Author: bachdn

Metro đang trở thành câu chuyện lớn hơn của thị trường bất động sản: nơi nào có metro kết nối, nơi đó có thể hình thành một mặt bằng giá mới. Mạng lưới metro đang được kỳ vọng tạo ra những cực tăng trưởng mới, mở rộng không gian và phân bổ giá trị bất động sản trên toàn siêu đô thị TP.HCM.

Metro đang vẽ lại bản đồ bất động sản TP.HCM

TP.HCM đang hướng tới mạng lưới metro khoảng 355 km trong giai đoạn 2025 – 2035. Nếu được triển khai đúng quy hoạch, hệ thống này sẽ mở những tuyến kết nối từ lõi trung tâm tới Thủ Đức, Bình Dương, khu Nam, khu Tây Bắc và các cực phát triển mới của Thành phố.

Metro là điểm cộng khiến nhà đất quanh tuyến Bến Thành – Suối Tiên tăng giá liên tục từ khi dự án vận hành đến nay.

Nhưng theo các chuyên gia, giá trị của 355 km đường ray không chỉ để rút ngắn thời gian di chuyển, mà lớn hơn nằm ở hàng trăm nhà ga mọc lên dọc mạng lưới. Mỗi nhà ga có thể trở thành một điểm hút dân cư, thương mại, dịch vụ và việc làm, tạo ra những trung tâm đô thị mới.

Khi bản đồ giao thông thay đổi, bất động sản cũng bước vào cuộc chơi khác, đó là cuộc chơi của những khu đất gần ga, nằm trên trục kết nối và khả năng trở thành một phần của trung tâm mới.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, khi TP.HCM mở rộng không gian phát triển, mô hình đô thị một trung tâm ngày càng bộc lộ giới hạn. Những cực đô thị mới sẽ nổi lên và để các cực này thực sự phát huy vai trò, thành phố cần một mạng lưới giao thông công cộng đủ lớn để kết nối.

Trong cấu trúc mới ấy, metro không còn đơn thuần là phương tiện di chuyển mà đang dần trở thành hạ tầng định hình đô thị.

Một khu vực cách trung tâm vài chục cây số nhưng có thể tiếp cận nhanh bằng metro sẽ có vị thế khác. Khi thời gian di chuyển rút ngắn, khoảng cách địa lý cũng dần mất đi ý nghĩa trong quyết định của người dân chọn nơi ở, nơi làm việc hay đầu tư.

Và trong tương lai, giá trị của một khu đất không còn được đo chủ yếu bằng câu hỏi “cách trung tâm bao xa?”, mà là “mất bao lâu để kết nối tới trung tâm”.

Trong Quy hoạch phát triển TP.HCM giai đoạn 2025 – 2050, tầm nhìn 100 năm, một trong những bài toán đặt ra là làm thế nào để không gian đô thị khổng lồ không chỉ nằm chung trên bản đồ, mà thực sự vận hành như một chỉnh thể thống nhất.

Theo ông Kiều Xuân Phan, lãnh đạo Tập đoàn Nam Mê Kông, metro có thể là một lực kéo làm thay đổi giá trị của cả khu vực.

Thời gian di chuyển được rút ngắn, người dân có thêm lựa chọn mới. Họ không nhất thiết phải trả mức giá cao hơn chỉ để đổi lấy vị trí gần trung tâm, mà có thể tìm kiếm một nơi ở có không gian sống tốt hơn nhưng vẫn bảo đảm khả năng kết nối.

Tuyến Metro thành phố mới Bình Dương – Suối Tiên dự kiến khởi công cuối 2026 nhưng giá nhà đất quanh khu vực này đã tăng theo kỳ vọng từ 1-2 năm trước.

Với doanh nghiệp bất động sản, đây là thay đổi có ý nghĩa lớn hơn nhiều. Bởi metro không chỉ kéo người dân đến gần trung tâm hơn, mà còn kéo thị trường đi xa hơn.

Khi bán kính thị trường của một dự án được mở rộng, doanh nghiệp có thêm không gian để phát triển, người mua có thêm lựa chọn, còn những khu vực từng bị xem là xa trung tâm có cơ hội bước vào cùng một mặt bằng thị trường.

“Nói cách khác, metro không chỉ nối những điểm trên bản đồ, mà còn góp phần mở rộng ranh giới của thị trường bất động sản TP.HCM. Không chỉ đưa người dân đến các đô thị mới, mà metro có thể kéo giá trị đô thị đến những vùng đất trước đây chưa được khai thác hết tiềm năng”, ông Phan khẳng định.

Nhưng TOD mới là nơi metro tạo ra giá trị

Tuyến metro đầu tiên của TP.HCM vận hành, kỳ vọng của thị trường lập tức tăng theo. Nhưng theo bà Dương Thùy Dung, cần tách bạch 2 thứ thường bị đánh đồng: giá trị mà hạ tầng tạo ra và giá trị được đẩy lên bởi kỳ vọng của thị trường.

Bằng chứng là từ Metro Bến Thành – Suối Tiên cho thấy khi tuyến này chuẩn bị vận hành, nhiều dự án quanh tuyến này tăng giá rất mạnh. Có dự án chỉ trong năm đầu metro vận hành đã tăng ngay 20%. Nhưng mức tăng ấy không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với giá trị sử dụng thực tế của khu vực đã tăng tương ứng. Và giá hiện nay đã chững lại.

Vì vậy, metro không phải “tấm vé” bảo đảm giá bất động sản sẽ tăng. Hạ tầng chỉ tạo ra giá trị bền vững khi đi cùng một hệ sinh thái đô thị đủ mạnh, từ quy hoạch hợp lý, mật độ dân cư, việc làm, thương mại, dịch vụ và tiện ích được tổ chức đồng bộ quanh các điểm kết nối.

Ông Nguyễn Đỗ Dzũng, Tổng giám đốc Công ty tư vấn quốc tế EnCity, đặc biệt nhấn mạnh metro không phải “chiếc đũa thần” khiến giá bất động sản tăng đồng loạt.

Theo ông, ở giai đoạn đầu khi metro xuất hiện, giá trị vẫn thường tập trung tại khu vực trung tâm, các đầu mối việc làm lớn và những nhà ga có khả năng khai thác thương mại. Khi mạng lưới tiếp tục mở rộng và hoàn chỉnh, các tuyến phụ, khu vực vệ tinh mới bắt đầu hưởng lợi rõ hơn.

Các chuyên gia khuyến cáo metro không phải “chiếc đũa thần” khiến giá bất động sản tăng đồng loạt, mà chỉ tăng khả năng kết nối.

Ông Dzũng khẳng định TOD mới là nơi metro tạo ra giá trị. Nhưng đừng nhầm TOD với việc doanh nghiệp xây vài dự án bất động sản quanh một nhà ga. Bản chất của TOD không nằm ở những tòa nhà mọc lên cạnh đường ray, mà ở việc tổ chức lại cả không gian đô thị xoay quanh giao thông công cộng.

“Một nhà ga chỉ thực sự tạo ra giá trị khi phía sau nó là một cộng đồng đủ lớn để vận hành: có cư dân, việc làm, thương mại, dịch vụ, trường học, y tế, không gian công cộng và những kết nối thuận tiện. Khi đó, nhà ga không còn đơn thuần là nơi đón và trả khách, mà trở thành hạt nhân của một khu đô thị.

Nói cách khác, metro tạo ra khả năng tiếp cận, còn TOD biến khả năng tiếp cận thành giá trị đô thị”, ông Dzũng nhấn mạnh.

Ông lưu ý đây là điểm đặc biệt quan trọng với TP.HCM. Bởi nếu Thành phố chỉ xây metro mà giữ nguyên cách sử dụng đất, có thể có thêm những tuyến giao thông mới nhưng chưa chắc có thêm những trung tâm mới. Ngược lại, nếu quỹ đất quanh nhà ga được quy hoạch hợp lý, chức năng hỗn hợp, không gian công cộng đủ tốt và kết nối liền mạch với mạng lưới giao thông công cộng, mỗi nhà ga có thể trở thành một hạt nhân tăng trưởng.

Khi ấy, bất động sản không còn là chuyện từng dự án riêng lẻ tìm cách bám vào một tuyến metro, mà là cả một vùng đô thị được tái định hình bởi giao thông công cộng.

Vì vậy, nhà đầu tư không nên hỏi “dự án có gần metro hay không”, mà phải là gần ga nào, kết nối với tuyến nào, xung quanh có việc làm và tiện ích gì, mạng lưới sẽ hoàn thiện đến đâu.

Để TOD trở thành động lực phát triển thực sự của TP.HCM, ông Dzũng cho rằng cần đi xa hơn việc xây dựng đường sắt đô thị. Thành phố phải đồng thời quy hoạch lại không gian sử dụng đất quanh nhà ga, cho phép phát triển mật độ phù hợp và tạo ra các khu đô thị mở, đa tâm, đa chức năng.

“Khi người dân có thể sống, làm việc, mua sắm và sử dụng các dịch vụ thiết yếu ngay các nhà ga, lúc đó metro mới thực sự trở thành động lực phát triển đô thị và bất động sản”, ông Dzũng nói.

Tuy nhiên, các chuyên gia lưu ý TOD không nên được nhìn đơn thuần dưới góc độ bất động sản. Nếu chỉ coi metro là công cụ để đẩy giá đất, thị trường rất dễ rơi vào đầu cơ.

Điều cần quan tâm không chỉ là xây bao nhiêu tuyến metro, mà mỗi tuyến có thể tạo ra không gian đô thị mới thế nào. Một nhà ga tốt không chỉ giúp người dân đi lại nhanh hơn, mà phải mở ra môi trường sống tốt hơn, cơ hội kinh doanh, việc làm và các dịch vụ mới.

Xác định thứ tự ưu tiên

Kỳ họp diễn ra trong bối cảnh Hà Tĩnh tiếp tục hoàn thiện phương án đầu tư công trung hạn sau khi Thủ tướng Chính phủ thông báo mức vốn ngân sách trung ương (NSTW) giai đoạn 2026 – 2030 dành cho tỉnh là 7.007,81 tỷ đồng, không bao gồm nguồn NSTW hỗ trợ đầu tư các dự án liên vùng và các chương trình mục tiêu quốc gia. Theo Phó Bí thư Thường trực Tỉnh ủy, Chủ tịch HĐND tỉnh Nguyễn Hồng Lĩnh, nội dung này liên quan trực tiếp đến việc chuẩn bị, phân bổ và sử dụng hiệu quả nguồn lực đầu tư công, tạo động lực thực hiện các mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế – xã hội của tỉnh giai đoạn 2026 – 2030.

Toàn cảnh Kỳ họp thứ Bảy, HĐND tỉnh Hà Tĩnh. Ảnh: Châu San

Trình bày Tờ trình của UBND tỉnh, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Trọng Hiếu cho biết, trong tổng mức vốn 34.079,138 tỷ đồng, vốn NSTW là 7.007,81 tỷ đồng, vốn ngân sách địa phương (NSĐP) là 27.071,328 tỷ đồng. So với phương án sơ bộ trước đó, vốn NSTW trong nước giảm 1.799,319 tỷ đồng, vốn nước ngoài giảm 2.554,666 tỷ đồng, đặt ra yêu cầu tiếp tục sàng lọc danh mục và xác định chặt chẽ thứ tự ưu tiên. Toàn giai đoạn dự kiến bố trí vốn cho 176 dự án, giảm 57,5% so với giai đoạn 2021 – 2025.

Cùng với thu gọn danh mục, phương án ưu tiên bố trí vốn cho các dự án đầu tư công đặc biệt, khẩn cấp; thu hồi vốn ứng trước; dự án chuyển tiếp; chương trình, dự án sử dụng vốn ODA, vốn vay ưu đãi nước ngoài; nhiệm vụ chuẩn bị đầu tư và thanh toán nợ đọng xây dựng cơ bản. Đối với dự án khởi công mới, ưu tiên các công trình thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng bộ tỉnh lần thứ XX; dự án trọng điểm, liên vùng, có tính đột phá.

Trong nguồn vốn NSTW trong nước, 4.428,146 tỷ đồng dự kiến bố trí cho 3 dự án khởi công mới, gồm: Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh kéo dài về phía Tây và tuyến nối đường Ngô Quyền kéo dài – Hàm Nghi; tuyến đường kết nối nút giao đường bộ cao tốc tại Km527+580; Hệ thống tiêu thoát lũ, phòng, chống ngập úng Khu kinh tế Vũng Áng… Đối với vốn nước ngoài, 2.046,264 tỷ đồng dự kiến bố trí cho 4 dự án chuyển tiếp và 206,315 tỷ đồng cho Dự án Hạ tầng ưu tiên và phát triển đô thị trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh dự kiến khởi công mới.

Theo báo cáo thẩm tra do Trưởng Ban Kinh tế – Ngân sách HĐND tỉnh Nguyễn Thị Thúy Nga trình bày, Ban cơ bản nhất trí với tổng mức vốn và nguyên tắc phân bổ; đồng thời, đề nghị tiếp tục rà soát toàn bộ cơ sở hình thành và khả năng thực hiện từng nguồn vốn… Ban lưu ý, 66,803 tỷ đồng từ nguồn hỗ trợ của UBND thành phố Hà Nội và UBND thành phố Hồ Chí Minh đã được giao bổ sung trong kế hoạch đầu tư công năm 2026 nhưng chưa được cập nhật vào phương án giai đoạn 2026 – 2030.

Bảo đảm nguồn lực cho cấp xã sau sắp xếp

Trong 27.071,328 tỷ đồng vốn NSĐP, 9.581,011 tỷ đồng dự kiến phân cấp cho cấp xã, gồm 1.727,011 tỷ đồng vốn xây dựng cơ bản tập trung bổ sung có mục tiêu và 7.854 tỷ đồng từ nguồn thu tiền sử dụng đất ngân sách cấp xã hưởng theo phân cấp.

Đáng chú ý, vốn đầu tư từ nguồn thu tiền sử dụng đất dự kiến là 19.635 tỷ đồng, chiếm hơn 70% nguồn vốn ngân sách địa phương. Trưởng Ban Kinh tế – Ngân sách HĐND tỉnh Nguyễn Thị Thúy Nga đề nghị đẩy nhanh tiến độ hoàn thành thủ tục đất đai, quy hoạch, giải phóng mặt bằng và tổ chức đấu giá; đồng thời, tăng cường quản lý thị trường bất động sản, nhất là đối với các dự án do cấp xã thực hiện, nhằm bảo đảm nguồn thu theo phương án.

Theo dự thảo, vốn xây dựng cơ bản tập trung bổ sung có mục tiêu cho 69 xã bình quân khoảng 25 tỷ đồng/xã. Ban cho rằng, mức bố trí này còn thấp so với nhu cầu đầu tư trong 5 năm, nhất là tại các xã khó khăn, không có nguồn thu tiền sử dụng đất.

Qua rà soát danh mục dự án chuyển tiếp sử dụng ngân sách tỉnh, còn 18 dự án thiếu nguồn vốn theo tổng mức đầu tư. Danh mục dự kiến khởi công mới cũng có 11 dự án chưa hoàn thiện thủ tục phê duyệt chủ trương đầu tư… Ban Kinh tế – Ngân sách HĐND tỉnh đề nghị tiếp tục soát xét nhu cầu vốn của từng dự án, khẩn trương hoàn thiện thủ tục đầu tư; đồng thời rà soát, tính toán mức bố trí dự phòng 500 tỷ đồng, tương đương 1,85%, bảo đảm chủ động xử lý các nhiệm vụ phát sinh.

Tuy nhiên, một số căn cứ để quyết định chính thức kế hoạch đầu tư công trung hạn nguồn NSĐP hiện vẫn chưa đầy đủ. Trung ương chưa ban hành nguyên tắc, tiêu chí và định mức phân bổ dự toán chi thường xuyên giai đoạn 2027 – 2030; danh mục, mức vốn hỗ trợ cho các dự án trong kế hoạch trung hạn, bao gồm dự án liên vùng, chưa được thông qua.

Chủ tịch HĐND tỉnh Nguyễn Hồng Lĩnh nhấn mạnh: quá trình hoàn thiện, cần bám sát khả năng cân đối nguồn lực, xác định rõ thứ tự ưu tiên; tập trung vốn cho các công trình, dự án thực sự cần thiết, có tính kết nối, lan tỏa, tạo động lực phát triển; quan tâm bố trí nguồn lực cho cấp xã sau sắp xếp; kiên quyết khắc phục tình trạng đầu tư dàn trải, bảo đảm hiệu quả sử dụng vốn đầu tư công.

Sau khi Trung ương giao kế hoạch đầu tư công trung hạn chính thức, UBND tỉnh cần khẩn trương hoàn thiện phương án phân bổ, trình HĐND tỉnh xem xét, quyết định theo đúng quy định; đồng thời, chủ động chuẩn bị đầy đủ các điều kiện để triển khai ngay từ đầu kỳ kế hoạch, không để chậm trễ trong phân bổ và giải ngân vốn.

Ưu tiên nguồn lực cho những công trình có sức lan tỏa

Một trong những nhóm nội dung trọng tâm được HĐND tỉnh quyết nghị là phân bổ kế hoạch vốn đầu tư công năm 2026 từ nguồn ngân sách địa phương. Theo đó, hơn 20,3 tỷ đồng vốn quyết toán dự án hoàn thành được phân bổ cho 15 dự án đã có quyết định phê duyệt quyết toán; 5 tỷ đồng vốn chuẩn bị đầu tư được phân bổ cho 15 dự án. Đối với dự kiến kế hoạch đầu tư công năm 2027, HĐND tỉnh thống nhất tổng nguồn vốn hơn 9.943 tỷ đồng. Trong đó, ngân sách địa phương hơn 5.243 tỷ đồng, ngân sách Trung ương gần 4.700 tỷ đồng. Nguồn lực này được định hướng ưu tiên cho các dự án quan trọng, công trình có tính lan tỏa, hoàn thiện kết cấu hạ tầng và phục vụ phát triển kinh tế – xã hội của tỉnh.

Kỳ họp thứ Bảy (kỳ họp chuyên đề), HĐND tỉnh Quảng Ngãi khóa XIV đã xem xét, thảo luận và thông qua 7 nghị quyết quan trọng

Đáng chú ý, HĐND tỉnh cũng quyết nghị việc phân bổ kinh phí chi thường xuyên và kế hoạch vốn đầu tư công năm 2026 thực hiện Chương trình mục tiêu quốc gia xây dựng nông thôn mới, giảm nghèo bền vững và phát triển kinh tế – xã hội vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi giai đoạn 2026 – 2035, giai đoạn I từ năm 2026 đến năm 2030.

Tổng nguồn vốn phân bổ hơn 433 tỷ đồng, gồm gần 333 tỷ đồng vốn ngân sách trung ương, hơn 68 tỷ đồng ngân sách tỉnh đối ứng và gần 32 tỷ đồng vốn đầu tư phát triển chưa phân bổ. Theo phương án trình HĐND tỉnh, Quảng Ngãi được Thủ tướng Chính phủ giao hơn 2.500 tỷ đồng vốn ngân sách trung ương thực hiện kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026 – 2030 thuộc các chương trình mục tiêu quốc gia. Tỉnh dự kiến bố trí ngân sách địa phương đối ứng hơn 750 tỷ đồng, tương đương 30% vốn Trung ương giao; trong đó ngân sách cấp tỉnh hơn 500 tỷ đồng và ngân sách cấp xã hơn 249 tỷ đồng.

Trong đợt 1, tỉnh dự kiến phân bổ hơn 2.250 tỷ đồng vốn ngân sách trung ương cho các xã và đặc khu Lý Sơn. Nguyên tắc phân bổ ưu tiên các nhiệm vụ, dự án có tính lan tỏa, liên vùng, liên xã, phù hợp mục tiêu chương trình, tránh trùng lắp và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực.

Cùng với đó, HĐND tỉnh xem xét, thông qua nghị quyết về kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026 – 2030, đợt 1, nguồn ngân sách trung ương thực hiện các chương trình mục tiêu quốc gia về xây dựng nông thôn mới, giảm nghèo bền vững và phát triển kinh tế – xã hội vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi.

Nguồn lực đầu tư cũng được phân bổ cho Chương trình mục tiêu quốc gia về phát triển văn hóa giai đoạn 2025 – 2035, giai đoạn I từ năm 2025 đến năm 2030 với mức 304.948 triệu đồng. Ban Văn hóa – Xã hội HĐND tỉnh lưu ý về tiến độ trình phân bổ, sự cần thiết bố trí vốn cho các địa phương và năng lực đối ứng của ngân sách cấp xã; đồng thời yêu cầu tiếp tục rà soát để bảo đảm nguồn vốn được quản lý, sử dụng đúng quy định và phát huy hiệu quả.

Tạo cơ sở triển khai các dự án, chính sách cụ thể

Từ các quyết nghị về đầu tư công, nhiều công trình được xác định trong định hướng đầu tư. Đường ven biển Dung Quất – Sa Huỳnh, giai đoạn III, đoạn Km82-Km125 dài khoảng 32,6km, có tổng mức đầu tư khoảng 6.000 tỷ đồng, được xác định là công trình giao thông quan trọng, góp phần hoàn thiện trục giao thông ven biển, tăng kết nối các khu vực phía Nam của tỉnh và mở rộng không gian phát triển đô thị, kinh tế biển, dịch vụ.

Phó Bí thư Tỉnh ủy, Chủ tịch HĐND tỉnh Nguyễn Đức Tuy phát biểu tại kỳ họp

Tỉnh cũng chuẩn bị đầu tư tuyến đường nối Quốc lộ 1 tại nút giao đường dẫn cao tốc Đà Nẵng – Quảng Ngãi đến đường ven biển Dung Quất – Sa Huỳnh, dài khoảng 6,4km, tổng mức đầu tư 800 tỷ đồng. Một số dự án khác gồm cải tạo, nâng cấp các đoạn còn lại từ Km32-Km89+513 Quốc lộ 24, tổng mức đầu tư 1.350 tỷ đồng; cầu và đường ĐT.623B, đoạn qua đập Thạch Nham, tổng mức đầu tư 350 tỷ đồng.

Tại Khu kinh tế Dung Quất, tỉnh dự kiến tiếp tục đầu tư hoàn thiện hạ tầng với dự án nâng cấp, mở rộng hệ thống hạ tầng giao thông giai đoạn 2, tổng mức đầu tư 500 tỷ đồng; dự án xây dựng hệ thống thu gom, thoát nước, xử lý nước thải tập trung khu vực phía Tây sông Trà Bồng, tổng mức đầu tư 180 tỷ đồng.

Trong lĩnh vực an sinh, dự án mở rộng Bệnh viện Sản – Nhi tỉnh có tổng mức đầu tư 300 tỷ đồng; dự án chống ngập úng khu trung tâm phường Kon Tum có tổng mức đầu tư 300 tỷ đồng. Nguồn ngân sách Trung ương bổ sung trong năm 2026 cũng được tỉnh ưu tiên cho một số nhiệm vụ cấp thiết, trong đó có đầu tư trường học tại các xã biên giới.

Phó Bí thư Tỉnh ủy, Chủ tịch HĐND tỉnh Nguyễn Đức Tuy đề nghị UBND tỉnh hoàn chỉnh hồ sơ Nghị quyết về dự kiến kế hoạch đầu tư công năm 2027 gửi Bộ Tài chính theo quy định của Luật Đầu tư công và các nghị định hướng dẫn. Đối với các nghị quyết còn lại, Chủ tịch HĐND tỉnh đề nghị UBND tỉnh khẩn trương tổ chức triển khai; chỉ đạo các cơ quan, đơn vị cụ thể hóa bằng quyết định, chương trình, kế hoạch và giải pháp phù hợp, bảo đảm thực hiện đồng bộ, hiệu quả, đưa nghị quyết sớm đi vào cuộc sống. Đồng thời, đề nghị tăng cường giám sát việc chấp hành pháp luật và triển khai nghị quyết, kịp thời phát hiện, kiến nghị tháo gỡ khó khăn, vướng mắc phát sinh.

Nhà mái Nhật nổi bật với phần mái có độ dốc nhẹ, mở rộng ra các hướng giúp thoát nước tốt và tạo cảm giác cân đối. Kiến trúc này chú trọng sự tối giản, hài hòa với thiên nhiên và phù hợp với nhiều loại hình nhà ở.

Với diện tích sàn 90m², nhà mái Nhật 2 tầng có thể bố trí từ 3 – 4 phòng ngủ, phòng khách, bếp và khu sinh hoạt chung. Thiết kế này phù hợp với gia đình từ 4 – 6 thành viên.

Cách tính diện tích xây dựng nhà mái Nhật

Để tính chi phí chính xác, trước tiên cần xác định tổng diện tích xây dựng (bao gồm móng, mái và các tầng) theo hệ số quy đổi. Trong đó, móng cọc thường tính khoảng 20-40% diện tích sàn, móng băng tính khoảng 50% diện tích sàn. Phần mái Nhật được tính từ 50 – 70% diện tích sàn.

Nhà mái Nhật 2 tầng. (Ảnh minh họa: AI)

Với nhà mái Nhật 2 tầng 90m², móng băng, diện tích xây dựng tham khảo như sau:

Diện tích sàn tầng 1: 90 x 100% = 90m²

Diện tích sàn tầng 2: 90 x 100% = 90m²

Diện tích móng: 90 x 50% = 45m²

Diện tích mái Nhật: 90 x 60% = 54m²

Tổng diện tích xây dựng quy đổi để tính chi phí là 279m²

Chi phí xây nhà mái Nhật 2 tầng 90m² khoảng bao nhiêu?

Chi phí xây nhà thường áp dụng công thức:

Chi phí xây nhà = Tổng diện tích xây dựng x Đơn giá/m²

Hiện nay, đơn giá xây dựng gồm hai hình thức chính là đơn giá xây trọn gói và đơn giá xây phần thô.

Trong đó, đơn giá nhân công và phần thô dao động từ 3,5 – 4,3 triệu đồng/m². Đơn giá trọn gói (chìa khóa trao tay) khoảng 5,5 – 8 triệu đồng/m², tùy theo chất lượng vật liệu hoàn thiện từ trung bình đến cao cấp).

Với đơn giá xây trọn gói 7,5 triệu đồng/m², tổng chi phí xây nhà mái Nhật 2 tầng 90m² ước tính:

279m² x 7,5 triệu đồng/m² = 2,092 tỷ đồng

Nếu áp dụng đơn giá xây phần thô và nhân công 4 triệu đồng/m², tổng chi phí xây nhà mái Nhật 2 tầng 90m² ước tính:

279m² x 4 triệu đồng/m² = 1,16 tỷ đồng

Tuy nhiên, bên cạnh chi phí phần thô và nhân công, gia chủ cần chuẩn bị thêm ngân sách cho phần hoàn thiện gồm sơn tường, lát nền, cửa, thiết bị vệ sinh, đèn chiếu sáng… Trường hợp lựa chọn gạch, cửa, thiết bị vệ sinh hoặc sơn cao cấp, tổng chi phí có thể tăng đáng kể.

Còn với đơn giá trọn gói, chi phí xây nhà mái Nhật 2 tầng thực tế vẫn có thể thay đổi tùy theo thiết kế cầu kỳ, đơn giá thi công, hoặc yêu cầu hoàn thiện…

Hạ tầng của Hà Nội ngày càng đồng bộ đang mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở vừa túi tiền tại khu vực vùng ven – Ảnh minh hoạ: Phan Nam

Giai đoạn 2026-2027, Hà Nội được kỳ vọng sẽ đón nhận những tác động rõ nét từ việc hoàn thiện các tuyến vành đai 3,5 và vành đai 4 cùng nhiều cây cầu mới như Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Thượng Cát, Vân Phúc, Ngọc Hồi, Mễ Sở, Hồng Hà. Đến 2028-2029, lợi ích từ hạ tầng sẽ tiếp tục lan tỏa sang các cực tăng trưởng phía Tây, Tây Nam và phía Nam. Tới năm 2030, khi các tuyến metro, vành đai 5 và định hướng phát triển Khu công nghệ cao Hòa Lạc được hiện thực hóa, các khu vực ngoài trung tâm hứa hẹn sẽ thu hút thêm dân cư, việc làm và các hoạt động kinh tế. Qua đó, tạo động lực cho thị trường nhà ở phát triển trong dài hạn.

CƠ HỘI TIẾP CẬN NHÀ Ở VỪA TÚI TIỀN TẠI CÁC KHU VỰC VÙNG VEN

Savills cho rằng với việc Hà Nội ưu tiên phát triển hạ tầng, nhu cầu bất động sản sẽ được thúc đẩy trong ngắn hạn, đồng thời tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn. Các dự án hạ tầng trọng điểm cũng mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở vừa túi tiền tại các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận.

Bà Đỗ Thu Hằng – Ảnh: Savills

Tác động của hạ tầng đã bắt đầu thể hiện rõ trong diễn biến giá và sức hấp thụ của một số khu vực. Savills ghi nhận các dự án nằm dọc tuyến Metro số 2A và Metro số 3 có mức điều chỉnh giảm giá ít hơn mặt bằng chung của thị trường, cho thấy lợi thế kết nối đang ngày càng trở thành yếu tố quyết định sức cạnh tranh của bất động sản nhà ở. 

Đồng thời, việc hoàn thiện hệ thống hạ tầng kết nối giữa Hà Nội và Hưng Yên cũng đang mở rộng phạm vi lựa chọn nhà ở của người dân và thúc đẩy sự cạnh tranh nguồn cung giữa các địa phương lân cận. Trong thời gian tới, lợi thế cạnh tranh này sẽ tiếp tục được củng cố nhờ sự hoàn thiện của các tuyến vành đai 3,5, vành đai 4 cùng hàng loạt cây cầu mới, không chỉ tăng cường khả năng kết nối giữa Hà Nội và Hưng Yên mà còn mở rộng không gian phát triển đô thị về phía Đông. 

Theo nghiên cứu của Savills, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội được kỳ vọng sẽ tiếp tục mở rộng trong thời gian tới nhờ sự tham gia của các đại đô thị mới cùng các chính sách hỗ trợ phát triển thị trường. Đối với phân khúc căn hộ, dự kiến có 22 dự án mới mở bán trong thời gian còn lại của năm, cung cấp khoảng 13.700 căn hộ ra thị trường.

Ở phân khúc biệt thự và nhà liền kề, nguồn cung tương lai được đánh giá tích cực khi đến từ cả các dự án hiện hữu và các dự án mới. Savills dự báo gần 6.000 căn sẽ được mở bán trong phần còn lại của năm 2026, tiếp theo là khoảng 28.000 căn trong giai đoạn 2027-2029.

KHẢ NĂNG CHI TRẢ VẪN LÀ THÁCH THỨC LỚN NHẤT

Có thể nói thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào một giai đoạn chuyển tiếp khi các yếu tố ngắn hạn và dài hạn cùng tác động đến quyết định của người mua.

Trong ngắn hạn, khả năng chi trả vẫn là thách thức lớn nhất khi mặt bằng giá nhà vẫn duy trì ở mức cao trong bối cảnh nguồn cung vừa túi tiền còn hạn chế. Điều này khiến thanh khoản trên thị trường căn hộ và nhà ở thấp tầng có xu hướng chậm lại so với giai đoạn trước. Bên cạnh yếu tố lãi suất và tín dụng, việc hàng loạt quy hoạch và dự án hạ tầng lớn được công bố cũng khiến nhiều người mua có tâm lý thận trọng hơn, dành thời gian đánh giá những thay đổi về kết nối và tiềm năng phát triển của từng khu vực trước khi đưa ra quyết định.

Trong dài hạn, thị trường đang xuất hiện những nền tảng tích cực cho chu kỳ phát triển tiếp theo. Quy hoạch Thủ đô, quá trình mở rộng không gian đô thị cùng việc đẩy nhanh triển khai các tuyến vành đai, cầu và hệ thống giao thông kết nối đang tạo điều kiện để Hà Nội phát triển theo mô hình đa cực, mở rộng ra nhiều khu vực ngoài trung tâm. Khi hạ tầng được hoàn thiện, quỹ đất phát triển sẽ được mở rộng theo, tạo cơ hội hình thành các khu đô thị quy mô lớn với cơ cấu sản phẩm đa dạng hơn, thay vì tập trung chủ yếu vào các khu vực lõi như trước đây.

Đồng thời, sự quan tâm ngày càng lớn đối với nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và đặc biệt là nhà ở cho thuê được kỳ vọng sẽ giúp thị trường phục vụ tốt hơn nhu cầu ở thực của người dân. 

Savills nhận định rằng việc mở rộng quỹ đất, triển khai các dự án quy mô lớn và định hướng tín dụng riêng cho các phân khúc này có thể tạo thêm nguồn cung cho những nhóm đối tượng đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở. 

Trong tương lai, các mô hình phát triển tích hợp giữa nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu của người dân, đồng thời góp phần hỗ trợ sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở Hà Nội.

*Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Thủ đô Hà Nội đang chuyển mình mạnh mẽ để phấn đấu ngang tầm thủ đô các nước phát triển trong khu vực. Ảnh: Trọng Hải

Từ định hướng chiến lược đến tổ chức thực hiện

Theo Kế hoạch số 331/KH-UBND, thành phố Hà Nội xác định tổ chức lập 81 quy hoạch, trong đó quy hoạch đô thị được triển khai theo ba cấp độ, gồm: Quy hoạch tổng thể Thủ đô; quy hoạch phân khu đô thị; quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, thiết kế đô thị.

Theo đánh giá của các chuyên gia, ba cấp độ này có mối quan hệ chặt chẽ, bổ trợ cho nhau. Nếu quy hoạch tổng thể đóng vai trò định hình bức tranh chung và xác lập những định hướng chiến lược, thì quy hoạch phân khu là bước cụ thể hóa các định hướng đó đối với từng khu vực. Ở cấp độ thấp hơn, quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng và thiết kế đô thị sẽ đưa các định hướng vào từng khu đất, dự án, tuyến phố và từng không gian cụ thể. Cách tiếp cận này giúp khắc phục tình trạng quy hoạch thiếu tính liên kết giữa các cấp độ. Một định hướng lớn nếu không được cụ thể hóa bằng quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết sẽ khó trở thành cơ sở để triển khai dự án. Ngược lại, việc lập quy hoạch chi tiết mà thiếu sự dẫn dắt của quy hoạch tổng thể có thể dẫn đến phát triển manh mún, thiếu đồng bộ.

Đáng chú ý, tầm nhìn 100 năm đặt ra yêu cầu quy hoạch phải có tính ổn định, nhưng đồng thời đủ linh hoạt để thích ứng với những biến động của quá trình phát triển. Hà Nội đang đứng trước nhiều thay đổi lớn về cấu trúc không gian đô thị, hạ tầng giao thông, dân số, công nghệ, môi trường và mô hình phát triển kinh tế. Vì vậy, quy hoạch không chỉ giải quyết nhu cầu trước mắt mà phải chuẩn bị không gian cho các thế hệ tương lai.

Một trong những yêu cầu quan trọng đặt ra trong quá trình triển khai Kế hoạch số 331/KH-UBND là bảo đảm sự thống nhất giữa quy hoạch với đầu tư xây dựng và phát triển hạ tầng. Trong quá trình đô thị hóa, Hà Nội đang phải giải quyết nhiều bài toán cùng một lúc: Giảm ùn tắc giao thông, phát triển vận tải công cộng, tăng diện tích cây xanh, bảo vệ mặt nước, cải tạo các khu vực đô thị cũ, hình thành các khu đô thị mới đồng bộ, đồng thời bảo tồn các giá trị lịch sử, văn hóa và cảnh quan. Vì vậy, yêu cầu đặt ra không chỉ là “có quy hoạch” mà phải quản lý và thực hiện quy hoạch một cách bài bản và nghiêm túc.

Các cấp độ quy hoạch cần được cập nhật, thống nhất dữ liệu và sử dụng hiệu quả trong quản lý đất đai, cấp phép xây dựng, chuẩn bị đầu tư cũng như lựa chọn và triển khai các dự án. Trong đó, hệ thống quy hoạch ba cấp độ chính là cơ chế để chuyển hóa tầm nhìn dài hạn thành những nhiệm vụ cụ thể. Quy hoạch tổng thể trả lời câu hỏi Thủ đô sẽ phát triển theo hướng nào; quy hoạch phân khu xác định từng khu vực sẽ phát triển ra sao; còn quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị làm rõ việc tổ chức không gian cụ thể như thế nào.

Đồng bộ quy hoạch với đầu tư và phát triển đô thị

TS, kiến trúc sư Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam nhận định, trong hệ thống ba cấp độ quy hoạch, quy hoạch phân khu giữ vai trò cầu nối giữa tầm nhìn tổng thể của thành phố với từng khu vực phát triển cụ thể. Vì vậy, khi lập quy hoạch phân khu, Hà Nội cần xác định rõ chức năng, quy mô dân số, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian xanh, giao thông công cộng và khả năng đáp ứng nhu cầu phát triển trong tương lai.

Theo TS, kiến trúc sư Trương Văn Quảng, quy hoạch phân khu phải làm rõ khu vực nào là trung tâm, khu vực nào phát triển đô thị mới, khu vực nào cần bảo tồn, khu vực dành cho không gian xanh và nơi có thể phát triển các chức năng kinh tế mới. Làm tốt cấp độ này sẽ tạo cơ sở cho quy hoạch chi tiết, đồng thời hạn chế tình trạng điều chỉnh cục bộ. Vị chuyên gia đặc biệt lưu ý yêu cầu quy hoạch theo hạ tầng, nhất là giao thông công cộng.

Ở góc độ quản lý, kiến trúc sư Trần Tuấn Anh (chuyên gia về quản lý đô thị) cho rằng, với quy mô 81 đồ án, Hà Nội cần đẩy mạnh số hóa, chuẩn hóa và liên thông dữ liệu quy hoạch. Hệ thống dữ liệu dùng chung cần tích hợp thông tin về đất đai, dân số, giao thông, hạ tầng xã hội, không gian xanh, mặt nước, không gian ngầm và các dự án đầu tư. Quy hoạch thời đại mới phải là “quy hoạch động”, được cập nhật và đánh giá thường xuyên. Thành phố cần theo dõi tiến độ thực hiện, nhận diện khu vực thiếu hoặc quá tải hạ tầng và những dự án chậm triển khai, đồng thời công khai thông tin để người dân, doanh nghiệp dễ tiếp cận, hạn chế đầu tư theo tin đồn.

“Với tầm nhìn 100 năm, quy hoạch cần hài hòa giữa tính ổn định và khả năng thích ứng. Những cấu trúc nền tảng như giao thông, sông, hồ, không gian xanh, khu vực bảo tồn cần được giữ ổn định; công nghệ, mô hình kinh doanh, dịch vụ đô thị và nhu cầu nhà ở cần có dư địa điều chỉnh. Khi ba cấp độ quy hoạch được kết nối bằng dữ liệu thống nhất gắn với nguồn lực đầu tư và cơ chế giám sát sẽ tạo ra những thay đổi cụ thể cho diện mạo Thủ đô”, kiến trúc sư Trần Tuấn Anh nhấn mạnh.

Du khách trên chuyến bay AK571 từ Kuala Lumpur đến Cảng hàng không quốc tế Liên Khương sáng 2/9. Ảnh: TTXVN

Sáng 2/9, chuyến bay AK571 của AirAsia từ Kuala Lumpur (Malaysia) hạ cánh tại Cảng hàng không quốc tế Liên Khương lúc 10 giờ 58 phút. Đây là chuyến bay quốc tế đầu tiên đến Liên Khương kể từ khi sân bay khai thác trở lại ngày 19/8.

Tiếp đó, lúc 11 giờ 40 phút cùng ngày, chuyến AK572 từ Đà Lạt đi Kuala Lumpur cất cánh, đánh dấu việc khôi phục đường bay quốc tế thường lệ Đà Lạt – Kuala Lumpur.

Khôi phục kết nối quốc tế cho Đà Lạt

Việc đường bay Đà Lạt – Kuala Lumpur hoạt động trở lại góp phần khôi phục kết nối hàng không quốc tế của Đà Lạt sau hơn 5 tháng gián đoạn, đồng thời tạo thêm thuận lợi cho thị trường khách Malaysia đến Lâm Đồng.

Theo kế hoạch, đường bay Đà Lạt – Kuala Lumpur được khai thác với tần suất 4 chuyến/tuần. Đường bay Đà Lạt – Singapore dự kiến được khôi phục từ tháng 12/2026 với tần suất 3 chuyến/tuần.

Trước khi các chuyến bay quốc tế trở lại, mạng bay nội địa kết nối Đà Lạt với TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Vinh, Hải Phòng và Cần Thơ đã được khôi phục.

Cảng hàng không quốc tế Liên Khương chính thức khai thác trở lại từ 0 giờ 01 phút ngày 19/8, sau hơn 5 tháng tạm dừng để thực hiện dự án sửa chữa đường cất hạ cánh, đường lăn và các hạng mục liên quan. Sân bay tạm đóng cửa từ ngày 4/3/2026.

Cảng hàng không quốc tế Liên Khương khai thác trở lại từ 0 giờ 01 phút ngày 19/8/2026. Ảnh: Cục Hàng không Việt Nam.

Dự án sửa chữa đường cất hạ cánh, đường lăn tại Liên Khương có tổng mức đầu tư hơn 1.032,8 tỷ đồng. Trong đó, đường cất hạ cánh 09/27 dài 3.250 m, rộng 45 m cùng hệ thống đường lăn, khu vực an toàn, thoát nước, đèn hiệu, đèn tiếp cận và các hạng mục bảo đảm hoạt động bay được sửa chữa, nâng cấp.

Trong giai đoạn đầu sau khi khai thác trở lại, Liên Khương dự kiến đạt tần suất khoảng 36 – 40 chuyến/ngày, phục vụ khoảng 6.800 lượt hành khách/ngày. Sản lượng hành khách trong 4 tháng cuối năm 2026 dự kiến đạt khoảng 816.000 lượt.

Thêm động lực cho du lịch Lâm Đồng

Liên Khương là cửa ngõ hàng không quan trọng kết nối Đà Lạt và Lâm Đồng với các trung tâm kinh tế, du lịch trong nước và quốc tế. Việc sân bay hoạt động trở lại, cùng quá trình từng bước khôi phục mạng bay quốc tế, được kỳ vọng tạo thêm động lực cho du lịch, thương mại và đầu tư của địa phương.

Theo Cục Hàng không Việt Nam, việc đưa Cảng hàng không quốc tế Liên Khương trở lại khai thác không chỉ nâng cao năng lực phục vụ vận tải hàng không của khu vực mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển du lịch, thương mại, đầu tư và hội nhập quốc tế.

Việc AirAsia nối lại đường bay Kuala Lumpur – Đà Lạt đánh dấu bước khôi phục đầu tiên của mạng bay quốc tế tại Liên Khương sau thời gian sân bay tạm dừng khai thác. Cùng với kế hoạch nối lại đường bay Đà Lạt – Singapore vào cuối năm, kết nối hàng không quốc tế của Đà Lạt đang từng bước được phục hồi.

Tài sản cũ, giá trị mới

Ở TP. Hồ Chí Minh, một cơ sở từng phục vụ hoạt động của bộ máy hành chính nay đã mang một công năng mới, trở thành nơi khám, chữa bệnh cho người dân.

Cơ sở 56 Bà Huyện Thanh Quan, phường Xuân Hòa trước đây thuộc Khoa Bảo vệ sức khỏe cán bộ thành phố. Sau khi tổ chức bộ máy được sắp xếp, cơ sở được bàn giao cho Bệnh viện Mắt TP. Hồ Chí Minh cải tạo và đưa vào hoạt động từ giữa tháng 5/2026.

Không phải xây dựng một cơ sở hoàn toàn mới mà bệnh viện lại có thêm mặt bằng để tổ chức khám, điều trị trong bối cảnh cơ sở chính thường xuyên quá tải. Bác sĩ Lê Anh Tuấn – Giám đốc bệnh viện cho biết, lượng người đến khám, điều trị ngoại trú có những ngày lên tới khoảng 6.000 lượt. Cơ sở mới giúp bệnh viện có thêm không gian tiếp nhận, điều trị, giảm áp lực cho cơ sở chính.

Cơ sở 56 Bà Huyện Thanh Quan, phường Xuân Hòa, TP. HCM được bàn giao cho Bệnh viện Mắt TP. HCM cải tạo và đưa vào hoạt động từ giữa tháng 5/2026. Ảnh tư liệu

Từ một cơ sở dôi dư, một địa điểm phục vụ người bệnh được hình thành. Giá trị của tài sản không mất đi cùng chức năng cũ, mà được nối dài bằng một công năng mới.

Cũng tại TP. Hồ Chí Minh, nhiều trụ sở từng là nơi làm việc của bộ máy hành chính cấp quận đang được đặt vào những bài toán mới. Đơn cử, trụ sở UBND quận 12 cũ được chuyển đổi thành Trường liên cấp Lê Thị Riêng; trụ sở UBND quận Tân Phú cũ được chuyển đổi phục vụ giáo dục. Những cơ sở không còn phù hợp với chức năng hành chính được rà soát để chuyển sang các lĩnh vực đang cần mặt bằng như giáo dục, y tế, văn hóa.

Tại tỉnh Lào Cai, sau sắp xếp, xã Bát Xát được giao quản lý 138 cơ sở nhà, đất, trong đó 25 cơ sở dôi dư cần xử lý. Xã đã xây dựng phương án cho từng cơ sở, từ tiếp tục bố trí làm trụ sở đến chuyển đổi công năng, khai thác hoặc xử lý theo quy định.

Đáng chú ý, trụ sở Đảng ủy, HĐND, UBND xã Phìn Ngan cũ đang được cải tạo thành Trường Phổ thông dân tộc bán trú Tiểu học và THCS Phìn Ngan. Những gì đã có đều được tận dụng như: trụ sở cũ trở thành nhà hiệu bộ, nhà văn hóa thành nhà đa năng, khu nhà công vụ thành nơi ở cho giáo viên.

Ông Nguyễn Mạnh Hùng – Chủ tịch UBND xã Bát Xát cho biết, việc tận dụng hiệu quả các cơ sở hiện có là lợi thế trong bối cảnh địa phương có nhu cầu lớn về các thiết chế phục vụ cộng đồng và phải cân đối nguồn lực đầu tư.

Theo ông Nguyễn Tân Thịnh – Cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính, thực tế sắp xếp nhà, đất cho thấy không có một khuôn mẫu cố định. Các địa phương đang linh hoạt, bám sát nhu cầu thực tế: trụ sở gần cơ sở y tế thì chuyển đổi cho y tế, gần trường học thì ưu tiên giáo dục; cơ sở lớn có thể dành cho trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trong khi cơ sở nhỏ hơn có thể mở rộng trường phổ thông.

Những trụ sở nằm xen kẽ trong khu dân cư cũng có thể được chuyển thành nhà văn hóa, không gian sinh hoạt cộng đồng.

Cũng theo lãnh đạo Cục Quản lý công sản, qua sắp xếp, một nguồn lực cơ sở vật chất lớn đã được chuyển đổi công năng, ưu tiên phục vụ các dịch vụ sự nghiệp công thiết yếu. Trong số các cơ sở đã được bố trí, có 3.015 cơ sở làm cơ sở giáo dục, đào tạo; 648 cơ sở làm cơ sở y tế; 2.385 cơ sở làm thiết chế văn hóa, thể thao và 626 cơ sở phục vụ các mục đích công cộng khác.

Đáng chú ý, ước tính việc tận dụng quỹ nhà, đất này giúp tiết kiệm khoảng 30.000 tỷ đồng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng để có mặt bằng phục vụ y tế, giáo dục, văn hóa, thể dục, thể thao và các mục đích công cộng. Con số được tính toán trên cơ sở bình quân chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất nông nghiệp khoảng 500.000 đồng/m².

Gỡ điểm nghẽn, đánh thức nguồn lực

Báo cáo từ Bộ Tài chính cho thấy, tính đến đầu tháng 6/2026, tổng số cơ sở nhà, đất đã hoàn thành bước 1 trong sắp xếp là 26.447 cơ sở. Trong số các cơ sở nhà, đất dôi dư chuyển giao về địa phương quản lý, 4.709 cơ sở đã hoàn thành xử lý hoặc đưa vào khai thác.

Nhưng phần việc phía trước vẫn còn rất lớn khi cả nước còn 11.423 cơ sở nhà, đất dôi dư đã chuyển giao về địa phương nhưng chưa hoàn thành xử lý hoặc chưa được khai thác triệt để. Các bộ, cơ quan trung ương còn 702 cơ sở chưa xử lý xong.

Có trụ sở nằm ngay cạnh trường học nhưng không còn phù hợp với công năng hành chính; có cơ sở thuận lợi cho y tế nhưng thủ tục chuyển đổi còn mất thời gian; cũng có những tài sản nhỏ lẻ, nằm xa trung tâm, khó tìm được phương án khai thác hiệu quả. Bởi vậy, thay vì một khuôn mẫu chung, các địa phương đang phải tìm lời giải cho từng tài sản, từng địa bàn.

Tinh thần ấy cũng được hỗ trợ bằng cơ chế mới. Ngày 24/6/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 31/2026/NQ-CP về các cơ chế, chính sách đặc thù nhằm đẩy nhanh tiến độ xử lý, khai thác nhà, đất dôi dư sau sắp xếp, tinh gọn tổ chức bộ máy và sắp xếp đơn vị hành chính.

Cơ chế đã được mở, vấn đề còn lại là tốc độ hành động. Bởi mỗi ngày một cơ sở nhà, đất bị bỏ trống là thêm một ngày nguồn lực chưa được đưa vào sử dụng.

Một phép tính từ thực tế địa phương cũng cho thấy rõ giá trị của việc tận dụng tài sản cũ. Trong trao đổi với báo chí khi triển khai sắp xếp, bà Phạm Thị Thùy Dung, khi đó là Bí thư Đảng ủy xã Thạnh Xuân, TP. Hồ Chí Minh cho biết, chi phí sơn sửa những trụ sở có thể tận dụng chỉ khoảng 1 – 2 tỷ đồng mỗi công trình, trong khi xây mới có thể tốn gấp 10 – 20 lần, tùy quy mô.

Có thể thấy, mỗi địa phương đang có những cách làm khác nhau nhưng cùng hướng đến một mục tiêu chung: không để tài sản dôi dư trở thành điểm nghẽn mới sau sắp xếp bộ máy.

Một trụ sở chuyển thành trường học là thêm cơ sở vật chất mà không phải bắt đầu một dự án hoàn toàn mới. Một cơ sở dôi dư được bàn giao cho bệnh viện là thêm không gian phục vụ người bệnh. Một khu nhà được chuyển thành thiết chế văn hóa là thêm địa điểm sinh hoạt cho cộng đồng… Và ở góc độ ngân sách, mỗi tài sản được đưa trở lại sử dụng cũng đồng nghĩa với một phần chi phí đầu tư mới có thể được giảm bớt.

Sau một cuộc sắp xếp lớn, những trụ sở cũ đang mở sang một vòng đời khác. Có nơi trở thành trường học, có nơi thành cơ sở y tế, có nơi tiếp tục phục vụ cộng đồng. Giá trị của tài sản vì thế không dừng lại ở những gì nó từng có, mà nằm cả ở những gì nó có thể tạo ra. Đó cũng là cách nguồn lực đã được tích lũy từ nhiều năm trước được đưa trở lại guồng quay phát triển hôm nay.