Thành phố Auckland đã tái quy hoạch đô thị, phát triển theo chiều cao để giải quyết việc thiếu nhà ở trong vòng 10 năm qua. Ảnh: Getty Image
Mối đe dọa từ khủng hoảng nhà ở và lời giải từ chiều cao
Một thập kỷ trước, Auckland – thành phố lớn nhất New Zealand – rơi vào vòng xoáy của một cuộc khủng hoảng nhà ở nghiêm trọng. Nền kinh tế tăng trưởng tốt đã kéo theo làn sóng nhập cư gia tăng: người New Zealand từ Sydney và London trở về, cộng hưởng với dòng người nhập cư mới đến từ Trung Quốc và Ấn Độ để tìm kiếm cơ hội làm việc và an cư.
Tọa lạc trên một dải đất hẹp bị kẹp giữa hai cảng biển là Waitematā ở phía bắc (hướng ra vịnh Hauraki) và Manukau ở phía nam (hướng ra biển Tasman), các nhà quy hoạch Auckland đã chọn giải pháp: phát triển không gian theo chiều cao.
Từ mức 1,3 triệu người vào năm 2010, dân số Auckland dự kiến đạt 1,8 triệu người vào năm 2025. Trong thập kỷ qua, thành phố đã thực hiện tái phân vùng quy hoạch cho 75% diện tích đất ở. Khi chính sách này được phê duyệt, những ngôi nhà đơn lập một tầng có sân vườn và gara dần nhường chỗ cho các dãy nhà phố liền kề (townhouses) cao hơn và hẹp hơn.
Biểu đồ cột thể hiện giai đoạn từ 1990 đến sau mốc Cải cách 2016 và kéo dài đến sau 2020. Số lượng nhà ở mới được cấp phép (đơn vị: nghìn căn), phân theo loại hình. Trong đó: Nhà phố (Town houses), Nhà đơn lập (Houses), Căn hộ chung cư (Apartments), và Khu nhà dưỡng lão (Retirement units). Nguồn: Cục Thống kê New Zealand, tính toán của FT
Mô hình mẫu cho các đô thị toàn cầu?
Tại hàng loạt đô thị trên thế giới, một thực tế tàn nhẫn đang diễn ra. Người trẻ chật vật tìm cách sở hữu nhà, còn các gia đình lao động không ngừng than phiền về khả năng chi trả. Nhiều chuyên gia đặt câu hỏi: “Liệu Auckland có đang sở hữu một mô hình quy hoạch đô thị có thể áp dụng cho các thành phố khác?”
Bà Nicole Bennetts, Trưởng bộ phận chính sách tại Viện Quy hoạch Australia, nhận định: “Các nhà kinh tế học đô thị trên khắp thế giới đã phân tích các kết quả và nhận thấy mô hình tái quy hoạch của Auckland thực sự thành công trong việc gia tăng nguồn cung nhà ở.”
Một dự của Auckland trong kế hoạch tái quy hoạch đô thị nhằm tăng nguồn cung nhà ở. Ảnh: OurAuckand
Sự chuyển dịch này đã thay đổi diện mạo Auckland – một thành phố vốn hấp dẫn với những cảng biển nhộn nhịp và các chuyến phà ra đảo sở hữu nhiều bãi biển, điền trang rượu vang đẹp nhất New Zealand. Giờ đây, thành phố trở nên đông đúc, nhộn nhịp hơn và theo cách nói của nhiều người là “mang đúng dáng dấp của một đô thị”.
“Hiện tại, ở vị trí trước đây từng chỉ là một căn nhà lớn nay đã mọc lên 14 căn nhà phố. Mọi người khá hài lòng với diện mạo khu phố và các quán cà phê đều kín chỗ,” ông Graham Wall, một môi giới bất động sản tại địa phương, chia sẻ.
Quan trọng nhất, như ông Kelvin Davidson, nhà kinh tế trưởng tại công ty dữ liệu bất động sản Cotality, nhấn mạnh: “Bạn không còn nghe thấy cụm từ ‘thiếu hụt nhà ở’ nữa.”
Đột phá từ quy hoạch hợp nhất
Khoảng 1,2 triệu căn hộ mới tiềm năng đã được hình thành theo bản Quy hoạch Hợp nhất Auckland (Auckland Unitary Plan).
“Định hướng ở đây là phát triển nén hơn, và con đường duy nhất là vươn cao theo chiều dọc,” Phó giáo sư kinh tế Ryan Greenaway-McGrevy (Đại học Auckland) cho biết.
Theo ông Gary Blick, nhà kinh tế trưởng của Hội đồng Thành phố Auckland, đợt phát triển quy mô lớn này chỉ có thể thành công nhờ sự sáp nhập của 8 cơ quan quản lý địa phương vào năm 2010, tạo ra sự thống nhất cao độ về tư duy và định hướng điều hành.
Bà Bennetts bổ sung rằng bài học đắt giá nhất mà các thành phố khác có thể học hỏi từ Auckland là cách gom một “tấm thảm ghép từ nhiều bản quy hoạch rải rác” để hợp nhất thành một tầm nhìn dài hạn.
Bản quy hoạch tập trung phát triển trong bán kính 14km tính từ trung tâm thành phố, trùng khớp hoàn hảo với sự thay đổi nhân khẩu học của Auckland. Khi đó, người lớn tuổi thì muốn thu nhỏ không gian sống nhưng không muốn rời xa thành phố. Người trẻ tuổi, nhất là những người từng sống ở nước ngoài, quen thuộc với nhiều hình thức nhà ở đa dạng, có nhu cầu tìm kiếm các căn hộ nhỏ hơn với mức giá hợp lý hơn.
“Mọi người sẵn sàng đánh đổi một phần diện tích đất để được sống ở một vị trí đắc địa. Nhu cầu đó đã được thực tế chứng minh,” ông Blick nói về sự bùng nổ của nhà phố và nhà liền kề.
Sức ép hạ nhiệt giá nhà và giá thuê
Báo cáo chính sách năm 2025 của Greenaway-McGrevy, James Allan Jones và Chris Crow cho thấy sau đợt bùng nổ xây dựng, tổng quỹ nhà ở của Auckland đạt 618.849 căn (tăng 101.000 căn, tương đương tăng 19,5% so với một thập kỷ trước.
Giá nhà trung bình tại Auckland (hiện ở mức hơn 1 triệu NZD, khoảng 587.000 USD/ hơn 15 tỷ VND) đã giảm 25% – mức giảm nhỉnh hơn một chút so với mặt bằng chung toàn quốc, mặc dù vẫn có cảnh báo về tình trạng hàng chục bất động sản thiết kế giống hệt nhau bị tồn đọng chưa bán được.
Giá thuê nhà giai đoạn 2016–2024 tại Auckland thấp hơn các thành phố khác thuộc Đảo Bắc tăng cao hơn 23% (theo tính toán của Greenaway-McGrevy và Yun So).
Những “nỗi đau” từ chuyển dịch nhanh chóng
Sự thay đổi diện mạo quá nhanh tại một số khu vực ngoại ô đã để lại không ít hệ lụy. Điển hình nhất là đời sống cư dân bị xáo trộn, ùn tắc giao thông người dân bức xúc trước viễn cảnh những ngôi nhà cao 11 mét mọc lên áp sát ranh giới hàng rào nhà mình.
Tại West Auckland, tiếng ồn và sự gián đoạn thi công kéo dài khiến nhiều khu vực rơi vào tình trạng “gần như không thể sống nổi”. Các nhà phát triển liên tục tung tiền mua lại trọn gói các lô đất để san phẳng nhà cũ, dựng lên hàng loạt công trình mới. Ở các khu ngoại ô rợp bóng cây, cư dân lo lắng khi mật độ và chiều cao công trình tiếp tục được nâng lên.
Bất chấp điều đó, các đợt phát triển tiếp theo, gồm cả các tòa nhà cao tầng dọc theo các hành lang giao thông huyết mạch, vẫn đang được lên kế hoạch, dự kiến nâng quy mô nhà ở tiềm năng từ 1,2 triệu lên mức 1,4 triệu – 1,6 triệu căn.
Dự án City Rail Link (CRL) trị giá 5,5 tỷ NZD — tuyến đường sắt hầm ngầm đầu tiên chính thức đi vào hoạt động tháng 9.2026, bổ sung cho quy hoạch theo chiều cao của Auckland. Ảnh OurAuckland
Chiến lược hạ tầng đồng bộ song hành cùng sự gia tăng nhà ở
Để giải quyết những sức ép gia tăng lên hệ thống đô thị và đảm bảo sự phát triển bền vững sau khi quỹ nhà ở tăng vọt, Hội đồng Thành phố Auckland (Auckland Council) đã triển khai các chiến lược hạ tầng đồng bộ song hành cùng sự gia tăng nhà ở.
Thứ nhất là quy hoạch tập trung quanh hành lang giao thông công cộng (Transit-Oriented Development – TOD). Thành phố định hướng đẩy mạnh mật độ xây dựng (từ 6 tầng trở lên hoặc nhà liền kề) trong phạm vi “bán kính đi bộ” (walkable catchments) quanh các trạm giao thông công cộng và trung tâm thương mại địa phương. Điều này giúp giảm thiểu sự phụ thuộc vào xe cá nhân, tối ưu hóa các tuyến xe buýt nhanh, đường sắt và làn đường dành cho xe đạp.
Thứ hai là nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật thiết yếu. Tại nhiều khu vực nhà ở gia tăng mật độ cao, hệ thống cấp thoát nước, xử lý nước thải và quản lý nước mưa cũ không đủ năng lực đáp ứng. Ở những nơi hạ tầng quá tải hoặc chi phí nâng cấp quá tốn kém, chính quyền áp dụng các yếu tố kiểm soát giới hạn để điều chỉnh chiều cao và mật độ xây dựng cho đến khi hạ tầng được hoàn thiện.
Ngoài ra còn có chính sách thu Phí đóng góp phát triển (Development Contributions). Để đảm bảo ngân sách phát triển hạ tầng, Auckland áp dụng cơ chế yêu cầu các nhà phát triển bất động sản đóng góp kinh phí tài trợ cho hạ tầng mới hoặc nâng cấp. Nguồn thu này được tái đầu tư trực tiếp vào ba nhóm then chố: Giao thông (mở rộng đường, xây dựng vỉa hè, nút giao thông và cải thiện an toàn người đi bộ); Thoát nước (Hệ thống thu gom nước mưa và giảm thiểu rủi ro ngập lụt đô thị); Không gian cộng đồng (Nâng cấp công viên, khu thể thao, hồ bơi và các không gian sinh hoạt chung cho cư dân).
Thêm vào đó, hạ tầng xã hội và không gian sống xanh cũng được tích hợp trong các kế hoạch phát triển bên cạnh hạ tầng kỹ thuật. Cải thiện chiếu sáng đô thị, tăng cường tiện ích công cộng (như nhà vệ sinh công cộng, bóng mát, vòi nước uống) và bảo tồn không gian xanh nhằm giữ gìn chất lượng sống cho cộng đồng trong một môi trường đô thị nén…
Một chiếc xe buýt thông thường tại Auckland chạy ngang qua khu căn hộ đang được xây dựng ở Northcote. Ảnh: 1News
Mật độ đô thị và bài toán khó nhân rộng
Dù dân số tăng gần 25% giai đoạn 2015–2025 (đạt cận mức 2 triệu người), mật độ dân số của Auckland vẫn thuộc nhóm thấp (dưới 5.000 người/km²). So với các đại đô thị như Kinshasa, Karachi, Thượng Hải, Dhaka, New Delhi, Mumbai, Jakarta, Quảng Châu hay Tokyo, quy mô và mật độ của Auckland vẫn còn khiêm tốn hơn rất nhiều.
Các nhà phân tích chỉ ra rằng kinh nghiệm của Auckland rất khó nhân rộng. Nguyên nhân lớn là thành phố này thiếu một bề dày lịch sử phát triển đô thị phức tạp, giúp nó giống như một “tờ giấy trắng” nếu so sánh với các đô thị dầy đặc lịch sử như Sydney.
Nhà kinh tế học độc lập Tim Helm nghi ngờ cái gọi là “huyền thoại” về Quy hoạch Hợp nhất Auckland. Ông cho rằng làn sóng xây dựng sau năm 2016 thực chất là do chính quyền bị ép phải đuổi kịp nhu cầu tự nhiên của thị trường: “Chưa chắc đợt bùng nổ xây dựng sau năm 2016 là do bản thân chính sách tạo ra. Nó có thể chỉ phản ánh một thị trường nhà ở đang quá căng thẳng phải chạy đua để bắt kịp sự gia tăng dân số nhanh chóng.”
Tuy nhiên, sự thay đổi của Auckland vẫn là một kỳ tích đáng kinh ngạc. Một thập kỷ trước, du khách từ sân bay về trung tâm Auckland sẽ nhìn thấy những con đường vòng vèo qua các khu ngoại ô trầm lắng, đầy những ngôi nhà đơn lập một tầng cũ kỹ từ thời kỳ trước.
Nhìn lại hành trình này, chuyên gia Kelvin Davidson đúc kết: “Đó từng là ấn tượng đầu tiên của du khách, và rõ ràng nó không phải là một hình ảnh quảng bá tuyệt vời cho đất nước chúng tôi. Còn giờ đây, những con đường đó tràn ngập các dãy nhà phố mới sáng bóng mà theo tôi là đẹp mắt hơn nhiều. Thẩm mỹ là chủ quan, nhưng rõ ràng quỹ nhà ở cần phải được làm mới và tái thiết kế. Tất cả những điều này đều hoàn toàn hợp lý.”
Gộp tám cơ quan thành một
Auckland trước năm 2010 bị chia rẽ bởi 8 Hội đồng chính quyền địa phương độc lập bao gồm: Hội đồng Vùng Auckland Regional Council (ARC) Phụ trách các vấn đề quy hoạch chiến lược toàn vùng, môi trường, giao thông công cộng và các công viên cấp vùng.
Auckland City Council: Quản lý khu vực trung tâm (CBD) và các khu ngoại ô lân cận (vốn là lõi đô thị cũ).
North Shore City Council: Quản lý toàn bộ khu vực phía bắc qua cầu Cảng Auckland (North Shore).
Manukau City Council: Quản lý khu vực phía nam và đông nam (nơi có dân số đông và đa dạng văn hóa).
Waitakere City Council: Quản lý khu vực phía tây Auckland (khu vực có dãy núi Waitākere).
Rodney District Council: Quản lý vùng bán đô thị và nông thôn phía bắc Auckland.
Papakura District Council: Quản lý khu vực đô thị vệ tinh phía nam.
Franklin District Council: Quản lý vùng nông thôn/nông nghiệp ranh giới phía nam.
Mỗi cơ quan trong số 7 Hội đồng Thành phố/Quận nêu trên tự ban hành một Bản quy hoạch phân vùng (District Plan) hoàn toàn riêng biệt. Thành phố đã giải thể cả tám hội đồng này để gộp lại thành một Hội đồng Thành phố Auckland duy nhất (Auckland Council). Đây chính là tiền đề thể chế bắt buộc để Auckland tạo ra bản Quy hoạch Hợp nhất (Auckland Unitary Plan) duy nhất áp dụng cho toàn thành phố từ năm 2016, giúp xóa bỏ tình trạng “trống đánh xuôi, kèn thổi ngược” giữa các thị trưởng và bộ máy chính quyền riêng rẽ.
Lan Chi (Tổng hợp từ Financial Times — Auckland Council, Biểu đồ & Dữ liệu: Cục Thống kê New Zealand, FT Research)