Category: Tin BĐS Việt Nam

Các đại biểu Quốc hội quan tâm là điều kiện trước khi mở bán dự án bất động sản, đặc biệt là khoản tiền đặt cọc 5% giá trị tài sản. Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, thực tế trước đây từng xảy ra tình trạng dự án chưa đủ điều kiện nhưng đã được huy động tiền dưới hình thức đặt cọc, hợp đồng đặt cọc, gây ra nhiều hệ lụy, tiêu cực trong xã hội.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định điều kiện tối thiểu đặt cọc 5%. Tuy nhiên, Bộ trưởng nhấn mạnh việc đặt cọc không đồng nghĩa với việc chủ đầu tư có thể huy động tiền khi dự án chưa đủ điều kiện.

Theo đó, dự án phải hoàn thiện đầy đủ hồ sơ, thủ tục pháp lý; hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và triển khai thi công, ít nhất hoàn thành phần móng mới được phép đưa sản phẩm vào kinh doanh.

Đáng chú ý, với khoản 5% đặt cọc, Bộ trưởng cho biết dự kiến trong lần sửa đổi này sẽ có quy định đưa khoản tiền này vào tài khoản phong tỏa, nhằm bảo đảm trách nhiệm, uy tín của chủ đầu tư đối với khách hàng, thực hiện đúng việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh phát biểu giải trình

Về giá nhà, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho rằng cần phân biệt rõ cơ chế giá giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.

Luật Nhà ở năm 2023 quy định nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, thuê mua theo cơ chế thị trường. Nhà ở thương mại là công trình xây dựng, được ví như hàng hóa đặc biệt, vận hành theo quy luật cung cầu và cơ chế thị trường. Trong trường hợp này, doanh nghiệp tự bỏ vốn, tự chịu rủi ro nên được quyền định giá. 

Trong khi đó, nhà ở xã hội có sự hỗ trợ của nhà nước, gắn với chính sách an sinh và các ưu đãi về đất đai, thuế và một số chính sách tín dụng.

Bộ trưởng cho hay, giá nhà ở xã hội phải được kiểm soát, thẩm định trước khi bán và cho phép cao hơn 10% theo quy định nhằm bảo đảm mục tiêu an sinh.

Trước tình trạng giá nhà tại một số đô thị lớn tăng cao, Bộ trưởng cho rằng giá bất động sản chịu tác động bởi nhiều yếu tố, trong đó có tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, vốn vay trong thời gian triển khai dự án, chi phí quản lý của nhà đầu tư, bán hàng và thuế.

Một nguyên nhân quan trọng là cơ cấu nguồn cung của các phân khúc chưa đáp ứng nhu cầu thị trường. Trong khi nguồn cung nhà ở thương mại phân khúc trung bình và thấp, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê còn thiếu thì phân khúc cao cấp lại có tình trạng dư thừa.

Theo Bộ trưởng, sự mất cân đối này có thể dẫn đến tình trạng đầu cơ, mua bán ngắn hạn, tạo khan hiếm và đẩy giá nhà lên cao.

Để từng bước đưa giá nhà về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân, Bộ Xây dựng sẽ tham mưu nghiên cứu hoàn thiện các dự án sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản gắn với Luật Đất đai; đồng thời tập trung phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và điều chỉnh cơ cấu nguồn cung.

Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục đôn đốc, hướng dẫn các địa phương, doanh nghiệp triển khai các chỉ tiêu về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê; rà soát, nghiên cứu, đề xuất sử dụng phù hợp các công cụ điều tiết thị trường như thuế, tín dụng và quy hoạch nhằm kiểm soát đầu cơ, hạn chế tình trạng đầu tư, tích trữ bất động sản, định hướng nguồn lực vào nhu cầu thực và góp phần ổn định mặt bằng giá.

Cùng với đó, bộ sẽ tiếp tục rà soát, tháo gỡ khó khăn, xử lý dứt điểm các dự án, bất động sản tồn đọng; hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, qua đó nâng cao khả năng giám sát và xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, tạo giá.

Quốc hội thảo luận ở hội trường sáng 22/8. (Ảnh: DUY LINH)

Sáng 22/8, Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Các đại biểu cho rằng việc hoàn thiện chính sách cần vừa bảo vệ người mua, vừa khơi thông nguồn lực và tạo lập thị trường minh bạch, lành mạnh.

Không để thao túng, thổi giá làm méo thị trường

Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (Đoàn) dành sự quan tâm đến nhóm vấn đề về các công cụ quản lý và kiểm soát thị trường bất động sản. Theo đại biểu, Điều 8 của luật hiện hành quy định 8 nhóm hành vi, nhưng Điều 6 của dự thảo luật đã thu hẹp xuống còn 6 nhóm hành vi.

Trong đó, dự thảo bỏ sót hành vi cấp, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới không đúng quy định và hành vi thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí trái quy định.

“Đây đều là các vi phạm phát sinh thực tế tương đối phức tạp. Do đó, việc khôi phục hai nhóm hành vi này là hoàn toàn cần thiết để có đủ cơ sở pháp lý trong xử lý vi phạm”, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ nêu.

Đặc biệt, đại biểu cho rằng dự thảo luật hiện chưa có quy định cụ thể để ngăn chặn các hành vi thao túng, thổi giá bất động sản, vấn đề đang gây bất ổn nghiêm trọng cho thị trường trong thời gian qua.

Vì vậy, đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung thêm các hành vi bị cấm, bao gồm việc cung cấp thông tin sai lệch về dự án, quy hoạch, giá cả và hành vi dàn xếp, tạo dựng các giao dịch không có thật nhằm thổi giá hoặc tạo sự khan hiếm giả tạo trên thị trường. “Việc bổ sung này sẽ tạo công cụ pháp lý đủ mạnh để cơ quan quản lý xử lý triệt để tình trạng thao túng giá trên thị trường như hiện nay”, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ nói.

Cùng quan điểm này, đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn thành phố Đồng Nai) phân tích một số biểu hiện của thao túng thị trường như tạo tín hiệu giả về cung cầu hoặc giá; giao dịch vòng quanh để tạo mặt bằng giá; thông đồng mua bán nhằm đẩy giá; tạo thanh khoản giả; sử dụng môi giới hoặc thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để “làm sóng”, tạo sóng bất động sản và sau đó trục lợi.

Đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn thành phố Đồng Nai).

Theo đại biểu, dự thảo Luật đã có nhiều công cụ để xử lý vấn đề này tại Điều 5, Điều 36 và các quy định tại chương về điều tiết thị trường. Tuy nhiên vẫn còn thiếu một “mắt xích” là quy định rõ về hành vi thao túng thị trường bất động sản và chưa thiết lập cơ chế phát hiện, xử lý hành vi này.

“Tôi đề nghị nghiên cứu bổ sung tại Điều 6 về các hành vi bị nghiêm cấm hành vi thao túng thị trường bất động sản; đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện trên cơ sở các hành vi cụ thể như tạo giao dịch giả, tạo cung-cầu giả, thông đồng đẩy giá, cung cấp hoặc lan truyền thông tin sai lệch nhằm tác động đến giá và các hành vi có chủ đích khác làm sai lệch giá, cung, cầu của thị trường.

Điều quan trọng là không hình sự hóa hay cấm đoán hoạt động đầu tư bình thường, mà phải có công cụ xử lý những hành vi cố ý làm sai lệch sự vận hành của thị trường”, đại biểu Trịnh Xuân An nói.

Khơi thông dự án nhưng không buông điều kiện

Theo đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (Đoàn Quảng Trị), khoản 6 Điều 19 của dự thảo luật có dẫn chiếu điều kiện tại Điều 12 nhưng lại bỏ sót điểm b khoản 2 Điều 12, quy định về việc dự án phải còn trong thời hạn thực hiện đúng mục tiêu và kế hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Việc thiếu điều kiện này có thể dẫn đến rủi ro lớn khi một dự án đã hết thời hạn hoặc đang vướng mắc vẫn đủ điều kiện để mở bán, gây thiệt hại trực tiếp cho người mua.

Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung dẫn chiếu điểm b khoản 2 Điều 12 vào khoản 6 Điều 19 của dự thảo luật. Cùng với đó, dự thảo cũng không kế thừa khoản 3 Điều 44 về điều kiện ký kết hợp đồng và khoản 4 Điều 24 về thời hạn kiểm tra, trả lời 15 ngày của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh.

“Tôi đề nghị khôi phục đầy đủ các nội dung này để bảo đảm công tác kiểm soát điều kiện kinh doanh bất động sản được thực thi chặt chẽ trên thực tế”, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ nói.

Về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và mức trần tiền đặt cọc, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi, Phó Trưởng Đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Vĩnh Long đánh giá, tại khoản 5 của Điều 18 có quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ bên đặt cọc để bảo đảm việc ký kết hợp đồng mua, thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là cần thiết.

Để bảo đảm quyền lợi của người mua, thuê mua, đại biểu đề nghị bổ sung quy định tiền đặt cọc 5% phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này vào đúng mục đích chuẩn bị đầu tư xây dựng dự án.

Theo đại biểu Dương Khắc Mai, Phó Trưởng Đoàn chuyên trách Đoàn Đại biểu quốc hội tỉnh Lâm Đồng, kiểm soát huy động vốn và bảo vệ quyền lợi của người mua bất động sản hình thành trong tương lai là vấn đề cần được đặc biệt quan tâm trong quá trình sửa đổi luật. Thực tế, người mua thường phải ứng trước một phần đáng kể giá trị bất động sản, trong khi khả năng kiểm soát dòng tiền, tiến độ thực hiện dự án và năng lực thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư là hạn chế.

Chính vì vậy, việc sửa đổi quy định tại Điều 18 đến Điều 21 cần bảo đảm yêu cầu tháo gỡ cho doanh nghiệp nhưng không làm suy giảm các cơ chế bảo vệ người mua.

Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục quy định chặt chẽ đối với các hình thức như đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng và các khoản thu, cần xác định rõ nguyên tắc, không để các hình thức này trở thành phương thức huy động vốn trước khi bất động sản đáp ứng đầy đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.

Đối với cơ chế bảo lãnh, đại biểu đề nghị tiếp tục bảo đảm bảo lãnh ngân hàng thực sự là một công cụ bảo vệ khách hàng. Đồng thời, cần quy định rõ quyền của người mua, thuê mua được từ chối nhận bàn giao khi công trình, hạ tầng thiết yếu hoặc hồ sơ pháp lý chưa đáp ứng điều kiện theo quy định.

Quốc hội thảo luận ở hội trường sáng 22/8.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, Phó Trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách thành phố Hải Phòng cho rằng cần thống nhất một chuẩn bảo vệ tối thiểu đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở; đồng thời phải kiểm soát dòng tiền ngay từ trước khi đủ điều kiện mở bán.

Đại biểu đề nghị thống nhất nguyên tắc, mọi trường hợp miễn bảo lãnh chỉ nên được chấp nhận khi có một cơ chế bảo vệ thay thế có hiệu lực tương đương, như tài khoản dự án tách biệt, kiểm soát giải ngân theo tiến độ xây dựng, bảo đảm hoàn thành công trình hoặc cơ chế ưu tiên hoàn trả cho người mua.

Đồng thời, đại biểu đặc biệt đề nghị “bịt khoảng trống” về nhận tiền của khách hàng trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán.

Khoản 5 Điều 18 dự thảo quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Quy định này là cần thiết, nhưng mới kiểm soát giao dịch mang tên “đặt cọc”.

Theo bà Nga, Luật phải quản lý theo bản chất giao dịch chứ không theo tên gọi hợp đồng. Trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư không được trực tiếp hoặc thông qua tổ chức, cá nhân khác nhận tiền nhằm giữ chỗ, xác lập quyền ưu tiên hoặc bảo đảm việc ký hợp đồng mua bán. Khi đã đủ điều kiện thì mọi khoản tiền có bản chất đặt cọc, dù mang tên gọi nào, đều phải tuân thủ giới hạn của Luật.

“Nếu không quy định như vậy thì chúng ta có thể đóng được cánh cửa “đặt cọc”, nhưng chỉ cần đổi tên văn bản là một cánh cửa huy động vốn khác lại được mở ra”, bà Nga nói.

Siết dòng tiền, bảo vệ người mua

Về các quy định bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua và bên thuê mua, theo đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi Phó Trưởng Đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Vĩnh Long, tại Điều 26 có quy định về bảo lãnh ngân hàng trong bán nhà ở hình thành trong tương lai và dự thảo cũng có quy định là chủ đầu tư phải được tổ chức tín dụng cam kết bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng.

Đại biểu đề nghị làm rõ cơ chế pháp lý để tránh việc bảo lãnh chỉ dừng lại ở tính hình thức. “Dự thảo luật cần quy định rõ thư bảo lãnh của ngân hàng cấp cho từng người mua nhà là điều kiện bắt buộc trước khi chủ đầu tư thu tiền đợt đầu tiên của khách hàng”, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi nói.

Cũng quan tâm quy định về bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (Đoàn Quảng Trị) phân tích, Điều 26 của luật hiện hành quy định cho phép bên mua được quyền lựa chọn việc có hoặc không sử dụng bảo lãnh. Đồng thời, ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư chỉ được thu tiền khi khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng.

Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 20 của dự thảo luật chỉ giữ lại quy định chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh trước khi bán mà lược bỏ hai cơ chế bảo vệ nêu trên.

“Quy định này vô tình làm mất đi quyền lựa chọn của khách hàng, đồng thời tạo kẽ hở để chủ đầu tư có thể thu tiền trước khi thư bảo lãnh được phát hành. Nhằm bảo đảm tối đa quyền lợi chính đáng cho người mua, tôi đề nghị Ban soạn thảo xem xét khôi phục cả hai quy định này như luật hiện hành”, đại biểu Khánh Vũ nói.

Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật (QPPL) số 64/2025/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 19/2/2025, có hiệu lực từ ngày 01/4/2025 (được sửa đổi, bổ sung một số điều tại đạo luật số 87/2025/QH15 ngày 25/6/2025, có hiệu lực từ ngày 01/7/2025).

Tuy nhiên, trước thực trạng hệ thống pháp luật Việt Nam còn cồng kềnh, nhiều tầng nấc, tính thống nhất nội tại có phần còn hạn chế; trật tự thứ bậc hiệu lực pháp lý có trường hợp chưa thực sự rõ ràng, dẫn đến khó khăn, vướng mắc trong xây dựng và tổ chức thi hành pháp luật, ngày 10/3/2026 Bộ Chính trị đã ban hành Kết luận số 09-KL/TW về hoàn thiện cấu trúc hệ thống pháp luật Việt Nam đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới, nhằm khắc phục những hạn chế nói trên, đưa thể chế pháp luật trở thành động lực của phát triển và là lợi thế cạnh tranh quốc gia.

Theo đó, tại Kết luận số 09-KL/TW Bộ Chính trị đã giao Đảng ủy Chính phủ chỉ đạo Đảng ủy Bộ Tư pháp nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Luật Ban hành văn bản QPPL, trình Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 2 năm 2026.

Thực hiện nhiệm vụ được giao, Bộ Tư pháp đang chủ trì xây dựng dự án Luật về văn bản QPPL thay thế Luật Ban hành văn bản QPPL hiện hành để trình Chính phủ xem xét, trình Quốc hội.

Trên cơ sở hồ sơ dự án Luật về văn bản QPPL được Bộ Tư pháp báo cáo tại cuộc họp thẩm định diễn ra tại Bộ Tư pháp vào sáng 20/8/2026, xin có một số trao đổi, góp ý để cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục hoàn thiện dự án Luật này.

Thứ nhất, về hệ thống văn bản quy phạm pháp luật (Điều 4)

Thống nhất với quan điểm sửa luật lần này là thể chế hóa chủ trương của Đảng tại Kết luận số 09-KL/TW nói trên về tinh gọn các hình thức văn bản QPPL và thẩm quyền ban hành theo hướng: Mỗi cơ quan, người có thẩm quyền ban hành văn bản QPPL chỉ ban hành một hình thức văn bản QPPL, khắc phục tình trạng một chủ thể ban hành nhiều hình thức văn bản có thứ bậc hiệu lực và phạm vi nội dung khó phân biệt. Qua đó làm cho hệ thống pháp luật dễ nhận diện, dễ tiếp cận và thuận lợi hơn trong áp dụng.

Dự thảo Luật dự kiến duy trì 17/22 hình thức VBQPPL hiện hành và không tiếp tục xác định 05 nhóm hình thức văn bản QPPL, gồm: (i) nghị quyết của Quốc hội; (ii) nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; (iii) quyết định của Chủ tịch nước; (iv) nghị quyết của Chính phủ; (v) các nghị quyết liên tịch có sự tham gia của Đoàn Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ.

Theo đó, các nội dung hiện đang được quy định tại nghị quyết QPPL của Quốc hội được chuyển sang luật; nội dung hiện được quy định bằng nghị quyết của UBTVQH được chuyển sang pháp lệnh; nội dung hiện được quy định bằng nghị quyết của Chính phủ được chuyển sang nghị định; chuẩn hóa lại các nội dung thuộc thẩm quyền ban hành Lệnh của Chủ tịch nước.

Đối với các nghị quyết liên tịch có sự tham gia của Đoàn Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, dự thảo không tiếp tục xác định đây là VBQPPL.

Các chủ thể vẫn có thể ban hành nghị quyết liên tịch không phải là văn bản QPPL để điều chỉnh các nội dung phối hợp thuộc thẩm quyền.

Việc tinh gọn được thực hiện trên cơ sở đánh giá vị trí pháp lý, chức năng, thẩm quyền của từng chủ thể và tính chất của từng hình thức văn bản, nhằm chuẩn hóa hệ thống văn bản QPPL, nâng cao tính nhận diện, tính minh bạch, khả năng tra cứu, áp dụng.

Cũng xin đề cập thêm rằng, các cơ quan Quốc hội, UBTVQH, Chính phủ dù không tiếp tục ban hành các nghị quyết QPPL nhưng vẫn có thẩm quyền ban hành các nghị quyết hành chính để quy định các vấn đề không có tính QPPL trong hoạt động của mình.

Tuy nhiên, tại Điều 4 này đề nghị bổ sung thêm quy định về xác định thứ bậc giá trị pháp lý của hệ thống văn bản QPPL, tạo cơ sở pháp lý để nhận biết giá trị pháp lý và thuận tiện cho việc áp dụng pháp luật trên thực tế.

Đây là vấn đề mà các Luật Ban hành văn bản QPPL từ trước đến nay đều chưa có quy định. Vừa thiếu cơ sở pháp lý, vừa gây khó khăn trong tổ chức thực hiện pháp luật.

Thứ hai, về các nguyên tắc xây dựng, ban hành và tổ chức thi hành văn bản quy phạm pháp luật (Điều 5).

Khoản 4 bổ sung nguyên tắc: Kiểm soát quyền lực, phòng, chống tham nhũng, tiêu cực, lãng phí; phòng, chống lợi ích nhóm, cục bộ; xử lý sớm tổng thể, đồng bộ những điểm nghẽn có nguyên nhân từ thể chế, không để quy định của pháp luật bị lợi dụng tham nhũng, lãng phí, tiêu cực.

Đề nghị bỏ đoạn: xử lý sớm tổng thể, đồng bộ những điểm nghẽn có nguyên nhân từ thể chế. Vì đây chỉ là vấn đề phát sinh có tính tình huống trong giai đoạn vừa qua, không phải là những vấn đề có tình thường xuyên, liên tục.

Do đó không nên quy định thành nguyên tắc của Luật (đề nghị loại bỏ nội dung tương tự tại khoản 2 Điều 26 về đánh giá tác động của chính sách; khoản 4 Điều 28 về thẩm định chính sách của luật, pháp lệnh và khoản 4 Điều 32 về thẩm định dự án luật, pháp lệnh).

Theo đó nguyên tắc tại khoản 4 Điều 5 nói trên nên viết gọn lại và sử dụng từ ngữ chính xác hơn như sau: “Kiểm soát quyền lực, phòng, chống tham nhũng, tiêu cực, lãng phí; phòng, chống lợi ích nhóm, lợi ích cục bộ, không tạo ra những điểm nghẽn về thể chế”.

Khoản 7 dự thảo Luật quy định: Bộ luật Dân sự, Bộ luật Hình sự, Bộ luật Tố tụng dân sự, Bộ luật Tố tụng hình sự và Luật Tố tụng hành chính là các luật có tính nền tảng. Trong quá trình xây dựng, ban hành, nội dung các luật không được trái với các nguyên tắc cơ bản được quy định trong các luật có tính nền tảng, trừ trường hợp Quốc hội có quy định khác.

Theo quy định này, nếu loại trừ trường hợp Quốc hội có quy định khác thì câu hỏi đặt ra là Quốc hội sẽ quy định ở đâu nếu không phải là ở chính các luật của Quốc hội? Do vậy, việc ngoại trừ này mâu thuẫn với chính nguyên tắc này của Luật.

Từ đó đề nghị bỏ đoạn trừ trường hợp Quốc hội có quy định khác. Tuy nhiên, để xử lý những mâu thuẫn có thể phát sinh trong thực tiễn thì nên thay thế đoạn trừ trường hợp Quốc hội có quy định khác bằng đoạn: Trường hợp phát sinh mâu thuẫn giữa các luật khác với các luật nền tảng thì sẽ được xử lý theo quy định tại Điều 56 Luật này về áp dụng văn bản quy phạm pháp luật.

Thứ ba, về văn bản quy định chi tiết (Điều 8).

Điều này có 2 vấn đề cần cân nhắc chỉnh lý:

Thứ nhất, dự thảo Luật chỉ quy định văn bản quy định chi tiết hay nội dung quy định chi tiết là chưa đủ, chưa bao quát hết một tình huống khác đó là vấn đề hướng dẫn thi hành trong văn bản quy định chi tiết.

Theo tư duy xây dựng luật khung, luật nguyên tắc thì cần đặc biệt quan tâm đến thẩm quyền hướng dẫn thi hành luật, pháp lệnh của Chính phủ bên cạnh thẩm quyền quy định chi tiết thi hành. Theo đó, đề nghị phân định vấn đề này thành hai trường hợp và bổ sung vào Điều 8 này:

Trường hợp thứ nhất là những vấn đề giao quy định chi tiết được xác định là những vấn đề thuộc ủy quyền lập pháp, tức là những vấn đề thuộc thẩm quyền của Quốc hội nhưng Quốc hội ủy quyền cho Chính phủ quy định chi tiết để thi hành. Và do vậy, luật phải giao cụ thể ở từng điều luật thì Chính phủ mới có thẩm quyền quy định chi tiết.

Trường hợp thứ hai là những vấn đề thuộc thẩm quyền của Chính phủ thì luật không quy định, không giao quy định chi tiết, Chính phủ vẫn có quyền hướng dẫn thi hành và không thuộc trường hợp ủy quyền lập pháp. Trường hợp này gọi là hướng dẫn thi hành luật và chưa được đề cập trong dự thảo Luật, cần phải bổ sung.

Theo đó, dự thảo Luật cũng cần bổ sung vào khoản 1 Điều 86 về hiệu lực thi hành đoạn: Chính phủ quy định chi tiết một số điều cụ thể của luật và hướng dẫn thực hiện Luật này, tương tự như quy định tại Khoản 5 Điều 71 Luật Ban hành văn bản QPPL hiện hành.

Thứ hai, khoản 2 Điều 8 quy định: 2. Văn bản quy định chi tiết có thể đồng thời quy định biện pháp cụ thể để tổ chức, hướng dẫn thi hành nhưng phải phân biệt rõ các nội dung. Đề nghị bỏ đoạn “nhưng phải phân biệt rõ các nội dung” vì rất không khả thi. Trên thực tế rất khó để phân biệt đâu là quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành, đâu là biện pháp tổ chức thực hiện.

Thứ tư, về sửa đổi, bổ sung, thay thế, bãi bỏ hoặc đình chỉ việc thi hành văn bản quy phạm pháp luật (Điều 9)

Xin bày tỏ sự đồng tình với quan điểm thu hẹp phạm vi sử dụng kỹ thuật một luật sửa nhiều luật như hiện nay. Vì việc này phá vỡ cấu trúc hệ thống pháp luật và gây khó khăn, phức tạp trong tổ chức thi hành.

Tuy nhiên điểm d khoản 6 Điều này nên bỏ đoạn: thực hiện chỉ đạo của cơ quan có thẩm quyền của Đảng. Đoạn này vừa không cần thiết vừa lợi bất cập hại. Vì có khi áp dụng máy móc, phát hiện ra nhiều mâu thuẫn, chồng chéo nhưng chưa có chỉ đạo của cơ quan Đảng thì cũng chưa cần áp dụng kỹ thuật này để sửa đổi.

Theo đó, điểm này đề nghị chỉnh sửa lại là “Để xử lý kịp thời, đồng bộ các quy định mâu thuẫn, chồng chéo, không còn phù hợp được phát hiện qua rà soát, tổng kết, đánh giá văn bản quy phạm pháp luật.

Thứ năm, về thẩm quyền ban hành và nội dung văn bản QPPL (chương 2).

Cơ bản tán thành với các quy định từ Điều 11 đến Điều 19 của chương này. Tuy nhiên, còn có 1 vấn đề rất quan trọng cần phải trao đổi đó là: Tại Điều 14 về thẩm quyền ban hành nghị định của Chính phủ, khoản 5 đã bỏ nội dung Chính phủ ban hành nghị định để phân cấp.

Việc bỏ quy định phân cấp là đúng. Vì Chính phủ ban nghị định để phân cấp cho bộ hoặc địa phương thẩm quyền của mình đã được luật giao là không đúng với nguyên tắc xây dựng pháp luật, nguyên tắc Nhà nước pháp quyền (văn bản của cơ quan cấp dưới không được trái với văn bản của cơ quan cấp trên (có giá trị pháp lý cao hơn).

Việc các nghị định phân cấp của Chính phủ đang tồn tại hiện nay là tình huống đặc biệt để xử lý các điểm nghẽn về thể chế và phải có cơ sở pháp lý là Nghị quyết số 206/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật cho phép điều đó.

Tuy nhiên ở các điều còn lại về thẩm quyền của Thủ tướng, Bộ trưởng, chính quyền cấp tỉnh vẫn còn quy định thẩm quyền ban hành văn bản có nội dung phân cấp. Đề nghị rà soát loại bỏ nội dung này.

Đồng thời, trong Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương hiện hành cũng có quy định cho phép Chính phủ, Thủ tướng, chính quyền cấp tỉnh được ban hành văn bản của cấp mình để thực hiện phân cấp nhiệm vụ, quyền hạn cho cấp dưới.

Các quy định này trong Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương cũng cần được rà soát, loại bỏ khi Nghị quyết số 206/2025/QH15 của Quốc hội nói trên hết hiệu lực thi hành vào ngày 28/02/2027.

Thứ sáu, về bổ sung “Điều 30: Thay đổi trình tự, thủ tục xây dựng luật, pháp lệnh”

Khoản 1 quy định: Trường hợp các luật, pháp lệnh không phải xây dựng chính sách nhưng trong quá trình soạn thảo xuất hiện các yêu cầu phải thực hiện quy trình xây dựng chính sách thì hồ sơ xây dựng chính sách được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Đề nghị thủ tục bổ sung đề xuất chính sách nên được quy định ngay trong Luật này theo hướng: các đề nghị chính sách, hồ sơ chính sách bổ sung được xây dựng và trình cùng đồng thời với hồ sơ dự thảo Luật.

Tức là tích hợp 2 quy trình xây dựng chính sách và soạn thảo luật vào một, không nên tách thành 2 quy trình như đối với quy trình chính sách thông thường.

Thứ bẩy, về thẩm định dự án luật, pháp lệnh (Điều 32).

Việc sửa đổi theo hướng không quy định cứng thành phần các bộ, cơ quan tham gia thẩm định như luật hiện hành (bao gồm cả điều 28 về thẩm định chính sách) là cơ bản phù hợp.

Tuy nhiên, quy định của dự thảo Luật vẫn chưa rõ là Bộ Tư pháp sẽ mời tất cả các bộ, cơ quan ngang bộ cùng tham gia thẩm định hay chỉ những bộ, cơ quan có liên quan đến nội dung của dự án luật. Đề nghị quy định rõ hơn về vấn đề này, tránh cách hiểu và làm khác nhau trong thực tiễn.

Dự thảo Luật bỏ quy định của Luật hiện hành về trường hợp dự án do Bộ Tư pháp chủ trì soạn thảo hoặc trong trường hợp cần thiết, Bộ trưởng Bộ Tư pháp thành lập hội đồng thẩm định.

Thiết nghĩ không nên bỏ quy định này. Vì Bộ Tư pháp là cơ quan được giao nhiệm vụ thẩm định về mặt nhà nước các dự án, dự thảo văn bản QPPL.

Trường hợp Bộ Tư pháp là cơ quan soạn thảo, đồng thời là cơ quan thẩm định chính sản phẩm của mình thì không bảo đảm tính khách quan về ý kiến thẩm định. Do vậy, cần giữa lại quy định trên của Luật hiện hành.

Thứ tám, về xây dựng, ban hành văn bản QPPL theo trình tự, thủ tục rút gọn và trong trường hợp đặc biệt.

Đề nghị cân nhắc bổ sung quy định về một thủ tục rút gọn đặc biệt để xử lý những tình huống thường gặp trong thực tiễn hoạt động của Chính phủ.

Cụ thể là, thực tiễn có những vướng mắc trong các nghị định của Chính phủ đang gây cản trở hoặc bất lợi cho các hoạt động kinh tế – xã hội cần được xử lý ngay và thuộc thẩm quyền quyết định của Chính phủ.

Trường hợp Chính phủ đã họp, thảo luận và quyết định cần sửa đổi, bổ sung ngay các nội dung đó thì cần soạn thảo trình Chính phủ ban hành ngay nghị định sửa đổi, bổ sung, bỏ qua tất cả các quy trình, thủ tục soạn thảo thẩm định, lấy ý kiến, kể cả thủ tục rút gọn theo quy định của Luật này.

Đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, cân nhắc bổ sung quy trình đặc biệt để xử lý tình huống nói trên.

Thứ chín, về thời điểm có hiệu lực của văn bản quy phạm pháp luật (Điều 51)

Về thời điểm hiệu lực đối với các văn bản được ban hành theo thủ tục rút gọn và trong trường hợp đặc biệt.

Đề nghị loại văn bản này cần phải có hiệu lực ngay sau khi ban hành. Vì văn bản được ban hành theo thủ tục rút gọn hoặc đặc biệt đều là văn bản cần ban hành gấp để xử lý ngay những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn. Do đó, không nên quy định thời điểm hiệu lực như khoản 2 dự thảo Luật mà nên giữ như đoạn 2 khoản 1 của Luật hiện hành.

Theo đó: Trường hợp văn bản quy phạm pháp luật được xây dựng, ban hành theo trình tự, thủ tục rút gọn và trong trường hợp đặc biệt có thể có hiệu lực kể từ ngày thông qua hoặc ký ban hành; đồng thời phải được đăng tải ngay trên công báo điện tử, cơ sở dữ liệu quốc gia về pháp luật, cổng thông tin điện tử của cơ quan ban hành và đưa tin trên phương tiện thông tin đại chúng.

Mặt khác, quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 51 này cũng mâu thuẫn với khoản 3 Điều 8 về văn bản quy định chi tiết phải được trình cùng để được ban hành và có hiệu lực cùng với văn bản được quy định chi tiết.

Thứ mười, áp dụng văn bản quy phạm pháp luật (Điều 56).

Dự thảo Luật đưa ra 2 phương án, phương án 2 quá phức tạp, phương án 1 có cơ sở hợp lý nhưng cũng chưa giải quyết toàn diện mối quan hệ hiệu lực trong áp dụng văn bản QPPL. Xin đề xuất một số nguyên tắc áp dụng pháp luật để giải quyết tổng thể các tình huống và các vướng mắc như sau:

1. Về mối quan hệ giữa luật trong nước và điều ước quốc tế: Trong trường hợp giữa Luật trong nước và điều ước quốc tế có sự khác nhau thì ưu tiên áp dụng điều ước quốc tế, trừ Hiến pháp.

2. Về mối quan hệ giữa văn bản QPPL với các nguồn luật bổ trợ như án lệ, tập quán pháp, lẽ công bằng: Chỉ áp dụng các nguồn luật bổ trợ khi thiếu vắng các QPPL hoặc QPPL không rõ ràng, không thể áp dụng được.

3. Khi ban hành văn bản QPPL có điều khoản mâu thuẫn với pháp luật hiện hành thì văn bản mới phải chỉ rõ trường hợp áp dụng theo văn bản mới và trường hợp áp dụng văn bản hiện hành.

4. Trường hợp thực tiễn vẫn có những quy định khác nhau giữa các văn bản về cùng một vấn đề thì áp dụng theo thứ tự ưu tiên như sau:

– Ưu tiên áp dụng luật chuyên ngành nếu xác định có mối quan hệ luật chung và luật chuyên ngành giữa các văn bản đó;

– Nếu không có mối quan hệ luật chung, luật chuyên ngành thì áp dụng quy định của văn bản có giá trị pháp lý cao hơn;

– Nếu các văn bản có cùng cấp độ giá trị pháp lý (cùng cơ quan ban hành) thì áp dụng quy định của văn bản ban hành sau.

Ngày 21/8, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Thu Hà vừa ký, ban hành Quyết định số 119/2026/QĐ-UBND quy định tiêu chí, điều kiện và tổ chức thực hiện chính sách hỗ trợ cá nhân, tổ chức bảo vệ, phát huy giá trị các khu vực văn hóa, lịch sử và công trình kiến trúc có giá trị trên địa bàn Thủ đô.

Quy định này cụ thể hóa Nghị quyết số 30/2026/NQ-HĐND của HĐND Thành phố, nhằm hướng dẫn chi tiết về trình tự thủ tục, tiêu chí hỗ trợ, cũng như phân định rõ trách nhiệm của các cơ quan quản lý và chủ sở hữu di sản. Đối với các công trình đã xếp hạng di tích lịch sử – văn hóa, quy trình tu bổ và bảo vệ tiếp tục tuân thủ nghiêm ngặt Luật Di sản văn hóa.

Chính sách hỗ trợ áp dụng rộng rãi cho cộng đồng dân cư, hộ gia đình, dòng họ, cá nhân và tổ chức là chủ sở hữu hoặc người sử dụng hợp pháp các công trình, khu vực thuộc danh mục phê duyệt; đồng thời khuyến khích các nhà đầu tư, nhà tài trợ trong và ngoài nước tham gia đóng góp nguồn lực.

UBND TP Hà Nội ban hành chính sách hỗ trợ tài chính trong tham gia bảo vệ, phát huy giá trị công trình kiến trúc, không gian văn hóa. 

Việc xét duyệt hỗ trợ dựa trên các nguyên tắc trọng tâm, cụ thể:

Ưu tiên cứu nguy di sản: Tập trung nguồn lực hỗ trợ các công trình, khu vực có giá trị tiêu biểu đang đứng trước nguy cơ xuống cấp, biến dạng hoặc mai một; ưu tiên hồ sơ có phương án khai thác bền vững và có cam kết đồng hành từ cộng đồng.

Xã hội hóa và hợp tác công tư: Khuyến khích tối đa các nguồn lực tài chính ngoài ngân sách nhà nước, thúc đẩy mô hình đối tác công tư (PPP) trong công tác bảo tồn.

Chuyển đổi số trong quản lý: Đẩy mạnh xây dựng cơ sở dữ liệu số, số hóa tài liệu, hồ sơ di sản và vận hành nền tảng số phục vụ công tác nghiên cứu, quảng bá du lịch.

UBND Thành phố nhấn mạnh, gói chính sách mang tính chất trợ lực, khuyến khích và hoàn toàn không thay thế nghĩa vụ tự quản lý, bảo dưỡng của chủ sở hữu công trình theo quy định.

Bên cạnh nhiệm vụ gìn giữ, công tác bảo tồn phải gắn liền với phát triển du lịch, giáo dục, công nghiệp văn hóa và kinh tế sáng tạo của Thủ đô. 

Mọi hoạt động khai thác, sử dụng sau đầu tư phải bảo đảm nguyên tắc xuyên suốt: không làm biến dạng cấu trúc kiến trúc và không xâm hại đến các giá trị cảnh quan, lịch sử nguyên gốc.

Dự án triển khai trên diện tích đất 9,72ha, với tổng mức đầu tư gần 120 tỉ đồng (bao gồm kinh phí giải phóng mặt bằng), do liên danh Công ty TNHH Tập đoàn Vĩnh Hưng, Công ty CP Xuất nhập khẩu tổng hợp Miền Nam đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng-chuyển giao (hợp đồng BT). Đây là dự án bị chậm tiến độ và kéo dài suốt gần 10 năm qua.

Đồng chí Phan Phong Phú, Phó Chủ tịch UBND tỉnh làm việc với các đơn vị liên quan tại hiện trường – Ảnh: C.H

Theo báo cáo của chủ đầu tư, đến thời điểm hiện tại, nhà đầu tư đã hoàn thành các hạng mục san nền, giao thông, cấp thoát nước, cấp điện, công trình cảnh quan và cây xanh công viên. Tổng giá trị xây lắp gần 74 tỉ đồng (đạt 82,64%). Giá trị xây lắp chưa thi công hơn 15 tỉ đồng. Cụ thể, khối lượng thảm bê tông nhựa chưa thi công; hạng mục cây xanh mới hoàn thành đạt 45,5%.

Đồng chí Phan Phong Phú, Phó Chủ tịch UBND tỉnh yêu cầu đẩy nhanh tiến độ thi công dự án – Ảnh: C.H

Hiện nay, đơn vị thi công đang tập trung đặt hàng cây trồng và các điều kiện cần thiết để triển khai. Tuy nhiên, do thời tiết nắng nóng, không bảo đảm điều kiện kỹ thuật cần thiết cho việc trồng và chăm sóc cây, nên hạng mục cây xanh chưa hoàn thành theo kế hoạch. Sau khi hoàn thành việc trồng cây, việc thi công thảm bê tông nhựa sẽ được triển khai.

Tại buổi kiểm tra, đồng chí Phan Phong Phú, Phó Chủ tịch UBND tỉnh yêu cầu đơn vị chủ đầu tư tranh thủ thời gian, thời tiết thuận lợi, đẩy nhanh tiến độ thi công, hoàn thành dự án trong tháng 9/2026. Đến ngày 15/11, công trình phải được đưa vào sử dụng. 

Các sở, ngành liên quan và phường Đồng Hới phối hợp, hỗ trợ, tạo điều kiện để nhà đầu tư  hoàn thành các hạng mục còn lại theo đúng tiến độ đề ra – Ảnh: C.H

Đồng chí Phó Chủ tịch UBND tỉnh nhấn mạnh, công trình ở ngay trung tâm hành chính và liên quan đến các định hướng quy hoạch của tỉnh nên thời gian tới, chủ đầu tư cần tổ chức thi công đồng thời nhiều hạng mục để sớm đưa công trình vào sử dụng, bảo đảm mỹ quan đô thị.

Đồng thời, đề nghị các sở, ngành liên quan và phường Đồng Hới phối hợp, hỗ trợ, tạo điều kiện để nhà đầu tư triển khai hoàn thành các hạng mục còn lại theo đúng tiến độ đề ra. Trong quá trình thực hiện, nếu xuất hiện vướng mắc vượt thẩm quyền, các đơn vị liên quan cần báo cáo lãnh đạo tỉnh để sớm tháo gỡ và giải quyết kịp thời. 

Theo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 1.735 dự án bất động sản đang triển khai, với tổng quy mô khoảng 878.589 căn, lô/nền.

Trong đó, gồm khoảng 394.390 căn chung cư, 325.282 căn nhà ở riêng lẻ và 158.917 lô đất nền được đầu tư hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở.

Riêng trong quý II, có 72 dự án hoàn thành xây dựng, cung cấp khoảng 17.150 căn, lô/nền. Đồng thời, 131 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, với quy mô khoảng 59.073 căn.

Số liệu về dự án nhà ở thương mại quý II/2026 so với quý I/2026 và quý II/2025. Nguồn: Bộ Xây dựng.

Đáng chú ý, nguồn cung mới đang có tốc độ cải thiện rõ rệt. Trong quý, có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới, quy mô khoảng 103.205 căn. Con số này bằng 194,8% quý I và cao hơn 3 lần so với cùng kỳ năm 2025.

Nguồn cung tăng, nhưng sức mua lại đi xuống

Trái với diễn biến tích cực từ phía nguồn cung, thanh khoản thị trường lại cho thấy tín hiệu đáng lo ngại. Theo số liệu từ các địa phương, quý II/2026 ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% so với quý I và 63,7% so với cùng kỳ năm trước.

Đất nền là phân khúc chịu sự sụt giảm rõ nét nhất. Có khoảng 73.438 giao dịch thành công, chỉ bằng 67,4% quý I và 59,9% cùng kỳ năm 2025. Trong khi đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, giảm còn 86,1% so với quý trước và 77,1% so với cùng kỳ.

Như vậy, nguồn cung đang tăng nhưng khả năng hấp thụ của thị trường lại suy yếu. Đây là sự lệch pha đáng chú ý trong quý II.

Tồn kho tăng mạnh ở cả chung cư, nhà riêng và đất nền

Thanh khoản giảm nhanh chóng phản ánh vào lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp. Theo báo cáo của 25/34 địa phương, cuối quý II/2026, lượng bất động sản tồn kho tại các dự án vào khoảng 39.284 căn/nền. Trong đó, tồn kho chung cư đạt 12.823 căn, tăng 22,2% so với quý I. Tồn kho nhà ở riêng lẻ lên tới 15.313 căn, tăng tới 46,4%. Cùng lúc đó, lượng đất nền tồn kho ghi nhận khoảng 11.148 nền, tăng 25,4%.

Điều đáng chú ý là cả ba nhóm sản phẩm đều ghi nhận lượng tồn kho tăng trong cùng một quý. Đây là dấu hiệu cho thấy áp lực hấp thụ không chỉ tập trung ở một phân khúc riêng lẻ mà đang lan rộng trên thị trường.

Khi lượng hàng chưa bán được tăng lên, doanh nghiệp phải đối mặt với thời gian thu hồi vốn kéo dài hơn. Với những chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, tình trạng này có thể tạo thêm áp lực lên dòng tiền, chi phí vốn và khả năng triển khai các dự án tiếp theo.

Nhà ở xã hội tăng tốc nhưng nguồn cung thực tế vẫn là bài toán

Ở phân khúc nhà ở xã hội, bức tranh có phần tích cực hơn.

Lũy kế đến quý II/2026, cả nước có 875 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, với quy mô khoảng 771.971 căn. Trong đó, 289 dự án đã hoàn thành với 197.319 căn; 270 dự án đang triển khai sau khi khởi công với 269.409 căn; 316 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với 305.243 căn.

Theo Bộ Xây dựng, tổng số dự án hoàn thành, khởi công và được chấp thuận chủ trương đầu tư hiện đạt khoảng 77% chỉ tiêu của Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội. Riêng trong quý II, có 62 dự án được khởi công, quy mô 65.065 căn, trong đó 56.001 căn để bán và 9.064 căn để cho thuê.

Tuy nhiên, tốc độ phát triển dự án chưa đồng nghĩa với việc nguồn cung thực tế đã đáp ứng được nhu cầu. Khả năng tiếp cận nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho thuê, vẫn là một trong những vấn đề lớn của thị trường.

Nghịch lý lớn của thị trường: nhiều dự án hơn, nhưng ít người mua

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản quý II/2026 đang xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý. Nguồn cung được cải thiện mạnh, nhưng thanh khoản lại suy giảm.

Số dự án được cấp phép mới tăng cao, lượng dự án đủ điều kiện bán hàng cũng tăng, song số giao dịch thành công giảm mạnh. Hệ quả trực tiếp là lượng hàng tồn kho tiếp tục gia tăng.

Điều này cho thấy bài toán của thị trường hiện nay không đơn thuần nằm ở việc thiếu nguồn cung. Khả năng hấp thụ và mức giá mới là những nút thắt quan trọng.

Nếu khoảng cách giữa giá bán kỳ vọng của chủ đầu tư và khả năng tài chính thực tế của người mua chưa được thu hẹp, thị trường có thể tiếp tục chứng kiến tình trạng nguồn cung tăng nhưng hàng tồn kho vẫn phình lên.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh phát biểu giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu. Ảnh: Doãn Tấn – TTXVN

*Bảo vệ người mua bất động sản hình thành trong tương lai

Qua nghiên cứu dự thảo Luật, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng) cho rằng, cần thống nhất một chuẩn bảo vệ tối thiểu đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, đồng thời phải kiểm soát dòng tiền ngay từ trước khi đủ điều kiện mở bán.

Theo đại biểu, Điều 20 dự thảo Luật cho phép người mua thanh toán đến 70% giá trị hợp đồng trước khi nhận bàn giao và đến 95% trước khi được cấp giấy chứng nhận, 5% cuối cùng được giữ bằng tài khoản bảo đảm hoặc biện pháp bảo đảm khác; đồng thời cũng quy định bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, khi đối chiếu với dự thảo Luật Nhà ở, lại xuất hiện điểm chưa thống nhất. Dự thảo Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư nhà ở xã hội khi bán, cho thuê mua không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Phần nhà ở thương mại được bán trong dự án nhà ở cho thuê cũng được miễn nghĩa vụ này.

“Như vậy, cùng là người mua nhà hình thành trong tương lai nhưng mức độ bảo vệ lại khác nhau tùy loại dự án. Điều này cần được rà soát kỹ, nhất là khi người mua nhà ở xã hội thường có khả năng tài chính và sức chịu đựng rủi ro thấp hơn”, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga phân tích và đề nghị thống nhất nguyên tắc: mọi trường hợp miễn bảo lãnh chỉ nên được chấp nhận khi có một cơ chế bảo vệ thay thế có hiệu lực tương đương như: tài khoản dự án tách biệt, kiểm soát giải ngân theo tiến độ xây dựng, bảo đảm hoàn thành công trình hoặc là cơ chế ưu tiên hoàn trả cho người mua.

Đồng thời, đại biểu cũng đề nghị “bịt” khoảng trống về nhận tiền của khách hàng trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán. Khoản 5 Điều 18 dự thảo Luật quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Cho rằng quy định này là cần thiết nhưng mới kiểm soát giao dịch mang tên “đặt cọc”, đại biểu chỉ rõ, trong thực tế, trước thời điểm đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư hoặc tổ chức được ủy quyền vẫn có thể nhận tiền dưới nhiều tên gọi khác như là phiếu đăng ký, giữ chỗ, đăng ký ưu tiên, thỏa thuận hợp tác… nhưng bản chất vẫn là khách hàng nộp tiền để giữ quyền ưu tiên mua một bất động sản cụ thể.

Đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng Nguyễn Thị Việt Nga phát biểu. Ảnh: Doãn Tấn – TTXVN

Đại biểu nhấn mạnh, Luật phải quản lý theo bản chất giao dịch chứ không theo tên gọi hợp đồng. Trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư không được trực tiếp hoặc thông qua tổ chức, cá nhân khác nhận tiền nhằm giữ chỗ, xác lập quyền ưu tiên hoặc đảm bảo việc ký hợp đồng mua bán. Khi đã đủ điều kiện thì mọi khoản tiền có bản chất đặt cọc dù mang tên gọi nào đều phải tuân thủ giới hạn của Luật.

Cũng quan tâm đến vấn đề bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên mua và bên thuê mua, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (Quảng Trị) cho biết, Điều 26 của Luật hiện hành quy định cho phép bên mua được quyền lựa chọn việc có hoặc không sử dụng bảo lãnh, ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư chỉ được thu tiền khi khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng.

Tuy nhiên, tại Khoản 3 Điều 20 của dự thảo Luật chỉ giữ lại quy định chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh trước khi bán mà lược bỏ hai cơ chế bảo vệ trên. Quy định này vô tình làm mất đi quyền lựa chọn của khách hàng, đồng thời tạo kẽ hở để chủ đầu tư có thể thu tiền trước khi thư bảo lãnh được phát hành. Nhằm bảo đảm tối đa quyền lợi chính đáng cho người mua, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo xem xét khôi phục cả hai quy định này như Luật hiện hành.

Đối với thời hạn cấp giấy chứng nhận cho khách hàng, theo đại biểu, Khoản 3 Điều 17 của Luật hiện hành, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà hoặc từ thời điểm khách hàng đã thanh toán đủ tiền, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận. Mặc dù Khoản 4 Điều 13 của dự thảo Luật vẫn ghi nhận nghĩa vụ nộp hồ sơ, song đã bỏ đi mốc thời gian 50 ngày.

Đại biểu cho rằng, việc không quy định cụ thể thời hạn sẽ thiếu căn cứ pháp lý để xác định và xử lý hành vi chậm thực hiện của chủ đầu tư, trong khi đây là vấn đề mà nhiều cử tri bức xúc phản ánh nhưng vẫn chưa được xử lý triệt để trong thực tiễn. Vì vậy, đại biểu đề nghị tiếp tục giữ nguyên quy định về thời hạn 50 ngày hoặc một thời hạn nhất định để phù hợp với các luật chuyên ngành khác, đồng thời bổ sung các chế tài xử lý nghiêm khắc khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ này.

*Xử lý triệt để tình trạng thao túng giá bất động sản

Liên quan đến các công cụ quản lý và kiểm soát thị trường bất động sản, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ nêu rõ: Về các hành vi cấm, Luật hiện hành quy định 8 nhóm hành vi, nhưng dự thảo Luật đã thu hẹp xuống còn 6 nhóm hành vi.

Trong đó, bỏ sót hành vi cấp, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới không đúng quy định và hành vi thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí trái quy định. Đây đều là các vi phạm phát sinh thực tế tương đối phức tạp. Do đó, việc khôi phục hai nhóm hành vi này là hoàn toàn cần thiết để có đủ cơ sở pháp lý trong xử lý vi phạm.

Đại biểu Quốc hội TP Đồng Nai Trịnh Xuân An phát biểu. Ảnh: Doãn Tấn – TTXVN

Đặc biệt, theo đại biểu, dự thảo Luật chưa có quy định cụ thể để ngăn chặn các hành vi thao túng, thổi giá bất động sản – vấn đề đang gây bất ổn nghiêm trọng cho thị trường trong thời gian qua. Vì vậy, đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung thêm các hành vi cấm bao gồm: việc cung cấp thông tin sai lệch về dự án, quy hoạch, giá cả và hành vi dàn xếp, tạo dựng các giao dịch không có thật nhằm thổi giá hoặc tạo sự khan hiếm giả tạo trên thị trường. Việc bổ sung này sẽ tạo công cụ pháp lý đủ mạnh để cơ quan quản lý xử lý triệt để tình trạng thao túng giá trên thị trường như hiện nay.

Nêu rõ giá bất động sản, việc đầu cơ thao túng thị trường là những vấn đề được các đại biểu Quốc hội đặc biệt quan tâm, đại biểu Trịnh Xuân An (Đồng Nai) cho rằng, cần phân biệt rõ đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường; trong đó khuyến khích đầu tư, hạn chế việc đầu cơ và phải xử lý nghiêm hành vi thao túng.

Theo đại biểu, đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường và cần thiết của thị trường. Không thể vì một người mua bất động sản với kỳ vọng tăng giá mà coi đó là hành vi cần ngăn cấm. Nhưng đầu cơ trở thành vấn đề khi việc tích trữ mua đi bán lại, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức độ lớn, làm méo mó cung – cầu, đẩy giá bất động sản ra khỏi khả năng chi trả và nhu cầu thực thì cần phải xử lý.

Còn thao túng đối với bất động sản rất nguy hiểm bởi hành vi thao túng tạo ra tín hiệu giả về cung – cầu hoặc giá, giao dịch lòng vòng để tạo mặt bằng giá, thông đồng mua bán để đẩy giá, tạo khan hiếm giả, sử dụng môi giới hoặc thông tin sai lệch về quy hoạch dự án để làm “sóng”, tạo “sóng” bất động sản và sau đó thu lợi.

Nhận định dự thảo Luật đã có nhiều công cụ để xử lý vấn đề này, tuy nhiên, đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng, dự thảo Luật vẫn còn thiếu “mắt xích”; đó là phải quy định rõ hành vi thao túng đối với thị trường bất động sản và phải thiết lập cơ chế xử lý vấn đề này.

Do đó, đại biểu đề nghị đưa vào Điều 6 dự thảo Luật các hành vi bị nghiêm cấm, giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện trên cơ sở các hành vi cụ thể như: tạo giao dịch giả, cung cầu giả, thông đồng đẩy giá, cung cấp lan truyền thông tin.

1.000 người tạo ra 1.000 tỷ đồng cho dự án

Sáng 22/8, Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo đại biểu Quốc hội Phạm Trọng Nhân (đoàn TPHCM), khi bàn về Luật Kinh doanh bất động sản, cần nhìn sâu vào dòng vốn. Nếu một doanh nghiệp bất động sản vay 1.000 tỷ đồng, ngân hàng phải thẩm định dự án, năng lực chủ đầu tư, phương án sử dụng vốn, đồng thời kiểm soát việc giải ngân theo mục đích và tiến độ.

Trong khi đó, 1.000 người dân, mỗi người nộp 1 tỷ đồng để mua nhà hình thành trong tương lai cũng tạo thành 1.000 tỷ đồng vốn cho dự án. Nhưng điểm khác biệt là người mua gần như không có những công cụ kiểm soát tương tự ngân hàng.

Đại biểu Phạm Trọng Nhân (đoàn TPHCM). Ảnh: Như Ý.

Theo ông Nhân, người dân khó biết khoản tiền mình nộp vào dự án có thực sự được sử dụng để hình thành chính tài sản mà họ mua hay không. Vì vậy, việc kiểm soát tiền của người mua không nên chỉ dừng ở việc ngăn chủ đầu tư huy động vốn trước thời điểm pháp luật cho phép.

Ông Nhân nhấn mạnh, đây không phải là phong tỏa dòng tiền của doanh nghiệp. Tiền huy động từ người mua vẫn phải là nguồn vốn hợp pháp để phát triển dự án, nhưng cần có khả năng nhận diện, đối soát và kiểm soát việc sử dụng tiền phù hợp với tiến độ của chính dự án đó.

Ở góc độ bảo vệ người mua, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi (đoàn Vĩnh Long) đánh giá cao quy định trần tiền đặt cọc 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Theo bà Nhi, quy định này là cần thiết trong bối cảnh từng có trường hợp chủ đầu tư sử dụng nhiều hình thức như thỏa thuận đặt cọc, hợp đồng góp vốn, đăng ký giữ chỗ để thu của người dân khoản tiền lớn khi dự án chưa đủ điều kiện.

Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi (đoàn Vĩnh Long). Ảnh: Như Ý.

“Trong những năm qua, rất nhiều chủ đầu tư đã lách luật dưới các hình thức như thỏa thuận đặt cọc, hợp đồng góp vốn, hay thỏa thuận đăng ký giữ chỗ để thu của người dân từ 30% đến 80% giá trị căn hộ khi dự án chưa được giải phóng mặt bằng hoặc mới chỉ là những bãi đất trống. Từ đó dẫn đến hàng ngàn người dân bị mất trắng tiền khi chủ đầu tư bỏ trốn hoặc dự án bị đình chỉ”, bà Nhi thông tin.

Nữ đại biểu đề nghị tiền đặt cọc 5% phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chỉ được sử dụng khoản tiền này đúng mục đích chuẩn bị đầu tư xây dựng dự án.

Chặn các hành vi thao túng, thổi giá bất động sản

Đề cập đến các hành vi bị nghiêm cấm, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (đoàn Quảng Trị) viện dẫn Điều 8 của luật hiện hành quy định 8 nhóm hành vi. Tuy nhiên, Điều 6 của dự thảo Luật đã thu hẹp còn 6 nhóm, trong đó bỏ sót 2 hành vi gồm: “Cấp, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới không đúng quy định” và “thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí trái quy định”.

Theo ông Vũ, đây đều là những hành vi vi phạm phát sinh trên thực tế và tương đối phức tạp. “Tôi cho rằng, việc khôi phục hai nhóm hành vi này là cần thiết, nhằm bảo đảm có đầy đủ cơ sở pháp lý để phòng ngừa và xử lý vi phạm”, ông Vũ nói.

Ngăn chặn các hành vi thao túng, thổi giá bất động sản.

Đặc biệt, theo đại biểu đoàn Quảng Trị, dự thảo luật hiện chưa có quy định cụ thể nhằm ngăn chặn các hành vi thao túng, thổi giá bất động sản – vấn đề đang gây bất ổn nghiêm trọng cho thị trường trong thời gian qua.

“Tôi đề nghị nghiên cứu bổ sung vào nhóm các hành vi bị nghiêm cấm những hành vi như cung cấp thông tin sai lệch về dự án, quy hoạch, giá cả; dàn xếp hoặc tạo dựng các giao dịch không có thật nhằm thổi giá bất động sản hoặc tạo ra sự khan hiếm giả tạo trên thị trường”, nam đại biểu kiến nghị.

Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi cho rằng, việc quy định mã định danh sẽ giúp quản lý bất động sản xuyên suốt từ khi hình thành dự án, mở bán, giao dịch chuyển nhượng đến khi được cấp giấy chứng nhận. Đại biểu đề nghị luật quy định mốc thời gian bắt buộc, muộn nhất đến 31/12/2028, 100% dự án bất động sản mở bán mới trên toàn quốc phải có mã định danh điện tử.