Người mua nhà chờ thời điểm xuống tiền

Tính từ đầu năm đến tháng 9/2026, chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp giảm 15%, trong khi phân khúc sơ cấp giảm 9%. Ảnh: Hoàng Anh.

Tâm lý thận trọng

Trong một khảo sát 530 môi giới của Batdongsan.com.vn, 63% cho rằng, người mua nhà vẫn đang quan sát và cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền. Có 48% môi giới ghi nhận lượng giao dịch quý III giảm hơn 50% so với quý trước, thấp hơn mức 50% của quý I/2026. Thanh khoản vẫn chịu áp lực, dù đà giảm đã phần nào chững lại.

Ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung đang bước vào giai đoạn điều chỉnh về tâm lý và hành vi mua nhà.

Sau thời gian tăng trưởng mạnh mẽ, khách hàng trên thị trường đang trở nên thận trọng hơn trong quý III, có xu hướng quan sát và chờ đợi những diễn biến thuận lợi hơn trước khi đưa ra quyết định.

Diễn biến này phản ánh sự cân nhắc ngày càng kỹ lưỡng của người mua trong bối cảnh lãi suất vay cao, những lo ngại liên quan đến chính sách giải tỏa và sự khác biệt về chính sách bán hàng giữa các chủ đầu tư.

Trong bối cảnh chi phí vốn cao, người mua sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải cân nhắc kỹ hơn giữa giá trị tài sản và nghĩa vụ trả nợ. 

Trong khi đó, với nhà đầu tư, kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn cũng khó trở thành cơ sở duy nhất cho quyết định xuống tiền khi thanh khoản chưa phục hồi rõ rệt.

Bên cạnh đó, khả năng khai thác cho thuê mang lại dòng tiền chưa cho thấy mức lợi nhuận hấp dẫn. Điều này khiến các bất động sản có giá bán cao, khả năng khai thác dòng tiền hạn chế gặp khó hơn trong việc tìm kiếm thanh khoản.

Theo ông Cảnh, tâm lý thận trọng tiếp tục bao trùm thị trường bất động sản. Người mua đang lựa chọn bất động sản có chọn lọc hơn, ưu tiên những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả và điều kiện thị trường hiện tại.

Xu hướng điều chỉnh

Bên cạnh giao dịch trầm lắng, thị trường bất động sản cũng đang có sự phân hóa rõ rệt giữa các loại hình. Chung cư tiếp tục dẫn dắt nhu cầu, mặc dù đã giảm nhiều so với giai đoạn trước, trong khi nhà riêng và biệt thự chịu ảnh hưởng nhiều hơn từ mặt bằng giá, thông tin quy hoạch và chính sách tài chính.

Đáng chú ý, trong quý III, giá rao bán chung cư tại Hà Nội giảm 5% so với quý trước, đất nền giảm 10% và biệt thự giảm 3%. Chung cư sơ cấp có giá rao bán trung bình 91 triệu đồng/m2, giảm 9% từ đầu năm. Trong khi đó, ở phân khúc thứ cấp, mức giảm đã lên tới 15%, xuống mức trung bình 85 triệu đồng/m2.

Dù giá giảm sâu hơn, chung cư thứ cấp vẫn chiếm 54% lượng giao dịch ước tính trong quý III, so với 46% của chung cư sơ cấp. Ở thị trường thứ cấp, nhu cầu ở thực chiếm 83%, nhu cầu đầu tư 17%, và người mua chủ yếu tìm căn hộ có giá phù hợp tại những khu vực đã điều chỉnh.

Ở thị trường sơ cấp, các chương trình chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc được giới môi giới đánh giá là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến quyết định mua.

Ở phân khúc nhà riêng, mặt bằng giá nhìn chung ổn định nhưng khác biệt giữa các khu vực. Giá rao bán tại Hoàn Kiếm giảm 8% so với quý trước, còn Đông Anh và Cầu Giấy cùng giảm 5%.

Giá biệt thự cũng điều chỉnh khá rõ. Tại Hà Đông, giá rao bán ở Khu đô thị Thanh Hà giảm 16% so với quý trước, Văn Phú giảm 10% và Geleximco giảm 8%. Tuy nhiên, so với quý I/2024, giá tại các dự án này vẫn cao hơn 38-44%.

Giá bất động sản tại một số thị trường lớn khác cũng đi xuống nhưng nhẹ hơn Hà Nội. Ở Đà Nẵng, giá chung cư giảm 1% so với quý trước, còn 67 triệu đồng/m2. Đất nền và nhà riêng cùng giảm 7%, lần lượt xuống 78 triệu đồng/m2 và 82 triệu đồng/m2. Nhà mặt phố giảm 7%, còn 137 triệu đồng/m2.

Tại TP. HCM, giá chung cư giảm 1%, xuống 69 triệu đồng/m2. Đất nền và biệt thự cùng giảm 3%, lần lượt còn 61 triệu đồng/m2 và 151 triệu đồng/m2. Ngược lại, giá nhà riêng tăng 1% lên 117 triệu đồng/m2, nhà mặt phố tăng 2% lên 200 triệu đồng/m2.

Về triển vọng, ông Cảnh cho rằng thị trường phục hồi nhanh hay chậm phụ thuộc vào việc các công trình hạ tầng trọng điểm đi vào hoạt động, lãi suất vay giảm và tiến độ quy hoạch của các thành phố.

Trong bối cảnh sức mua còn yếu, ông Cảnh nhận định chủ đầu tư có thể phải điều chỉnh kỳ vọng về giá, linh hoạt hơn trong chính sách thanh toán và cơ cấu sản phẩm để tăng sức cạnh tranh.