Author: bachdn

2 khu đất công ở phường Đông Gia Nghĩa do Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Lâm Đồng quản lý sau nhiều năm vẫn chưa đấu giá xong

Những điểm nghẽn cần tháo gỡ

Khu nhà công vụ cũ của tỉnh Đắk Nông trước đây rộng gần 3 ha, nằm sát hồ trung tâm Gia Nghĩa, có nhiều lợi thế phát triển đô thị. Dù đã giải phóng mặt bằng và được định hướng thành Khu đô thị mới tổ 1 để kêu gọi đầu tư, khu đất vẫn bỏ trống sau nhiều năm được giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh quản lý.

Theo Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh, vướng mắc hiện nay nằm ở thủ tục lập, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư. Tháng 4/2026, Sở Tài chính đã hướng dẫn Trung tâm phối hợp với UBND phường Bắc Gia Nghĩa và các cơ quan liên quan hoàn thiện hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư.

Cuối tháng 8/2026, Trung tâm tiếp tục đề nghị địa phương đẩy nhanh việc lập hồ sơ. Tuy nhiên, dự án chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt nên chưa thể hoàn thiện phương án đấu giá quyền sử dụng đất.

Khu đô thị mới tổ 1, phường Bắc Gia Nghĩa sau nhiều năm vẫn chưa hoàn thiện phương án đấu giá quyền sử dụng đất

Ngoài khu đất này, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh còn quản lý 4 khu đất tại khu vực phía Đông tỉnh chưa đủ điều kiện đấu giá. Các địa điểm gồm khu đất thu hồi của Hợp tác xã Cơ khí Tiền Phong tại phường Phan Thiết, khu đồi cát bay tại phường Mũi Né, Khu du lịch Suối nước nóng Bưng Thị tại xã Tân Thành và khu chợ tại Đặc khu Phú Quý.

Nguyên nhân vướng mắc tại các khu đất khác nhau, từ giải phóng mặt bằng, xử lý tài sản trên đất đến hoàn thiện thủ tục đầu tư. Sở Nông nghiệp và Môi trường yêu cầu trung tâm đẩy nhanh xử lý các tồn tại, đồng thời sớm hoàn thiện phương án đấu giá đối với những khu đất đã có mặt bằng sạch.

Các địa phương được giao phối hợp với trung tâm lập hồ sơ đề xuất dự án, gửi Sở Tài chính thẩm định. Sở Tài chính theo dõi tiến độ, kịp thời tháo gỡ khó khăn và báo cáo UBND tỉnh xử lý những vấn đề vượt thẩm quyền. Việc phân định rõ trách nhiệm, tiến độ của từng cơ quan nhằm hạn chế tình trạng kéo dài thủ tục, khiến các khu đất tiếp tục bỏ trống.

Đẩy nhanh các hồ sơ có thể triển khai

Tại phường Đông Gia Nghĩa, 2 khu đất công rộng hơn 4.200 m² gắn với nhà hàng, khách sạn Thông Xanh (Victory), nằm trên đường 23/3, đang được hoàn thiện hồ sơ đấu giá. 2 khu đất có vị trí thuận lợi cho phát triển thương mại, dịch vụ, được bàn giao thực địa cho Trung tâm Phát triển quỹ đất quản lý từ tháng 10/2018.

2 khu đất từng được đưa ra đấu giá nhưng chưa thể hoàn tất do vướng tài sản trên đất thuộc hợp đồng liên doanh, liên kết. Việc định giá tài sản và bàn giao mặt bằng chưa hoàn thành đã ảnh hưởng đến tiến độ xử lý.

2 khu đất công rộng hơn 4.200 m² nằm trên đường 23/3, thuộc phường Đông Gia Nghĩa quản lý đang được hoàn thiện hồ sơ đấu giá

Qua lấy ý kiến, UBND phường Đông Gia Nghĩa xác định 2 khu đất thuộc quy hoạch chỉnh trang khu hành chính tỉnh, với mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Trung tâm Phát triển quỹ đất đang hoàn thiện hồ sơ gửi cơ quan chuyên môn xem xét, tổng hợp, trình UBND tỉnh phê duyệt phương án đấu giá.

Một trường hợp đáng chú ý khác là dự án Khu đô thị thương mại, dịch vụ mới Hàm Tiến – Mũi Né (khu vực I), thuộc phường Phú Thủy và phường Mũi Né, với diện tích hơn 47 ha. Dự án đã được UBND tỉnh phê duyệt phương án đấu giá nhưng phát sinh vướng mắc về quy hoạch chi tiết.

Các đơn vị liên quan đang điều chỉnh chủ trương đầu tư, trong đó giảm diện tích sử dụng đất và tổng vốn đầu tư. Sau khi hoàn tất thủ tục, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh sẽ trình Sở Nông nghiệp và Môi trường thẩm định, điều chỉnh phương án đấu giá.

Theo đánh giá của Sở Nông nghiệp và Môi trường, nếu các dự án đủ điều kiện được đấu giá, nguồn thu từ đất cấp tỉnh có thể tăng thêm khoảng 2.850 tỷ đồng. Riêng một phần khu đất thuộc dự án Hàm Tiến – Mũi Né ước tính có thể mang lại gần 1.300 tỷ đồng.

Năm 2026, Lâm Đồng được giao thu 7.300 tỷ đồng từ đất đai gồm: 800 tỷ đồng tiền thuê đất và 6.500 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Trong đó, chỉ tiêu thu tiền sử dụng đất cấp tỉnh là 4.200 tỷ đồng, cấp xã là 2.300 tỷ đồng. Đến hết tháng 9/2026, khoản thu tiền sử dụng đất cấp tỉnh mới đạt hơn 45,4 tỷ đồng, tương đương 1,08% chỉ tiêu.

Tỉnh Lâm Đồng đang tích cực tháo gỡ thủ tục đấu giá và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

Cùng với việc tháo gỡ thủ tục đấu giá, tỉnh yêu cầu tăng cường giám sát việc sử dụng đất sau đấu giá. Theo Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường Vũ Xuân Quỳnh, UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra, phát hiện và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai, kể cả trường hợp trúng đấu giá nhưng không đưa đất vào sử dụng.

UBND tỉnh đã giao các địa phương rà soát tình hình quản lý, sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê thông qua đấu giá để thực hiện dự án đầu tư, tính từ thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực. Sở Tài chính có trách nhiệm tổng hợp kết quả giám sát, đánh giá các chương trình, dự án đầu tư năm 2026, báo cáo UBND tỉnh theo quy định. Kết quả rà soát, giám sát phải được báo cáo UBND tỉnh trong tháng 10/2026 để xem xét, chỉ đạo.

Quang cảnh hội nghị đối thoại với các hộ dân về phương án bồi thường, hỗ trợ Dự án hồ chứa nước Ka Pét

Chủ động bàn giao mặt bằng

Dự án Hồ chứa nước Ka Pét có dung tích hơn 51 triệu m³, tổng mức đầu tư hơn 874 tỷ đồng. Khi hoàn thành, công trình sẽ cung cấp nước tưới cho nông nghiệp, nước thô cho khu công nghiệp và nước sinh hoạt; góp phần phòng, chống lũ, cải thiện môi trường, điều tiết nguồn nước hạ du và thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội địa phương.

Theo hồ sơ kiểm kê ban đầu, dự án cần thu hồi 696,9 ha đất, gồm 17,5 ha của 113 hộ gia đình, cá nhân; 637,7 ha do 4 tổ chức sử dụng và 41,7 ha do UBND xã quản lý. Xác định giải phóng mặt bằng là khâu quan trọng quyết định tiến độ dự án, UBND xã Hàm Thạnh đã phối hợp với các cơ quan chuyên môn, đơn vị chủ rừng và các bên liên quan kiểm kê, đo đạc, xác minh nguồn gốc đất, tài sản trên đất, hoàn thiện hồ sơ bồi thường, hỗ trợ theo quy định. Cùng với đẩy nhanh tiến độ, địa phương công khai phương án, tuyên truyền chính sách và trực tiếp trao đổi với người dân nhằm tạo sự đồng thuận trong quá trình thực hiện.

Ông Nguyễn Đình Quang, Chủ tịch UBND xã Hàm Thạnh cho biết, đến nay, công tác kiểm kê, đo đạc, rà soát thực địa đã hoàn thành đối với 117 hộ gia đình, 2 tổ chức, 1 cộng đồng tín ngưỡng Lăng Cậu Hoa và 18 trường hợp có mộ. Hội đồng bồi thường xã đã thông qua 9 đợt với 118 hồ sơ về đất đai, tài sản và mồ mả. Trong đó, 102 hồ sơ đã được phê duyệt phương án bồi thường, gồm 15 hồ sơ mồ mả, với tổng kinh phí hơn 51,24 tỷ đồng.

Địa phương phối hợp với Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh – Chi nhánh số 1 tổ chức chi trả bồi thường qua 7 đợt, với tổng số tiền hơn 29,47 tỷ đồng, đồng thời từng bước bàn giao mặt bằng cho đơn vị thi công.

Tăng cường đối thoại, tạo sự đồng thuận

UBND xã Hàm Thạnh chú trọng tuyên truyền, vận động và đối thoại trực tiếp với các hộ dân có đất bị thu hồi, giúp người dân nắm rõ chủ trương, chính sách và quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Qua rà soát, có 30 hộ gia đình, cá nhân sử dụng 25,79 ha đất sản xuất nông nghiệp thuộc lâm phần do Ban Quản lý rừng phòng hộ Sông Móng – Ka Pét, Ban Quản lý Khu bảo tồn thiên nhiên Núi Ông và Công ty TNHH MTV Lâm nghiệp Bình Thuận quản lý. Theo phương án được Hội đồng bồi thường xã thống nhất, 27 trường hợp chưa đủ điều kiện bồi thường, hỗ trợ về đất, chỉ được xem xét hỗ trợ hoa màu, cây trái. Sau khi công khai phương án, còn 16 trường hợp chưa đồng ý với mức bồi thường, hỗ trợ của dự án.

Người dân nêu ý kiến tại buổi đối thoại

UBND xã Hàm Thạnh phối hợp với các cơ quan chuyên môn, đơn vị chủ rừng tổ chức đối thoại, giải thích chính sách và tiếp nhận kiến nghị của người dân về phương án bồi thường, hỗ trợ.

Ông Lê Trung My, ở thôn Mỹ Thạnh cho biết, đất gia đình đang sử dụng có nguồn gốc khai hoang trước khi thành lập các ban quản lý rừng. Ông đề nghị xem xét giá bồi thường theo nguồn gốc, quá trình sử dụng đất thực tế; nếu không đủ điều kiện bồi thường bằng tiền, cần xem xét bố trí đất khác để gia đình tiếp tục sản xuất, ổn định đời sống. Riêng đơn giá bồi thường cây trồng, ông thống nhất với phương án.

Buổi đối thoại diễn ra trên tinh thần cởi mở, thẳng thắn, tôn trọng và lắng nghe. Các cơ quan, đơn vị liên quan giải thích quy định, cơ sở thực hiện phương án, tiếp thu những nội dung cần làm rõ để xem xét theo thẩm quyền. Địa phương tiếp tục vận động người dân đồng thuận, phối hợp hoàn tất thủ tục, nhận tiền bồi thường, hỗ trợ và sớm bàn giao mặt bằng để triển khai dự án theo kế hoạch.

Bảo đảm tiến độ dự án

Để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, các cơ quan chuyên môn của tỉnh và địa phương đang phối hợp rà soát hồ sơ pháp lý về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất. Ngày 10/9/2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Lâm Đồng đề nghị UBND xã Hàm Thạnh phối hợp với Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh – Chi nhánh số 1 và các đơn vị chủ rừng rà soát nguồn gốc đất của các hộ dân, kiểm tra hồ sơ giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đơn vị quản lý rừng, làm cơ sở xem xét, giải quyết kiến nghị theo quy định.

Thời gian tới, xã tiếp tục đẩy mạnh tuyên truyền, vận động, phối hợp với các cơ quan chuyên môn giải quyết kiến nghị theo đúng quy định, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng được triển khai chủ động, cùng với việc đẩy nhanh chi trả và tạo sự đồng thuận trong Nhân dân, góp phần thúc đẩy bàn giao mặt bằng, bảo đảm tiến độ thi công công trình.

Đảm bảo chính sách miễn giảm phí qua trạm thu phí được áp dụng đúng đối tượng, tránh bị trục lợi. Ảnh: N.Lộc

Đảm bảo quyền lợi của người dân

Câu chuyện của Trạm thu phí Km93+160 do Công ty Cổ phần BOT Bắc Giang – Lạng Sơn là điển hình.

Tính đến ngày 15/8/2026, Trạm thu phí Km93+160 đã thực hiện miễn, giảm cho 5.316 phương tiện, trong đó có 1.770 phương tiện thuộc 202 doanh nghiệp và 3.546 phương tiện của 2.785 cá nhân, tương ứng khoảng 3,6 tỷ đồng/tháng. Đáng chú ý, trong số 202 doanh nghiệp được hưởng chính sách, 85 doanh nghiệp có trên 5 phương tiện, với tổng cộng 1.510 xe, chiếm 85,3% số phương tiện của khối doanh nghiệp.

Qua nhiều năm thực hiện, chính sách đã góp phần tạo thuận lợi cho người dân khu vực lân cận trong đi lại, giảm áp lực chi phí vận chuyển và hỗ trợ hoạt động sản xuất, kinh doanh trên địa bàn.

Tuy nhiên, quá trình triển khai cũng phát sinh những bất cập trong việc xác nhận, quản lý đối tượng thụ hưởng, đặc biệt đối với doanh nghiệp vận tải hoặc đơn vị sở hữu số lượng lớn phương tiện.

Mới đây, Công ty Cổ phần BOT Bắc Giang – Lạng Sơn đã có Văn bản gửi Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh và Công an tỉnh Lạng Sơn, báo cáo những khó khăn, vướng mắc trong quá trình rà soát, xác minh phương tiện được miễn, giảm phí tại Trạm thu phí Km93+160, Quốc lộ 1; đồng thời kiến nghị các giải pháp nhằm bảo đảm chính sách được thực hiện đúng đối tượng. 

Ông Nguyễn Đức Tuấn – Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần BOT Bắc Giang – Lạng Sơn thông tin, đến thời điểm báo cáo, Công ty Cổ phần BOT Bắc Giang – Lạng Sơn đã kiểm tra, rà soát 117/202 doanh nghiệp. Việc tiếp tục rà soát các doanh nghiệp còn lại gặp khó khăn do phân bố trên nhiều địa bàn, phương tiện thường xuyên hoạt động và ít có mặt tại bến bãi.

Doanh nghiệp dự án ghi nhận một số trường hợp có dấu hiệu lợi dụng điều kiện về nơi thường trú, trụ sở và quan hệ sở hữu phương tiện để hưởng chính sách. Từ kết quả rà soát, các trường hợp cần tiếp tục xác minh có thể nhận diện theo các nhóm.

Nhóm thứ nhất là các doanh nghiệp có chủ doanh nghiệp thường trú, có trụ sở hoặc văn phòng trong vùng miễn, giảm nhưng bản thân doanh nghiệp sở hữu rất ít, thậm chí không có phương tiện và không có bến bãi tương ứng với số lượng phương tiện được đề nghị hưởng chính sách. Theo doanh nghiệp dự án, qua rà soát xuất hiện trường hợp chủ phương tiện ở ngoài khu vực (thậm chí trên khu vực cửa khẩu Tân Thanh) liên kết với doanh nghiệp trong vùng để đưa phương tiện vào diện miễn, giảm; trong khi phương tiện chủ yếu lưu thông trên tuyến, không hoạt động hoặc về bến bãi tại địa phương. 

Nhóm thứ hai là các doanh nghiệp từ ngoài vùng miễn, giảm đăng ký trụ sở, văn phòng hoặc chi nhánh trong vùng nhưng không phát sinh hoạt động thực tế tương ứng. Qua kiểm tra, có trường hợp chỉ thuê địa điểm, treo biển tên nhưng văn phòng thường xuyên đóng cửa, không có nhân sự, bến bãi; phương tiện cũng không hoạt động hoặc trở về địa điểm đăng ký.

Đáng chú ý, sau quá trình kiểm tra, 4 doanh nghiệp (tương ứng 94 phương tiện được miễn, giảm) đã tự nguyện chuyển địa điểm trụ sở ra ngoài phạm vi miễn, giảm, có văn bản đề nghị ngừng hưởng ưu đãi và cam kết nộp bù các khoản phí từ những thời điểm được nêu cụ thể.

Theo Công ty Cổ phần BOT Bắc Giang – Lạng Sơn, kết quả kiểm tra, hậu kiểm cho thấy chính sách bị một số đối tượng lợi dụng, làm sai lệch mục tiêu hỗ trợ, gây thất thoát nguồn thu, ảnh hưởng trực tiếp đến phương án tài chính hoàn vốn của dự án và môi trường cạnh tranh giữa các doanh nghiệp.

Tăng cường kiểm tra, ngăn chặn tình trạng trục lợi 

Từ những phát hiện qua quá trình rà soát, Công ty Cổ phần BOT Bắc Giang – Lạng Sơn kiến nghị UBND tỉnh Lạng Sơn chỉ đạo các cơ quan chức năng tăng cường phối hợp kiểm tra, hoàn thiện quy trình xét duyệt, hậu kiểm nhằm ngăn chặn tình trạng lợi dụng chính sách, tránh thất thoát, lãng phí và bảo đảm môi trường cạnh tranh lành mạnh giữa các doanh nghiệp.

Thứ nhất, chỉ đạo Công an tỉnh, UBND các xã trong vùng miễn, giảm chủ trì, phối hợp với Công ty Cổ phần BOT Bắc Giang – Lạng Sơn rà soát hoạt động của các doanh nghiệp đang hưởng chính sách miễn, giảm phí qua Trạm Km93+160, bảo đảm doanh nghiệp hoạt động thực tế, đúng quy định mới được hưởng chính sách.

Thứ hai, chỉ đạo Sở Xây dựng tỉnh Lạng Sơn rà soát, hoàn thiện hướng dẫn thực hiện theo hướng xác định rõ tiêu chí doanh nghiệp thực sự hoạt động tại địa phương, phạm vi, đối tượng và trách nhiệm của từng đơn vị trong quá trình tiếp nhận hồ sơ, xác minh, xét duyệt và kích hoạt miễn, giảm; vừa thuận tiện cho người dân, vừa bảo đảm minh bạch, công bằng giữa các doanh nghiệp.

Thứ ba, đối với các tổ chức, cá nhân được xác định có hành vi gian dối, kê khai không trung thực để hưởng chính sách miễn, giảm phí không đúng đối tượng, doanh nghiệp kiến nghị yêu cầu bồi thường thiệt hại và truy nộp toàn bộ số phí đã được miễn, giảm không đúng quy định cho dự án; đồng thời xử lý theo quy định pháp luật.

Thứ tư, giao Sở Xây dựng, Công an tỉnh và UBND các xã trong vùng miễn, giảm định kỳ phối hợp với doanh nghiệp dự án hậu kiểm điều kiện hưởng chính sách; kịp thời thu hồi, hủy kích hoạt miễn, giảm đối với những trường hợp không còn đủ điều kiện.

 Ngăn chặn tình trạng lợi dụng chính sách, tránh thất thoát, lãng phí và bảo đảm môi trường cạnh tranh lành mạnh giữa các doanh nghiệp. Ảnh ST

Bên cạnh kiến nghị trên, doanh nghiệp dự án đề nghị lực lượng Công an phối hợp xác minh những trường hợp phức tạp, khó kiểm tra hoặc không phối hợp; đồng thời tăng cường tuyên truyền để người dân, doanh nghiệp hiểu rõ điều kiện, trách nhiệm khi kê khai hồ sơ và trao đổi, đối chiếu thông tin giữa các cơ quan liên quan nhằm hạn chế khoảng trống trong xét duyệt, hậu kiểm.

“Cùng với tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp đủ điều kiện, cần có cơ chế kiểm tra đủ chặt chẽ. Những trường hợp có dấu hiệu lợi dụng chính sách để trục lợi cần được xác minh đến cùng; trường hợp vi phạm có tính chất hệ thống, gây thiệt hại lớn thì cần chuyển cơ quan chức năng xem xét xử lý hình sự theo quy định” – ông Tuấn kiến nghị. 

Các đại biểu cùng thảo luận về vấn đề nhà ở cho người nước ngoài. Ảnh: Tri Phong

Ngày 12/10/2026, Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy phối hợp với UBND TP.Bắc Ninh tổ chức Hội thảo “Nhà ở cho người nước ngoài sống và làm việc tại Thành phố Bắc Ninh”.

Tại sự kiện, ông Nguyễn Quốc Ân, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.Bắc Ninh, cho biết Bắc Ninh hiện có 20 dự án nhà ở thương mại đã được công bố đủ điều kiện để tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở, với quy mô hơn 2.900 căn nhà. Trong đó, có 13 dự án được công bố trước ngày 1/8/2024 theo Luật Nhà ở năm 2014 với quy mô khoảng 1.100 căn; có 7 dự án được công bố sau ngày 1/8/2024 theo Luật Nhà ở năm 2023 với quy mô khoảng 1.800 căn nhà. Các dự án tập trung chủ yếu tại các đô thị trung tâm như thành phố Bắc Ninh, thành phố Bắc Giang (cũ).

Ngoài ra, trên địa bàn Thành phố cũng hình thành dự án nhà ở cho thuê, nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp được phép cho doanh nghiệp thuê để chuyên gia, lao động nước ngoài của doanh nghiệp lưu trú với quy mô hơn 6.000 căn.

TẠO ĐIỀU KIỆN THUẬN LỢI CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI THỰC HIỆN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

Để tạo thuận lợi cho người nước ngoài sinh sống và làm việc tại đây, Bắc Ninh rất chú trọng việc liên kết giữa các cơ quan chức năng trong hướng dẫn, giải quyết thủ tục, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện quyền sở hữu nhà ở theo quy định.

Theo ông Phí Thanh Bình, Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.Bắc Ninh, thời gian qua, Sở Nông nghiệp và Môi trường với vai trò là cơ quan quản lý nhà nước về đất đai đã phối hợp chặt chẽ với Sở Xây dựng và các đơn vị liên quan để triển khai, hướng dẫn và giải quyết các thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) cho các đối tượng này theo đúng quy định.

Cụ thể, toàn tỉnh đã cấp được 498 Giấy chứng nhận cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài. Riêng từ tháng 1 đến tháng 9/2026 tiếp nhận 95 hồ sơ, hoàn thành và trao Giấy chứng nhận cho 88 trường hợp.

Những kết quả trên diễn ra giữa bối cảnh Bắc Ninh có nhiều điều kiện phát triển phân khúc nhà ở dành cho người nước ngoài, gắn với quy mô hoạt động sản xuất công nghiệp và sự hiện diện của đội ngũ chuyên gia, nhà quản lý, lao động kỹ thuật cao quốc tế trên địa bàn.

Dữ liệu Công an địa phương cho biết tính đến ngày 1/10/2026 có 41.416 người nước ngoài đăng ký tạm trú từ 63 quốc gia, vùng lãnh thổ. Theo Ban Quản lý các khu công nghiệp, đến hết tháng 9/2026 có khoảng 645.000 lao động tại các khu công nghiệp. Trong đó, gần 25.000 nhà quản lý, chuyên gia, kỹ sư và lao động kỹ thuật cao là người nước ngoài.

 VẪN CÒN NHỮNG THÁCH THỨC 

Dù vậy, qua tình hình thực tế, các đơn vị nhận định nguồn cung thực sự phù hợp và có khả năng để người nước ngoài được tiếp cận, sở hữu còn chưa tương xứng với nhu cầu thực tế.

Bà Nguyễn Thị Lan Phương, Giám đốc đối ngoại, Công ty TNHH Sản xuất Biel Crystal Việt Nam, chia sẻ hiện nay, doanh nghiệp có hơn 300 lao động nước ngoài, gồm chuyên gia và lao động kỹ thuật. Công ty đang bố trí chỗ ở cho người nước ngoài tại các khu vực xung quanh gần Công ty, thông qua hình thức thuê căn hộ chung cư hoặc những tòa nhà tương đương, để phục vụ nhu cầu của chuyên gia và lao động kỹ thuật.

Tuy nhiên, khó khăn không chỉ là thiếu nhà ở, mà còn là thiếu nguồn cung phù hợp về vị trí, chất lượng, giá thuê và dịch vụ đi kèm. Đối với chuyên gia nước ngoài, nhà ở cần bảo đảm an ninh, tiện nghi, môi trường sống tốt và thuận tiện di chuyển đến nơi làm việc.

Theo bà Lan Phương, khi cân đối chi phí thuê nhà và chi phí quản lý nhân sự, doanh nghiệp cũng cần tính đến những khoản phát sinh nếu chỗ ở phân tán, cách xa khu công nghiệp hoặc chất lượng dịch vụ không ổn định. Những trường hợp này có thể kéo theo chi phí đưa đón, thời gian quản lý và công sức xử lý vấn đề liên quan.

Hơn nữa, việc thuê nhà tại nhiều địa điểm khác nhau cũng làm tăng khối lượng công việc hành chính, từ quản lý hợp đồng, tiền đặt cọc, thanh toán, hóa đơn đến bàn giao tài sản, bảo trì và gia hạn hợp đồng. Mặt khác, doanh nghiệp còn phải phối hợp thực hiện thủ tục thông báo lưu trú, đăng ký tạm trú và đáp ứng những yêu cầu liên quan theo quy định”, bà Phương chia sẻ.

 HOÀN THIỆN HỆ THỐNG THÔNG TIN NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI

Để tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực và thu hút hiệu quả dòng vốn ngoại vào thị trường nhà ở, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, đề xuất Bắc Ninh cần tập trung vào một số hướng đi trọng tâm để có thể tạo chuyển biến tích cực.

Một là, việc phát triển đô thị và nhà ở phải gắn với công nghiệp, giao thông và dịch vụ. Bắc Ninh có lợi thế kết nối Hà Nội, Hải Phòng và các trung tâm sản xuất phía Bắc. Vì vậy, có thể nghiên cứu mô hình đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD) phù hợp quy hoạch và năng lực hạ tầng, nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế; đồng thời phát triển căn hộ dịch vụ, nhà cho thuê chuyên nghiệp, sản phẩm có giá phù hợp, không chỉ tập trung phân khúc cao cấp.

Hai là, xây dựng đầu mối thông tin về nhà ở cho người nước ngoài, trước mắt là chuyên trang song ngữ trên cổng thông tin địa phương.

Làm rõ thêm giải pháp kết nối này, bà Đào Thuý Hằng, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Abey Holdings, cho rằng rất cần có một cổng dữ liệu hợp nhất về nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Cổng hiển thị đồng thời ba lớp thông tin, song ngữ Việt – Anh, gồm: Danh mục dự án đủ điều kiện; Hạn mức của từng tòa nhà và từng khu vực; Số suất đã bán – còn lại, cập nhật theo giao dịch. Bà Hằng đề nghị cấp tài khoản cho chủ đầu tư để vừa tra cứu vừa cập nhật theo trách nhiệm, kèm chỉ tiêu thời hạn trả lời văn bản xác nhận hạn mức, chẳng hạn 5 ngày làm việc.

Ngoài ra, đại diện Công ty Cổ phần Abey Holdings cũng đưa ra thêm một số kiến nghị cụ thể, nhằm tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn. Đó là công bố danh mục dự án theo định kỳ cố định, đề nghị hàng tháng, thay cho công bố theo đợt; đồng thời xét đưa dự án vào danh mục ngay khi đủ điều kiện mở bán, để doanh nghiệp hoạch định kế hoạch bán hàng ngay từ đợt đầu, và hướng dẫn rõ cách áp dụng cho dự án nhiều toà, nhiều giai đoạn.

Hướng dẫn lại cách xác định “khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường” sau khi sắp xếp đơn vị hành chính, và công bố hạn mức 250 nhà ở riêng lẻ còn lại theo từng khu vực;

Gộp cấp giấy chứng nhận, mã số thuế, khai báo lưu trú về một đầu mối tiếp nhận, có biểu mẫu song ngữ và chấp nhận chủ đầu tư nộp hồ sơ theo ủy quyền của khách hàng.

Bên cạnh đó, bà Hằng đề xuất công bố dữ liệu nền về cầu theo định kỳ 6 tháng, gồm số lượng người lao động, chuyên gia nước ngoài trên địa bàn theo quốc tịch, ngành và địa bàn làm việc, ở dạng số liệu tổng hợp. Theo bà, đây là đầu vào để doanh nghiệp quyết định phát triển nguồn cung ở đâu, cơ cấu căn hộ phù hợp thực tế.

Đóng góp ý kiến về nhà ở cho người nước ngoài, bà Trang Nguyễn, Phó Tổng Giám đốc thường trực Tập đoàn TUTA, cho rằng nguồn cung hiện nay cần đa dạng hóa để có thể đáp ứng được nhà ở không chỉ với đối tượng là các chuyên gia, kỹ sư lao động nước ngoài, mà còn cả các quản lý cấp cao, để thu hút và “giữ chân” họ đến Bắc Ninh làm việc và gắn bó lâu dài.

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội khoa học Kinh tế Việt Nam, phát biểu tại Hội thảo “Nhà ở cho người nước ngoài sống và làm việc tại thành phố Bắc Ninh”. Ảnh: Việt Dũng.

Chiều 12/10, tại Bắc Ninh, UBND Thành phố Bắc Ninh phối hợp với Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy tổ chức Hội thảo “Nhà ở cho người nước ngoài sống và làm việc tại thành phố Bắc Ninh”.

Sự kiện diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển nhanh cùng với tăng trưởng kinh tế, quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, cải thiện thu nhập và dòng vốn đầu tư nước ngoài. Cùng với đó, hệ thống hạ tầng, đặc biệt là giao thông kết nối vùng, tiếp tục được đầu tư, kéo theo nhu cầu dài hạn về nhà ở, thương mại và dịch vụ.

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI CÒN HẠN CHẾ

Phát biểu khai mạc tại hội thảo, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, nhận định thị trường nhà ở Việt Nam đang tồn tại một nghịch lý đáng chú ý. Đó là giá nhà cao gấp 30-40 lần thu nhập của người dân (cao hơn đáng kể so với mức bình quân trên thế giới chỉ khoảng 10 lần) nhưng người Việt Nam vẫn có xu hướng dồn tiền mua nhà thay vì thuê.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến nghịch lý này, theo Phó Chủ tịch Hội khoa học Kinh tế Việt Nam, là do kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng. Bởi hiện nay giá thuê nhà tương đối thấp so với lãi suất ngân hàng nên người mua không chỉ nhìn căn nhà như nơi để ở mà còn coi đây là một hình thức đầu tư. Do đó, việc sở hữu nhà vừa giúp không phải trả tiền thuê hàng tháng, vừa tạo kỳ vọng hưởng lợi từ mức tăng giá tài sản trong tương lai.

Hơn nữa, trong khi thị trường nhà ở trong nước phát triển mạnh, phân khúc nhà ở dành cho người nước ngoài lại còn khá hạn chế. Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, kể từ khi Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực, cả nước mới có 6.188 căn nhà do tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu được cấp giấy chứng nhận, trong đó có 1.519 cá nhân mua và sở hữu căn hộ chung cư. Con số này là rất nhỏ so với khoảng 160.000 người nước ngoài đang sinh sống tại Việt Nam và đủ điều kiện mua nhà. Thực tiễn này đặt ra câu hỏi vì sao thị trường nhà ở trong nước sôi động nhưng thị trường nhà ở dành cho người nước ngoài lại chưa phát triển tương xứng.

“Liệu nguyên nhân nằm ở nguồn cung chưa có những sản phẩm phù hợp, người nước ngoài chủ yếu có nhu cầu thuê thay vì mua, hay những vướng mắc về chính sách, pháp luật khiến người có nhu cầu cũng khó thực hiện giao dịch”, GS.TS. Hoàng Văn Cường đặt câu hỏi và mong muốn hội thảo sẽ làm rõ những vấn đề này để có cái nhìn rõ hơn về thực trạng của thị trường nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam.

NGHIÊN CỨU MỞ SÀN GIAO DỊCH NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI

Về pháp lý, GS.TS. Hoàng Văn Cường cho biết Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định khá rõ về đối tượng, điều kiện, hình thức, hạn mức, quyền và nghĩa vụ sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Đó là tổ chức nước ngoài được cấp phép đầu tư tại Việt Nam được sở hữu nhà ở theo thời hạn của giấy phép đầu tư. Cá nhân người nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam làm việc được quyền sở hữu căn hộ chung cư với thời hạn theo quy định. Người nước ngoài sở hữu nhà nhưng không sử dụng có quyền cho thuê; quyền tài sản cũng được bảo đảm trong các trường hợp cho thuê, thừa kế, chuyển nhượng, tặng cho theo quy định.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là giữa quy định pháp luật và thực tế giao dịch còn tồn tại những khó khăn nào. Đây là nội dung cần được làm rõ để đánh giá đúng những điểm nghẽn đang cản trở thị trường.

“Hội thảo diễn ra ngay trước kỳ họp Quốc hội tháng 10/2026, trong đó có nội dung sửa đổi Luật Nhà ở. Dự thảo sửa đổi đang đề xuất thu hẹp đối tượng nhà ở mà người nước ngoài được sở hữu, theo hướng chỉ còn căn hộ chung cư và không bao gồm nhà ở riêng lẻ. Đây là những thay đổi về chính sách cần được thông tin rõ để người có nhu cầu mua nhà có thể chủ động tính toán phương án phù hợp”, ông Cường nhấn mạnh.

Vấn đề thứ hai là nguồn cung. Theo quy định hiện hành, người nước ngoài không được mua nhà tại những khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh và chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Việc mua cũng gắn với những điều kiện cụ thể đối với dự án và sản phẩm nhà ở.

Từ thực tế Bắc Ninh, GS.TS. Hoàng Văn Cường đặt vấn đề cần xác định rõ các dự án nhà ở dành cho người nước ngoài trên địa bàn đã đáp ứng các điều kiện về quốc phòng, an ninh hay chưa, số lượng căn hộ còn trong hạn mức 30% hay không và những dự án nào đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Không chỉ vấn đề pháp lý, sản phẩm nhà ở dành cho người nước ngoài còn phải đáp ứng những yêu cầu cao hơn về chất lượng không gian sống, tiện ích, giao thông, dịch vụ bảo trì, bảo dưỡng, xử lý sự cố và hỗ trợ đa ngôn ngữ. Do đó, thị trường cần công khai rõ dự án nào được phép bán cho người nước ngoài, hạn mức còn lại bao nhiêu, tiêu chuẩn dịch vụ, giá bán, giá thuê, chi phí vận hành và khả năng cho thuê.

Vấn đề thứ ba là nhu cầu thực tế. Bắc Ninh hiện có khoảng 25.000 chuyên gia, nhà quản lý, kỹ sư và lao động kỹ thuật cao trong các khu công nghiệp; tổng số người nước ngoài đăng ký tạm trú trên địa bàn khoảng 41.000 người. Quy mô này được dự báo còn tăng cùng định hướng phát triển các ngành công nghệ cao, bán dẫn, vi mạch, trí tuệ nhân tạo và các khu công nghiệp, đô thị, dịch vụ thế hệ mới.

Toàn cảnh hội thảo: Nhà ở cho người nước ngoài sống và làm việc tại Thành phố Bắc Ninh. Ảnh: Việt Dũng.

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, những yếu tố này tạo nền tảng cho nhu cầu nhà ở quốc tế dài hạn tại Bắc Ninh. Cùng với quá trình đô thị hóa và sự hình thành của các công trình hạ tầng lớn, nhu cầu nhà ở đô thị được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng.

Tuy nhiên, thay vì suy đoán về lý do người nước ngoài chưa mua nhà, cần lắng nghe trực tiếp nhóm khách hàng này, cũng như các doanh nghiệp quốc tế đang hoạt động tại Bắc Ninh, để xác định họ thực sự cần thuê hay mua, nhu cầu về vị trí, loại hình nhà ở và những rào cản trong quá trình giao dịch.

Vấn đề thứ tư là thủ tục mua nhà và cấp giấy chứng nhận. Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, ngay cả người Việt Nam khi mua bất động sản cũng phải trải qua nhiều công đoạn và thường cần đến môi giới hoặc người có kinh nghiệm để kiểm chứng thông tin, hợp đồng, thanh toán và các thủ tục liên quan đến cấp giấy chứng nhận.

Với người nước ngoài, những khó khăn này có thể lớn hơn do khác biệt về ngôn ngữ, cách thức thực hiện thủ tục hành chính và khả năng tiếp cận thông tin. Từ đó, GS.TS. Hoàng Văn Cường đặt vấn đề Bắc Ninh có thể nghiên cứu thí điểm một mô hình trung tâm dịch vụ độc lập dành cho người nước ngoài mua nhà, có sự kiểm soát của cơ quan quản lý nhà nước.

Theo mô hình được đề xuất, trung tâm sẽ cung cấp thông tin xác thực về bất động sản, hỗ trợ hợp đồng đa ngôn ngữ, thanh toán và thực hiện các thủ tục liên quan, để người mua có thể hoàn tất giao dịch và nhận giấy chứng nhận mà không phải tự thực hiện từng công đoạn riêng lẻ.

Cuối cùng là vai trò của chính quyền. Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, bên cạnh việc tạo lập nguồn cung và tháo gỡ thủ tục, Bắc Ninh cần bảo đảm môi trường sống an ninh, an toàn cho cộng đồng người nước ngoài; đồng thời có cơ chế xử lý nhanh chóng, công bằng các tranh chấp và thủ tục pháp lý liên quan đến quyền tài sản.

Ông cho rằng năm nhóm vấn đề trên chưa phải toàn bộ những nội dung cần giải quyết để phát triển thị trường nhà ở cho người nước ngoài, nhưng là những vấn đề cốt yếu cần được làm rõ. Hội thảo vì vậy nên được nhìn như một diễn đàn đối thoại giữa chính quyền, nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản, khách hàng tiềm năng là các doanh nghiệp và người nước ngoài đang làm việc tại Bắc Ninh, cùng các chuyên gia, nhà khoa học.

Mục tiêu cuối cùng, theo GS.TS Hoàng Văn Cường, không chỉ là thúc đẩy giao dịch nhà ở cho người nước ngoài, mà còn hình thành một thị trường minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững, qua đó tạo dựng không gian sống phù hợp cho cộng đồng quốc tế tại Bắc Ninh.

Trong quá trình cạnh tranh thu hút FDI, lợi thế của Bắc Ninh vì thế không chỉ nằm ở diện tích khu công nghiệp, giá thuê đất hay các chính sách ưu đãi đầu tư. Một yếu tố ngày càng quan trọng là khả năng tạo ra môi trường sống an toàn, thuận tiện, có dịch vụ chất lượng và bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho những người nước ngoài đến làm việc, đầu tư và sinh sống lâu dài.

Chiều 12/10, phường Bạch Mai (Hà Nội) tổ chức lấy ý kiến cơ quan, tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư trên địa bàn đối với công tác lập điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 công viên Võ Thị Sáu. Đại diện cán bộ cơ sở và người dân tham dự đã bày tỏ đồng tình với chủ trương đồ án này.

Phó Chủ tịch UBND phường Bạch Mai Nguyễn Hoành Dũng cho hay, công viên Võ Thị Sáu (trước là công viên Tuổi trẻ Thủ đô) có tổng diện tích khoảng 26ha. Trong quá trình quản lý, sử dụng, tại đây từng tồn tại nhiều vi phạm lấn chiếm đất công viên như xây dựng sân bóng đá, sân tennis có mái che, các công trình dịch vụ, bãi đỗ xe…

Người dân phường Bạch Mai tại hội nghị lấy ý kiến về điều chỉnh quy hoạch 1/500 công viên Võ Thị Sáu.

Sau khi được thành lập và đi vào hoạt động theo mô hình chính quyền địa phương 2 cấp từ 1/7/2025, phường Bạch Mai tập trung xử lý các vi phạm, đồng thời triển khai điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nhằm khắc phục những bất cập trong quản lý, sử dụng đất, với diện tích sau điều chỉnh khoảng 22,45ha.

Theo quy định trước đây, thẩm quyền phê duyệt quy hoạch thuộc UBND thành phố; khi thực hiện chính quyền địa phương 2 cấp, thẩm quyền này được giao UBND phường.

Về vấn đề đưa khu vực tổ dân phố 4A, 4B phường Thanh Nhàn cũ (nay là tổ dân phố 16 phường Bạch Mai) ra khỏi quy hoạch công viên mà nhiều người dân quan tâm, ông Nguyễn Hoành Dũng nhấn mạnh: Sau khi điều chỉnh tổng thể quy hoạch công viên Võ Thị Sáu được cấp có thẩm quyền phê duyệt, gần 300 hộ dân tại khu vực này có thể thực hiện các thủ tục liên quan chuyển đổi chức năng sử dụng đất, xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định.

Phó Chủ tịch UBND phường Bạch Mai khẳng định, để có được công trình công viên đẹp như phương án quy hoạch giới thiệu, việc đầu tư xây dựng đòi hỏi nguồn kinh phí tương đối lớn. Người dân trong phường là đối tượng trực tiếp thụ hưởng nên cần tham gia góp ý với phương án quy hoạch, hướng tới xây dựng công viên trong tương lai.

Phối cảnh tổng thể dự án.

Về điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 công viên Võ Thị Sáu, đại diện Ban Quản lý dự án đầu tư hạ tầng phường Bạch Mai cho hay, dự án có diện tích nghiên cứu khoảng 26,75ha, diện tích lập điều chỉnh quy hoạch khoảng 22,45ha, bao gồm một số chức năng chính.

Đất ngoài phạm vi công viên có chức năng công cộng đô thị (xây dựng công trình công cộng cấp thành phố) với quy mô 0,94ha theo định hướng quy hoạch phân khu; trạm biến áp 220kV Hai Bà Trưng dự kiến được bố trí tại khu đất phía Đông Nam công viên, quy mô dự kiến 0,4ha.

Đất công viên chuyên đề có công viên văn hóa, giải trí, thể dục thể thao Võ Thị Sáu, gồm diện tích mặt nước và đất các khu chức năng. Trong đó diện tích mặt nước khoảng 100.997,2m², chiếm 45% tổng diện tích toàn khu.

Đất các khu chức năng gồm: Đất Khu tưởng niệm Anh hùng Lực lượng vũ trang Nhân dân Võ Thị Sáu (9.085,8m²), mật độ xây dựng tối đa 10% với tầng cao tối đa 1 tầng; đất khu đền thờ bà Chúa Hồ (khoảng 421,9m²), mật độ xây dựng tối đa 15% với tầng cao tối đa 1 tầng; đất khai thác dịch vụ (khoảng 20.122,8m²); đất cây xanh công viên tĩnh (khoảng 56.054,1m²), mật độ xây dựng tối đa 5% với tầng cao tối đa 1 tầng; điểm đỗ xe kết hợp trạm sạc xe điện (khoảng 2.891m²); đất giao thông (17.983,3m²).

Chiều 12/10, Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Đắk Lắk tiếp xúc cử tri các phường Tuy Hòa, Bình Kiến và xã Phú Hòa 1 trước Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI.

Ủy viên Bộ Chính trị, Bí thư Trung ương Đảng, Trưởng Ban Chính sách Chiến lược Trung ương Nguyễn Thanh Nghị dự hội nghị.

Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Đắk Lắk tiếp xúc cử tri.

Tại buổi tiếp xúc, các cử tri đã kiến nghị nhiều vấn đề liên quan trực tiếp đến đầu tư, nâng cấp cơ sở vật chất phục vụ sinh hoạt cộng đồng tại các khu phố; đồng thời, sớm triển khai việc giải tỏa, mở đường để người dân ổn định đời sống và sinh hoạt.

Cử tri cũng kiến nghị cơ quan ban, ngành sớm kiểm tra, cải tạo và sửa chữa tuyến đường giao thông khu vực cao tốc có tình trạng trượt taluy, gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất nông nghiệp của người dân, bảo đảm an toàn và hạn chế thiệt hại trong quá trình canh tác.

Cử tri trình bày kiến nghị.

Ngoài ra, cử tri cũng mong muốn cơ quan ban ngành quan tâm đầu tư xây dựng kè chắn sóng nhằm hạn chế tác động của triều cường, sóng lớn và thiên tai, bảo vệ khu dân cư, tài sản và đời sống của người dân.

Đối với Nghị định số 41 của Chính phủ về quản lý hoạt động khai thác thủy sản, trong đó có quy định tại Điều 25 về vùng hoạt động của tàu cá đang gây khó khăn cho một bộ phận ngư dân đã đầu tư tàu cá có chiều dài từ 15m trở lên từ trước, khiến hoạt động khai thác và đời sống của ngư dân gặp nhiều khó khăn. Cử tri kiến nghị Trung ương xem xét, nghiên cứu sửa đổi, điều chỉnh quy định cho phù hợp với thực tiễn, bảo đảm hài hòa giữa công tác quản lý khai thác thủy sản và điều kiện sản xuất của người dân, giúp ngư dân ổn định sinh kế.

Phát biểu tại buổi tiếp xúc, Trưởng Ban Chính sách Chiến lược Trung ương Nguyễn Thanh Nghị ghi nhận, đánh giá cao các ý kiến kiến nghị tâm huyết của các cử tri; đồng thời, đề nghị chính quyền địa phương bám sát cơ sở, nắm chắc tình hình, kịp thời giải quyết những vấn đề mà cử tri kiến nghị thuộc thẩm quyền cơ sở.

Trưởng Ban Chính sách Chiến lược Trung ương Nguyễn Thanh Nghị phát biểu tại hội nghị.

Đối với các ý kiến, kiến nghị thuộc thẩm quyền giải quyết của các bộ, ngành Trung ương, Trưởng Ban Chính sách Chiến lược Trung ương cho hay, Đoàn Đại biểu Quốc hội sẽ tiếp thu, ghi nhận đầy đủ ý kiến của cử tri, tổng hợp và có văn bản kiến nghị gửi đến các cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết, nhằm sớm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng của Nhân dân.

Trưởng Ban Chính sách, Chiến lược Trung ương cho biết, thời gian tới, Quốc hội sẽ tập trung thảo luận, xem xét nhiều nội dung quan trọng với khối lượng công việc lớn. Trong đó, có việc sửa đổi, ban hành nhiều luật nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và giải quyết những vấn đề đặt ra từ đời sống Nhân dân.

Nhóm bất động sản nhà ở cho thuê và lưu trú dài hạn đang thu hút sự quan tâm lớn. (Ảnh: HNV)

Theo đó, khi thị trường chuyển dần từ tư duy phát triển để bán sang sở hữu và vận hành tài sản dài hạn, lựa chọn phương thức thâm nhập thị trường đang trở thành một phần quan trọng của chiến lược đầu tư.

Từ lựa chọn phân khúc đến lựa chọn cách thức tham gia thị trường

Theo Savills, thị trường Living Sector tại châu Á-Thái Bình Dương không vận hành theo một mô hình duy nhất. Cơ hội đầu tư khác biệt đáng kể giữa từng quốc gia, loại hình tài sản và đặc biệt là cách nhà đầu tư tham gia thị trường.

Năm phương thức chính đang được ghi nhận gồm chuyển đổi tài sản gặp khó khăn, chuyển đổi tài sản trở nên lỗi thời, phát triển mới, đầu tư vào nền tảng vận hành thông qua mua bán và sáp nhập (M&A) hoặc vốn tăng trưởng và mua trực tiếp tài sản đã ổn định.

Nội thất một căn hộ cho thuê cao cấp tại Hà Nội. (Ảnh: CTV)

Điều này phản ánh một thay đổi quan trọng trong cách tiếp cận phân khúc này. Thay vì chỉ đặt câu hỏi “đầu tư vào loại tài sản nào?”, nhà đầu tư cần đồng thời xem xét “tham gia thị trường bằng cách nào?”. Năng lực vận hành, đặc điểm nguồn cầu, khung pháp lý, chi phí phát triển và khả năng tạo dòng tiền dài hạn đều có thể ảnh hưởng đến hiệu quả của từng chiến lược.

Việt Nam: Nền tảng nhu cầu đang hình thành

Tại Việt Nam, thị trường Living Sector vẫn đang ở giai đoạn phát triển tương đối sớm so với một số thị trường trưởng thành trong khu vực. Tuy nhiên, một số phân khúc liên quan đã cho thấy nhu cầu thuê tương đối rõ nét, đặc biệt tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, phân khúc căn hộ dịch vụ ghi nhận khoảng 7.000 căn trong quý II/2026, với công suất đạt 84% và giá thuê bình quân gần 560.000 đồng/m²/tháng. Đáng chú ý, nguồn cung giảm khi một số dự án hạng C quy mô nhỏ rút khỏi thị trường hoặc tạm đóng cửa để cải tạo, trong khi hiệu quả chung được cải thiện nhờ nhu cầu đối với các dự án được vận hành tốt.

Tại Hà Nội, thị trường căn hộ dịch vụ cũng duy trì công suất trên 80% trong quý II/2026, với hơn 6.500 căn thuộc 67 dự án. Nhu cầu được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI và nhóm khách thuê nước ngoài, đồng thời, việc tiếp tục mở rộng các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu công nghệ cao được kỳ vọng sẽ tiếp tục củng cố nhu cầu lưu trú.

Những diễn biến này cho thấy nhu cầu đối với nhà ở được quản lý và vận hành chuyên nghiệp đã hiện hữu ở một số phân khúc. Tuy nhiên, thị trường vẫn chủ yếu được hình thành từ các tài sản riêng lẻ, trong khi các mô hình Living Sector được phát triển và vận hành như một loại tài sản đầu tư dài hạn vẫn còn tương đối mới.

Ở phân khúc nhà ở nói chung, bài toán khả năng chi trả cũng đang trở thành một yếu tố cần cân nhắc. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá bán sơ cấp bình quân năm 2026 đạt trên 90 triệu đồng/m², trong khi 80% nguồn cung có giá trên 120 triệu đồng/m². Điều này có thể tạo điều kiện cho các mô hình nhà ở cho thuê chuyên nghiệp phát triển trong dài hạn, đặc biệt nếu quy mô dân số đô thị, lực lượng lao động dịch chuyển và nhu cầu linh hoạt về nơi ở tiếp tục gia tăng.

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định: “Tại Việt Nam, chúng tôi đang chứng kiến nhu cầu đối với các sản phẩm nhà ở được quản lý chuyên nghiệp, đặc biệt tại những đô thị có hoạt động kinh tế và dòng vốn quốc tế mạnh”.

Nhà ở cho thuê đa dạng loại hình và đặc biệt phát triển ở các khu đô thị lớn. (Ảnh: CTV)

Cụ thể, theo ông Neil MacGregor, thị trường vẫn còn phân mảnh, nhưng đây cũng là điểm mở cho các mô hình có khả năng kết hợp vốn dài hạn với năng lực vận hành. Khi đánh giá một cơ hội Living Sector, nhà đầu tư không chỉ cần nhìn vào giá trị của tài sản mà còn vào cách tài sản đó được vận hành, duy trì công suất và tạo dòng tiền trong dài hạn.

Ba hướng tiếp cận cho thị trường Việt Nam

Một trong những hướng tiếp cận đang được ghi nhận tại châu Á-Thái Bình Dương là chuyển đổi những tài sản không còn phù hợp với nhu cầu ban đầu sang các mô hình Living Sector. Khách sạn, văn phòng hoặc các loại hình bất động sản khác có thể được xem xét để chuyển đổi thành co-living (mô hình sống hiện đại với những không gian chung được chia sẻ bởi nhóm người trẻ tuổi có cùng sở thích hay công việc giống nhau), nhà ở sinh viên hoặc các mô hình lưu trú dài hạn, tùy thuộc vào vị trí, cấu trúc tài sản và khả năng đáp ứng yêu cầu pháp lý.

Đối với Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, hướng tiếp cận này đặt ra tiềm năng tái sử dụng những tài sản có hiệu suất khai thác chưa tối ưu, thay vì luôn bắt đầu từ một dự án phát triển mới.

Tuy nhiên, hiệu quả sẽ phụ thuộc lớn vào chi phí cải tạo, khả năng chuyển đổi công năng và mô hình vận hành sau chuyển đổi.

Kinh nghiệm khu vực châu Á-Thái Bình Dương cũng cho thấy dòng vốn đang tìm đến các nền tảng vận hành thay vì chỉ tập trung vào từng tài sản riêng lẻ. Một đơn vị vận hành có khả năng quản lý danh mục, ứng dụng công nghệ, kiểm soát chi phí và duy trì trải nghiệm người thuê có thể tạo ra giá trị trên quy mô lớn hơn so với việc quản lý từng tài sản độc lập.

Đây có thể là một hướng đáng chú ý tại Việt Nam, nơi thị trường cho thuê còn phân mảnh. Sự kết hợp giữa nguồn vốn dài hạn và năng lực vận hành địa phương có thể giúp hình thành những danh mục tài sản có quy mô và tính nhất quán cao hơn.

Một hướng khác là mô hình phát triển để cho thuê, trong đó tài sản được thiết kế và phát triển ngay từ đầu với mục tiêu cho thuê và nắm giữ dài hạn. Khác với mô hình phát triển để bán, bài toán của phát triển để cho thuê tập trung vào toàn bộ vòng đời tài sản từ vị trí, thiết kế sản phẩm, tiện ích và cơ cấu căn hộ đến công suất cho thuê, chi phí vận hành và khả năng duy trì dòng tiền.

Tại Việt Nam, mô hình này có thể được xem xét tại những khu vực có nhu cầu thuê ổn định, đặc biệt khi các đô thị tiếp tục mở rộng theo các hành lang giao thông và trung tâm kinh tế mới.

Sự phát triển của phân khúc Living Sector không nhất thiết thay thế mô hình nhà ở truyền thống mà mở rộng cách nhìn về nhà ở như một loại tài sản có thể được sở hữu, vận hành và tạo thu nhập trong dài hạn.

Đối với Việt Nam, những tín hiệu từ thị trường căn hộ dịch vụ cho thấy nhu cầu đối với sản phẩm được quản lý chuyên nghiệp đã hiện hữu, trong khi khoảng cách về khả năng chi trả nhà ở tiếp tục đặt ra nhu cầu đối với nhiều lựa chọn lưu trú khác nhau.

Trong bối cảnh đó, cơ hội của phân khúc này sẽ không chỉ nằm ở việc phát triển thêm nguồn cung, mà còn ở việc xác định loại tài sản phù hợp, phương thức tham gia phù hợp và mô hình vận hành phù hợp với từng thị trường. Đây có thể là nền tảng để phân khúc nhà ở tạo dòng tiền từng bước phát triển sâu hơn tại Việt Nam.