Đất nền vùng ven Hà Nội giảm giá sâu, vẫn khó giao dịch

Sau những đợt tăng giá mạnh giai đoạn 2024 – 2025 và những tháng đầu năm 2026, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội đang xuất hiện diễn biến trái chiều so với trước đây. Tại những khu vực từng là tâm điểm của các cơn sốt đất như Đông Anh, Hoài Đức, Quốc Oai hay vùng ven Hòa Lạc, mặt bằng giá không còn duy trì đà tăng nóng như trước. Thay vào đó, giá đất tại nhiều nơi đã bắt đầu điều chỉnh, thanh khoản chậm lại, thời gian giao dịch kéo dài và người bán ngày càng khó tìm được khách mua ở mức giá kỳ vọng.

Đất nền phân lô bỏ hoang tại khu đô thị vùng ven Hà Nội. Ảnh: HG

Tại xã Xuân Canh (khu vực Đông Anh cũ), giá đất nền phổ biến hiện khoảng 117 triệu đồng/m2, giảm 9,3% so với cùng kỳ năm trước và giảm 18,2% so với mức đỉnh 143 triệu đồng/m2 vào tháng 9/2025. Trong khi đó, tại xã Phú Cát, mặt bằng giá hiện ở khoảng 26 triệu đồng/m2, giảm 18,8% so với cùng kỳ và thấp hơn 25,7% so với mức đỉnh 35 triệu đồng/m2 được ghi nhận vào tháng 9/2025.

Mức điều chỉnh sâu hơn xuất hiện tại một số khu vực từng ghi nhận tốc độ tăng giá rất mạnh. Tại Khu đô thị Minh Giang Đầm Và (Mê Linh), giá đất nền phổ biến trong quý II/2026 chỉ còn khoảng 30 triệu đồng/m2, giảm tới 50% so với cùng kỳ năm trước và cũng giảm 50% so với mức đỉnh 60 triệu đồng/m2 vào quý IV/2025. Tương tự, tại Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh, giá đất tháng 6/2026 ở mức khoảng 41,5 triệu đồng/m2, thấp hơn 31,1% so với mức đỉnh 60,2 triệu đồng/m2 ghi nhận vào tháng 8/2025.

Đáng chú ý, ngay cả những khu vực vẫn có mức giá cao hơn đáng kể so với 1 năm trước cũng không nằm ngoài xu hướng điều chỉnh. Tại khu vực xã Đông Anh, giá đất tháng 6/2026 khoảng 133 triệu đồng/m2, tăng 25,5% so với cùng kỳ năm trước nhưng đã giảm 23,1% so với mức đỉnh 173 triệu đồng/m2 vào tháng 2/2026.

Trong báo cáo giám sát chuyên đề về tình hình phát triển và quản lý thị trường bất động sản Hà Nội, Ban Đô thị HĐND thành phố cho biết, giai đoạn 2024-2025, thị trường tăng trưởng nóng, chủ yếu được thúc đẩy bởi kỳ vọng tăng giá ngắn hạn và tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) của nhà đầu tư.

Báo cáo này nhận định, bước sang năm 2026, thanh khoản thị trường suy giảm, giao dịch có xu hướng tập trung vào các sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả, như nhà ở xã hội và nhà ở giá hợp lý. Giá trị bất động sản ngày càng phụ thuộc vào năng lực phát triển kinh tế địa phương và tiến độ triển khai hạ tầng thực tế.

Đáng chú ý, báo cáo nhấn mạnh, đất nền mang tính đầu cơ, mua theo tin đồn quy hoạch hoặc tại các dự án chưa hình thành cộng đồng cư dân tiếp tục khó bán, ngay cả khi chủ sở hữu giảm sâu giá chào bán.

Dự báo về thị trường đất nền thời gian tới, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZ, cho rằng phân khúc đất nền vẫn là sản phẩm được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhờ tính ổn định. Tuy nhiên, trong thời gian qua, do áp lực tài chính và thị trường khó khăn chung, phân khúc đất nền cũng có sự sụt giảm.

Theo ông Toản, việc thu thập dữ liệu đất đai làm cơ sở để đánh thuế sẽ tác động đến tâm lý nắm giữ đất. Nếu găm giữ đất mà không đưa vào sử dụng và phải nộp thuế thì phân khúc đất nền sẽ chịu ảnh hưởng.

“Khi găm giữ đất đai, trong trường hợp giá không tăng hoặc tăng nhẹ mà vẫn phải nộp thuế hằng năm thì đây sẽ là gánh nặng đối với các nhà đầu tư. Do đó, việc đánh thuế đối với nhà bỏ hoang, khu đất bỏ hoang là một bước điều chỉnh tâm lý và xu hướng đầu tư, khiến nhà đầu tư khó có thể găm giữ tài sản trong thời gian dài”, ông Toản nói.