Author: bachdn

Chiều 19/8, Quốc hội thảo luận tại tổ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 và các luật liên quan.

Điều tiết chênh lệch địa tô, tránh bỏ hoang đất đai

Thảo luận tại tổ, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết, dù Luật Đất đai mới được Quốc hội thông qua năm 2024 nhưng quá trình triển khai vẫn phát sinh những vướng mắc, rất khó cho các địa phương và các bộ, ngành.

Nghị quyết 21 của Trung ương đã đưa ra những định hướng rất lớn, không chỉ sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản. Chính phủ cố gắng rà soát và sửa đổi tất cả các luật có liên quan trực tiếp để bảo đảm tính đồng bộ, như các luật về đầu tư, luật về thuế.

Thủ tướng Lê Minh Hưng. Ảnh: Như Ý.

Thủ tướng thông tin, tới đây khi trình định hướng chính sách các luật về thuế, Chính phủ sẽ phải bổ sung các quy định về cơ chế điều tiết chênh lệch địa tô, cơ chế tài chính để khuyến khích đưa đất vào sản xuất, tránh tình trạng đầu cơ hoặc bỏ hoang đất đai.

“Luật Đất đai liên quan đến rất nhiều luật khác nhau nhưng trước hết ưu tiên cao nhất sửa đổi những luật trực tiếp triển khai các định hướng lớn”, Thủ tướng nói.

Thủ tướng đề cập những vấn đề lớn trong Luật Đất đai, trước hết là đổi mới công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Tinh thần của Trung ương là giảm, tiến tới chỉ xây dựng một quy hoạch trong phạm vi tỉnh.

“Hiện nay chúng ta có Quy hoạch tổng thể quốc gia, Quy hoạch đô thị và nông thôn, các quy hoạch ngành thuộc thẩm quyền của Thủ tướng hoặc các bộ, ngành và địa phương… Bây giờ cố gắng tích hợp chỉ còn một quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để các địa phương dễ thực hiện hơn”, Thủ tướng cho biết.

Thủ tướng lưu ý phải thiết lập các tiêu chí, điều kiện và cơ chế giám sát cực kỳ chặt chẽ, không để xảy ra tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm thay đổi mục tiêu sử dụng, đảm bảo tuân thủ theo đúng quy hoạch. Vì thế, theo Thủ tướng, cần cụ thể hóa các tiêu chí này trong luật.

Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở dữ liệu

Về hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, Thủ tướng nhấn mạnh nguyên tắc cốt lõi là phải công khai, minh bạch, có cạnh tranh, lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực và có kế hoạch sử dụng đất hiệu quả.

“Nhưng luật phải phân định rõ ràng các trường hợp áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và các trường hợp giao đất trực tiếp. Đồng thời, cần quy định minh bạch về phương thức nộp tiền sử dụng đất”, Thủ tướng nêu định hướng.

Thủ tướng cho biết nhiều nhà đầu tư lớn, như đầu tư vào các khu công nghiệp quy mô lớn, mong muốn được có cơ chế rõ ràng nộp tiền thuê đất một lần hay nộp hằng năm, để chủ động tính toán phương án tài chính.

Đề cập một trong những vấn đề quan trọng nhất về giá đất, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho rằng, điều này phần nào trả lời được câu hỏi “tại sao giá nhà cao?”.

Theo Thủ tướng, giá đất theo thị trường thì bắt buộc các địa phương phải tính giá đất rất cao. “Giá đất là đầu vào của tất cả dự án và đầu vào của nền kinh tế. Khi giá cao thì tất cả chi phí sẽ cộng vào, chưa kể nhà đầu tư còn phải vay vốn và quy trình giao đất với thủ tục hành chính kéo dài, tất cả những cái đó cộng vào sẽ đẩy chi phí sản phẩm cuối cùng tăng, khiến giá nhà cao”, Thủ tướng nêu rõ.

Muốn giải quyết vấn đề này, theo Thủ tướng phải giải quyết đồng bộ. Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở dữ liệu và phương pháp khoa học công khai, minh bạch; kết nối liên thông cơ sở dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành khác. Tức là ở đây Nhà nước điều tiết giá đất, phải có vai trò quản lý của Nhà nước mới kiểm soát được chi phí đầu vào.

Thủ tướng cũng nhấn mạnh yêu cầu thủ tục hành chính đơn giản, minh bạch, công khai về việc giao đất cho nhà đầu tư, rút ngắn quy trình thủ tục. “Với giải pháp đồng bộ như vậy mới giảm được chi phí đầu vào, kiểm soát được giá nhà, giá đất”, Thủ tướng nói, cho rằng, tất cả chi phí phải được tính toán rõ ràng bằng các quy định cụ thể trong luật.

Đề xuất chuyển tiền bồi thường sang góp cổ phần dự án

Liên quan nội dung thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Thủ tướng chia sẻ bước đột phá quan trọng là chuyển từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống cho người dân” khi Nhà nước thu hồi đất, cải thiện điều kiện sống cho người dân.

Thủ tướng nhấn mạnh đây là tư duy quan trọng nhất, từ đó chuyển tải thành cơ chế phù hợp trong luật, đi kèm đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, phân cấp phân quyền để rút ngắn thời gian thực hiện dự án bồi thường tái định cư.

“Mỗi lần giao đất, thủ tục, quy trình kéo dài hằng năm, chưa nói đến vấn đề phát sinh, thì các dự án đầu tư như thế tất cả chi phí đều dội vào giá”, Thủ tướng nói và nhấn mạnh cần công khai, minh bạch và có những quy định cụ thể trong luật.

Đại biểu Tạ Đình Thi. Ảnh: Như Ý.

Tại đoàn Hà Nội, cũng thảo luận về vấn đề bồi thường tái định cư, đại biểu Tạ Đình Thi cho rằng, việc trả tiền bồi thường một lần có thể giải quyết nhu cầu trước mắt. Tuy nhiên, nhiều hộ gia đình, sau khi nhận một khoản tiền lớn, không có kỹ năng, kiến thức quản lý tài chính để sử dụng hiệu quả, dẫn đến rơi vào cảnh khó khăn, mất sinh kế lâu dài, dễ phát sinh khiếu kiện và bất ổn xã hội.

Đại biểu Đoàn TP Hà Nội đề nghị cần nghiên cứu một mô hình bồi thường mới: chuyển một phần hoặc toàn bộ giá trị bồi thường thành cổ phần góp vào dự án phát triển. “Đây là một cách làm mới, nhằm bảo đảm sinh kế bền vững cho người dân có đất bị thu hồi”, ông nói.

Theo ông, nếu thực hiện theo mô hình này, người dân có thể trở thành cổ đông, hưởng cổ tức hoặc lợi ích từ dự án thay vì chỉ nhận khoản tiền một lần. Cách làm này cũng tạo thêm động lực để người dân tham gia giám sát dự án khi trở thành cổ đông để đảm bảo dự án được thực hiện hiệu quả, minh bạch; đồng thời tạo ra sự đồng thuận xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

Đại biểu Tạ Đình Thi cho rằng đây là chính sách mới, cần thí điểm thận trọng, có lộ trình, quy định rõ tỷ lệ chuyển đổi, cơ chế quản lý, giám sát và đặc biệt phải bảo đảm quyền lựa chọn của người dân, tránh áp đặt…

Theo phản ánh của công dân, tháng 4/2026, gia đình làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng 360m2 đất nông nghiệp sang đất ở. UBND xã đã ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và cơ quan thuế cũng có thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp.

Tuy nhiên, sau khi nhận thông báo, gia đình nhận thấy không đủ khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Từ thực tế này, công dân đặt câu hỏi liệu có thể xin hủy quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của xã không?

Công dân cũng đặt vấn đề liệu trường hợp này có thuộc khoản 3 Điều 8 Thông tư liên tịch số 11/2025 hay không. Đây là quy định hướng dẫn việc xác định lãng phí để áp dụng trong khởi tố, điều tra, truy tố, xét xử các tội phạm liên quan đến lãng phí theo Bộ luật Hình sự.

Cụ thể, công dân băn khoăn về trường hợp giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường ghi nhận vướng mắc của người dân khi được chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không đủ tài chính để nộp tiền sử dụng đất. Ảnh minh họa: Hồng Khanh

Trả lời vấn đề trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, thực hiện Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai và Nghị quyết số 66/2025 của Chính phủ về chương trình cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh năm 2025 và 2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 49/2026 ngày 31/1/2026.

Nghị định có hiệu lực từ ngày 31/1/2026.

Theo đó, UBND cấp tỉnh được giao căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Nghị quyết số 190/2025/QH15 của Quốc hội về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước và tình hình thực tế của địa phương để quyết định việc phân cấp, ủy quyền cho cơ quan, người có thẩm quyền thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Đồng thời, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai theo thẩm quyền.

Trên cơ sở đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị công dân liên hệ với cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương để được xem xét, giải quyết trường hợp cụ thể theo thẩm quyền.

Nhà mái Nhật 9x20m có lợi thế lớn về diện tích khi sở hữu mặt bằng rộng khoảng 180m², phù hợp với những gia đình muốn xây dựng không gian sống thoáng, tiện nghi và có sân vườn. Kiểu mái Nhật thường có độ dốc vừa phải, các khối mái mở rộng và xếp lớp hài hòa, tạo vẻ đẹp cân đối, thanh lịch nhưng không quá cầu kỳ.

Với mặt tiền 9m, gia chủ có thể bố trí sảnh chính, hệ cửa kính lớn, phòng khách và các không gian sinh hoạt liên kết với sân vườn.

Trong khi đó, chiều sâu 20m cho phép phân chia công năng linh hoạt, gồm phòng khách, bếp – ăn, 2-4 phòng ngủ, phòng thờ và các khu vực phụ trợ. Phần diện tích phía trước hoặc bên hông có thể dành cho gara, sân chơi, tiểu cảnh và cây xanh. Nhà mái Nhật 9x20m có thể xây 1 hoặc 2 tầng tùy nhu cầu sử dụng và ngân sách của gia chủ.

Cách tính chi phí xây nhà mái Nhật 9x20m

Công thức cơ bản thường áp dụng tính chi phí xây nhà là:

Tổng chi phí = Tổng diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá xây dựng/m².

Trong đó, tổng diện tích xây dựng bao gồm diện tích sàn các tầng, phần móng, mái theo hệ số quy đổi. Móng băng thường tính khoảng 50% diện tích sàn, móng cọc dao động từ 20-40% diện tích sàn. Mái Nhật tính khoảng 50-70% diện tích sàn.

Nhà mái Nhật 1 tầng. (Ảnh minh họa: AI)

Với nhà mái Nhật 1 tầng 9x20m, không xây toàn bộ diện tích, chỉ xây 140m², lựa chọn móng băng và mái Nhật, diện tích xây dựng tham khảo như sau:

Diện tích sàn tầng 1: 140 x 100% = 140m²

Diện tích móng: 140 x 50% = 70m²

Diện tích mái Nhật: 140 x 70% = 98m²

Tổng diện tích xây dựng quy đổi tính chi phí: 308m²

Xây nhà mái Nhật 9x20m khoảng bao nhiêu tiền?

Trên thị trường hiện nay, đơn giá xây phần thô và nhân công hoàn thiện phổ biến khoảng 3,3 – 4,3 triệu đồng/m², đơn giá xây trọn gói dao động từ 5 – 8 triệu đồng/m², tùy vật tư và mức độ hoàn thiện.

Với đơn giá xây phần thô 3,5 triệu đồng/m², chi phí xây nhà mái Nhật 1 tầng 9x20m ước tính:

308m² x 3,5 triệu đồng/m² = 1,078 tỷ đồng

Nếu đơn giá xây trọn gói 8 triệu đồng/m², chi phí xây nhà mái Nhật 1 tầng 9x20m ước tính:

308m² x 8 triệu đồng/m² = 2,464 tỷ đồng

Như vậy, chi phí xây nhà mái Nhật 9x20m không có con số cố định. Nếu xây 1 tầng diện tích khoảng 120-150m², chi phí dao động 1 – 2,5 tỷ đồng, tùy theo đơn giá, hình thức xây dựng, nguyên vật liệu…

Cán bộ phường Biên Hòa đến nhà người dân hướng dẫn, kiểm tra hồ sơ làm thủ tục cấp sổ đỏ.

Việc chủ động tìm đến người dân hướng dẫn, kiểm tra hồ sơ ngay từ đầu sẽ giúp giảm thời gian, chi phí và những lần đi lại không cần thiết. Đây cũng là mô hình phường chọn hưởng ứng đợt thi đua đặc biệt 500 ngày đêm “Đoàn kết – Kỷ cương – Hiệu quả – Bứt phá, xây dựng Đồng Nai phát triển văn minh, hiện đại” do Ban Chấp hành Đảng bộ thành phố Đồng Nai phát động.

Hơn 20 năm chưa làm được sổ đỏ

Từng đăng ký làm thủ tục từ hơn 20 năm trước nhưng đến nay gia đình bà Lê Huỳnh Minh ở khu phố Hóa An, phường Biên Hòa vẫn còn 7 thửa đất chưa được cấp sổ đỏ. Vừa qua, hồ sơ của gia đình bà được cán bộ phường đến nhà hướng dẫn, kiểm tra trước khi nộp.

Bà Lê Huỳnh Minh cho biết: Năm 1999, gia đình đã làm hồ sơ tách thửa nhưng chỉ một số thửa có nhà ở được cấp sổ đỏ. Những thửa còn lại vướng quy hoạch nên thủ tục phải dừng lại. Nay quy hoạch dự án không còn, lại có mô hình nêu trên nên gia đình tiếp tục làm thủ tục cấp sổ đỏ cho 7 thửa đất.

“Sau khi được cán bộ hướng dẫn, gia đình tôi biết cần chuẩn bị những giấy tờ gì, thực hiện như thế nào. Cán bộ còn đến nhà kiểm tra hồ sơ trước khi nộp. Nhờ vậy, chúng tôi đỡ mất thời gian đi lại và hạn chế việc phải bổ sung hồ sơ nhiều lần” – bà Minh chia sẻ.

Ông Trần Ngọc Văn ở khu phố Hóa An, cũng vừa được cán bộ phường đến nhà kiểm tra hồ sơ trước khi nộp. Ông Văn cho rằng: Việc được hướng dẫn trực tiếp giúp người dân dễ thực hiện hơn nhiều so với tự tìm hiểu quy trình và chuẩn bị hồ sơ.

Tại khu phố Tân Vạn, ông Lê Văn Dậu có hơn 100m² đất khai phá, gia đình xây nhà ở từ năm 1994. Trước đây, gia đình ông Dậu nhiều lần hỏi thủ tục làm sổ đỏ nhưng được trả lời đây là đất công. Từ đó đến nay, việc sử dụng đất không có tranh chấp, hằng năm vẫn thực hiện nghĩa vụ thuế.

“Dịp này, tôi nhờ cán bộ phường hỗ trợ làm sổ đỏ. Gia đình ở đây lâu năm, có nhà, có hộ khẩu nhưng chưa có giấy tờ đất nên rất mong được hướng dẫn để hoàn thiện thủ tục” – ông Dậu nói.

Từ câu chuyện của bà Minh, ông Văn hay ông Dậu cho thấy, với những hồ sơ đất đai có lịch sử sử dụng phức tạp, nếu người dân tự tìm hiểu và thực hiện từng thủ tục sẽ rất khó khăn. Bởi chỉ một giấy tờ thiếu, một thông tin chưa thống nhất hoặc một vấn đề liên quan đến quy hoạch, thừa kế cũng có thể khiến hồ sơ bị “treo” nhiều năm. Với mô hình Đồng hành cùng người dân trong giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu, phường Biên Hòa mong muốn sẽ lấp khoảng trống này trong cấp sổ đỏ.

Ông Nguyễn Minh Bình, Bí thư Đảng ủy phường Biên Hòa cho biết: Trên địa bàn còn nhiều thửa đất chưa được cấp sổ đỏ lần đầu. Qua thực tế giải quyết thủ tục phường nhận thấy một bộ phận người dân chưa nắm đầy đủ quy định; hồ sơ chuẩn bị chưa đầy đủ, phải bổ sung nhiều lần; việc xác minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất ở một số trường hợp khá phức tạp; giấy tờ có trường hợp thiếu hoặc không thống nhất. Nhiều hồ sơ còn liên quan đến quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, thừa kế, chuyển nhượng bằng giấy viết tay… Những vấn đề này đòi hỏi phải có sự phối hợp của nhiều cơ quan, đơn vị.

Với mô hình Đồng hành cùng người dân trong giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu, phường đặt mục tiêu rà soát, lập danh sách, phân loại và xác định tình trạng pháp lý, nguyên nhân vướng mắc đối với 100% số thửa đất chưa được cấp sổ đỏ; đồng thời ưu tiên những hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thực tế và đủ cơ sở để xem xét.

Ðồng hành cùng người dân

Tại phường Biên Hòa, sự đồng hành trong mô hình không phải là làm thay người dân, càng không phải hợp thức hóa những trường hợp sử dụng đất chưa đúng quy định hay cấp sổ đỏ bằng mọi giá. Điều quan trọng là giúp người dân hiểu đúng, chuẩn bị đủ và thực hiện theo quy định; hồ sơ đủ điều kiện được giải quyết kịp thời, hồ sơ chưa đủ điều kiện được giải thích rõ ràng và chỉ ra hướng xử lý hoặc báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét.

Ông Lê Văn Truyền, chuyên viên Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường Biên Hòa cho rằng: Thay vì chờ hồ sơ nộp mới phát hiện thiếu sót và đề nghị bổ sung, cán bộ phường chủ động rà soát từ bước chuẩn bị. Trong những trường hợp cần thiết, cán bộ đến tận nhà kiểm tra giấy tờ để người dân hoàn thiện trước khi nộp. Cách làm này giúp phát hiện sớm những thiếu sót, hạn chế tình trạng hồ sơ phải bổ sung nhiều lần, giảm số lần người dân phải đi lại.

Ông Vũ Văn Chiêu, Trưởng phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường Biên Hòa cho biết: Mô hình được triển khai từ ngày 11-8. Trong giờ hành chính hằng ngày, tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, phường bố trí cán bộ hướng dẫn, hỗ trợ người dân thực hiện thủ tục. Đặc biệt, vào thứ Bảy hằng tuần, cán bộ phường sẽ đến nhà dân để hướng dẫn, hỗ trợ, rà soát và tiền kiểm hồ sơ. Qua đó, người dân được trả lời cụ thể hồ sơ đã đủ điều kiện hay chưa; nếu chưa thì vướng ở đâu và cần thực hiện những gì tiếp theo.

Với mô hình đồng hành cùng người dân, phường Biên Hòa đặt mục tiêu 100% người dân có nhu cầu được hướng dẫn; phấn đấu hơn 90% hồ sơ được hướng dẫn đầy đủ trước khi nộp, qua đó giảm số hồ sơ phải bổ sung.

Khoảng 6 ngàn hồ sơ là con số không nhỏ, để từng bước giảm con số này, phường Biên Hòa xác định phải bắt đầu từ từng hồ sơ cụ thể. Việc hướng dẫn, rà soát ngay từ đầu là giải pháp giúp người dân hiểu rõ quy định, chuẩn bị đúng hồ sơ, hạn chế thời gian và số lần đi lại. Quan trọng hơn, kết quả giải quyết từng hồ sơ sẽ đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân, giúp địa phương chuẩn hóa dữ liệu đất đai, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, đẩy mạnh cải cách hành chính.

Các hộ dân liên quan tham dự hội nghị công bố quy hoạch Cụm công nghiệp Ấm Hạ.

Cụm công nghiệp Ấm Hạ được thành lập theo Quyết định số 1400/QĐ-UBND ngày 19/6/2025 của UBND tỉnh Phú Thọ, quy mô 60ha, thuộc địa bàn 2 xã Hạ Hòa và Yên Kỳ. Đồ án quy hoạch do Công ty TNHH Đầu tư thương mại bất động sản Anh Huy tổ chức lập, Công ty cổ phần Thương mại và Đầu tư C.A.T là đơn vị tư vấn.

Theo đồ án, Cụm công nghiệp Ấm Hạ được định hướng phát triển đa ngành, ưu tiên thu hút các dự án ứng dụng công nghệ cao, công nghiệp sạch, thân thiện với môi trường và sử dụng năng lượng tiết kiệm, hiệu quả.

Các ngành nghề dự kiến thu hút gồm cơ khí; chế biến nông, lâm sản và thực phẩm; dệt may, da giày không có công đoạn nhuộm; điện tử, viễn thông; năng lượng thông minh; dược phẩm, mỹ phẩm; sản xuất sản phẩm từ nhựa, thủy tinh và dịch vụ kho bãi phục vụ sản xuất công nghiệp.

Cụm công nghiệp được quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, gồm giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải, chiếu sáng, thông tin liên lạc, cây xanh và các công trình dịch vụ hỗ trợ. Tổng vốn đầu tư dự kiến của dự án xây dựng và kinh doanh hạ tầng Cụm công nghiệp Ấm Hạ khoảng 416 tỷ đồng.

Việc công bố quy hoạch là cơ sở để triển khai các thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng và thu hút các dự án thứ cấp. Khi đi vào hoạt động, Cụm công nghiệp Ấm Hạ được kỳ vọng thu hút đầu tư, tạo việc làm, nâng cao thu nhập cho người dân, tăng nguồn thu ngân sách, thúc đẩy thương mại, dịch vụ và phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn.

Gần 23 năm bỏ hoang tại vị trí đắc địa trên tuyến đường biển Nha Trang, khu đất 48-48A Trần Phú (phường Nha Trang) hiện nay đã có nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Chủ đầu tư đang san gạt mặt bằng, hoàn thiện thủ tục để triển khai Tổ hợp thương mại, dịch vụ du lịch cao cấp, kỳ vọng tạo thêm điểm nhấn cho đô thị biển.

Gần 23 năm bỏ hoang giữa vị trí đắc địa

Khu đất 48-48A Trần Phú có vị trí đắc địa 2 mặt tiền.

Nằm ngay trên đường Trần Phú, gần Quảng trường 2 tháng 4 và tháp Trầm Hương, khu đất 48-48A Trần Phú sở hữu vị trí đắc địa. Một mặt hướng ra không gian biển, khu đất đồng thời tiếp cận hai trục đường lớn là Trần Phú và Nguyễn Thị Minh Khai, nằm giữa khu vực tập trung dày đặc các cơ sở lưu trú, thương mại, dịch vụ du lịch.

Thế nhưng, trái ngược với sự phát triển sôi động xung quanh, khu đất này lại bị bỏ trống trong thời gian rất dài. Theo ông Ngô Khắc Thinh – Trưởng phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường Nha Trang, khu đất đã tồn tại trong tình trạng này từ năm 2003. Tính đến nay, gần 23 năm trôi qua, một khu đất có vị trí đặc biệt ngay trung tâm đô thị du lịch vẫn chưa được khai thác tương xứng với giá trị.

Việc bỏ trống kéo dài không chỉ gây lãng phí nguồn lực đất đai mà còn ảnh hưởng đến cảnh quan trên một trong những tuyến đường được xem là “bộ mặt” của Nha Trang. Trong khi hai bên đường Trần Phú đã hình thành nhiều khách sạn, khu thương mại, dịch vụ và công trình du lịch hiện đại thì khu đất 48-48A trở thành một khoảng trống kéo dài giữa không gian đô thị. “Chúng tôi rất mừng vì khu đất đã đủ điều kiện để đầu tư dự án. Qua đó, sẽ góp phần làm thay đổi bộ mặt Nha Trang, tránh tình trạng mất mỹ quan đô thị và lãng phí tài nguyên. Không chỉ vậy, nhiều năm qua khu đất này là điểm đáng lo ngại về dịch sốt xuất huyết của Nha Trang vì luôn tồn tại hố nước đen, tù đọng, phát sinh muỗi. Chính quyền địa phương phải quan tâm xử lý vấn đề vệ sinh môi trường trong thời gian khu đất chưa được đầu tư. Bây giờ, tình trạng này đã được xóa”, ông Ngô Khắc Thinh chia sẻ.

Hiện chủ đầu tư đang tiến hành san gạt mặt bằng, tháo dỡ các công trình cũ; đồng thời chuẩn bị hồ sơ, thực hiện các thủ tục tiếp theo để tiến tới xin cấp phép xây dựng. Trước đó, vào tháng 3-2026, UBND tỉnh đã công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất với tổng số tiền nộp cho Nhà nước hơn 719 tỷ đồng để thực hiện Dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ du lịch cao cấp tại khu đất 48-48A Trần Phú. Đến tháng 7-2026, UBND tỉnh tiếp tục cho Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Biển Trần Phú thuê đất để triển khai dự án; doanh nghiệp sau đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 3.642,2m².

Hướng đến công trình điểm nhấn trên trục biển

Nhà đầu tư đang tổ chức san gạt mặt bằng, chuẩn bị đầu tư dự án.

Theo hồ sơ quy hoạch, toàn bộ khu đất có diện tích 3.642,2m², thuộc khu vực được xác định chức năng đất dịch vụ – du lịch. Quy hoạch tổng mặt bằng đang được lập định hướng nơi đây trở thành Tổ hợp thương mại, dịch vụ du lịch cao cấp, gồm chức năng thương mại, dịch vụ và căn hộ du lịch. Điểm đáng chú ý là quy mô công trình được đề xuất tương đối lớn so với diện tích khu đất. Theo phương án, dự án dự kiến có 735 căn hộ du lịch, quy mô khoảng 1.750 khách. Mật độ xây dựng tối đa được đề xuất 55%, hệ số sử dụng đất tối đa 13 lần. Công trình có thể cao tối đa 40 tầng nổi, 4 tầng hầm và chiều cao tối đa 168m.

Trong hơn 3.642m² của toàn khu đất, diện tích xây dựng công trình chính khoảng 2.003m², tương đương 55%; gần 375m² dành cho cây xanh, cảnh quan, chiếm 10,3%; hơn 1.264m² dành cho giao thông, sân bãi và hạ tầng kỹ thuật, chiếm 34,7%. Tổng diện tích sàn xây dựng tối đa theo phương án khoảng 47.348,6m², chưa bao gồm tầng hầm cùng một số diện tích phục vụ hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn, lối thoát nạn và để xe.

Theo hồ sơ, khối công trình 40 tầng được tổ chức thành khối đế 3 tầng và khối tháp 37 tầng. Hai hướng tiếp cận chính là đường Trần Phú và đường Nguyễn Thị Minh Khai. Công trình được bố trí khoảng lùi nhằm giải phóng tầm nhìn, tạo không gian thoáng và cải thiện cảnh quan khu vực. Tối đa 4 tầng hầm dự kiến được sử dụng bố trí bãi đỗ xe và các hạng mục hạ tầng kỹ thuật. Không chỉ hướng tới khai thác hiệu quả quỹ đất, phương án quy hoạch dành nhiều nội dung cho việc tổ chức kiến trúc, cảnh quan của công trình bởi vị trí dự án nằm trực tiếp trên trục cảnh quan ven biển Nha Trang.

Một chi tiết đáng chú ý là ý tưởng kiến trúc được lấy cảm hứng từ hình thái du thuyền vươn mình trên mặt biển, kết hợp những đường nét mềm mô phỏng chuyển động của sóng. Mặt đứng chính hướng về phía đông, phía đường Trần Phú; hệ thống đường dạo, lối đi bộ được tổ chức hướng về phía biển. Hồ sơ định hướng công trình cao tầng này trở thành một điểm nhấn trong không gian đô thị ven biển Nha Trang.

Người dân góp ý quy hoạch dự án 48-48A Trần Phú

Ngày 4-8, Ủy ban MTTQ Việt Nam phường Nha Trang tổ chức hội nghị lấy ý kiến cộng đồng dân cư đối với hồ sơ Quy hoạch tổng mặt bằng Dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ du lịch cao cấp tại số 48-48A Trần Phú. Tại hội nghị, chủ đầu tư trình bày các nội dung chính của phương án quy hoạch như: Diện tích, chức năng sử dụng đất, quy mô khách du lịch, mật độ xây dựng, tầng cao tối đa, tổ chức cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật; đồng thời đánh giá tác động của dự án đến giao thông, môi trường, cảnh quan đô thị và đời sống người dân. Các ý kiến của cộng đồng dân cư được ghi nhận, làm cơ sở để chủ đầu tư tiếp thu, hoàn thiện hồ sơ Quy hoạch tổng mặt bằng dự án trước khi thực hiện các thủ tục tiếp theo.

Sau gần 23 năm bỏ trống, việc khu đất 48-48A Trần Phú tìm được nhà đầu tư thông qua đấu giá và bắt đầu được chỉnh trang mặt bằng đã khắc phục tình trạng lãng phí đất đai kéo dài và xóa một khoảng trống về cảnh quan ngay giữa trung tâm Nha Trang.

Có một mái nhà của riêng mình là ước mơ còn xa đối với nhiều người lao động, người thu nhập thấp. Khi giá nhà ở thương mại ngày càng vượt quá khả năng tích lũy của nhiều gia đình, nhà ở xã hội (NƠXH) trở thành cánh cửa quan trọng để hiện thực hóa giấc mơ an cư. Với quyết tâm hoàn thành chỉ tiêu phát triển NƠXH theo nghị quyết của Chính phủ, tỉnh đang tập trung nguồn lực, thúc đẩy các dự án, tháo gỡ điểm nghẽn về đất đai, thủ tục, giá bán. Đồng thời, đa dạng loại hình nhà ở để những mái ấm vừa túi tiền ngày càng đến gần hơn với người thực sự có nhu cầu.

Kỳ 1: Giấc mơ về một mái ấm 

Với nhiều người lao động, người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh, có một mái ấm ổn định vẫn là niềm mong mỏi được vun đắp qua nhiều năm tích góp, chờ đợi. Khi những dự án NƠXH đang từng bước thành hình, giấc mơ an cư của hàng nghìn gia đình cũng được thắp lên với nhiều hy vọng.

Niềm vui trong căn hộ mới

Ngày nhận căn hộ mới, vợ chồng anh Cao Ngọc Niệm (phường Phan Rang) không giấu được niềm vui. Đi hết căn phòng này đến căn phòng khác, anh chị đã bắt đầu hình dung chỗ kê chiếc giường, góc học tập của con, gian bếp nhỏ sẽ đỏ lửa mỗi chiều. Căn hộ không quá rộng, cũng chẳng phải một tài sản xa hoa, nhưng đó là mái nhà mà gia đình đã mong đợi từ lâu. “Vợ chồng tôi đã có hơn 10 năm ở trọ. Căn phòng chỉ rộng hơn 25m² nhưng có tới 4 người sinh hoạt, các con ngày càng lớn nên rất chật chội, bất tiện. Sau nhiều năm dành dụm, vợ chồng tôi cũng tích góp được một khoản tiền để đối ứng mua NƠXH. May mắn, gia đình được mua căn hộ gần 70m², có 2 phòng ngủ rộng rãi, thoáng mát tại Dự án NƠXH MK Central City. Từ nay, số tiền trước đây thuê trọ sẽ được dùng để trả khoản vay Ngân hàng Chính sách xã hội hằng tháng. Có được căn nhà của riêng mình sau nhiều năm mong đợi, cả gia đình rất phấn khởi”, anh Niệm chia sẻ.

Đồng chí Bí thư Tỉnh ủy Trần Phong, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cùng các đại biểu thực hiện nghi thức bấm nút khởi công Dự án Nhà ở xã hội CT-01 Khu đô thị An Bình Tân (phường Nam Nha Trang).

Giấc mơ về một mái ấm tại Nha Trang sau nhiều năm mong đợi của chị Nguyễn Thanh Mai (quê Nghệ An) cũng đã trở thành hiện thực. Đang làm nhân viên văn phòng tại một công ty du lịch, chị Mai cho biết, trước đây với mức thu nhập khoảng 12 triệu đồng/tháng, việc mua một căn hộ thương mại gần như nằm ngoài khả năng. Vì vậy, NƠXH là lựa chọn phù hợp để chị có thể hiện thực hóa mong muốn an cư tại phố biển. Sau khi được mua và nhận bàn giao căn hộ NƠXH tại Khu đô thị mới Phước Long 2, bài toán tài chính cũng trở nên rõ ràng hơn. Mỗi tháng, sau khi trang trải các khoản sinh hoạt, chị có thể dành khoảng 6 triệu đồng để cân đối trả khoản vay mua nhà. “Có một căn nhà ở Nha Trang là mong mỏi của tôi suốt nhiều năm qua. Với đồng lương hiện tại, tôi không thể mua nổi căn hộ thương mại nên NƠXH là lựa chọn phù hợp nhất. Giờ đây đã có căn nhà của riêng mình, tôi rất vui và yên tâm hơn để làm việc, ổn định cuộc sống, gắn bó lâu dài với Nha Trang”, chị Mai chia sẻ.

Niềm vui của cư dân trong ngày nhận nhà mới Dự án nhà ở xã hội MK Central City (phường Phan Rang).

Niềm vui của gia đình anh Niệm, chị Mai cũng là cảm xúc của nhiều gia đình đã chạm tay vào giấc mơ có một nơi ở ổn định. Từ nay, sau mỗi ngày làm việc, họ có một căn nhà thực sự để trở về; không còn nỗi lo chuyển chỗ ở, tiền thuê nhà tăng hay phải dành một phần lớn thu nhập hằng tháng cho chỗ trọ.

Nhu cầu vẫn còn rất lớn

Hiện nay, vẫn còn rất nhiều người lao động đang trên hành trình tìm kiếm một mái ấm phù hợp với thu nhập. Với họ, giấc mơ có nhà vẫn là những tháng ngày dành dụm, chuẩn bị hồ sơ và chờ đợi cơ hội từ những dự án NƠXH đang từng bước thành hình. Họ dõi theo thông tin mỗi khi có dự án được mở bán. Có người đã chuẩn bị sẵn hồ sơ, chỉ chờ cơ hội đăng ký. Cũng có người từng đến rất gần với căn nhà mơ ước nhưng rồi phải tiếp tục chờ đợi khi số người đăng ký vượt quá nguồn căn hộ được đưa ra thị trường. Anh Nguyễn Minh Tuấn (quê Ninh Bình) là một trường hợp như vậy. Hơn 5 năm vào Nha Trang sinh sống, làm việc nhưng anh vẫn phải thuê trọ vì chưa có điều kiện mua nhà. Cách đây vài năm, anh từng nộp hồ sơ mua NƠXH tại khu vực phường Phước Long cũ (nay thuộc phường Nam Nha Trang). Tuy đủ điều kiện tham gia nhưng do số lượng người đăng ký quá đông, sau khi bốc thăm anh không có suất mua. Mới đây, anh Tuấn tiếp tục hoàn thiện hồ sơ đăng ký mua căn hộ tại một dự án NƠXH ở khu vực Bắc Nha Trang. “Lần trước không bốc thăm được suất mua nhà nên tôi khá tiếc. Lần này, tôi đã chuẩn bị hồ sơ và nộp thông qua chủ đầu tư để chuyển Sở Xây dựng kiểm tra. Tôi chỉ mong hồ sơ đủ điều kiện và may mắn có cơ hội mua được một căn hộ. Sau hơn 5 năm ở trọ, có một căn nhà của riêng mình tại Nha Trang là điều tôi mong mỏi nhất”, anh Tuấn chia sẻ.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh kiểm tra tiến độ triển khai Dự án Nhà ở xã hội MK Riviera (CT-02) tại Khu đô thị An Bình Tân (phường Nam Nha Trang).

Không chỉ anh Tuấn, rất nhiều công nhân, viên chức, người lao động và những gia đình trẻ đang ngóng chờ một căn hộ phù hợp với khả năng tài chính của mình. Theo thống kê của ngành xây dựng, hiện có khoảng 157.000 người đăng ký mua, thuê mua NƠXH trên địa bàn tỉnh. Điều đó phần nào cho thấy sức ép rất lớn về chỗ ở đối với nhóm người thu nhập thấp, nhất là tại những đô thị lớn, khu vực tập trung đông lao động. Đằng sau những con số là rất nhiều hoàn cảnh khác nhau. Đó có thể là đôi vợ chồng trẻ nhiều năm ở trọ nhưng khoản tích lũy vẫn chưa theo kịp giá nhà; một công nhân mong có chỗ ở ổn định gần nơi làm việc; hay một viên chức trẻ cần một căn hộ vừa sức để yên tâm gắn bó lâu dài với địa phương…

Giải quyết bài toán cung – cầu

Theo chỉ tiêu Chính phủ giao, giai đoạn 2026 – 2030, tỉnh hoàn thành 10.088 căn NƠXH, chưa bằng 1/15 nhu cầu hiện nay. Khoảng cách lớn ấy cho thấy áp lực tạo lập thêm nguồn nhà ở vừa túi tiền trong những năm tới. Với nhu cầu thực tế, Khánh Hòa đang chủ động mở rộng nguồn cung cao hơn chỉ tiêu được giao. Tuy nhiên, ngay cả khi toàn bộ số căn hộ này được đưa vào sử dụng, nguồn cung vẫn còn khoảng cách khá xa so với nhu cầu. Bởi vậy, bài toán đặt ra không chỉ là đẩy nhanh những dự án hiện có mà còn phải tiếp tục tạo thêm nguồn cung, chuẩn bị quỹ đất và tháo gỡ các điểm nghẽn để những căn hộ trong kế hoạch sớm trở thành những mái ấm thực sự của người dân.

Phường Nam Nha Trang là địa phương có nhiều dự án nhà ở xã hội được xây dựng.

Một vấn đề khác đặt ra là nhu cầu của người lao động không chỉ dừng ở việc mua nhà. Tại cuộc làm việc với Bộ Xây dựng mới đây, lãnh đạo tỉnh nhận định sau năm 2027, khi các khu kinh tế, khu công nghiệp phát triển mạnh, nhu cầu lưu trú của công nhân sẽ rất lớn. Trong số đó, nhiều lao động trẻ, người mới đến làm việc hoặc chưa có điều kiện tài chính để sở hữu căn hộ trước mắt chỉ cần một nơi ở ổn định, gần nơi làm việc với mức thuê phù hợp. Do đó, bên cạnh NƠXH để bán, việc phát triển nhà ở cho thuê, nhà lưu trú công nhân cần được chuẩn bị từ sớm. 

Theo ông Trần Quang Ngọc – Phó Giám đốc Sở Xây dựng, để phát triển nhà ở cho thuê sát với nhu cầu thực tế, trong quý III/2026, Sở Xây dựng sẽ chủ trì rà soát tổng thể nhu cầu nhà ở cho thuê, nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho người lao động trên địa bàn tỉnh. Trong đó, các địa phương sẽ xác định nhu cầu của từng nhóm đối tượng, đồng thời rà soát quy hoạch, quỹ đất, quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước và những khu vực thuận lợi về giao thông, dịch vụ, việc làm để đề xuất vị trí ưu tiên phát triển. Trên cơ sở đó, tỉnh sẽ từng bước hình thành nguồn cung nhà ở cho thuê phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người dân, nhất là công nhân, người lao động và các nhóm chưa có điều kiện sở hữu nhà.

Đồng chí TRẦN HÒA NAM – Ủy viên Ban Thường vụ Tỉnh ủy, Phó Chủ tịch UBND tỉnh: Ngành xây dựng cần đánh giá sát nhu cầu của từng nhóm đối tượng, chủ động chuẩn bị quỹ đất, lựa chọn những vị trí phù hợp để thu hút đầu tư NƠXH, nhà ở cho thuê và nhà lưu trú công nhân. Đây cũng là bước chuẩn bị để nguồn cung nhà ở đi trước một bước, gắn với quá trình mở rộng không gian đô thị và phát triển công nghiệp của tỉnh.