Category: Tin BĐS Việt Nam

Quang cảnh phiên họp của Quốc hội tại Hội trường Diên Hồng. (Ảnh: THỦY NGUYÊN)

Ngày 21/8, tiếp tục chương trình làm việc tại Kỳ họp không thường lệ thứ nhất, Quốc hội thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và cho ý kiến ở tổ về một số nội dung khác. Các đại biểu cũng đã biểu quyết thông qua việc bổ sung chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ nhất.

Tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất

Tại phiên thảo luận, các đại biểu đánh giá cao tinh thần khẩn trương, trách nhiệm của Chính phủ và các cơ quan chủ trì soạn thảo trong việc nghiên cứu, hoàn thiện hồ sơ định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024. Việc sửa đổi Luật Đất đai lần này là nhiệm vụ chính trị rất quan trọng, nhằm kịp thời thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Bởi đất đai vừa là nguồn lực đặc biệt của quốc gia, vừa gắn trực tiếp với quyền tài sản, với nơi ở và sinh kế của người dân. Vì vậy, việc sửa luật lần này cần đồng thời đạt được ba tiêu chí: Khơi thông nguồn lực cho phát triển, kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng quyền lực nhà nước và bảo đảm hài hòa giữa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Nhiều đại biểu đánh giá cao việc sửa đổi luật theo hướng phân cấp, phân quyền mạnh cho địa phương thực hiện một số nội dung như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc thẩm quyền của mình. Định hướng này được xem là phù hợp mô hình chính quyền địa phương hai cấp và yêu cầu địa phương quyết, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm.

Tuy nhiên, việc phân cấp phải đi đôi với kiểm soát quyền lực, kiểm tra, giám sát và trách nhiệm giải trình. Những quy định liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất, thu hồi đất, giá đất và nghĩa vụ tài chính cần có cơ chế kiểm soát đủ chặt chẽ, nhất là trong bối cảnh thẩm quyền được phân cấp mạnh hơn cho địa phương.

Một số đại biểu đề xuất nhiều giải pháp góp phần hoàn thiện cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo hướng quy định rõ hơn tiêu chí dự án, phạm vi thu hồi đất… Đại biểu Nguyễn Đại Thắng (Đoàn Hưng Yên) cho rằng, Nghị quyết số 21-NQ/TW thể hiện cách tiếp cận mới, chuyển từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”, bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi.

Về thứ tự ưu tiên bồi thường về đất (theo Điều 42), đại biểu Nguyễn Đại Thắng đề nghị tiếp tục hoàn thiện theo hướng cụ thể hóa yêu cầu tái thiết cuộc sống, bảo đảm người có đất bị thu hồi có nơi ở và sinh kế bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Cần làm rõ thứ tự ưu tiên và điều kiện áp dụng các hình thức bồi thường, trong đó ưu tiên bố trí đất có cùng mục đích sử dụng hoặc nhà ở, đất ở tái định cư. Việc bồi thường bằng tiền chỉ thực hiện khi không có quỹ đất, quỹ nhà phù hợp hoặc theo nguyện vọng của người bị thu hồi đất; đồng thời cần có tiêu chí cụ thể đánh giá mức độ bảo đảm về vị trí, diện tích, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Đại biểu cũng cho rằng, đối với người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, chính sách bồi thường, hỗ trợ cần gắn với việc tiếp tục sản xuất và yêu cầu chuyển đổi sinh kế bền vững, tránh tình trạng người bị thu hồi đất được bồi thường về tài sản nhưng sau đó gặp khó khăn trong ổn định cuộc sống.

Buổi sáng, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn và điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội biểu quyết thống nhất bổ sung ba nội dung vào chương trình kỳ họp không thường lệ thứ nhất, bố trí làm việc thêm ngoài giờ trong một số ngày, bảo đảm không kéo dài tổng thời gian của kỳ họp.

Ba nội dung được đề nghị bổ sung để trình Quốc hội xem xét, thông qua, gồm: Việc tách dự án điện hạt nhân Ninh Thuận thành các dự án độc lập; cơ chế, chính sách đối với dự án xây dựng khu đô thị lấn biển để tích hợp vào dự án Luật Phát triển đô thị; dự án nghị quyết của Quốc hội về giảm thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với cá nhân và doanh nghiệp. Cùng với đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị điều chỉnh thời gian tiến hành một số nội dung liên quan và bố trí Quốc hội làm việc thêm ngoài giờ trong một số ngày, bảo đảm không kéo dài tổng thời gian của kỳ họp. Sau đó, Quốc hội nghe các tờ trình và báo cáo thẩm tra về ba nội dung nói trên.

Bảo đảm an sinh cho người thuê, mua nhà ở xã hội

Mở đầu phiên làm việc chiều qua, Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023. Nhiều đại biểu bày tỏ tán thành sự cần thiết sửa đổi một cách toàn diện Luật Nhà ở, đồng thời bày tỏ tâm đắc với nhiều nội dung mới trong định hướng sửa đổi, tiêu biểu là quy định mới giúp xác định nhà cho thuê là loại hình nhà ở độc lập.

Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn và các Phó Chủ tịch Quốc hội chủ trì, điều hành phiên họp. (Ảnh: THỦY NGUYÊN)

Theo đại biểu Phan Thị Thúy Linh (Đoàn thành phố Đà Nẵng) và một số đại biểu, quy trình xét duyệt hồ sơ, chứng minh thu nhập để mua nhà ở xã hội quá phức tạp, thậm chí có thể kéo dài hằng năm bởi pháp luật hiện hành không quy định thời hạn cụ thể về vấn đề này. Trong khi đó, khi số hồ sơ đăng ký vượt số lượng căn hộ, quy trình xét duyệt vẫn dựa vào việc bốc thăm, không có bất cứ tiêu chí ưu tiên nào làm căn cứ cụ thể.

Đại biểu từ Đà Nẵng cũng đề nghị nghiên cứu, cân đối lại giá thuê, giá bán nhà ở xã hội so với mức thu nhập, khả năng chi trả của người lao động. Dẫn thống kê cho thấy giá một căn nhà ở xã hội tương đương với khoản thu nhập trong 10 năm ròng rã của người lao động, tiền thuê cũng được tính toán theo chi phí đầu tư công trình chứ không phải khả năng chi trả của người thuê, đại biểu Phan Thị Thúy Linh cho rằng đây là những bất cập đi ngược lại tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW của Trung ương Đảng về việc yêu cầu phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp, hướng tới khả năng chi trả của người dân.

Trong khi đó, đại biểu Nguyễn Duy Thanh (Đoàn Cà Mau) bày tỏ quan tâm tới việc doanh nghiệp cùng Nhà nước tham gia giải quyết nhu cầu nhà ở. Đại biểu cho rằng, doanh nghiệp cần được biết, đồng thời nắm rõ nghĩa vụ, hình thức tham gia cũng như mối quan hệ giữa phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê từ trước khi quyết định đầu tư nhằm giữ ổn định vai trò trong quá trình thực hiện. Thể hiện sự đồng tình với chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, nhất là về khía cạnh dự báo nhu cầu, chủ động nguồn lực từ phía các địa phương, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét bổ sung quy định cập nhật thủ tục xác định một dự án có phù hợp chương trình phát triển nhà ở ngay từ đầu, tránh các thủ tục hành chính phát sinh về sau.

Liên quan khu vực vùng sâu, vùng xa, vùng đồng bào dân tộc thiểu số, đại biểu Sí Thị Mai Anh (Đoàn Lào Cai) và một số đại biểu khác cho rằng, các quy định về đối tượng hỗ trợ nhà ở qua chương trình mục tiêu quốc gia trong dự án luật sửa đổi cần bao quát hơn, bảo đảm không bỏ sót những trường hợp đặc thù thay vì chỉ giới hạn ở hộ nghèo, cận nghèo, mới thoát nghèo tại khu vực nông thôn, vùng thường xuyên chịu thiên tai, biến đổi khí hậu. Trong khi đó, quy định về miễn tiền thuê nhà công vụ cho cán bộ, công chức, viên chức được điều động đến vùng sâu, vùng xa dù rất xác đáng nhưng lại chưa đầy đủ. Bởi không ít giáo viên, y, bác sĩ vùng cao hiện ở trong những căn nhà thuê không bảo đảm điều kiện tối thiểu, cần được ưu tiên bố trí nhà công vụ kiên cố.

Về một vấn đề đang được dư luận quan tâm là cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, có ý kiến cho rằng, dự án luật cần bảo đảm không có ai bị mất chỗ ở chỉ vì không đủ khả năng tài chính để đóng góp xây dựng lại nơi từng sống trong nhiều năm, với nhiều thế hệ trong gia đình. Thực tế, có trường hợp giá trị quyền sử dụng đất phân bổ cho mỗi căn hộ tại các chung cư tái định cư, nhà ở xã hội hiện không cao, không đủ để tạo lập chỗ ở mới. Vì vậy, dự án luật cần được xây dựng theo hướng giải quyết đồng thời quyền tài sản và quyền có chỗ ở, đồng thời bổ sung một số quy định về an sinh như cho phép cư dân tiếp cận nhà ở xã hội, được thuê hoặc mua với cơ chế hỗ trợ…

Sau phiên thảo luận toàn thể tại hội trường, các đại biểu thảo luận ở tổ về cơ chế, chính sách đối với dự án xây dựng khu đô thị lấn biển để tích hợp vào dự án Luật Phát triển đô thị; dự án nghị quyết của Quốc hội về giảm thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với cá nhân và doanh nghiệp; việc tách dự án điện hạt nhân Ninh Thuận thành các dự án độc lập.

Vừa qua, UBND tỉnh Nghệ An đã có quyết định giao đất đợt 1 cho CTCP Tập đoàn Thiện Phát để thực hiện dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị trung tâm mới xã Vạn An. Tổng diện tích giao đất là 16.630 m2.

Khu đô thị trung tâm mới xã Vạn An trước đây có tên là Khu đô thị trung tâm mới thị trấn Nam Đàn, được chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 2/2021. Đến cuối năm 2021, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh đã công bố tìm nhà đầu tư cho dự án. Tập đoàn Thiện Phát sau đó là nhà đầu tư đáp ứng sơ bộ yêu cầu về năng lực thực hiện.

Dự án có quy mô dân số 2.000 người, tổng diện tích hơn 20 ha, tổng mức đầu tư hơn 1.175 tỷ đồng. Theo kế hoạch, dự án được khởi công xây dựng trong quý II; hoàn thành giai đoạn 1 về xây dựng hạ tầng vào quý IV/2026. Từ quý I/2027, triển khai thi công xây dựng nhà theo thiết kế. Báo Nghệ An đưa tin.

Thiện Phát cho biết đối tác của doanh nghiệp tại dự án này là CTCP Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình. Tại đây sẽ xây dựng trung tâm thương mại cao 5 tầng, 338 lô nhà ở liền kề, 110 lô shophouse và 45 lô nhà ở biệt thự.

Phối cảnh Khu đô thị trung tâm mới xã Vạn An. (Ảnh: Thiện Phát).

Tập đoàn Thiện Phát được thành lập vào cuối năm 2021 với vốn điều lệ 238 tỷ đồng, gồm 3 cổ đông cá nhân là Phan Thị Yến (45%), Lê Thị Thảo (50%) và Nguyễn Đình Hùng (5%). Hiện doanh nghiệp có trụ sở tại phường Vinh Hưng, Nghệ An. Tổng Giám đốc kiêm đại diện pháp luật là ông Nguyên Quang Thịnh.

Được biết, Chủ tịch HĐQT của Thiện Phát là bà Trần Thị Hoài Sơn, người đồng thời là Chủ tịch HĐQT của CTCP Tập đoàn HSB (HSB Group).

Theo giới thiệu của HSB Group, Thiện Phát là đơn vị thành viên phát triển mảng bất động sản của tập đoàn. Đến nay Khu đô thị trung tâm mới xã Vạn An là dự án duy nhất được Thiện Phát công bố. Thiện Phát hiện đang có các đối tác chiến lược là Ngân hàng BIDV và Tổng công ty Xây dựng Nghệ An.

Nói thêm về HSB Group, đây là hệ sinh thái đa ngành ra đời năm 2016, với nền móng là Công ty Xây dựng Hoài Sơn thành. Đến nay HSB có với hơn 10 đơn vị thành viên, hoạt động trong các lĩnh vực F&B, bất động sản, khu công nghiệp, gỗ biến tính, công nghệ, xây dựng và nông nghiệp.

Năm 2024, HSB mở rộng đầu tư bất động sản công nghiệp thông qua đơn vị thành viên là CTCP AHS Holding, sau đó đầu tư các dự án Cụm công nghiệp Nam Đàn (120 ha) tại Nghệ An; Cụm công nghiệp Long Hồ (150 ha) tại Vĩnh Long và Cụm công nghiệp Tân Hưng (95 ha) tại Đồng Tháp.

Trở lại với bà Trần Thị Hoài Sơn, vị này đồng thời là Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc của Tập đoàn A&B. doanh nghiệp hoạt động mạnh trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng đang phát triển Khu du lịch Thác Khe Kèm thuộc Vườn Quốc gia Pù Mát, Nghệ An.

(Ảnh tư liệu minh hoạ: Hạ Vũ).

Chiều 21/8, Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở 2023, theo Cổng TTĐT Quốc hội.

Tại phiên họp, nhiều đại biểu Quốc hội (ĐBQH) nhất trí cao với định hướng sửa đổi Luật Nhà ở, đặc biệt là sự chuyển đổi từ mục tiêu chủ yếu khuyến khích sở hữu nhà sang bảo đảm cho người dân có chỗ ở an toàn, ổn định và phù hợp với khả năng chi trả.

Đối với cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhiều ĐBQH cho rằng, cần bảo đảm không có người dân bị mất chỗ ở chỉ vì không đủ khả năng tài chính để đóng góp xây dựng lại.

Luật Nhà ở phải giải quyết đồng thời 2 quyền của người dân: quyền tài sản và quyền có chỗ ở. Vì vậy, ngoài phương án bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, cần thiết kế một “lưới an sinh” cho những trường hợp thực sự không có khả năng đóng góp, chẳng hạn được tiếp cận nhà ở xã hội (NOXH), thuê hoặc thuê mua nhà ở với cơ chế hỗ trợ phù hợp.

Nếu không có cơ chế này thì một chính sách nhằm cải tạo đô thị và bảo đảm an toàn công trình có thể vô tình đẩy một bộ phận người dân yếu thế từ chỗ có nhà ở sang tình trạng không đủ khả năng tạo lập chỗ ở mới.

Đối với phát triển nhà ở cho thuê, một số ĐBQH đề nghị phân biệt rõ chính sách khuyến khích thị trường với chính sách hỗ trợ bằng nguồn lực công. Nguồn lực công dành cho nhà ở càng lớn thì nghĩa vụ chính sách càng phải rõ, đối tượng thụ hưởng càng phải chính xác và cơ chế giám sát càng phải minh bạch.

Mục tiêu cuối cùng của Luật Nhà ở không chỉ là xây thêm được bao nhiêu căn nhà, mà quan trọng hơn là người dân có thực sự tiếp cận được một chỗ ở phù hợp, ổn định và không bị bỏ lại phía sau trong quá trình phát triển đô thị hay không.

Các ĐBQH cũng đề nghị nghiên cứu sâu hơn cơ chế kiểm soát đầu cơ sau khi đã mua nhà ở xã hội. Báo cáo thẩm tra đã có ý kiến đặt vấn đề về hoàn trả ưu đãi, chia sẻ phần tăng giá hoặc quyền mua lại ưu tiên của Nhà nước, Quỹ nhà ở đối với nhà ở được Nhà nước hỗ trợ.

Đây là hướng đáng nghiên cứu, bởi nếu một căn nhà được hình thành nhờ ưu đãi về đất, thuế, tín dụng và nguồn lực công thì khi chuyển nhượng theo giá thị trường, cần có cơ chế hợp lý để một phần giá trị ưu đãi tiếp tục quay trở lại phục vụ chính sách nhà ở, thay vì toàn bộ lợi ích từ nguồn lực công trở thành lợi ích thương mại của một cá nhân.

Nêu quan điểm về NOXH, đa số ĐBQH cho rằng, Nhà nước đang dành nguồn lực rất lớn về đất đai, tín dụng, thuế và thủ tục cho chính sách về loại hình này. Vì vậy, câu hỏi quan trọng không chỉ là xây được bao nhiêu căn, mà còn là những căn nhà đó cuối cùng đến tay ai.

Báo cáo thẩm tra đã chỉ ra nguy cơ có trường hợp một người đã có nhà và đang sinh sống tại một địa phương nhưng vẫn có thể đủ điều kiện mua NOXH tại địa phương khác, từ đó phát sinh nguy cơ trục lợi và đầu cơ chính sách. Cơ quan thẩm tra yêu cầu phải kiểm soát chặt chẽ, minh bạch và bảo đảm đúng đối tượng.

Ngoài ra về nhà ở công vụ, nhiều ĐBQH cho rằng, thực tế thời gian qua, khi thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, sáp nhập tỉnh, nhu cầu về NOXH, nhà cho thuê, nhà công vụ cho cán bộ, công chức, người lao động tại nơi công tác gặp nhiều khó khăn.

Nhóm này chuyển về khu vực trung tâm hành chính mới làm việc. Song, số lượng NOXH, nhà ở cho cán bộ, công chức và người lao động thuê với các chính sách ưu đãi là rất ít, thậm chí có tỉnh chưa bố trí được.

Vì vậy, việc quan tâm đầu tư xây dựng NOXH, nhà ở cho thuê ở những trung tâm hành chính mới sau sáp nhập là rất lớn, cần có sự vào cuộc tích cực của các địa phương. Phải xây dựng quỹ nhà để giúp cho cán bộ, công chức, người lao động được mua, thuê với giá phù hợp. 

Bởi vậy, mỗi lần sửa đổi pháp luật về đất đai không chỉ là một lần điều chỉnh các quy định quản lý nhà nước, mà còn là quá trình điều chỉnh những quan hệ xã hội rất sâu sắc, liên quan trực tiếp đến niềm tin, sự công bằng và đồng thuận của người dân.

Phiên thảo luận của Quốc hội sáng 21/8 về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 đưọc dư luận xã hội rất quan tâm. Tổng hợp ý kiến các đại biểu Quốc hội phát biểu thảo luận tại hội trường cho thấy một nhận thức ngày càng rõ: Những điểm nghẽn của đất đai không thể chỉ được xử lý bằng vài điều khoản kỹ thuật. Muốn khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển, cần thay đổi căn bản tư duy quản trị, đồng thời giải quyết những vấn đề đã bộc lộ từ thực tiễn về quy hoạch, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư, thủ tục hành chính, phân cấp và kiểm soát quyền lực.

Quang cảnh phiên họp Quốc hội khoá XVI Kỳ họp không thường lệ thứ nhất sáng 21/8/2026 thảo luận sửa đổi Luật Đất đai. Ảnh: TTXVN.

Đáng chú ý, Quốc hội nhấn mạnh yêu cầu chuyển từ tư duy quản lý hành chính về đất đai sang quản trị hiện đại, từ “quản lý an toàn” sang “kiến tạo phát triển”, lấy hiệu quả sử dụng đất làm thước đo chính sách. Đây không đơn thuần là sự thay đổi thuật ngữ. Về bản chất, đó là sự thay đổi cách nhìn về đất đai: từ một đối tượng cần quản lý sang một nguồn lực phải được sử dụng hiệu quả, minh bạch và công bằng.

Từ “bồi thường tài sản” đến “tái thiết cuộc sống”: thay đổi một tư duy văn hóa

Trong văn hóa Việt Nam, đất gắn với “quê cha đất tổ”, với ngôi nhà, mảnh vườn, ruộng đồng và mạng lưới quan hệ cộng đồng. Vì thế, một quyết định thu hồi đất dù đúng về mặt pháp lý vẫn có thể tạo ra những chấn động rất lớn về đời sống nếu chính sách chỉ nhìn người dân như chủ sở hữu của một tài sản cần được định giá và bồi thường.

Đây chính là điểm có ý nghĩa văn hóa sâu sắc trong định hướng lần này: chuyển mạnh từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống” cho người dân.

Một khoản tiền có thể bù đắp giá trị của căn nhà, thửa đất trên giấy tờ, nhưng không dễ dàng bù đắp được một sinh kế, một môi trường sống hay những mối quan hệ cộng đồng đã hình thành trong nhiều năm. Một hộ nông nghiệp mất đất sản xuất không chỉ mất một diện tích đất; họ có thể mất luôn phương thức tạo thu nhập quen thuộc. Một gia đình chuyển đến khu tái định cư không chỉ cần một căn hộ hoặc một lô đất; họ cần trường học cho con, cơ sở y tế, giao thông, dịch vụ, việc làm và một cộng đồng sống có thể thích nghi.

Vì vậy, “tái thiết cuộc sống” cần được biến thành những tiêu chí cụ thể, có thể kiểm tra và đánh giá: nơi ở mới phải phù hợp, hạ tầng phải đồng bộ, khả năng tiếp cận dịch vụ thiết yếu phải được bảo đảm, sinh kế và thu nhập phải được tính đến. Với người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp phải đi cùng khả năng tạo thu nhập lâu dài, chứ không thể dừng ở những khoản hỗ trợ mang tính ngắn hạn.

Ở góc độ văn hóa, đây cũng là cách xây dựng sự đồng thuận xã hội. Người dân sẽ dễ chấp nhận một sự thay đổi lớn khi họ cảm nhận rằng Nhà nước không chỉ thu hồi một tài sản, mà thực sự có trách nhiệm với cuộc sống của họ sau thu hồi.

Cùng với đó, việc thu hồi đất cần gắn với tổ chức lại không gian phát triển. Một tuyến đường mới không nên chỉ được tính bằng số mét vuông đất cần giải phóng. Nếu sau dự án còn lại những thửa đất méo mó, manh mún, khó tiếp cận hoặc không thể tiếp tục sản xuất, thì bài toán phát triển vẫn chưa được giải quyết trọn vẹn.

Điều đó cho thấy quản trị đất đai phải có tầm nhìn không gian và dài hạn hơn. Phát triển một công trình không chỉ là tạo ra công trình, mà còn là tổ chức lại không gian sống, sản xuất và cộng đồng xung quanh nó.

Giá đất phải minh bạch, phân quyền phải đi cùng kiểm soát quyền lực

Giá đất là một điểm nghẽn khác có ý nghĩa đặc biệt, bởi nó nằm ở giao điểm giữa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Giá quá thấp có thể gây thất thu ngân sách, tạo chênh lệch địa tô bất hợp lý; nhưng giá quá cao lại đẩy chi phí sản xuất, đầu tư và nhà ở lên, cuối cùng người dân phải gánh chịu.

Vì thế, điều cần hướng tới không phải đơn giản là “giá đất cao hơn”, mà là giá đất đúng hơn.

Muốn vậy, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất phải dựa trên dữ liệu đáng tin cậy, có phương pháp rõ ràng, có khả năng kiểm chứng và được rà soát định kỳ. Một hệ thống định giá thiếu minh bạch không chỉ tạo ra rủi ro kinh tế mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến cảm nhận công bằng của xã hội. Khi hai trường hợp tương đồng nhưng có kết quả bồi thường khác nhau chỉ vì khác thời điểm xử lý, tâm lý so bì và khiếu kiện rất dễ phát sinh.

Đây là vấn đề văn hóa pháp lý: gười dân cần cảm nhận rằng pháp luật được áp dụng nhất quán, công bằng và có thể dự đoán.

Cùng với giá đất là bài toán địa tô chênh lệch. Khi Nhà nước đầu tư hạ tầng, mở đường, thay đổi quy hoạch, giá trị đất có thể tăng lên rất lớn. Nếu phần giá trị tăng thêm ấy không được điều tiết hợp lý để tái đầu tư cho xã hội, sự bất bình đẳng trong phân bổ lợi ích từ phát triển sẽ ngày càng rõ. Do đó, những công cụ tài chính đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng, cũng như cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất cần được nghiên cứu thấu đáo.

Một điểm quan trọng khác là phân cấp, phân quyền. Đất đai là lĩnh vực mà một quyết định hành chính có thể làm dịch chuyển giá trị kinh tế rất lớn. Vì vậy, phân quyền mạnh hơn cho địa phương là cần thiết để giảm tầng nấc, rút ngắn thủ tục và nâng cao tính chủ động. Nhưng quyền lực được trao càng lớn thì cơ chế kiểm soát càng phải rõ.

Chuyển đổi số trong quản lý đất đai vì thế không nên chỉ hiểu là số hóa hồ sơ hay đưa thủ tục lên môi trường trực tuyến. Quan trọng hơn là số hóa quá trình thực thi quyền lực: Dữ liệu quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, giá đất, nghĩa vụ tài chính và biến động sử dụng đất phải từng bước được liên thông, minh bạch và có khả năng truy xuất trách nhiệm.

Kết luận phiên thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên điều hành Phiên họp cho biết, đã có 30 đại biểu phát biểu trực tiếp, 14 đại biểu đăng ký nhưng chưa được phát biểu. Hầu hết ý kiến thống nhất với định hướng chính sách và sự cần thiết, cấp bách phải sửa đổi toàn diện Luật Đất đai năm 2024.

Quốc hội đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát, hoàn thiện hồ sơ và cụ thể hóa các chính sách trong dự thảo Luật Đất đai, trong đó quán triệt sâu sắc quan điểm của Bộ Chính trị, Ban Chấp hành Trung ương, nhất là Nghị quyết số 21.

Một trong những định hướng được nhấn mạnh là thay đổi tư duy quản lý hành chính về đất đai sang quản trị hiện đại, từ quản lý an toàn sang kiến tạo phát triển, lấy hiệu quả sử dụng đất làm thước đo chính sách.

Theo định hướng này, đất đai được xác định là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt và nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước. Quyền sử dụng đất là yếu tố đầu vào quan trọng cho đầu tư phát triển kinh tế – xã hội.

Sửa Luật Đất đai lần này vì thế cần được nhìn như một cuộc cải cách về văn hóa quản trị nguồn lực. Đó là văn hóa minh bạch thay cho xin – cho; trách nhiệm giải trình thay cho quyết định khó kiểm chứng; đối thoại và tái thiết cuộc sống thay cho cách tiếp cận thuần túy hành chính; sử dụng hiệu quả đất đai thay cho tư duy chạy theo diện tích.

Thước đo cuối cùng của một đạo luật đất đai tốt không phải là sửa được bao nhiêu điều khoản hay cắt giảm được bao nhiêu thủ tục. Đó phải là câu hỏi: Người dân có được bảo vệ tốt hơn không, doanh nghiệp có tiếp cận đất đai bình đẳng và dự đoán được luật chơi không, Nhà nước có chống được thất thoát và điều tiết tốt hơn giá trị gia tăng từ đất không, và những nguồn lực đang bị bỏ hoang có thực sự được đưa vào phát triển hay không.

Nếu giải quyết được những câu hỏi ấy, sửa Luật Đất đai mới thực sự vượt qua việc “gỡ vướng” trước mắt để tạo dựng một nền quản trị đất đai hiện đại, công bằng và có trách nhiệm với tương lai. Bởi suy cho cùng, quản trị đất đai cũng là quản trị niềm tin xã hội — mà niềm tin ấy chỉ bền vững khi sự phát triển được nhìn thấy không chỉ trong những con số kinh tế, mà trong chất lượng cuộc sống và cảm nhận công bằng của mỗi người dân.

V.X.B

Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hướng tới việc thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Đảng, Nhà nước; luật hóa các nghị quyết đã được kiểm chứng qua thực tiễn; thực hiện phân cấp, phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp; đồng thời cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh, đẩy mạnh chuyển đổi số, tăng cường tính minh bạch, dự báo, điều tiết thị trường và tháo gỡ các điểm nghẽn thực tiễn, bảo đảm sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Về nội dung phân cấp, phân quyền, chỉ sửa đổi quy định về thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo hướng chuyển thẩm quyền từ Thủ tướng Chính phủ cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh phát biểu giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu. Ảnh: Doãn Tấn – TTXVN

Về cắt giảm điều kiện và thủ tục hành chính, dự kiến cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh, đồng thời cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, đơn giản hóa 7/12 thủ tục và giữ nguyên 1 thủ tục liên quan đến đăng ký cấp quyền khai thác, sử dụng dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng.

Về tháo gỡ vướng mắc và các cơ chế mới, dự thảo Luật sửa đổi quy định theo hướng tổ chức, cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được mua nhà ở, các loại công trình xây dựng không gắn liền với quyền sử dụng đất. Bổ sung cơ chế bảo đảm nghĩa vụ tài chính đất đai đối với dự án BT (Xây dựng-Chuyển giao) bằng hình thức bảo lãnh hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa…

Trong phiên họp chiều, Quốc hội thảo luận tại hội trường về: Định hướng xây dựng dự án Luật Ngân sách nhà nước (hợp nhất); Dự án Nghị quyết của Quốc hội về giảm thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với cá nhân và doanh nghiệp; Việc tách Dự án điện hạt nhân Ninh Thuận thành các dự án độc lập.

Theo Tờ trình của Chính phủ, Luật Ngân sách nhà nước năm 2025 và Luật Đầu tư công năm 2024 (sửa đổi, bổ sung năm 2025) đã được sửa đổi căn bản trong thời gian qua, nhằm thể chế hóa kịp thời các nghị quyết, kết luận của Đảng, bảo đảm vai trò chủ đạo của ngân sách Trung ương và chủ động của ngân sách địa phương, xử lý các vấn đề về chính quyền địa phương 2 cấp; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, bãi bỏ các nội dung không còn phù hợp thực tiễn, tháo gỡ các điểm nghẽn trong đầu tư công…

Tuy nhiên, việc tồn tại đồng thời hai luật vẫn còn những bất cập, hạn chế như việc giao thoa về thẩm quyền, hồ sơ, trình tự, thời hạn giữa quy trình dự toán ngân sách nhà nước và kế hoạch đầu tư công, dẫn đến trùng lắp trong quy trình, thủ tục quản lý vốn đầu tư công; chưa có chế tài gắn kết chặt chẽ giữa Kế hoạch tài chính 5 năm và Kế hoạch đầu tư công trung hạn… Do đó, cần thiết phải hợp nhất hai luật này nhằm xây dựng một cơ chế quản lý tài chính công đồng bộ, thống nhất; giảm tối đa trình tự, thủ tục, thời gian và chi phí tuân thủ cho các cấp, các ngành; huy động, quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn lực ngân sách nhà nước phục vụ mục tiêu tăng trưởng.

Dự kiến Luật có 10 chương và 102 điều. Một số định hướng sửa đổi, bổ sung chính của dự thảo Luật là hợp nhất Kế hoạch tài chính 5 năm và dự toán ngân sách nhà nước với Kế hoạch đầu tư công, bao gồm: Hợp nhất Kế hoạch đầu tư công trung hạn vào Kế hoạch tài chính 5 năm; hợp nhất Kế hoạch đầu tư công hằng năm vào dự toán ngân sách nhà nước hằng năm; hợp nhất các nguyên tắc, tiêu chí, định mức chi ngân sách nhà nước cho cả chi thường xuyên và chi đầu tư.

Dự thảo Luật kế thừa, sửa đổi, bổ sung, đồng bộ quyền hạn, trách nhiệm của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các bộ, cơ quan, HĐND và UBND các cấp, các cơ quan, đơn vị về đầu tư công; đặc biệt là trách nhiệm của các bộ, cơ quan, địa phương và các đơn vị, tổ chức có liên quan trong việc ban hành, hướng dẫn tiêu chí, tổ chức thực hiện đánh giá hiệu quả đầu tư chương trình, nhiệm vụ, dự án, xuyên suốt từ khâu lập, thẩm định, quyết định, phân bổ vốn đến tổ chức thực hiện, quản lý sử dụng vốn và vận hành, khai thác sau khi hoàn thành đầu tư.