Không để chính sách an sinh trở thành cơ hội đầu cơ

PV: Đến hết quý III/2026, số lượng dự án nhà ở xã hội hoàn thành, khởi công và được chấp thuận chủ trương đầu tư đã đạt khoảng 91% mục tiêu của Đề án 1 triệu căn hộ đến năm 2030. Ông đánh giá thế nào về kết quả này?

TS Nguyễn Văn Đính: Đây là kết quả đáng ghi nhận, phản ánh nỗ lực của Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương trong việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Theo số liệu Bộ Xây dựng công bố, 9 tháng đầu năm 2026, cả nước có 170 dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê hoàn thành, quy mô gần 47.000 căn hộ; 128 dự án được khởi công, tương ứng hơn 183.000 căn. Tổng cộng, cả nước có 947 dự án đang triển khai với quy mô 910.933 căn, tương đương khoảng 91% mục tiêu của Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa số lượng dự án đã triển khai và số căn hộ thực tế hoàn thành, đưa vào sử dụng. Mục tiêu cuối cùng không chỉ là đạt chỉ tiêu về số lượng, mà phải bảo đảm người có nhu cầu thực sự được tiếp cận nhà ở với chi phí phù hợp.

Một chuyển biến quan trọng là tư duy về nhà ở đang dần thay đổi. Quan điểm xác định nhà ở cho thuê là một trụ cột an sinh cho thấy chính sách không còn chỉ tập trung vào mục tiêu sở hữu nhà, mà hướng tới bảo đảm quyền có chỗ ở ổn định cho mọi người dân.

Không phải ai cũng đủ khả năng mua nhà, nhưng ai cũng cần nơi ở an toàn, phù hợp thu nhập và thuận tiện cho công việc. Vì vậy, bên cạnh nhà ở xã hội để bán, phát triển nhà ở cho thuê phải trở thành một hướng đi lâu dài.

Sau sáp nhập, mở rộng không gian phát triển, nhu cầu nhà ở tại các đô thị, trung tâm kinh tế và khu công nghiệp sẽ tiếp tục tăng. Nếu được quy hoạch đồng bộ với trường học, cơ sở y tế và giao thông, các khu nhà cho thuê sẽ góp phần nâng cao chất lượng sống, đồng thời giúp địa phương thu hút, giữ chân người lao động.

Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế, khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển những phân khúc phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Cùng với đó là các giải pháp kiểm soát đầu cơ, điều tiết thị trường để chính sách nhà ở thực sự phát huy ý nghĩa an sinh.

Cả nước hiện đang có 947 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, tương đương 91% Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 của Chính phủ.

PV: Nguồn cung chưa đáp ứng nhu cầu, trong khi nhiều vụ việc tiêu cực liên quan đến nhà ở xã hội bị phát hiện. Điển hình như Công an TP Hà Nội vừa khởi tố một vụ trục lợi rất lớn, Sở Xây dựng Hà Nội hay UBND TP Bắc Ninh cũng vừa phải ra văn bản yêu cầu siết chặt quản lý. Theo ông, đâu là những bất cập cần khắc phục?

TS Nguyễn Văn Đính: Đáng lo ngại là có trường hợp tìm cách hợp thức hóa điều kiện để mua nhà không phải vì nhu cầu ở thực, mà nhằm hưởng lợi từ chênh lệch giá hoặc kỳ vọng gia tăng giá trị tài sản. Khi nhà ở xã hội bị xem như cơ hội đầu tư, mục tiêu an sinh rất dễ bị lệch hướng, khiến người thực sự cần nhà ở mất đi cơ hội thụ hưởng chính sách.

Tình trạng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Tại một số địa phương, việc xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội còn chậm; quỹ đất chưa được bố trí đầy đủ. Khâu lựa chọn, thẩm định năng lực chủ đầu tư cũng còn hạn chế, ảnh hưởng đến tiến độ dự án và hiệu quả thực hiện chính sách.

Một bất cập khác là tính minh bạch trong xét duyệt đối tượng. Việc công khai tiêu chuẩn, điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội tại một số nơi chưa thực chất. Có trường hợp danh sách đối tượng được xét duyệt không được cập nhật kịp thời trên cổng thông tin điện tử, khiến người dân khó theo dõi và giám sát.

Khi thông tin thiếu công khai, các đối tượng môi giới có thể lợi dụng để thu tiền, hứa hẹn suất mua hoặc dẫn dắt người dân vào những giao dịch trái quy định. Trong khi đó, người có nhu cầu thực sự lại gặp khó khăn khi tìm kiếm thông tin chính thống.

Nhà ở xã hội là chính sách sử dụng nguồn lực để hỗ trợ những người khó khăn về nhà ở. Nếu căn hộ bị phân bổ sai đối tượng, hậu quả không chỉ là một giao dịch bất hợp pháp mà còn trực tiếp làm giảm cơ hội an cư của những người đáng lẽ được hưởng chính sách.

Vì vậy, không thể chỉ xử lý từng vụ việc khi sai phạm đã xảy ra. Cần rà soát toàn bộ quy trình, từ quy hoạch quỹ đất, lựa chọn chủ đầu tư đến công khai thông tin và xét duyệt hồ sơ. Trách nhiệm của từng cơ quan, đơn vị phải được xác định rõ, không để xảy ra tình trạng sai phạm nhưng không xác định được khâu chịu trách nhiệm.

Quan trọng nhất là đưa chính sách trở lại đúng mục tiêu: Tạo điều kiện cho người thu nhập thấp và các nhóm đủ điều kiện có chỗ ở phù hợp, không biến nhà ở xã hội thành tài sản để đầu cơ, mua đi bán lại kiếm lời.

Số dự án đã hoàn thành và đưa vào sử dụng hiện mới chỉ đáp ứng được phần nhỏ nhu cầu.

PV: Theo ông, cần thay đổi cơ chế quản lý ra sao để ngăn chặn môi giới trục lợi, khai gian hồ sơ và phân bổ nhà ở sai đối tượng?

TS Nguyễn Văn Đính: Theo tôi, phải cân bằng giữa kiểm soát rủi ro và tạo thuận lợi cho người dân. Nếu quy trình xác minh quá phức tạp, người thu nhập thấp sẽ phải mất nhiều thời gian, công sức để chứng minh điều kiện thụ hưởng. Vì vậy, cần thiết kế cơ chế kiểm soát hợp lý, chuyển từ tư duy chỉ tập trung vào tiền kiểm sang tăng cường hậu kiểm, gắn với trách nhiệm tự kê khai của người dân.

Các điều kiện thụ hưởng phải rõ ràng, dễ hiểu và được công khai để người dân chủ động chuẩn bị hồ sơ. Tuy nhiên, hậu kiểm chỉ phát huy tác dụng khi đi kèm chế tài đủ nghiêm. Những trường hợp cố tình gian lận để được mua, thuê mua nhà ở xã hội cần bị xử lý theo quy định; việc thu hồi căn hộ có được từ hành vi gian lận phải được thực hiện khi đủ căn cứ pháp lý.

Trách nhiệm của chủ đầu tư cũng cần được làm rõ. Chủ đầu tư không chỉ xây dựng và bán nhà, mà còn có trách nhiệm trong việc tiếp nhận, kiểm tra, thẩm định hồ sơ theo quy định. Nếu buông lỏng kiểm soát, tiếp tay hoặc vi phạm, phải xác định trách nhiệm cụ thể, không thể đẩy toàn bộ trách nhiệm sang người mua hay cơ quan quản lý.

Bên cạnh đó, cần tăng cường kiểm tra sau bàn giao để phát hiện các trường hợp sử dụng nhà không đúng quy định. Việc kiểm tra nên có trọng tâm, dựa trên thông tin và dấu hiệu vi phạm, tránh gây phiền hà cho những người sử dụng nhà hợp pháp.

Một giải pháp quan trọng khác là công khai dữ liệu về dự án, điều kiện thụ hưởng, quy trình tiếp nhận hồ sơ và kết quả xét duyệt theo quy định. Chủ đầu tư cũng phải minh bạch giá bán, giá thuê mua, điều kiện giao dịch và các khoản chi phí liên quan. Khi người dân tiếp cận được thông tin chính thống, cơ hội để môi giới lợi dụng sự thiếu hiểu biết nhằm thu tiền hoặc hứa hẹn suất mua sẽ giảm đi.

Tôi cho rằng, giải pháp căn cơ không nằm ở việc bổ sung thật nhiều thủ tục, mà ở kỷ luật thực thi và trách nhiệm giải trình. Quy định dù chặt chẽ đến đâu cũng khó phát huy tác dụng nếu thực hiện thiếu nghiêm túc. Một quy trình rõ ràng, công khai, có cơ chế hậu kiểm hiệu quả sẽ vừa bảo vệ người có nhu cầu thực, vừa hạn chế cơ hội trục lợi.

Quy trình rõ ràng, công khai, có cơ chế hậu kiểm hiệu quả sẽ vừa bảo vệ người có nhu cầu thực, vừa hạn chế cơ hội trục lợi.

PV: Từ những kết quả tích cực, theo ông nhà ở cho thuê có thể giải quyết bài toán chỗ ở cho người thu nhập thấp và người lao động tại các đô thị lớn như thế nào?

TS Nguyễn Văn Đính: Trong nhiều năm, chính sách và thị trường nhà ở chủ yếu xoay quanh mục tiêu sở hữu. Nhưng khi giá bất động sản tại nhiều đô thị tăng nhanh hơn thu nhập, việc mua nhà ngày càng vượt quá khả năng của một bộ phận lớn người lao động.

Thị trường đang có sự mất cân đối giữa các phân khúc. Một số loại hình nhà ở thương mại có giá cao, hướng đến nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế so với nhu cầu. Ngay cả nhà ở xã hội để bán cũng có thể vượt quá khả năng chi trả của nhiều người thu nhập thấp.

Với công nhân, lao động nhập cư và người trẻ mới lập nghiệp, nhu cầu cấp thiết trước mắt không nhất thiết là sở hữu tài sản, mà là có nơi ở an toàn, ổn định, chi phí hợp lý và thuận tiện đi làm. Bởi vậy, nhà ở cho thuê cần được xem là một cấu phần thiết yếu của hạ tầng an sinh đô thị, bên cạnh giao thông, giáo dục và y tế.

Nếu được phát triển với quy mô đủ lớn, chất lượng bảo đảm và giá thuê phù hợp, mô hình này sẽ giúp người dân có thêm lựa chọn mà không phải vay khoản tiền lớn, chịu áp lực trả nợ trong nhiều năm. Đây cũng là giải pháp phù hợp với đặc điểm của nền kinh tế hiện đại, khi người lao động cần khả năng dịch chuyển theo việc làm.

Đối với các địa phương, phát triển nhà ở cho thuê tập trung còn tạo điều kiện tổ chức không gian sống bài bản, gắn với trường học, cơ sở y tế và các dịch vụ thiết yếu. Qua đó, địa phương có thể nâng cao phúc lợi, thu hút và giữ chân lao động.

Mô hình này cũng góp phần giảm áp lực đầu cơ khi người dân có thêm lựa chọn thuê nhà dài hạn với chi phí hợp lý. Nhà ở sẽ được nhìn nhận nhiều hơn theo giá trị sử dụng, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.

Tuy nhiên, nhà ở cho thuê không thay thế nhà ở xã hội để bán hay phủ nhận nhu cầu sở hữu nhà. Hai mô hình cần được phát triển song song, đáp ứng những nhu cầu khác nhau. Điều quan trọng là đa dạng hóa phương thức tiếp cận nhà ở, để người dân có thể lựa chọn phù hợp với thu nhập và hoàn cảnh của mình.

Bổ sung nguồn cung đồng bộ, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê sẽ có những tác động tích cực lên thị trường bất động sản thời gian tới.

PV: Vậy, dưới góc nhìn của ông, việc phát triển đồng thời nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản thời gian tới?

TS Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng, đa dạng hóa nguồn cung và phương thức tiếp cận nhà ở sẽ góp phần điều chỉnh cơ cấu thị trường theo hướng cân bằng hơn.

Trong thời gian dài, thị trường tập trung nhiều vào giá trị tài sản và khả năng sinh lời. Khi giá nhà tăng cao, tâm lý đầu cơ có thể đẩy kỳ vọng tăng giá lên, trong khi nhu cầu nhà ở thực của phần đông người dân chưa được đáp ứng đầy đủ. Sự chênh lệch giữa nguồn cung và khả năng chi trả vì thế trở thành vấn đề đáng quan tâm.

Việc bổ sung nhà ở xã hội sẽ tạo thêm lựa chọn cho nhóm thu nhập thấp và trung bình, góp phần khắc phục sự lệch pha giữa các phân khúc. Nếu nguồn cung được triển khai đồng bộ, các dự án nhà ở có giá phù hợp cũng có thể tạo sức ép để chủ đầu tư ở phân khúc thương mại bình dân và trung cấp điều chỉnh sản phẩm, giá bán sát hơn với khả năng chi trả của khách hàng.

Trong khi đó, nhà ở cho thuê bổ sung một kênh đáp ứng nhu cầu an cư mà không đòi hỏi người dân phải sở hữu tài sản ngay lập tức. Đây là yếu tố có ý nghĩa khi giá nhà tại nhiều đô thị lớn đã vượt xa khả năng tài chính của không ít người lao động.

Tuy nhiên, không nên kỳ vọng nhà ở xã hội hay nhà cho thuê có thể tự mình giải quyết toàn bộ bất cập của thị trường. Hiệu quả điều tiết còn phụ thuộc vào quy mô nguồn cung thực tế, vị trí dự án, mức giá, chất lượng nhà ở và khả năng kết nối với nơi làm việc.

Nếu nhà ở được xây dựng tại những khu vực thiếu hạ tầng, xa nơi có việc làm hoặc không thuận tiện giao thông, khả năng tiếp cận của người dân sẽ bị hạn chế. Nhà cho thuê cũng chỉ phát huy tác dụng khi chi phí hợp lý và người dân có thể yên tâm sử dụng lâu dài.

Do đó, chính sách nhà ở phải gắn với quy hoạch đô thị và phát triển kinh tế – xã hội. Quỹ đất, giao thông, dịch vụ công cộng và nhu cầu lao động cần được tính toán đồng bộ, thay vì phát triển nhà ở riêng lẻ.

Về lâu dài, thị trường cần giảm sự phụ thuộc vào tâm lý đầu cơ, hướng nhiều hơn đến nhu cầu sử dụng thực tế. Khi người dân có cơ hội tiếp cận chỗ ở phù hợp, doanh nghiệp cũng có điều kiện phát triển sản phẩm sát với nhu cầu hơn.

Mục tiêu cuối cùng là xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, trong đó nhà ở vừa là tài sản hợp pháp của người sở hữu, vừa thực hiện đúng chức năng cơ bản là đáp ứng nhu cầu sinh sống. Khi chính sách an sinh được thực thi hiệu quả, thị trường sẽ có thêm nền tảng để phát triển ổn định, bền vững.