi đã luật hóa chính sách thì nguyên tắc, điều kiện áp dụng phải rõ ràng, khách quan và có khả năng áp dụng thống nhất. Dự án đáp ứng điều kiện thì được áp dụng cơ chế tương ứng; cơ quan có thẩm quyền quyết định dự án và chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật”, đại biểu Dương Khắc Mai nêu quan điểm.

Tán thành việc dự thảo đặt ra các yêu cầu bổ sung đối với nhà đầu tư thực hiện dự án đô thị lấn biển, bởi đây là loại dự án có quy mô lớn, tính chất đặc thù và thời gian triển khai dài, song đại biểu đề nghị cân nhắc kỹ quy định về tỷ lệ vốn chủ sở hữu, trong đó dự thảo quy định mức tối thiểu 15% đối với một số dự án và giảm xuống 10% đối với dự án có quy mô hơn 200 nghìn tỷ đồng.

Theo đại biểu, với các dự án đặc biệt lớn, việc cho phép huy động nguồn vốn ngoài vốn chủ sở hữu là cần thiết. Tuy nhiên, quy mô dự án càng lớn thì yêu cầu về năng lực tài chính, khả năng huy động vốn và trách nhiệm của nhà đầu tư càng phải tương xứng. Do đó, đại biểu Mai đề nghị không chỉ đánh giá nhà đầu tư dựa trên tỷ lệ vốn chủ sở hữu mà phải bổ sung các tiêu chí về năng lực tài chính thực tế, kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự, năng lực quản trị và khả năng bảo đảm nguồn vốn theo tiến độ suốt vòng đời dự án.

“Mục tiêu là lựa chọn được nhà đầu tư không chỉ đủ điều kiện tại thời điểm chấp thuận mà còn có khả năng thực hiện dự án đến cùng”, đại biểu Dương Khắc Mai nhấn mạnh.

Không đơn thuần là lấn biển tạo quỹ đất mà phải hình thành cực tăng trưởng mới

Phát biểu giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội quan tâm, Bộ trưởng Tài chính Ngô Văn Tuấn cho biết, cơ quan soạn thảo đã thiết kế một điều luật riêng về dự án lấn biển xây dựng khu đô thị để tích hợp vào Luật Phát triển đô thị. Điểm đặc thù đầu tiên của loại dự án này là hình thành một khu vực lấn biển chưa tồn tại trên thực tế để phát triển đô thị.

“Đây không chỉ đơn thuần là lấn biển để tạo quỹ đất mà hướng tới hình thành một khu đô thị mới trên biển, xanh, hiện đại, thông minh, mang tầm quốc gia, tạo ra một cực tăng trưởng mới, đủ sức hấp dẫn và thu hút các nhà đầu tư có tiềm lực”, Bộ trưởng nêu rõ.

Đặc thù thứ hai là các dự án có quy mô rất lớn, thời gian thực hiện dài và nhu cầu nguyên vật liệu phục vụ san lấp, xây dựng cũng rất lớn. Vì vậy, cơ chế áp dụng không thể hoàn toàn giống với các dự án đô thị thông thường.

Bộ trưởng Tài chính Ngô Văn Tuấn phát biểu giải trình, làm rõ một số nội dung đại biểu Quốc hội nêu. (Ảnh: DUY LINH)

Để đáp ứng các yêu cầu mà đại biểu Quốc hội đặt ra, Bộ trưởng Ngô Văn Tuấn cho biết dự thảo đã thiết kế 7 nguyên tắc áp dụng đối với khu đô thị lấn biển.

Theo đó, dự án phải phù hợp với quy hoạch; bảo đảm quốc phòng, an ninh, chủ quyền, quyền chủ quyền, quyền tài phán và lợi ích quốc gia trên biển; không cản trở hoạt động hàng hải. Việc quyết định dự án phải dựa trên đánh giá đầy đủ về điều kiện tự nhiên, hải văn, hệ sinh thái, tác động đến khu vực ven biển và khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu, nước biển dâng.

Các khu đô thị lấn biển phải được phát triển theo hướng hiện đại, xanh, thông minh; kết nối đồng bộ hạ tầng với đất liền; bảo đảm quyền tiếp cận biển của người dân; triển khai theo từng giai đoạn và gắn với trách nhiệm bảo vệ môi trường của nhà đầu tư. Đồng thời, khu đô thị lấn biển không hình thành đơn vị hành chính mới và phải tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật Việt Nam cũng như Công ước Liên hợp quốc về Luật Biển năm 1982.

Liên quan nhà đầu tư chiến lược, Bộ trưởng Tài chính cho biết cơ quan soạn thảo đã tiếp thu ý kiến đại biểu theo hướng quy định các điều kiện, tiêu chí và giao Thủ tướng Chính phủ quyết định để bảo đảm phù hợp với điều kiện thực tiễn.

Dự thảo đồng thời quy định chặt chẽ việc chuyển nhượng dự án. Theo đó, nhà đầu tư được chuyển nhượng không quá 50% phần dự án đã có đầy đủ hạ tầng. Quy định này vừa nhằm gắn trách nhiệm của nhà đầu tư với dự án, vừa tạo điều kiện để huy động nguồn lực, bảo đảm dự án được triển khai thông suốt.

Nội dung trên được Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh đưa ra khi giải trình, làm rõ các vấn đề đại biểu Quốc hội thảo luận tại hội trường về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, sáng 22/8.

Giải trình nội dung được các đại biểu quan tâm về giải pháp tăng nguồn cung, từng bước đưa giá nhà về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân, Bộ trưởng Bộ Xây dựng thừa nhận: “Những năm gần đây, đặc biệt trong thời gian gần đây, giá nhà ở một số đô thị lớn tăng quá cao”.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh.

Qua khảo sát, Bộ Xây dựng nhận thấy nhiều loại chi phí đang cấu thành giá bất động sản ở mức cao, gồm: tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng nhà ở, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, vốn vay trong thời gian xây dựng, quản lý của chủ đầu tư, bán hàng, thuế…

Bên cạnh đó, cơ cấu nguồn cung trên thị trường chưa đáp ứng nhu cầu. Thị trường thiếu nhà ở thương mại thuộc phân khúc trung bình và thấp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, trong khi phân khúc nhà ở cao cấp lại có tình trạng dư thừa.

“Sự mất cân đối này có thể dẫn đến tình trạng đầu cơ, mua bán ngắn hạn, tạo khan hiếm và đẩy giá nhà lên cao”, Bộ trưởng nói.

Để khắc phục, Bộ Xây dựng tiếp tục tham mưu hoàn thiện hồ sơ sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đồng bộ với Luật Đất đai; trong đó chú trọng phát triển mạnh nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, điều chỉnh cơ cấu nguồn cung trên thị trường.

Theo ông Trần Hồng Minh, Bộ Xây dựng tiếp tục đôn đốc, hướng dẫn các địa phương, doanh nghiệp triển khai các chỉ tiêu về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

“Tiếp tục rà soát, nghiên cứu, đề xuất sử dụng phù hợp các công cụ điều tiết thị trường như thuế, tín dụng và quy hoạch nhằm kiểm soát đầu cơ, hạn chế tình trạng đầu tư, tích trữ bất động sản, định hướng nguồn lực vào nhu cầu thực và góp phần ổn định mặt bằng giá”, Bộ trưởng Trần Hồng Minh nhấn mạnh.

Bộ Xây dựng cũng tiếp tục rà soát, tháo gỡ khó khăn, xử lý dứt điểm các dự án, bất động sản tồn đọng; hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, qua đó nâng cao khả năng giám sát và xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, tạo giá.

Liên quan khung giá giá bất động sản và việc tại sao Nhà nước không quy định khung giá như nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho thuê, Bộ trưởng lý giải theo Luật Nhà ở, nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, thuê mua theo cơ chế thị trường.

“Nhà ở thương mại là công trình xây dựng, được ví như hàng hóa đặc biệt, vận hành theo quy luật cung cầu và cơ chế thị trường. Trong trường hợp này, doanh nghiệp tự bỏ vốn, tự chịu rủi ro nên được quyền định giá”, Bộ trưởng nói.

Trong khi đó, nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ nhằm thực hiện chính sách an sinh, với nhiều ưu đãi như về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng và các cơ chế hỗ trợ khác.

Vì vậy, nhà ở xã hội và một số loại hình nhà ở thuộc chính sách của Nhà nước phải được quy định về khung giá, tức là giá phải được thẩm định trước. Chủ đầu tư được phép bán với giá cao hơn tối đa 10% so với tổng chi phí thực hiện dự án sau khi đã được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền giải phóng mặt bằng…

Về điều kiện trước và sau khi mở bán bất động sản hình thành trong tương lai, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết trước đây xảy ra nhiều trường hợp dự án chưa đủ điều kiện nhưng chủ đầu tư đã nhận đặt cọc, gây ra những hệ lụy tiêu cực.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định mức đặt cọc không quá 5%. Song, Bộ trưởng nhấn mạnh việc đặt cọc không đồng nghĩa với việc chủ đầu tư có thể huy động tiền khi dự án chưa đủ điều kiện.

Theo đó, dự án phải hoàn thiện đầy đủ hồ sơ, thủ tục pháp lý; hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và triển khai thi công, ít nhất hoàn thành phần móng mới được phép đưa sản phẩm vào kinh doanh.

Với khoản 5% đặt cọc, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết dự kiến trong lần sửa đổi này sẽ có quy định đưa khoản tiền này vào tài khoản phong tỏa, nhằm bảo đảm trách nhiệm, uy tín của chủ đầu tư đối với khách hàng, thực hiện đúng việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.