Author: bachdn

Kiểm soát chiều cao, mật độ xây dựng theo từng khu vực

Theo hồ sơ dự thảo Quy chế quản lý kiến trúc thành phố Hà Nội, việc tổ chức không gian đô thị được định hướng theo mô hình chùm đô thị đa cực, đa trung tâm, kết hợp phát triển đô thị nén với bảo vệ không gian xanh và các khu vực có giá trị di sản.

Các công trình trong phạm vi vành đai 2, đặc biệt khu vực nội đô lịch sử sẽ được kiểm soát nghiêm ngặt về kiến trúc, xây dựng. (Ảnh: Kế Toại).

Theo đó, công trình cao tầng được định hướng tập trung tại các khu vực đô thị nén, dọc những trục động lực phát triển và các đầu mối giao thông công cộng theo mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD). 

Ngược lại, tại các nêm xanh, vành đai sinh thái và khu vực bảo tồn, chiều cao và mật độ xây dựng cần được kiểm soát chặt chẽ.

Đáng chú ý, khu vực nội đô lịch sử được xác định là không gian cần có yêu cầu quản lý đặc thù. 

Dự thảo đặt mục tiêu kiểm soát nghiêm ngặt mật độ cư trú và tầng cao xây dựng trong phạm vi Vành đai 2, hạn chế tối đa công trình cao tầng làm phá vỡ cấu trúc không gian di sản.

Các công trình điểm nhấn cao tầng chỉ được xem xét tại một số vị trí đặc biệt theo quy hoạch, thiết kế đô thị hoặc phương án tái thiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt. 

Việc xem xét còn gắn với yêu cầu đáp ứng năng lực hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và bảo đảm an toàn hàng không.

Định hướng này cho thấy dự thảo không đặt mục tiêu phát triển cao tầng đồng đều trên toàn thành phố, mà hướng tới phân bổ chiều cao theo chức năng đô thị, điều kiện hạ tầng và giá trị cảnh quan của từng khu vực.

Đối với nhà ở riêng lẻ, dự thảo yêu cầu công trình phải tuân thủ quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và thiết kế đô thị được duyệt. Các nhà liền kề trên cùng tuyến phố được khuyến khích thống nhất về mặt tiền, mái, chiều cao và tầng cao, tạo diện mạo kiến trúc hài hòa, hạn chế tình trạng xây dựng chắp vá.

Với nhà trong ngõ có mặt cắt ngang dưới 6m, việc xác định tầng cao và khoảng lùi cần căn cứ điều kiện không gian xung quanh cùng các quy định liên quan.

Đối với biệt thự xây dựng mới, dự thảo nêu các chỉ tiêu gồm mật độ xây dựng tối đa 60%, tầng cao tối đa 4 tầng. Khoảng lùi so với chỉ giới đường đỏ không nhỏ hơn 3m; khoảng lùi so với ranh giới đất tối thiểu 2m. Biệt thự song lập có ngoại lệ tại cạnh tiếp giáp hợp khối với công trình bên cạnh theo nội dung dự thảo.

Dự thảo đồng thời không cho phép cơi nới, xây chen làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc khuôn viên biệt thự. Các chỉ tiêu này cần được xem xét theo đúng loại hình công trình, vị trí và quy hoạch được duyệt, không mặc nhiên áp dụng đồng loạt cho mọi nhà ở riêng lẻ tại Hà Nội.

Bảo tồn di sản, tăng không gian xanh và cảnh quan đô thị

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, bảo vệ di sản và bản sắc kiến trúc là một trong những nội dung xuyên suốt của dự thảo. Hồ sơ đề cập việc quản lý các công trình đã được xếp hạng theo pháp luật về di sản văn hóa và các công trình thuộc danh mục kiến trúc có giá trị đã được phê duyệt.

Quy chế quản lý kiến trúc mới nhất thành phố Hà Nội đề cao yếu tố bảo tồn di sản, cảnh quan và bản sắc kiến trúc. (Ảnh: Kế Toại).

Đối với công trình kiến trúc có giá trị loại I, dự thảo nêu yêu cầu bảo tồn nguyên trạng mật độ xây dựng, số tầng, chiều cao và hình thức kiến trúc. Khi cải tạo, các đặc điểm kiến trúc gốc cần được giữ gìn; việc cải tạo nội thất không được làm mất hình dáng không gian và các chi tiết trang trí có giá trị.

Tại khu phố cổ, việc sử dụng vật liệu truyền thống như gỗ, ngói, tường gạch xây và vữa vôi cũng được đề cập trong những trường hợp thuộc phạm vi điều chỉnh.

Đối với dự án cải tạo, xây dựng có khả năng ảnh hưởng đến di tích, chủ đầu tư phải khảo sát hiện trạng và đánh giá nguy cơ tác động đến yếu tố gốc cấu thành di tích, cảnh quan văn hóa, kết cấu, độ ổn định và tính toàn vẹn của di tích.

Không chỉ tập trung vào công trình riêng lẻ, dự thảo còn định hướng bảo vệ cấu trúc làng xóm hiện hữu, làng nghề truyền thống và cảnh quan văn hóa. 

Đồng thời, tổ chức các vùng đệm nhằm hạn chế tác động tiêu cực của quá trình đô thị hóa.

Song song với bảo tồn, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, dự thảo cũng hướng tới gia tăng diện tích cây xanh, mặt nước, quảng trường, vườn hoa và các không gian công cộng có khả năng kết nối liên hoàn. 

Các công trình xây dựng mới được định hướng tăng diện tích bề mặt thấm nước, sử dụng vật liệu lát rỗng, bố trí thảm cỏ, vườn mưa và giải pháp thu trữ nước mưa tại chỗ nhằm giảm áp lực cho hệ thống thoát nước đô thị.

Đối với các khu chung cư cũ, tập thể xuống cấp, dự thảo đề cập phương án tổ chức lại không gian xây dựng, có thể tập trung tầng cao tại khối tháp theo quy hoạch chi tiết, đồng thời giảm mật độ xây dựng khối đế để dành thêm quỹ đất cho cây xanh, sân chơi, bãi đỗ xe và các tiện ích công cộng.

Đồng chí Phó Chủ tịch UBND tỉnh làm việc với Tổ công tác, Tổ giúp việc và các đơn vị liên quan về tình hình triển khai tổng rà soát văn bản quy phạm pháp luật.

Triển khai tổng rà soát văn bản quy phạm pháp luật và xử lý văn bản chịu sự tác động của việc sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, các sở, ban, ngành đã tổ chức rà soát lại các văn bản thuộc ngành, lĩnh vực được giao quản lý; tham mưu cấp có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung, thay thế, ban hành mới hoặc bãi bỏ văn bản theo phương án đã đề xuất. Sở Tư pháp đã thực hiện theo dõi, tổng hợp tình hình xử lý văn bản của các cơ quan; đồng thời hướng dẫn về hình thức xử lý, thẩm quyền, trình tự, thủ tục xây dựng, ban hành và bãi bỏ văn bản quy phạm pháp luật theo quy định.

Đến ngày 13/10/2026, các sở, ban, ngành đã tham mưu cấp có thẩm quyền hoàn thành xử lý 69/160 văn bản quy phạm pháp luật cấp tỉnh (đạt tỷ lệ 43%). Trong đó, hoàn thành xử lý 31/75 văn bản đề xuất sửa đổi, bổ sung, thay thế, tạm ngưng hiệu lực hoặc bãi bỏ một phần; ban hành 13/32 văn bản đề xuất ban hành mới; hoàn thành xử lý 25/53 văn bản cần bãi bỏ toàn bộ.

Lãnh đạo Sở Tư pháp phát biểu tại cuộc làm việc.

Đối với văn bản quy phạm pháp luật cấp xã, UBND cấp xã đã hoàn thành xử lý 19/19 văn bản. Trong đó, hoàn thành xử lý 11/11 văn bản QPPL đề xuất sửa đổi, bổ sung, thay thế, bãi bỏ một phần; hoàn thành xử lý 8/8 văn bản quy phạm pháp luật của HĐND, UBND các xã, phường trước khi sắp xếp.

Đại diện phòng Tham mưu Công an tỉnh phát biểu tại cuộc làm việc.

Đối với xử lý văn bản chịu sự tác động của việc sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, tổng số cần xử lý 6 văn bản, các sở, ban, ngành đã hoàn thành 5 văn bản, còn 1 văn bản đang trình UBND tỉnh xem xét ban hành. Về tình hình xử lý văn bản quy phạm pháp luật quy định về doanh nghiệp, điều kiện đầu tư kinh doanh chưa phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành, tổng số văn bản quy phạm pháp luật chưa phù hợp 3 văn bản, trong đó đã xử lý xong 1 văn bản; đang trình UBND tỉnh xem xét ban hành 1 văn bản; đang xử lý 1 văn bản.

Đồng chí Đặng Ngọc Hậu, Phó Chủ tịch UBND tỉnh phát biểu tại cuộc làm việc.

Phát biểu tại cuộc làm việc, đồng chí Phó Chủ tịch UBND tỉnh đề nghị các sở, ban, ngành, UBND cấp xã tiếp tục thực hiện tổng rà soát hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của tỉnh bảo đảm đúng nội dung, nhiệm vụ, tiến độ theo kế hoạch và chỉ đạo của UBND tỉnh; khẩn trương gửi báo cáo chính thức kết quả rà soát về Sở Tư pháp, đồng thời cập nhật báo cáo và các phụ lục trên phần mềm hỗ trợ kiểm tra, rà soát văn bản quy phạm pháp luật. Tập trung nguồn lực, khẩn trương xử lý dứt điểm các văn bản thuộc trách nhiệm được giao, nhất là nhiệm vụ đã đến hạn, quá hạn và các văn bản ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Thủ trưởng các sở, ban, ngành, Chủ tịch UBND cấp xã chịu trách nhiệm trước UBND tỉnh, Chủ tịch UBND tỉnh về tiến độ, chất lượng xử lý văn bản; trực tiếp chỉ đạo, phân công rõ đơn vị, cá nhân thực hiện và nghiêm túc chế độ báo cáo định kỳ. Đối với các văn bản chưa hoàn thành, phải xác định rõ tiến độ, nguyên nhân, khó khăn, vướng mắc, trách nhiệm và thời hạn hoàn thành…

Ảnh minh họa.

Theo Quyết định số 5716/QĐ-UBND ngày 13-10-2026 do Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Bùi Duy Cường ký ban hành, khu đất được giao thuộc ô đất ký hiệu CT-02, nằm trong quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư cầu Thăng Long, xã Vĩnh Thanh.

Khu đất có diện tích 5.337m², được xác định theo bản vẽ điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết đã được UBND xã Vĩnh Thanh phê duyệt ngày 28-7-2026. Mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị, phục vụ triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội Khu B cầu Thăng Long.

Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc HK được sử dụng đất trong thời hạn 50 năm kể từ ngày ký quyết định giao đất. Đối với người mua căn hộ, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được chứng nhận theo quy định, với thời hạn sử dụng ổn định lâu dài.

Đáng chú ý, dự án được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng chủ đầu tư được miễn khoản tiền này theo chính sách ưu đãi phát triển nhà ở xã hội. Việc giao đất thực hiện không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, phù hợp các quy định pháp luật hiện hành.

UBND thành phố yêu cầu chủ đầu tư liên hệ các cơ quan chức năng để hoàn thiện thủ tục liên quan, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người sử dụng đất. Các sở, ngành có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra việc triển khai dự án theo thẩm quyền.

Việc giao đất cho dự án Khu B cầu Thăng Long là bước triển khai cụ thể trong quá trình phát triển quỹ nhà ở xã hội của Hà Nội, trong bối cảnh nhu cầu nhà ở dành cho người thu nhập thấp vẫn ở mức cao. Thành phố đang tiếp tục rà soát, bổ sung quỹ đất và thúc đẩy các dự án nhằm tăng nguồn cung nhà ở xã hội trong những năm tới.

Khu đất Bệnh viện Đa khoa tỉnh Tiền Giang cũ nằm tại vị trí mặt tiền 4 tuyến đường.

Theo Công văn số 3348, UBND tỉnh giao Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp tỉnh Đồng Tháp tham mưu dự thảo tờ trình của Ban Thường vụ Đảng ủy UBND tỉnh để trình Thường trực Tỉnh ủy xem xét phương án đầu tư công viên cây xanh tại khu đất Bệnh viện Đa khoa tỉnh Tiền Giang cũ. Đồng thời, đơn vị phối hợp, làm việc với UBND phường Mỹ Tho để thống nhất bằng văn bản về nội dung điều chỉnh các quy hoạch có liên quan.

UBND phường Mỹ Tho được giao khẩn trương thực hiện trình tự, thủ tục điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch có liên quan đối với khu đất này (nếu có), bảo đảm đúng quy định.

Đối với hiện trạng các công trình tại bệnh viện cũ, UBND tỉnh giao Sở Xây dựng rà soát, báo cáo cụ thể tình trạng các công trình, hạng mục như: Khoa, phòng, trung tâm…. Đồng thời, đề xuất những công trình đủ niên hạn tháo dỡ trong năm 2026. Sở Y tế chủ trì, phối hợp Sở Tài chính và Sở Xây dựng xây dựng kế hoạch triển khai tháo dỡ các công trình, hạng mục đủ điều kiện.

Bên cạnh đó, Sở Tài chính được yêu cầu khẩn trương tham mưu UBND tỉnh bố trí vốn chuẩn bị đầu tư dự án công viên cây xanh tại khu đất Bệnh viện Đa khoa tỉnh Tiền Giang cũ theo quy định.

Trước đó, ngày 4-11-2025, Thường trực Tỉnh ủy đã ban hành Thông báo số 45, thống nhất chủ trương chuyển chức năng sử dụng khu đất Bệnh viện Đa khoa tỉnh Tiền Giang cũ thành công viên cây xanh.

Khu đất có diện tích khoảng 27.493 m², nằm tại vị trí trung tâm phường Mỹ Tho, tiếp giáp các tuyến đường Hùng Vương, Rạch Gầm, Thủ Khoa Huân và Trương Định. Với vị trí đắc địa, việc chuyển đổi công năng khu đất thành công viên cây xanh được kỳ vọng góp phần bổ sung không gian xanh, tạo cảnh quan đô thị và nâng cao chất lượng không gian công cộng phục vụ người dân.

Dự án cải tạo và tái thiết đô thị phường Vĩnh Hưng với tổng vốn đầu tư dự kiến gần 186.000 tỷ đồng đang triển khai lấy ý kiến cộng đồng. Đồ án quy hoạch đặt trọng tâm vào phương án tái định cư tại chỗ qua hệ thống chung cư cao tầng, kết hợp không gian thương mại khối đế nhằm bảo đảm sinh kế lâu dài cho người dân.

Thông tin từ UBND phường Vĩnh Hưng (Hà Nội) cho biết, địa phương đang tổ chức niêm yết công khai hồ sơ dự thảo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị trên địa bàn. Quá trình lấy ý kiến cộng đồng dân cư đối với đồ án này diễn ra từ ngày 12/10 đến hết ngày 1/11, thu hút sự quan tâm lớn của người dân và giới đầu tư kinh tế.

Đề xuất dành 14,39 ha đất tái định cư tại dự án chỉnh trang đô thị Vĩnh Hưng gần 186.000 tỷ đồng

Theo thuyết minh tóm tắt đồ án, khu vực nghiên cứu lập quy hoạch có quy mô khoảng 447ha, tương ứng với toàn bộ ranh giới hành chính phường Vĩnh Hưng. Dự án có tổng mức đầu tư dự kiến lên tới gần 186.000 tỷ đồng, do Công ty TNHH Đầu tư Tập đoàn Mặt Trời tổ chức lập quy hoạch.

Cơ cấu không gian toàn phường được chia thành hai phân vùng chính: Khu vực cải tạo, tái thiết chiếm 206,1ha (tương đương 46,08%) và khu vực cải tạo, chỉnh trang chiếm 240,9ha (tương đương 53,92%). Sau khi hoàn thành quá trình tái thiết, quy mô dân số dự kiến của toàn phường đạt khoảng 186.896 người.

Bản vẽ quy hoạch tái thiết đô thị Vĩnh Hưng

Một trong những nội dung nhận được sự quan tâm nhiều nhất từ người dân là phương án bố trí chỗ ở và duy trì sinh kế cho các hộ dân thuộc diện giải phóng mặt bằng.

Theo quy hoạch, khoảng 14,39ha đất được bố trí dành riêng cho tái định cư và nhà ở xã hội. Đồ án định hướng bố trí tái định cư tại chỗ cho khoảng 7.250 hộ dân bị ảnh hưởng, tương đương khoảng 20.000 nhân khẩu. Cụ thể, người dân sẽ được chuyển lên sinh sống tại các tổ hợp chung cư cao tầng hiện đại, đồng bộ về hạ tầng.

Bên cạnh giải pháp về nhà ở, bài toán sinh kế cho các hộ kinh doanh lâu năm cũng được đặt ra trong phương án thiết kế đô thị. Đối với các hộ từng có nguồn thu nhập từ kinh doanh mặt tiền trước đây, đồ án đề xuất ưu tiên bố trí không gian thương mại linh hoạt tại khối đế các tòa chung cư.

Các hộ dân này sẽ được quyền thuê hoặc sở hữu những không gian thương mại này với chi phí ưu đãi nhằm duy trì hoạt động kinh doanh và ổn định đời sống.

Song song với việc tái thiết nhà ở, đồ án quy hoạch chú trọng đến việc tái cấu trúc không gian đô thị và nâng cấp hạ tầng xã hội. Theo tính toán, diện tích đất dành cho hạ tầng xã hội tại khu vực này sẽ tăng gấp 3,5 lần so với hiện trạng, đạt khoảng 83,68ha.

Không gian đô thị được bổ sung hệ thống cây xanh, các công trình công cộng và mở rộng hệ thống giao thông, đường ngõ chính trong khu dân cư đạt mặt cắt tối thiểu khoảng 7m. Về giao thông đối ngoại, khu vực Vĩnh Hưng dự kiến kết nối với 4 tuyến đường sắt đô thị gồm các tuyến số 4, số 8, số 10 và số 15, qua đó tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội cho toàn khu vực phía Nam Thủ đô khi đồ án chính thức đi vào triển khai.

Công dân phản ánh, kiến nghị tại buổi tiếp công dân định kỳ tháng 9 của đồng chí Nguyễn Hồng Phong, Ủy viên dự khuyết Trung ương Đảng, Phó Bí thư Thường trực Tỉnh ủy, Chủ tịch HĐND tỉnh.

Mới đây, tại trụ sở tiếp công dân tỉnh, đồng chí Nguyễn Hồng Phong, Ủy viên dự khuyết Trung ương Đảng, Phó Bí thư Thường trực Tỉnh ủy, Chủ tịch HĐND tỉnh đã có buổi tiếp công dân định kỳ hằng tháng, để lắng nghe và giải quyết những vấn đề mà người dân quan tâm. Tại buổi tiếp, công dân đã phản ánh, kiến nghị với đồng chí Phó Bí thư Thường trực Tỉnh ủy, Chủ tịch HĐND tỉnh, như: Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất khi đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, miễn tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư… Tất cả những vấn đề, vụ việc mà công dân phản ánh tồn tại đã lâu, nhiều vụ việc đã được các cơ quan có thẩm quyền giải quyết nhiều lần, nhưng vẫn chưa đạt được sự đồng thuận cuối cùng.

Trên cơ sở hồ sơ phản ánh và đối thoại trực tiếp với công dân, đồng chí Phó Bí thư Thường trực Tỉnh ủy, Chủ tịch HĐND tỉnh yêu cầu các cơ quan liên quan và lãnh đạo địa phương làm rõ nội dung phản ánh, trách nhiệm từng cấp, từng ngành trong việc tham mưu, đề xuất phương án xử lý. Trong đó, đối với kiến nghị của hộ gia đình ông Phạm Khắc Chiến, ở thôn Đồng Tâm, xã Sao Vàng kiến nghị UBND xã Thọ Bình và các đơn vị có liên quan tiếp nhận và giải quyết việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình, đồng chí Phó Bí thư Thường trực Tỉnh ủy, Chủ tịch HĐND tỉnh đã giao Sở Nông nghiệp và Môi trường chỉ đạo Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh kiểm tra, rà soát lại quá trình sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ ông Chiến, đồng thời báo cáo kết quả thực hiện về HĐND tỉnh để theo dõi, giám sát.

Xác định công tác tiếp công dân, giải quyết đơn, thư KNTC là một trong những nhiệm vụ quan trọng, Thường trực HĐND các cấp trong tỉnh đã tổ chức quán triệt, triển khai tới các ban HĐND, đại biểu HĐND thông qua các phiên họp của thường trực HĐND và các kỳ họp thường lệ của HĐND. Đồng thời, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về tiếp công dân, giải quyết đơn, thư của công dân cho đại biểu HĐND. Công tác phối hợp với các cơ quan, tổ chức, đơn vị và các ngành, các cấp trong việc tổ chức tiếp công dân và xử lý đơn được quan tâm, thực hiện thường xuyên. Hằng tháng, Thường trực HĐND các cấp ban hành lịch tiếp công dân theo quy định pháp luật; đồng thời bố trí địa điểm tiếp công dân, đảm bảo các điều kiện về cơ sở vật chất và các trang thiết bị cần thiết phục vụ tốt cho hoạt động tiếp công dân.

Tại các buổi tiếp công dân định kỳ, công dân được trao đổi thẳng thắn những khúc mắc; được hướng dẫn, giúp đỡ thực hiện quyền KNTC, đơn thư của công dân được tiếp nhận để chuyển đến các cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải quyết. Thông qua các buổi tiếp công dân, các đại biểu HĐND còn tiến hành giải thích, tuyên truyền chủ trương, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước, từ đó góp phần nâng cao hiểu biết, kiến thức pháp luật cho người dân. Cùng với tiếp công dân, thường trực HĐND, các vị đại biểu HĐND luôn quan tâm, chú trọng đến công tác tiếp nhận, xử lý đơn, thư của công dân gắn với việc giải quyết. Trong đó, thường xuyên chỉ đạo kịp thời việc nghiên cứu, phân loại, tham mưu chuyển đến đúng cơ quan, đơn vị, địa phương có thẩm quyền xem xét, giải quyết. Đồng thời theo dõi, giám sát đối với những đơn của công dân đang trong quá trình giải quyết của các cơ quan có thẩm quyền. Do đó, các đơn của công dân đều được nghiên cứu, tham mưu xử lý kịp thời, đảm bảo theo quy định của pháp luật.

Theo Phó Chủ tịch Thường trực HĐND tỉnh Lê Tiến Lam, công tác tiếp công dân và đôn đốc giải quyết đơn KNTC của HĐND các cấp, các đại biểu HĐND thời gian qua đã có những chuyển biến tích cực. Nhiều vụ việc tồn đọng, bức xúc kéo dài trong Nhân dân đã được giải quyết. Tình trạng khiếu kiện đông người, khiếu kiện tại trụ sở các cơ quan chính quyền đã được phối hợp giải quyết kịp thời. Chất lượng xử lý các kiến nghị của cử tri, đơn, thư KNTC của công dân được nâng lên, góp phần quan trọng thực hiện nhiệm vụ chính trị ở các địa phương.

Hà Nội đẩy mạnh gỡ điểm nghẽn thủ tục, tăng tốc nguồn cung nhà ở xã hội ảnh: minh họa

Gỡ điểm nghẽn thủ tục, đẩy nhanh nguồn cung

Theo số liệu thống kê đến hết tháng 8/2026, Hà Nội có 158 dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang đã được chấp thuận, với quy mô khoảng 139.000 căn. Trong đó, 25 dự án đã khởi công và đang triển khai, cung cấp khoảng 20.800 căn. Những con số này cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội đang từng bước được mở rộng, tạo thêm cơ hội an cư cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, để các mục tiêu phát triển nhà ở thực sự đi vào cuộc sống, bài toán không chỉ nằm ở số lượng căn hộ mà còn ở tiến độ triển khai, vị trí dự án và khả năng tiếp cận của người dân.

Bên cạnh các chủ trương của Trung ương, Hà Nội đang vận dụng các cơ chế, chính sách của Luật Thủ đô nhằm tháo gỡ vướng mắc, rút ngắn thủ tục và thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội. Việc cải thiện quy trình xử lý hồ sơ được kỳ vọng giúp giảm thời gian chuẩn bị đầu tư, sớm đưa các dự án vào xây dựng, qua đó bổ sung nguồn cung cho thị trường.

Ông Nguyễn Văn Vượng, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Địa ốc Capital Hà Nội, cho biết thành phố đang triển khai nhiều chính sách kịp thời nhằm tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện để doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án nhà ở xã hội. Theo ông, sự đồng hành của cơ quan quản lý có ý nghĩa quan trọng trong việc rút ngắn thời gian chuẩn bị, hạn chế tình trạng dự án kéo dài do vướng mắc thủ tục.

Ở góc độ quản lý nhà nước, ông Luyện Văn Phương, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, cho biết thành phố hướng tới rút ngắn thời gian xử lý các thủ tục như thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và cấp phép xây dựng xuống không quá 10 ngày, qua đó tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ, sớm đưa các dự án vào khởi công.

Việc cải cách thủ tục là một trong những điều kiện cần để mở rộng nguồn cung nhà ở xã hội. Tuy nhiên, tiến độ xây dựng nhanh hơn mới giải quyết được một phần bài toán. Nếu các dự án không phù hợp với nơi người dân làm việc, sinh sống và sử dụng dịch vụ thiết yếu, số lượng căn hộ tăng lên chưa chắc chuyển hóa thành cơ hội an cư thực chất.

Nhà ở xã hội phải gắn với nơi làm việc và sinh kế

Một trong những vấn đề đặt ra hiện nay là nhiều dự án nhà ở xã hội được quy hoạch tại khu vực ngoại thành, vùng ven, nơi còn quỹ đất lớn. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp tập trung đáng kể tại những khu vực gần trung tâm việc làm, khu công nghiệp, trường học, bệnh viện và hệ thống dịch vụ đô thị. Khoảng cách giữa nơi có nguồn cung và nơi phát sinh nhu cầu vì thế có thể trở thành điểm nghẽn mới trong quá trình thực hiện chính sách.

Một căn hộ có giá bán phù hợp nhưng nằm xa nơi làm việc, thiếu kết nối giao thông hoặc không thuận tiện cho sinh hoạt gia đình vẫn có thể nằm ngoài khả năng lựa chọn của người mua. Khi đó, khoản tiền tiết kiệm được từ giá nhà có nguy cơ bị bù đắp bởi chi phí đi lại, thời gian di chuyển và những bất tiện trong cuộc sống hằng ngày.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tiền tệ Quốc gia, cho rằng kết quả phát triển nhà ở xã hội thời gian gần đây ghi nhận những con số đáng khích lệ về số lượng căn hộ hoàn thành theo các mục tiêu chiến lược. Tuy nhiên, dưới góc nhìn kinh tế đô thị, điều quan trọng không chỉ là xây thêm bao nhiêu nghìn căn, mà còn là các căn hộ đó được xây dựng ở đâu.

Theo ông Lực, những dự án nằm xa trung tâm, kết nối giao thông kém, cách xa các trung tâm công nghiệp, trường học và bệnh viện hàng chục cây số có nguy cơ khó thu hút người mua, ngay cả khi giá bán hấp dẫn. Người thu nhập thấp khó có thể lựa chọn một căn nhà giá rẻ nếu phải gánh thêm chi phí đi lại lớn và mất hàng giờ mỗi ngày để di chuyển vào nội đô làm việc.

Từ thực tế này, ông Lực cho rằng tư duy phát triển nhà ở xã hội cần thay đổi theo hướng ưu tiên vị trí, gắn quy hoạch nhà ở với phân bố lao động và các khu công nghiệp tập trung. Nếu không, thị trường có thể xuất hiện nghịch lý người cần nhà nhưng không tìm được nơi ở phù hợp, trong khi những căn hộ đã xây dựng lại nằm quá xa, thiếu các dịch vụ thiết yếu phục vụ cuộc sống của người lao động.

Thực tế, người dân có nhu cầu mua nhà ở xã hội thường ưu tiên những vị trí trung tâm hoặc tương đối gần trung tâm, thuận tiện cho công việc, sinh hoạt, việc học của con cái và tiếp cận dịch vụ y tế. Vì vậy, khả năng kết nối giao thông và mức độ hoàn thiện của hạ tầng xã hội cần được xem xét ngay từ khâu quy hoạch, thay vì chỉ tập trung vào việc tìm kiếm quỹ đất có chi phí thấp.

Đồng quan điểm về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng thực tế triển khai tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội cho thấy quỹ đất dành cho nhà ở xã hội có nguy cơ bị đẩy ra các vùng giáp ranh hoặc khu vực đất hoang hóa, hạ tầng chưa hoàn thiện. Tình trạng này có thể xuất phát từ việc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tận dụng các quy định về hoán đổi hoặc bố trí quỹ đất 20%.

Theo ông Châu, hệ quả là nhà ở xã hội được xây dựng nhưng chưa chắc nằm đúng địa điểm người lao động cần. Đối với công nhân và người thu nhập thấp, nhu cầu cấp thiết không chỉ là một căn hộ có giá vừa khả năng chi trả, mà còn là nơi ở gần chỗ làm, trường học của con cái và hệ thống y tế công cộng. Nếu thiếu những điều kiện này, mục tiêu an sinh của chính sách sẽ khó đạt hiệu quả như kỳ vọng.

Ông Châu kiến nghị các địa phương cần yêu cầu bố trí quỹ đất có vị trí thuận lợi, kết nối giao thông tốt cho nhà ở xã hội ngay trong quá trình quy hoạch các khu đô thị mới và khu công nghiệp lớn. Theo ông, nhà ở xã hội không nên bị đồng nhất với nhà giá rẻ tại những khu vực xa xôi, mà cần được phát triển thành nơi an cư có đầy đủ điều kiện để người dân duy trì việc làm, sinh hoạt và ổn định cuộc sống.

Như vậy, mục tiêu phát triển 120.000 căn nhà ở xã hội không đơn thuần là bài toán về số lượng căn hộ hay quỹ đất. Từ vị trí dự án, hạ tầng kết nối đến tiến độ thủ tục, giá bán và xác định đúng đối tượng thụ hưởng, các yếu tố cần được tính toán đồng bộ. Khi nguồn cung được đặt đúng nơi phát sinh nhu cầu, nhà ở xã hội mới có thể phát huy đầy đủ vai trò an sinh, giúp người thu nhập thấp tiếp cận chỗ ở phù hợp và bền vững.

Đằng sau những khu dân cư đông đúc, hoạt động kinh tế phát triển và diện mạo ngày càng hiện đại vẫn còn những khoảng trống về hạ tầng, quy hoạch và năng lực quản trị. Với các địa phương chuẩn bị chuyển đổi tại Thành phố Hồ Chí Minh, thách thức lớn hơn nằm ở giai đoạn tiếp theo: Làm thế nào để tốc độ phát triển dân cư, nhà ở và các hoạt động kinh tế không vượt quá khả năng đáp ứng của đô thị, đồng thời tạo ra sự phát triển đồng bộ, bền vững giữa các địa bàn.

Bài cuối: Để “phường” không chỉ là tên gọi

Sự hài lòng của người dân và doanh nghiệp là căn cứ quan trọng để đánh giá chất lượng phục vụ của đội ngũ cán bộ, công chức. Ảnh: Hữu Duyên/TTXVN

Những khoảng trống phía sau tiêu chí đô thị

Những khu dân cư đông đúc tại xã Bình Hưng, xã Nhà Bè, các khu vực sản xuất nông nghiệp đan xen hoạt động thương mại, dịch vụ ở xã Bình Chánh hay không gian công nghiệp, cảng biển tại xã Hiệp Phước cho thấy diện mạo khác nhau của quá trình đô thị hóa. Tuy nhiên, đằng sau sự phát triển ấy vẫn tồn tại những bất cập cần tiếp tục giải quyết, nhất là khi dân số, nhà ở và hoạt động kinh tế gia tăng nhanh hơn khả năng đáp ứng của các công trình hạ tầng.

Một khu dân cư có thể hình thành nhanh chóng nhưng hệ thống giao thông, thoát nước và các công trình phục vụ cộng đồng cần thời gian, quỹ đất và nguồn lực để đầu tư. Khi khoảng cách ấy kéo dài, những lợi thế từ đô thị hóa có thể đi kèm với áp lực ngày càng lớn lên đời sống và hoạt động kinh tế.

Ông Biện Ngọc Toàn, Phó Bí thư Đảng ủy, Chủ tịch UBND xã Bình Hưng cho biết, tốc độ đô thị hóa nhanh, quy mô dân cư lớn tạo sức ép đáng kể lên giao thông, thoát nước và các công trình công cộng. Những tuyến đường kết nối quan trọng thường xuyên chịu áp lực lưu thông, trong khi một số khu dân cư chưa có hệ thống thoát nước hoàn chỉnh.

Thực tế này phản ánh khoảng cách giữa tốc độ phát triển không gian cư trú với khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật. Khi các khu dân cư tiếp tục mở rộng, việc bổ sung từng công trình riêng lẻ khó có thể giải quyết triệt để những bất cập nếu thiếu sự kết nối trong tổng thể phát triển đô thị.

Một khoảng trống khác là sự phát triển chưa đồng đều giữa hạ tầng sản xuất và hạ tầng phục vụ đời sống. Khu công nghiệp, cảng biển có thể thu hút doanh nghiệp, tạo việc làm và kéo theo dân cư nhưng quá trình ấy đồng thời làm tăng nhu cầu nhà ở, trường học, cơ sở y tế, thiết chế văn hóa và không gian công cộng.

Đối với một đô thị, những công trình này không chỉ là tiện ích bổ sung mà là điều kiện bảo đảm chất lượng phát triển. Nếu dân số và hoạt động kinh tế tiếp tục gia tăng trong khi hạ tầng xã hội chưa theo kịp, áp lực sẽ dồn lên các khu dân cư hiện hữu.

Bà Lê Thị Anh Thư, Phó Bí thư Đảng ủy, Chủ tịch UBND xã Hiệp Phước cho biết, địa phương phối hợp với khu công nghiệp phát triển nhà lưu trú công nhân, đồng thời tính toán nhu cầu nhà ở xã hội. Cùng với đó là định hướng phát triển các thiết chế văn hóa, giáo dục và chăm sóc sức khỏe, tạo điều kiện ổn định đời sống cho lực lượng lao động đến làm việc.

Từ việc đi lại, học hành đến chăm sóc sức khỏe, những kỳ vọng khi xã trở thành phường đều gắn với nhu cầu rất cụ thể. Ảnh: Hữu Duyên/TTXVN

Thực tế này đặt ra yêu cầu phải xem xét hạ tầng xã hội như một bộ phận không thể tách rời của phát triển đô thị. Trường học, cơ sở y tế, công viên, không gian công cộng và các thiết chế văn hóa cần được bố trí tương xứng với quy mô dân cư, thay vì chỉ bổ sung khi nhu cầu đã vượt quá khả năng đáp ứng.

Khoảng trống thứ ba liên quan đến năng lực quản trị. Khi các địa bàn chuyển sang mô hình phường, yêu cầu quản lý đất đai, xây dựng, dân cư, môi trường và trật tự đô thị ngày càng phức tạp, trong khi nguồn nhân lực và điều kiện tổ chức thực hiện ở cơ sở còn những hạn chế.

Tại xã Hưng Long, ông Nguyễn Minh Tâm, Trưởng phòng Kinh tế xã cho biết, sau khi vận hành mô hình chính quyền địa phương hai cấp, Phòng Kinh tế đã tham mưu giải quyết 123 hồ sơ liên quan đến đất đai và 119 hồ sơ trong lĩnh vực xây dựng tại thời điểm phỏng vấn.

Theo ông Nguyễn Minh Tâm, khó khăn hiện nay là lực lượng cán bộ, công chức còn thiếu so với khối lượng công việc, trong khi các quy định pháp luật thường xuyên được cập nhật, thay đổi. Điều này đòi hỏi đội ngũ chuyên môn phải liên tục nâng cao năng lực, đồng thời tăng cường phối hợp trong giải quyết những vấn đề phát sinh.

Từ “lên phường” đến nâng chất đô thị

Đối với các xã chuẩn bị lên phường, thách thức không chỉ là vận hành bộ máy theo mô hình đô thị, mà còn phải biến những yêu cầu của người dân thành chất lượng phục vụ. Ảnh: Hữu Duyên/TTXVN

Việc HĐND Thành phố Hồ Chí Minh tán thành Đề án thành lập 29 phường trên cơ sở nguyên trạng 29 xã mở ra một giai đoạn phát triển mới. Tuy nhiên, nếu việc đạt tiêu chuẩn là cơ sở để chuyển đổi, hoàn thiện chất lượng đô thị phải được xem là nhiệm vụ lâu dài.

Đối với Thành phố, vấn đề không chỉ là mỗi địa phương cần thêm bao nhiêu công trình mà còn là xác định thứ tự ưu tiên đầu tư trên cơ sở đặc điểm phát triển, mức độ cấp thiết và khả năng kết nối giữa các khu vực.

Một tuyến đường được mở rộng có thể giải quyết nhu cầu lưu thông tại chỗ nhưng hiệu quả sẽ hạn chế nếu không kết nối với mạng lưới giao thông chung. Tương tự, phát triển khu dân cư mới cần được tính toán đồng thời với thoát nước, trường học, y tế và không gian công cộng. Điều đó đòi hỏi quy hoạch phải đi trước một bước, làm cơ sở cho việc bố trí nguồn lực và kiểm soát quá trình phát triển.

Ông Võ Phan Lê Nguyễn, Phó Bí thư Đảng ủy, Chủ tịch UBND xã Nhà Bè cho biết, địa phương đang thực hiện điều chỉnh bốn đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000. Theo ông, việc hoàn thiện quy hoạch có ý nghĩa quan trọng để định hướng phát triển, đồng thời tạo cơ sở cho công tác quản lý đất đai, xây dựng trong giai đoạn tiếp theo. Cùng với quy hoạch, xã Nhà Bè định hướng nâng cao năng lực quản trị số, nghiên cứu đầu tư và huy động nguồn lực xã hội để phát triển hệ thống camera hỗ trợ quản lý địa bàn, trật tự xây dựng.

Từ định hướng này có thể thấy, nâng chất đô thị không chỉ phụ thuộc vào các dự án đầu tư mà còn đòi hỏi chính quyền có đủ công cụ để theo dõi, kiểm soát những thay đổi diễn ra trên địa bàn.

Một yêu cầu khác là dự báo chính xác nhu cầu phát triển. Khi dân số tăng nhanh, quy hoạch trường học, cơ sở y tế và các công trình công cộng không thể chỉ dựa trên hiện trạng mà cần tính đến biến động trong những năm tiếp theo. Theo ông Phạm Nhật Trường, Phó Chủ tịch UBND xã Tân Nhựt, dân số thực tế tại thời điểm phỏng vấn khoảng 119.000 người, với mức tăng cơ học ước khoảng 3.000 người mỗi năm. Quy mô và tốc độ gia tăng này cho thấy yêu cầu cập nhật dữ liệu dân cư, dự báo nhu cầu và chủ động chuẩn bị các điều kiện phát triển.

Cơ cấu kinh tế ở vùng đô thị mới chuyển dịch rõ nét từ nông nghiệp sang thương mại, dịch vụ. Ảnh: Hữu Duyên/TTXVN

Nếu quy hoạch không theo kịp biến động dân số, những công trình vừa hoàn thành có thể sớm rơi vào tình trạng quá tải. Vì vậy, dữ liệu dân cư cần trở thành căn cứ quan trọng trong xác định quy mô đầu tư và phân bổ các dịch vụ thiết yếu.

Trong khi đó, đối với những địa bàn có vai trò kết nối kinh tế vùng, yêu cầu nâng chất đô thị còn gắn với phát triển hạ tầng có tính liên vùng. Theo Đề án thành lập phường Hiệp Phước, khu vực đô thị cảng Hiệp Phước nằm trong định hướng phát triển đô thị trung tâm mở rộng phía Nam Thành phố, gắn với hệ thống cảng biển và các tuyến vành đai.

Ông Lê Khắc Cường, Giám đốc Kế hoạch sản xuất Tân Cảng Hiệp Phước cho biết, đơn vị hiện có 10 tuyến dịch vụ của các hãng tàu đăng ký khai thác dài hạn. Theo ông, việc hoàn thiện các tuyến giao thông kết nối sẽ tạo điều kiện phát triển logistics, mở rộng khả năng thu hút đầu tư và nâng cao hiệu quả vận chuyển hàng hóa.

Tuy nhiên, phát triển hạ tầng phục vụ sản xuất phải được đặt trong tổng thể không gian đô thị. Những tuyến đường phục vụ vận tải hàng hóa cần được tính toán cùng nhu cầu đi lại của cư dân, người lao động; các khu vực phát triển công nghiệp phải có điều kiện hạ tầng xã hội phù hợp.

Song hành với đầu tư hạ tầng là yêu cầu nâng cao năng lực của chính quyền phường. Theo ông Biện Ngọc Toàn, Chủ tịch UBND xã Bình Hưng, khung biên chế công chức cấp xã hiện là 50 người, trong khi cấp phường được bố trí 70 người. Việc bổ sung nhân sự tạo điều kiện đáp ứng khối lượng công việc nhưng quan trọng hơn là bố trí đúng chuyên môn và nâng cao khả năng thực hiện những nhiệm vụ quản lý đô thị ngày càng phức tạp.

Về lâu dài, kết quả nâng chất đô thị cần được đánh giá bằng những chuyển biến cụ thể: Khả năng giải quyết các điểm nghẽn giao thông, hiệu quả chống ngập, mức độ đáp ứng của hạ tầng xã hội, tình hình quản lý trật tự xây dựng và năng lực thực thi của bộ máy chính quyền.

Để “phường” không chỉ là tên gọi, điều quyết định không nằm ở việc thay đổi đơn vị hành chính mà ở khả năng chuyển dấu mốc ấy thành những cải thiện thực chất trong tổ chức không gian, chất lượng hạ tầng và hiệu quả quản trị đô thị. Đó cũng là nền tảng để các địa phương sắp lên phường đóng góp vào sự phát triển cân bằng, bền vững của Thành phố Hồ Chí Minh.

Minh họa cho quy hoạch chi tiết, bản đồ sử dụng đất. Nguồn: Cổng thông tin quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị

Quy hoạch chi tiết là gì, dùng để làm gì?

Theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 (số 47/2024/QH15, hiệu lực từ 1.7.2025), quy hoạch chi tiết là cấp độ quy hoạch thứ ba, sau quy hoạch chung và quy hoạch phân khu, có nhiệm vụ cụ thể hóa quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung (đối với khu vực không quy định phải lập quy hoạch phân khu) về: mục tiêu, yêu cầu đầu tư phát triển; phương án và yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan; chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật; chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch; giải pháp quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Nói cách khác, nếu quy hoạch chung trả lời câu hỏi “khu vực này phát triển theo hướng nào” và quy hoạch phân khu trả lời “khu vực này chia thành những ô chức năng gì”, thì quy hoạch chi tiết trả lời câu hỏi cụ thể nhất: “lô đất này được xây gì, cao bao nhiêu, lùi bao xa”. Đây là căn cứ trực tiếp để cấp giấy phép xây dựng, giao đất, cho thuê đất và triển khai dự án đầu tư.

Cần phân biệt ba khái niệm liên quan: nhiệm vụ quy hoạch (yêu cầu về nội dung, phạm vi nghiên cứu trước khi lập), đồ án quy hoạch (toàn bộ hồ sơ bản vẽ, thuyết minh) và quyết định phê duyệt (văn bản pháp lý làm đồ án có hiệu lực thi hành). Chỉ khi có quyết định phê duyệt, nội dung đồ án mới là căn cứ pháp lý để thực hiện.

Phân biệt quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết

Ba cấp độ này không thay thế nhau mà cụ thể hóa dần theo thứ tự, cấp dưới phải phù hợp với cấp trên:

Lưu ý: không phải bản vẽ tỷ lệ 1/5.000 nào cũng là quy hoạch chung, và không phải bản vẽ 1/2.000 nào cũng là quy hoạch chi tiết. Tỷ lệ bản vẽ và cấp độ quy hoạch là hai khái niệm khác nhau, xem mục tiếp theo.

Quy hoạch chi tiết 1/500, 1/2.000, 1/5.000 được hiểu thế nào?

Trên thực tế, người mua đất thường quen gọi quy hoạch theo tỷ lệ bản vẽ (1/500, 1/2.000, 1/5.000) hơn là theo đúng tên cấp độ quy hoạch trong luật. Về nguyên tắc chung, quy hoạch chi tiết thường được thể hiện ở tỷ lệ 1/500, mức chi tiết đủ để xác định ranh giới, chỉ giới xây dựng từng lô đất trong một dự án hoặc khu vực nhỏ. Quy hoạch phân khu thường ở tỷ lệ 1/2.000, còn quy hoạch chung thường ở tỷ lệ 1/5.000 hoặc nhỏ hơn với đô thị lớn.

Tuy nhiên tỷ lệ bản vẽ cụ thể của từng đồ án do cơ quan lập quy hoạch quyết định tùy quy mô khu vực, không phải là con số cố định áp dụng tuyệt đối cho mọi địa phương và mọi thời kỳ. Vì vậy, cách xác định chính xác nhất không phải là đoán theo tỷ lệ, mà là đọc đúng tên gọi cấp độ quy hoạch ghi trên quyết định phê duyệt (quy hoạch chung / quy hoạch phân khu / quy hoạch chi tiết) đi kèm bản vẽ.

Xem thêm: Quy hoạch 1/500 là gì (cấp thể hiện chi tiết đến từng lô đất), Quy hoạch 1/2000 là gì (thường gắn với quy hoạch phân khu) và Quy hoạch phân khu là gì để phân biệt rõ từng cấp độ trước khi đọc hồ sơ.

Hồ sơ và nội dung quy hoạch chi tiết gồm những gì?

Một đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt thường gồm các thành phần sau:

● Bản vẽ quy hoạch chi tiết (sơ đồ vị trí, ranh giới, các lô đất, chỉ tiêu sử dụng đất cho từng lô)

● Thuyết minh nội dung đồ án, giải trình phương án tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan

● Dự thảo/Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch, văn bản mà chủ đầu tư, người dân phải tuân thủ khi xây dựng

● Quyết định phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền

Trong đó, phần người mua đất cần quan tâm nhất là chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch cho từng lô. Theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, đây là chỉ tiêu để quản lý phát triển không gian, kiến trúc cảnh quan cho một khu vực, ô phố hoặc một lô đất, bao gồm: mật độ xây dựng, chiều cao hoặc tầng cao tối đa – tối thiểu, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi của công trình và chiều sâu xây dựng tối đa. Các chỉ tiêu này có thể được xác định ngay tại quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu, hoặc tại quy hoạch chung đối với khu vực không yêu cầu lập quy hoạch phân khu.

Ảnh minh họa hồ sơ quy hoạch chi tiết của 1 đồ án quy hoạch

Khi nào lập quy hoạch chi tiết, ai phê duyệt và khi nào điều chỉnh?

Các trường hợp phải lập quy hoạch chi tiết

Theo Điều 9 Nghị định 178/2025/NĐ-CP, quy hoạch chi tiết được lập đối với: khu vực đã có quy hoạch phân khu; khu vực thuộc quy hoạch chung đã được phê duyệt mà không quy định phải lập quy hoạch phân khu; và khu chức năng có quy mô diện tích theo quy định. Đáng chú ý, Nghị định 34/2026/NĐ-CP (sửa đổi Nghị định 178/2025/NĐ-CP, hiệu lực từ 22/1/2026) đã sửa quy định về khu chức năng: thay vì áp mức cố định “dưới 200 ha” như quy định ban đầu, quy mô diện tích nay được xác định theo quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch chung thành phố mà cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết đã xác định, nhờ đó linh hoạt hơn theo từng địa phương, từng đồ án.

Quy hoạch tổng mặt bằng: quy trình rút gọn cho dự án nhỏ

Với các lô đất đáp ứng điều kiện về quy mô nhỏ theo Nghị định 178/2025/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 34/2026/NĐ-CP), quy hoạch chi tiết có thể được lập theo quy trình rút gọn, gọi là “quy hoạch tổng mặt bằng”: không phải lập, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch riêng và không tổ chức thẩm định, phê duyệt quy hoạch theo trình tự đầy đủ. Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết (hoặc cơ quan được phân cấp, ủy quyền) sẽ xem xét, ban hành văn bản chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng. Đây là điểm mới giúp rút ngắn thời gian thủ tục cho các dự án quy mô nhỏ so với quy trình quy hoạch chi tiết thông thường trước đây.

Thẩm quyền phê duyệt

Theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp áp dụng từ 1/7/2025, thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết thuộc phạm vi địa giới một đơn vị hành chính cấp xã nhìn chung do Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện, trừ trường hợp quy hoạch chi tiết liên quan từ hai đơn vị hành chính cấp xã trở lên, hoặc khu vực có ý nghĩa quan trọng quốc gia về chính trị, văn hóa. Những trường hợp này thuộc thẩm quyền cấp tỉnh. Quy định cụ thể có thể khác nhau tùy văn bản phân cấp của từng địa phương, người dân nên xác nhận trực tiếp với cơ quan chuyên môn về quy hoạch tại nơi có đất.

Điều chỉnh quy hoạch chi tiết

Quy hoạch chi tiết có thể được điều chỉnh khi có thay đổi về định hướng phát triển, hạ tầng kỹ thuật, hoặc theo đề xuất của chủ đầu tư, nhưng phải tuân thủ trình tự thẩm định, phê duyệt theo quy định, không được tùy tiện thay đổi chức năng sử dụng đất hay các chỉ tiêu đã duyệt nếu chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Người mua đất nên đối chiếu quyết định phê duyệt gần nhất (bao gồm các lần điều chỉnh, nếu có) thay vì chỉ xem bản vẽ gốc đã cũ.

Cách tra cứu và kiểm tra hồ sơ quy hoạch chi tiết trước khi mua đất

Trước khi giao dịch một lô đất, nên thực hiện các bước kiểm tra sau:

● Xác định tên dự án hoặc vị trí khu đất, tra cứu tại cổng thông tin quy hoạch của Sở/cơ quan chuyên môn về xây dựng địa phương hoặc liên hệ UBND cấp xã nơi có đất

● Đối chiếu số quyết định phê duyệt, ngày ban hành, cơ quan ban hành ghi trên bản vẽ với quyết định hiện đang có hiệu lực, tránh dùng bản vẽ đồ án cũ đã bị thay thế

● Kiểm tra xem khu đất có nằm trong phạm vi đã có quy hoạch chi tiết hay mới chỉ có quy hoạch phân khu/quy hoạch chung. Nếu chưa có quy hoạch chi tiết, nhiều nội dung như tầng cao, mật độ xây dựng cụ thể có thể chưa được xác định

● Xem có lần điều chỉnh cục bộ nào gần đây chưa được cập nhật vào bản vẽ công khai hay không

Checklist trước khi xuống tiền: dù có quy hoạch chi tiết phù hợp, lô đất vẫn cần đáp ứng các điều kiện khác để giao dịch hợp pháp: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp, không tranh chấp, không bị kê biên, đúng đối tượng được phép nhận chuyển nhượng (với đất dự án, đất nền). Có quy hoạch chi tiết không đồng nghĩa lô đất đã đủ điều kiện pháp lý để giao dịch hay đã có giấy phép xây dựng.

Người đọc có thể tham khảo thêm cách tra cứu quy hoạch tổng quát trong bài Check Quy Hoạch Đất Online, hoặc tìm hiểu kỹ hơn về cấp quy hoạch liền kề tại bài Quy Hoạch Phân Khu Là Gì và Quy Hoạch 1/500 Là Gì.

Với khu vực cụ thể, người đọc có thể đối chiếu thêm bản đồ quy hoạch Hà Nội mới nhất, thông tin quy hoạch sông Hồng (tình trạng đồ án và các khu vực ven sông) hoặc bản đồ quy hoạch TP.HCM mới nhất để biết cách tra cứu theo từng địa bàn.

Câu hỏi thường gặp

Quy hoạch chi tiết có phải luôn là bản vẽ tỷ lệ 1/500?

Không hẳn. Quy hoạch chi tiết thường được thể hiện ở tỷ lệ 1/500, nhưng tỷ lệ cụ thể do cơ quan lập quy hoạch xác định theo quy mô khu vực. Cách xác định chính xác là đọc tên cấp độ quy hoạch ghi trên quyết định phê duyệt, không chỉ dựa vào tỷ lệ bản vẽ.

Quy hoạch chi tiết có thời hạn bao lâu?

Theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, thời hạn hiệu lực của quy hoạch được tính từ khi phê duyệt đến khi hết thời hạn quy hoạch hoặc quy hoạch được điều chỉnh. Thời hạn cụ thể cho từng đồ án do quyết định phê duyệt quy định, không có một mốc chung áp dụng cho mọi quy hoạch chi tiết.

Quy hoạch chi tiết có thay đổi được không?

Có. Quy hoạch chi tiết có thể được điều chỉnh khi có căn cứ phù hợp, nhưng phải qua trình tự thẩm định, phê duyệt theo quy định. Người mua đất nên kiểm tra quyết định điều chỉnh gần nhất thay vì chỉ dựa vào bản vẽ gốc.

Tra cứu quy hoạch chi tiết ở đâu?

Có thể tra cứu tại cổng thông tin quy hoạch xây dựng của địa phương, hoặc liên hệ trực tiếp UBND cấp xã, cơ quan chuyên môn về quy hoạch đô thị và nông thôn nơi có đất để được cung cấp thông tin quy hoạch bằng văn bản. Đây là căn cứ có giá trị pháp lý khi giao dịch.

Có quy hoạch chi tiết là đã đủ điều kiện bán đất, xây nhà chưa?

Chưa chắc. Quy hoạch chi tiết chỉ xác định chỉ tiêu sử dụng đất, chưa phải giấy phép xây dựng hay chứng nhận đủ điều kiện chuyển nhượng. Người mua vẫn cần kiểm tra thêm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tình trạng pháp lý của dự án và giấy phép xây dựng (nếu có) trước khi giao dịch.

Quy hoạch chi tiết là căn cứ pháp lý cụ thể và trực tiếp nhất đối với một lô đất, nhưng không thay thế cho các loại giấy tờ pháp lý khác. Trước khi quyết định mua bán, người mua nên đối chiếu đồng thời quy hoạch chi tiết, tình trạng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các điều kiện giao dịch theo quy định hiện hành.

Tham khảo thêm các tin đất nền dự án đang rao bán hoặc bán đất trên Batdongsan.com.vn, đồng thời đối chiếu quy hoạch và giấy tờ pháp lý của từng lô đất trước khi giao dịch.