Đề xuất lấy giá trị đất hoàn vốn đầu tư hạ tầng

Kết nối nhiều khu đất trong một phương án

Tại hội thảo “Đầu tư phát triển hạ tầng đồng bộ – Động lực tăng trưởng kinh tế và mở rộng không gian phát triển TP. Hồ Chí Minh” do Báo Tiền Phong phối hợp Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh tổ chức ngày 16/10, các ý kiến tập trung vào yêu cầu kết nối phát triển giao thông, chỉnh trang đô thị và tổ chức nguồn vốn để triển khai những công trình lớn.

Ông Trần Quang Lâm, Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh phát biểu tại hội thảo. Ảnh: BTC

Ông Trần Quang Lâm, Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho biết, thành phố đang rà soát, kết nối quy hoạch các địa phương trước sáp nhập, đồng thời đẩy nhanh các tuyến vành đai, cao tốc và kết nối cảng biển, sân bay. Mục tiêu đến năm 2030 là cơ bản hoàn thành mạng lưới giao thông khung, trong đó phát triển khoảng 255 km đường sắt đô thị.

Theo ông Lâm, Metro không chỉ giải quyết nhu cầu đi lại mà còn cần gắn với phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Các khu vực quanh nhà ga phải được tổ chức với nhà ở, việc làm, thương mại, dịch vụ và tiện ích thiết yếu. Thành phố quan tâm khai thác giá trị đất đai để tái đầu tư hạ tầng, đồng thời thu hút sự tham gia của khu vực tư nhân và các dự án hợp tác công tư (PPP).

Một phương án cụ thể được TS. Nguyễn Thanh Trọng, Phó Giám đốc Đại học Quốc tế Miền Đông, Phó Giám đốc Đổi mới sáng tạo của Becamex trình bày tại hội thảo. Theo đó, phát triển đường sắt cần kết hợp phát triển đô thị (R+P), không chỉ trông vào tiền vé mà còn tính đến hoạt động thương mại, dịch vụ và khả năng khai thác các không gian được hưởng lợi từ tuyến Metro.

Các đại biểu kiến nghị nghiên cứu liên kết nhiều khu đất TOD tại các vị trí khác nhau trong cùng một phương án tài chính. Phương án cũng đề xuất nghiên cứu kết hợp BT và BOT, trong đó phần xây dựng hạ tầng và phần khai thác vận hành có cách thu hồi vốn khác nhau. Việc thanh toán bằng quỹ đất hoặc khấu trừ nghĩa vụ tài chính, nếu áp dụng, phải có cơ sở pháp lý và được cấp có thẩm quyền chấp thuận.

Ngoài đường sắt, tham luận còn đề xuất kết nối quỹ đất trong quá trình tái cấu trúc công nghiệp – đô thị theo nguyên tắc “Nơi đi – Nơi đến”. Những cơ sở sản xuất không còn phù hợp ở khu vực trung tâm có thể được sắp xếp, di dời theo quy hoạch; quỹ đất sau di dời chuyển sang các chức năng đô thị, thương mại và dịch vụ. Ở nơi tiếp nhận, khu công nghiệp được phát triển cùng nhà ở, hạ tầng xã hội và các dịch vụ phục vụ người lao động.

Theo phương án này, 50% quỹ đất tại không gian tiếp nhận được kiến nghị dành cho hạ tầng an sinh, định cư, 50% còn lại phục vụ hoạt động kinh doanh thu hồi vốn. Đây là đề xuất đang được thảo luận, không phải cơ chế đã được phê duyệt.

Giá đất tăng chưa đồng nghĩa có tiền trả nợ

PGS.TS. Nguyễn Hồng Thái, Trường Đại học Giao thông vận tải phân tích, đầu tư một tuyến metro không chỉ tạo doanh thu vận tải. Khi khả năng tiếp cận được cải thiện, khu vực quanh nhà ga có thêm điều kiện phát triển việc làm, nhà ở, thương mại và dịch vụ, từ đó có thể gia tăng giá trị đất. Tuy nhiên, sự gia tăng đó không tự động mang lại dòng tiền cho ngân sách hay nhà đầu tư để xây dựng các công trình tiếp theo.

Theo ông Thái, điều kiện quan trọng là xây dựng cơ chế thu hồi giá trị gia tăng từ đất (LVC), trong đó xác định rõ quy hoạch, phương pháp định giá, công cụ khai thác, chủ thể thụ hưởng và cách phân bổ nguồn thu trở lại cho hạ tầng. Nếu các nội dung này chưa được cụ thể hóa, lợi ích kinh tế do công trình giao thông tạo ra vẫn khó chuyển thành nguồn lực tài chính thực tế.

Dẫn trường hợp tuyến Metro số 2, ông Thái đề cập phạm vi nghiên cứu TOD quanh 12 nhà ga và depot trong bán kính khoảng 1.000 m. Việc tính toán sử dụng đất từ giai đoạn chuẩn bị dự án giúp nhận diện các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng, đồng thời làm cơ sở nghiên cứu phương thức khai thác và tái đầu tư.

Các doanh nghiệp đề xuất liên kết nhiều khu đất TOD tại các vị trí khác nhau trong cùng một phương án tài chính để kết hợp phát triển các dự án BT và BOT. Ảnh: Đình Hải

Ở góc độ tài chính, nhóm nghiên cứu của TS. Trần Hùng Sơn, Trường Đại học Kinh tế – Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh cho rằng, cần phân biệt vốn huy động để triển khai dự án với nguồn tiền thực hiện nghĩa vụ hoàn vốn. Vay ngân hàng, phát hành trái phiếu và góp vốn chủ sở hữu giúp có tiền xây dựng, nhưng việc trả nợ vẫn phải dựa vào doanh thu khai thác, khoản thanh toán của Nhà nước hoặc các nguồn thu hợp pháp khác.

Theo nhóm nghiên cứu, hồ sơ kêu gọi đầu tư phải thể hiện rõ tình trạng pháp lý, tiến độ giải phóng mặt bằng, phần vốn công tham gia, nguồn thu dự kiến và trách nhiệm của từng bên. Phương án tài chính cũng cần kiểm tra khả năng trả nợ khi lượng người sử dụng thấp hơn dự báo, thời gian thi công kéo dài hoặc chi phí tăng. Đối với công trình có lợi ích xã hội lớn nhưng khó thu phí trực tiếp, cơ chế thanh toán, hỗ trợ của Nhà nước phải được thiết kế khác với những dự án có nguồn thu thương mại như kho bãi, logistics.

Nhóm nghiên cứu cũng lưu ý, các dự án hạ tầng thường cần vốn lớn trong khi doanh thu hình thành chậm và kéo dài nhiều năm. Khi quyền khai thác, thời điểm thu tiền và trách nhiệm chia sẻ rủi ro chưa rõ, tổ chức tín dụng sẽ gặp khó trong đánh giá khả năng trả nợ. Ngược lại, việc xác định nguồn thu có thể dự báo, kết hợp hợp lý vốn công, PPP, tín dụng, trái phiếu và vốn chủ sở hữu sẽ giúp dự án có thêm cơ sở tiếp cận thị trường vốn dài hạn.