Category: Tin BĐS Việt Nam

Sáng 21/8, tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.

Đề xuất bổ sung quy định bắt buộc rà soát hệ số K định kỳ

Tham gia thảo luận, các ĐBQH bày tỏ sự đồng tình, đánh giá cao tinh thần khẩn trương, trách nhiệm của Chính phủ và các cơ quan chủ trì thẩm tra trong việc nghiên cứu, hoàn thiện hồ sơ dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2024. 

Việc sửa đổi Luật Đất đai nhằm kịp thời thể chế hóa Nghị quyết số 21 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Đồng thời, tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai nhằm khơi thông và phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước trong giai đoạn phát triển mới.

Quang cảnh phiên thảo luận tại hội trường sáng 21/8 (Ảnh: Media Quốc hội).

Tham gia góp ý kiến về cơ chế định giá đất, ĐBQH Hoàng Minh Hiếu (đoàn Nghệ An) cho biết, so với Luật năm 2024, dự thảo lần này không còn quy định về cơ chế khung giá đất của Chính phủ. Vì vậy, bảng giá đất và hệ số K trở thành cơ sở duy nhất để xác định giá đất phục vụ nghĩa vụ tài chính và bồi thường, trừ trường hợp xác định giá đất.

Theo đại biểu, cách tiếp cận này đơn giản hơn nhưng cũng làm tăng đáng kể vai trò của bảng giá đất và hệ số K. Đây trở thành những con số cơ bản quyết định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và quyền lợi của các hộ gia đình. 

Tuy nhiên, hiện nay dự thảo luật không quy định về tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số K; cũng không quy định chu kỳ điều chỉnh và không giao Chính phủ quy định chi tiết.

Trong khi đó, Nghị quyết 21 đã yêu cầu các cơ quan Trung ương xây dựng tiêu chí, khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế giám sát và giao chính quyền địa phương quyết định giá đất. Vì vậy, để hoàn thiện chính sách về tài chính đất đai và giá đất, đại biểu nêu 3 đề xuất: 

Một là, cần bổ sung các nguyên tắc bắt buộc trong xây dựng bảng giá đất và hệ số K nhằm bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu và có khả năng kiểm chứng. 

ĐBQH Hoàng Minh Hiếu (Ảnh: Media Quốc hội).

Đồng thời, quy định cơ chế kiểm tra, giám sát quá trình định giá đất. Dự thảo luật cần giao Chính phủ quy định tiêu chí, khung, phương pháp định giá, trong đó có yêu cầu công khai phương pháp, nguồn dữ liệu và kết quả tính toán ở mức cần thiết.

Hai là, Khoản 3 Điều 76 của dự thảo định nghĩa hệ số K là tỉ lệ tăng, giảm so với bảng giá đất, là một công cụ theo dõi biến động nhưng dự thảo không quy định về chu kỳ rà soát bắt buộc.

Theo đại biểu, công cụ theo dõi biến động mà không có chu kỳ cập nhật thì tự nó mất đi ý nghĩa. Do vậy, đề nghị bổ sung quy định bắt buộc rà soát hệ số K theo định kỳ. Đồng thời, cần quy định ngưỡng kích hoạt rà soát tự động. 

Theo đó, trong trường hợp biên động giá giao dịch thực tế trên thị trường vượt quá khung nhất định, thì cơ quan Nhà nước phải tự động rà soát, điều chỉnh hệ số K mà không phụ thuộc vào chu kỳ cố định.

“Cơ chế này là điều kiện để hệ số K trở thành công cụ điều tiết thị trường hiệu quả, đồng thời bảo đảm tính dự báo cho các nhà đầu tư”, đại biểu Hiếu nói.

Ba là, khi Nhà nước thu hồi đất, cần bảo đảm tính nhất quán về thời điểm và hệ số áp dụng đối với các trường hợp tương đồng trong cùng một phương án hoặc cùng giai đoạn bồi thường. Việc quy định như vậy sẽ tránh các trường hợp phát sinh chênh lệch chỉ vì thời điểm xử lý hồ sơ khác nhau, có thể dẫn đến việc người dân, doanh nghiệp cảm thấy bất công và phát sinh các khiếu kiện.

Rõ cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất

Tham gia ý kiến về cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất và giá đất, tài chính đất đai, ĐBQH Nguyễn Đại Thắng (đoàn Hưng Yên) cho biết, Điều 12 của dự thảo đã xác định Nhà nước có thẩm quyền quyết định chính sách tài chính về đất đai và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Đại biểu đồng tình với nguyên tắc này.

Tuy nhiên, theo đại biểu Điều 71 hiện chủ yếu quy định các khoản thu ngân sách về đất đai, trong khi cơ chế cụ thể về điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất chưa thật rõ.

ĐBQH Nguyễn Đại Thắng (Ảnh: Media Quốc hội).

Do đó, đại biểu đề nghị tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện cơ chế điều tiết đất đối với phần giá trị tăng thêm do quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất và mở rộng không gian đô thị, bảo đảm Nhà nước và xã hội được hưởng một phần hợp lý giá trị tăng do đầu tư công và quyết định quản lý Nhà nước tạo ra.

“Đồng thời, cần đánh giá tác động của bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điều 76 dự thảo luật đối với chi phí sản xuất kinh doanh và khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp”, đại biểu Thắng đề nghị.

Góp ý kiến, ĐBQH Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Tp.Hải Phòng) cho rằng cần tách bạch rõ hơn chức năng điều tiết kinh tế của giá đất với chức năng bảo đảm quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo định hướng chính sách, giá đất phải góp phần bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh. Nhưng dự thảo lại sử dụng cùng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để tính cả nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và tiền bồi thường khi thu hồi đất. Theo đại biểu, hai mục tiêu này không hoàn toàn đồng nhất.

ĐBQH Nguyễn Thị Việt Nga (Ảnh: Media Quốc hội).

Khi giá đất được sử dụng như một công cụ kinh tế, Nhà nước có thể cần điều tiết để thúc đẩy đầu tư, sản xuất. Nhưng khi Nhà nước bắt buộc thu hồi đất thì mức bồi thường lại trực tiếp liên quan đến quyền tài sản và khả năng tái thiết cuộc sống của người dân.

“Tôi không cho rằng nhất thiết phải xây dựng hai bảng giá đất, nhưng Luật nên có cơ chế áp dụng khác nhau, bảo đảm việc điều tiết giá đất để giảm chi phí cho nền kinh tế không đồng thời làm giảm mức bảo vệ đối với người bị thu hồi đất”, đại biểu nêu ý kiến.

Đặc biệt, theo đại biểu khi dự thảo bỏ giá đất cụ thể và bỏ cơ chế tư vấn xác định giá đất, thì yêu cầu công khai dữ liệu, kiểm soát, phản biện và trách nhiệm giải trình trong xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh càng phải chặt chẽ hơn.

Góp ý về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 tại phiên thảo luận tại hội trường sáng 21/8, đại biểu Quốc hội Nguyễn Đại Thắng (đoàn Hưng Yên) cho rằng, lần sửa đổi luật này là nhiệm vụ quan trọng nhằm khơi thông và phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội trong giai đoạn mới.

Đại biểu Nguyễn Đại Thắng (đoàn Hưng Yên).

Góp ý về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đại biểu dẫn Nghị quyết 21 Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV đã thể hiện cách tiếp cận mới, chuyển từ tư duy từ chỉ bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống cho người có đất bị thu hồi.

Dự thảo Luật quy định cụ thể hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cơ bản đồng tình với cách tiếp cận này, ông Thắng cho rằng việc xác định rõ các trường hợp thu hồi đất sẽ góp phần bảo đảm minh bạch, thống nhất, hạn chế cách hiểu và vận dụng khác nhau trong thực tiễn.

“Tuy nhiên, cùng với xác định rõ trường hợp thu hồi đất, tôi cho rằng cần đặc biệt quan tâm đến việc bảo đảm cuộc sống và sinh kế của người dân sau khi có đất bị thu hồi. Đây là nguyên tắc xuyên suốt trong thiết kế chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư”, ông Thắng nói.

Dự thảo Luật hiện quy định thứ tự bồi thường về đất theo hướng ưu tiên đất có cùng mục đích sử dụng. Trường hợp không có đất thì bồi thường bằng tiền; đồng thời cho phép bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở nếu địa phương có quỹ đất, quỹ nhà và người bị thu hồi đất có nhu cầu.

Đại biểu đề nghị tiếp tục hoàn thiện quy định theo hướng cụ thể hóa yêu cầu tái thiết cuộc sống, bảo đảm người có đất bị thu hồi có nơi ở, điều kiện sống và sinh kế bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

“Theo đó, cần quy định rõ hơn thứ tự ưu tiên và điều kiện áp dụng các hình thức bồi thường, trong đó ưu tiên bố trí đất có cùng mục đích sử dụng hoặc nhà ở tái định cư. Bồi thường bằng tiền chỉ thực hiện trong trường hợp không có quỹ đất, quỹ nhà phù hợp hoặc theo nguyện vọng của người bị thu hồi đất”, đại biểu Nguyễn Đại Thắng đề xuất.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật cần có tiêu chí cụ thể để đánh giá điều kiện tái định cư như vị trí, tiện ích, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khả năng tiếp cận dịch vụ thiết yếu và điều kiện duy trì sinh kế.

Riêng với người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, đại biểu cho rằng chính sách bồi thường, hỗ trợ cần gắn với khả năng tiếp tục sản xuất hoặc chuyển đổi sinh kế bền vững. Theo ông Thắng, điều này nhằm tránh tình trạng người dân được bồi thường về tài sản nhưng lại gặp khó khăn trong ổn định cuộc sống.

Góp ý về thẩm quyền quản lý Nhà nước về đất đai, phân cấp, phân quyền và kiểm soát quyền lực, đại biểu Nguyễn Đại Thắng cơ bản tán thành phương án luật hóa các quy định về thẩm quyền đang được thực hiện.

Theo dự thảo Luật, UBND cấp tỉnh giữ vai trò quyết định đối với các nội dung quan trọng, đồng thời căn cứ tình hình thực tế để phân cấp, ủy quyền thực hiện một số thẩm quyền. Đại biểu cho rằng hướng đi này phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp và yêu cầu “địa phương quyết, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm”.

Tuy nhiên, phân cấp, phân quyền phải đi cùng kiểm soát quyền lực, kiểm tra, giám sát và trách nhiệm giải trình.

“Những quyết định liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất, thu hồi đất, giá đất và nghĩa vụ tài chính cần có cơ chế kiểm soát đủ chặt chẽ, nhất là trong bối cảnh thẩm quyền được phân cấp mạnh hơn cho địa phương”, ông Thắng nêu quan điểm.

Một vấn đề khác được đại biểu Nguyễn Đại Thắng đề cập là cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất, giá đất và tài chính đất đai.

Theo ông, dự thảo đã xác định Nhà nước có thẩm quyền quyết định chính sách tài chính về đất đai và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Đại biểu đồng tình với nguyên tắc này nhưng cho rằng quy định hiện nay chủ yếu tập trung vào các khoản thu ngân sách từ đất đai, trong khi cơ chế cụ thể để điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất chưa thực sự rõ.

Do đó, ông Thắng đề nghị tiếp tục nghiên cứu cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm do quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất và mở rộng đô thị. Mục tiêu là bảo đảm Nhà nước và xã hội được hưởng một phần hợp lý giá trị tăng thêm được tạo ra từ đầu tư công và các quyết định quản lý Nhà nước.

“Đồng thời cần đánh giá kỹ tác động của bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất đối với chi phí sản xuất, kinh doanh cũng như khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp”, đại biểu Quốc hội Nguyễn Đại Thắng nói thêm.

Cần phân định quyền thu hồi đất và thỏa thuận dân sự

Cùng quan tâm đến chính sách thu hồi đất và bảo đảm quyền lợi của người dân, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Phòng) đề nghị làm rõ ranh giới giữa quyền thu hồi đất của Nhà nước và cơ chế thỏa thuận dân sự về quyền sử dụng đất.

Theo bà Nga, cần phân biệt rõ thẩm quyền quyết định một dự án với căn cứ để Nhà nước sử dụng quyền lực công thu hồi quyền sử dụng đất của người dân.

“Một dự án thuộc thẩm quyền Quốc hội và Thủ tướng quyết định là dự án quan trọng, nhưng không nên chỉ từ chủ thể quyết định dự án mà mặc nhiên suy ra việc thu hồi đất đã đáp ứng yêu cầu thật cần thiết vì lợi ích quốc gia, công cộng”, bà Nga nêu quan điểm.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Phòng).

Từ đó, đại biểu đề nghị dự án vẫn phải đáp ứng các tiêu chí về mục tiêu, tính chất và mức độ cần thiết của việc thu hồi đất. Còn quyết định chủ trương đầu tư là căn cứ để triển khai thu hồi, nhưng không nên tự nó trở thành một trường hợp thu hồi đất độc lập.

Bà Nga cũng đề nghị cân nhắc kỹ cơ chế nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất thì Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại.

Theo bà, khi Nhà nước thu hồi 25% còn lại, quan hệ đã chuyển từ thỏa thuận dân sự sang sử dụng quyền lực công. Vì vậy, không nên chỉ căn cứ vào hai tỷ lệ 75% mà cần tính đến quy mô dự án, số người tuyệt đối chưa đồng thuận, loại đất bị thu hồi, nhất là đất ở, cũng như mức độ ảnh hưởng đến nơi ở và sinh kế của người dân.

“Nhiều khi một người đứng tên quyền sử dụng đất nhưng đó lại là nơi ở, sinh kế của nhiều thành viên trong một gia đình nhiều thế hệ”, bà Nga nêu thực tế.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật quy định người bị thu hồi đất được bảo đảm mức bồi thường không thấp hơn mức trung bình của giá đất đã thỏa thuận. Bà Nga đề nghị làm rõ mức trung bình này được xác định theo phương pháp nào, tránh để chính cơ chế nhằm bảo vệ người dân lại trở thành nguồn phát sinh tranh chấp mới.

Liên quan đến giá đất, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đề nghị tách bạch rõ hơn chức năng điều tiết kinh tế của giá đất với chức năng bảo đảm quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo bà Nga, định hướng chính sách đặt ra yêu cầu giá đất góp phần bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh, trong khi dự thảo Luật sử dụng cùng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để tính cả nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và tiền bồi thường khi thu hồi đất.

“Hai mục tiêu này không hoàn toàn đồng nhất. Khi giá đất được sử dụng như một công cụ kinh tế, Nhà nước có thể cần điều tiết để thúc đẩy đầu tư, sản xuất. Nhưng khi Nhà nước bắt buộc thu hồi đất, mức bồi thường lại liên quan trực tiếp đến quyền tài sản và khả năng tái thiết cuộc sống của người dân”, bà Nga nói.

Đại biểu cho rằng không nhất thiết phải xây dựng hai bảng giá đất nhưng luật nên có cơ chế áp dụng khác nhau, bảo đảm việc điều tiết giá đất nhằm giảm chi phí cho nền kinh tế không đồng thời làm giảm mức bảo vệ đối với người bị thu hồi đất.

Đặc biệt, trong bối cảnh dự thảo Luật bỏ giá đất cụ thể và cơ chế tư vấn xác định giá đất, bà Nga cho rằng yêu cầu công khai dữ liệu, kiểm soát, phản biện và trách nhiệm giải trình trong xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh càng phải chặt chẽ.

Tháo gỡ điểm nghẽn mặt bằng các dự án giao thông

Tuyến đường kết nối Quốc lộ 4B với Quốc lộ 18 là một công trình giao thông quan trọng tại khu vực Tiên Yên. Dự án này được phê duyệt triển khai đầu tư từ năm 2023 với tổng mức đầu tư lên tới hơn 498 tỷ đồng từ nguồn hỗ trợ ngân sách tỉnh. Theo hồ sơ thiết kế, tuyến đường có tổng chiều dài 2,6km, được xây dựng theo quy mô đường cấp III đồng bằng. Vận tốc thiết kế của tuyến đường đạt 80km/h, đồng thời kết hợp thi công xây dựng 2 cây cầu mới trên tuyến. Mặc dù nhà thầu đã hoàn thành phần lớn khối lượng công việc, toàn bộ công trình vẫn chưa thể chính thức về đích do vướng mắc giải phóng mặt bằng tại khu vực đầu tuyến giáp ranh Quốc lộ 18.

Đoàn công tác của Thường trực HĐND tỉnh khảo sát việc triển khai thực hiện Dự án tuyến đường nối QL279 với đường bao biển Hạ Long – Cẩm Phả. Ảnh: Mạnh Trường

Trở ngại lớn nhất kìm hãm tiến độ dự án là bãi rác tập trung với khối lượng khoảng 40.000 tấn rác thải chưa thể di chuyển để bàn giao mặt bằng cho đơn vị thi công. Người dân sinh sống trong khu vực thôn Cống To, nay là khu phố Tiên Lãng, nơi tuyến đường đi qua phản ánh việc bãi rác hết thời gian hoạt động chậm di dời đã khiến toàn bộ dự án bị đình trệ.

Trước tình hình đó, ngày 21/7 vừa qua, Đoàn công tác của Thường trực HĐND tỉnh do Phó Bí thư Thường trực Tỉnh ủy, Chủ tịch HĐND tỉnh Trịnh Thị Minh Thanh làm Trưởng đoàn đã trực tiếp khảo sát, nắm tình hình triển khai. Sau khi thực tế và trao đổi cùng các đơn vị liên quan, Đoàn công tác đã đề nghị UBND tỉnh chỉ đạo các sở, ngành, địa phương tập trung tháo gỡ những tồn tại.

Chỉ 10 ngày sau cuộc khảo sát, những tồn tại kéo dài của dự án đã bước đầu được tháo gỡ. Bãi rác tại đầu tuyến được bốc xúc, di dời đến Nhà máy xử lý chất thải rắn Đông Hải để tập kết chờ xử lý theo quy định. Theo đơn vị vận chuyển rác, nếu thời tiết thuận lợi, dự kiến trong tháng 8 toàn bộ lượng rác thải tồn đọng tại khu vực thuộc dự án sẽ được vận chuyển hết, bàn giao mặt bằng cho nhà thầu thi công. Từ nguy cơ dự án bị chậm tiến độ, nguồn vốn đầu tư công khó giải ngân phải kéo dài sang năm 2027, với sự vào cuộc của Thường trực HĐND tỉnh dự án đã tiếp tục được triển khai thi công, dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2026.

Minh bạch hóa công tác quản lý tài sản công

Hoạt động giám sát, khảo sát của Thường trực, các Ban HĐND tỉnh Quảng Ninh không chỉ tạo chuyển biến trong lĩnh vực hạ tầng, giao thông mà còn mang lại kết quả đối với công tác quản lý tài sản công. Tại phường Móng Cái 1, ngay sau khi Thường trực HĐND tỉnh tổ chức khảo sát, trực tiếp kiến nghị, đã có 18 trên tổng số 21 tài sản công tại địa phương được tháo gỡ vướng mắc. Các tài sản này đã được hoàn thiện thủ tục pháp lý cần thiết để chuyển sang hình thức cho thuê, thu nộp tiền cho ngân sách nhà nước.

Trưởng Ban Kinh tế – Ngân sách HĐND tỉnh Quảng Ninh Vũ Ngọc Hà chia sẻ, mục tiêu của khảo sát, giám sát không chỉ để phát hiện vấn đề mà quan trọng là thúc đẩy giải quyết vấn đề. Trong quá trình giám sát, cơ quan chức năng luôn chú trọng đi sâu vào những lĩnh vực còn khó khăn, nhất là những điểm nghẽn kéo dài làm ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng vốn, đất đai, tài sản công.

Trên cơ sở nắm chắc thực tiễn, Thường trực, các Ban HĐND tỉnh đã kiến nghị UBND tỉnh, các sở, ngành, địa phương xác định rõ nguyên nhân, trách nhiệm, giải pháp xử lý, đồng thời tiếp tục theo dõi việc thực hiện sau giám sát. Nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước, Thường trực HĐND tỉnh đã có văn bản đề nghị UBND tỉnh chỉ đạo rà soát, đánh giá toàn diện việc triển khai các dự án, công trình đã được thông qua danh mục thu hồi đất, chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng, danh mục khu đất thực hiện đấu thầu. Đề xuất hủy bỏ các danh mục dự án không còn nhu cầu đầu tư, không phù hợp quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở nhằm bảo đảm tính khả thi, hiệu quả kinh tế – xã hội, tránh lãng phí nguồn lực đất đai.

Theo báo cáo của UBND tỉnh, đến hết tháng 7/2026, có 47 trong tổng số 68 dự án tồn đọng đã được xử lý, mở ra cơ hội đưa nhiều nguồn lực bị đóng băng trở lại phục vụ phát triển kinh tế – xã hội. Đối với 21 dự án còn lại, cơ quan chức năng đã hoàn thành rà soát, phân loại, xây dựng lộ trình xử lý theo từng nhóm nguyên nhân. Mỗi dự án được tái khởi động không chỉ mang lại giá trị kinh tế trực tiếp mà còn tạo thêm việc làm, mở rộng nguồn thu ngân sách, thúc đẩy phát triển đô thị, công nghiệp, dịch vụ… Đây chính là minh chứng cho phương thức quản trị chủ động, quyết liệt, nhất quán của Quảng Ninh trong thực hành tiết kiệm, chống lãng phí, khai thác hiệu quả mọi nguồn lực.

Sau thời gian quan sát thị trường, anh Bình bắt đầu tính đến phương án xuống tiền khi nhận thấy nhu cầu lưu trú ngắn ngày tại Thủ đô vẫn khá lớn, trong khi giá thuê theo đêm của các căn studio, một và hai phòng ngủ có thể mang lại doanh thu đáng kể nếu duy trì được tỷ lệ lấp đầy.

“Tay to” rục rịch trở lại

Tuy nhiên, theo anh Bình, càng đi sâu tìm hiểu, bài toán đầu tư lại không đơn giản như phép tính doanh thu trên mỗi đêm. Thị trường căn hộ dịch vụ, homestay đang bước vào giai đoạn phát triển nhanh nhưng cũng cạnh tranh gay gắt, buộc anh phải cân nhắc kỹ cả hiệu quả khai thác lẫn hành lang pháp lý.

Khảo sát tại Hà Nội cho thấy mô hình căn hộ dịch vụ không còn bó hẹp ở khu vực phố cổ hay quanh hồ Hoàn Kiếm. Từ Tây Hồ, Mỹ Đình, Nam Từ Liêm đến các khu đô thị tại Gia Lâm, thậm chí lan sang Văn Giang (Hưng Yên), ngày càng xuất hiện nhiều căn hộ được thiết kế và vận hành theo mô hình lưu trú ngắn ngày.

Trên các nền tảng đặt phòng trực tuyến, số lượng căn studio, căn một phòng ngủ và hai phòng ngủ được đưa vào khai thác rất lớn. Các chủ nhà đầu tư mạnh tay cho nội thất, thiết kế không gian và trang bị tiện nghi nhằm tạo sự khác biệt trong một thị trường ngày càng đông người tham gia.

Kinh doanh căn hộ dịch vụ đang có dấu hiệu nóng lên, nhưng đi kèm nhiều rủi ro đòi hỏi nhà đầu tư cẩn trọng.

Chị Loan, một môi giới chuyên căn hộ tại Hà Nội, cho biết giá thuê căn hộ dịch vụ hiện khá linh hoạt, tùy vị trí và chất lượng căn hộ. Studio thường được chào ở mức 600.000-800.000 đồng/đêm; căn một phòng ngủ khoảng 800.000 đồng đến 1 triệu đồng/đêm, trong khi căn hai phòng ngủ phổ biến 1,1-1,4 triệu đồng/đêm.

“Nhìn trên giấy tờ, những con số này dễ tạo sức hút đối với nhà đầu tư đang tìm kiếm dòng tiền. Chỉ cần một căn hộ đạt tỷ lệ lấp đầy tương đối cao, doanh thu gộp có thể tạo cảm giác hấp dẫn hơn so với phương án cho thuê dài hạn”, chị Loan phân tích.

Chính điểm này đang khiến một bộ phận nhà đầu tư bắt đầu quay lại săn căn hộ để vận hành dịch vụ lưu trú. Thay vì chỉ nhìn vào khả năng tăng giá tài sản, họ quan tâm nhiều hơn đến dòng tiền hàng tháng và khả năng khai thác căn hộ.

Một căn hộ nằm trong khu đô thị có hạ tầng đồng bộ, gần trung tâm thương mại, khu văn phòng, điểm du lịch hoặc thuận tiện di chuyển đến sân bay có thể cùng lúc tiếp cận nhiều nhóm khách, từ khách du lịch, khách công tác đến chuyên gia nước ngoài và gia đình cần lưu trú ngắn ngày.

Anh Trần Đức, chủ một chuỗi homestay với hàng chục căn hộ tại phía Tây Hà Nội, cho biết nhu cầu lưu trú vẫn duy trì nhờ lượng khách du lịch, chuyên gia nước ngoài, khách công tác và các gia đình có nhu cầu nghỉ ngắn ngày.

Lợi thế của căn hộ dịch vụ nằm ở không gian riêng tư, diện tích sử dụng rộng và hệ thống tiện nghi gần với một ngôi nhà thực thụ, trong khi chi phí có thể cạnh tranh với khách sạn cùng phân khúc.

Trong “cơ” có “nguy”

Tiềm năng là rất rõ ràng, song, chính anh Đức cũng thừa nhận mặt trái của “cuộc chơi”. Nếu trước đây một căn hộ được thiết kế đẹp, chụp ảnh bắt mắt và đưa lên nền tảng đặt phòng đã có thể nhanh chóng hút khách, thì hiện nay lợi thế đó không còn đủ.

Nguồn cung tăng nhanh khiến khách hàng có quá nhiều lựa chọn. Các chủ căn hộ phải cạnh tranh đồng thời về giá, chất lượng dịch vụ, hình ảnh, đánh giá của khách, tốc độ phản hồi, hoạt động tiếp thị và công nghệ quản lý. “Nói cách khác, căn hộ dịch vụ đang dần chuyển từ một mô hình “mua căn hộ rồi cho thuê” sang một hoạt động kinh doanh lưu trú đòi hỏi năng lực vận hành thực sự”, anh Đức nhấn mạnh.

Thực tế cũng cho thấy, doanh thu tính theo giá phòng không đồng nghĩa với lợi nhuận. Ngoài chi phí mua hoặc thuê căn hộ, chủ đầu tư còn phải tính đến chi phí nội thất, khấu hao, điện nước, vệ sinh, nhân sự, nền tảng đặt phòng, quảng cáo, bảo trì, thời gian căn hộ trống và các khoản chi phí phát sinh trong quá trình vận hành. Khi nguồn cung ngày càng lớn, việc phải giảm giá để giữ tỷ lệ lấp đầy có thể khiến bài toán lợi nhuận thay đổi đáng kể.

Đáng chú ý hơn là vấn đề pháp lý. Sự phát triển nhanh của homestay và căn hộ dịch vụ tại các khu chung cư đang đặt ra câu hỏi về việc sử dụng căn hộ để lưu trú ngắn hạn, quản lý cư trú, phòng cháy chữa cháy, nghĩa vụ thuế và sự phù hợp với quy định cũng như nội quy của từng dự án.

Theo các chuyên gia bất động sản, xu hướng đa dạng hóa sản phẩm lưu trú là khó đảo ngược khi du lịch trải nghiệm, nhu cầu công tác và kinh tế chia sẻ ngày càng phát triển. Tuy nhiên, thị trường không thể chỉ tăng trưởng dựa trên nhu cầu mà thiếu một khung quản lý rõ ràng. Việc đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, đăng ký lưu trú, thực hiện nghĩa vụ thuế và hài hòa quyền lợi giữa khách lưu trú với cư dân lâu dài trong các tòa nhà sẽ ngày càng trở thành những yêu cầu quan trọng.

Thực tế, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã kiến nghị bổ sung khái niệm “nhà có mục đích lưu trú” vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Theo đề xuất, nhóm này có thể bao gồm các công trình phục vụ nhu cầu thuê ở dài hạn hoặc lưu trú ngắn hạn như văn phòng kết hợp lưu trú, nhà phố du lịch, căn hộ chung cư hoặc căn hộ trong các tòa nhà hỗn hợp được sử dụng để ở hoặc cho thuê lưu trú ngắn hạn.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng việc bổ sung quy định sẽ góp phần thống nhất cơ chế quản lý đối với những loại hình lưu trú đang tồn tại trên thị trường, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để khai thác hiệu quả nguồn lực từ các căn hộ, nhà phố và công trình phục vụ lưu trú.

Với nhà đầu tư đang đứng trước quyết định xuống tiền, câu chuyện vì thế không chỉ là “mua căn nào để cho thuê được bao nhiêu tiền mỗi đêm”. Câu hỏi quan trọng hơn là căn hộ đó có được phép khai thác theo mô hình dự kiến hay không, tòa nhà có chấp thuận hoạt động lưu trú ngắn ngày hay không, khả năng đáp ứng các yêu cầu về an toàn và quản lý ra sao, đồng thời khu vực đó còn dư địa để cạnh tranh đến mức nào.

Không đánh đổi phát triển kinh tế bằng thu hẹp không gian sinh thái

Theo Kế hoạch trồng rừng thay thế trên địa bàn tỉnh năm 2026, tổng diện tích phải trồng rừng thay thế là 620,06ha, trong đó 23,37ha rừng đặc dụng, 558,49ha rừng phòng hộ và 38,20ha rừng sản xuất. Tổng kinh phí thực hiện dự kiến gần 76 tỷ đồng. Quy mô này cho thấy áp lực không nhỏ đối với thành phố Đồng Nai. Theo thống kê, hơn 620ha rừng thay thế không thể giải quyết bằng những phương án ngắn hạn bởi việc trồng rừng là một quá trình dài từ chuẩn bị đất, thiết kế, lựa chọn cây giống, trồng, chăm sóc, bảo vệ đến nghiệm thu. Giá trị của rừng cũng không thể được tính ngay tại thời điểm cây được đưa xuống đất.

Rừng phòng hộ và cảnh quan Biên Hòa không chỉ điều hòa, lọc không khí mà còn có tác dụng giữ nước ngầm, hạn chế ngập lụt cho thành phố Ảnh: Trường Lâm

Nhiệm vụ trồng rừng thay thế không chỉ được nhìn như thủ tục cần phải hoàn thành để dự án có thể triển khai, nhiệm vụ này cần được xem như một cấu phần liên quan đến trách nhiệm môi trường trong toàn bộ vòng đời dự án. Với vai trò then chốt trong việc bảo đảm nguồn lực tài chính với nguồn kinh phí trồng rừng thay thế do các chủ dự án nộp, Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN-MT) cần phân bổ đúng mục tiêu, nhiệm vụ, gắn với kết quả hình thành rừng thực tế.

Theo đánh giá, tốc độ đô thị hóa, phát triển công nghiệp và hạ tầng khiến quỹ đất ngày càng phải đáp ứng nhiều mục tiêu. Trong điều kiện đó, đất lâm nghiệp càng trở thành nguồn tài nguyên cần được tính toán kỹ lưỡng. Việc xác định quỹ đất trồng rừng thay thế trên địa bàn không phải lúc nào cũng thuận lợi, vì vậy quỹ đất phải phù hợp quy hoạch, có điều kiện tự nhiên thích hợp, không chồng lấn với các mục đích sử dụng khác và có khả năng tổ chức quản lý lâu dài. Kế hoạch năm 2026 của thành phố Đồng Nai đã bố trí diện tích trồng rừng tại nhiều khu vực, trong đó phần lớn diện tích nằm tại Ban Quản lý rừng phòng hộ Bù Đăng, cùng các khu vực Xuân Lộc, Đắk Mai, Khu Bảo tồn thiên nhiên – Văn hóa Đồng Nai. Đây được xem là hướng đi có tính thực tiễn với việc ưu tiên những khu vực có điều kiện để hình thành diện tích rừng tương đối tập trung, thuận lợi cho chăm sóc, bảo vệ và theo dõi lâu dài.

Tuy nhiên, ngay cả khi đã xác định được địa điểm, bài toán chất lượng rừng vẫn còn nguyên bởi một diện tích đất được đưa vào kế hoạch không đồng nghĩa với một diện tích rừng đã được hình thành. Rừng phải có tỷ lệ cây sống, khả năng sinh trưởng và khả năng thực hiện chức năng phòng hộ, bảo tồn, điều hòa môi trường. Vì vậy, yêu cầu trồng rừng thay thế cần được chuyển từ “đủ diện tích” sang “đủ chất lượng”. Chính vì vậy, vai trò của Quỹ NN-MT cần được đặt trong mối liên hệ với cơ quan quản lý đất lâm nghiệp cũng như chủ đầu tư. Là đầu mối tài chính, nhưng hiệu quả cuối cùng phải được đo bằng diện tích rừng được hình thành và duy trì. Mỗi khoản tiền chủ dự án nộp vào Quỹ cần có “địa chỉ” rõ ràng trong kế hoạch trồng rừng. Nguồn lực cần được theo dõi từ lúc phát sinh nghĩa vụ, nộp vào Quỹ, phân bổ cho đơn vị thực hiện đến khi diện tích rừng được nghiệm thu. Nếu dữ liệu về diện tích cần trồng, nguồn kinh phí, vị trí đất, đơn vị thực hiện và tiến độ được quản lý trên một hệ thống thống nhất, cơ quan quản lý sẽ có khả năng theo dõi, kiểm tra theo thời gian thực hiệu quả hơn.

Cùng với đó, thành phố Đồng Nai cũng cần hình thành một cơ sở dữ liệu về quỹ đất có khả năng phục vụ trồng rừng thay thế. Đây có thể được xem như một “ngân hàng đất xanh”, giúp cơ quan quản lý chủ động hơn trước yêu cầu phát sinh từ các dự án. Nếu không chủ động từ trước, nguy cơ xảy ra tình trạng dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng phương án trồng rừng chưa triển khai được vì thiếu đất sẽ tiếp tục tồn tại. Khi đó, nguồn lực tài chính bị “đứng lại”, trong khi mục tiêu phục hồi rừng chưa đạt được.

Chủ động quỹ đất để không bị động trước các dự án

Đất trồng rừng cần được tính trước, nguồn tiền phải được chuẩn bị trước và phương án tổ chức thực hiện cũng cần được xác định trước. Địa phương không thể chờ đến khi một dự án phát sinh nhu cầu mới bắt đầu tìm kiếm quỹ đất. Cách làm chủ động hơn là rà soát ngay các khu vực đất trống, đất suy thoái, diện tích có khả năng phục hồi rừng, đồng thời cập nhật quỹ đất theo quy hoạch lâm nghiệp và quy hoạch sử dụng đất. Việc này cần sự phối hợp giữa cơ quan quản lý đất đai, lâm nghiệp, tài chính, đầu tư và Quỹ Nông nghiệp và Môi trường. Một quỹ đất được xác định sớm sẽ giúp giảm thời gian chuẩn bị dự án trồng rừng; một cơ chế tài chính rõ ràng sẽ giúp nguồn kinh phí được đưa vào đúng nơi; một hệ thống dữ liệu tốt sẽ giúp kiểm soát được toàn bộ quá trình.

Theo một số chuyên gia, đây cũng là yêu cầu đặt ra từ quá trình phát triển đô thị và công nghiệp của thành phố Đồng Nai khi hạ tầng giao thông, khu công nghiệp, đô thị và các dự án quy mô lớn tiếp tục được triển khai, áp lực lên đất đai sẽ tiếp tục tăng. Vì vậy, trách nhiệm bảo vệ rừng phải được đưa vào ngay từ khâu chuẩn bị đầu tư, không để đến khi dự án có nguy cơ chậm tiến độ mới xử lý nghĩa vụ trồng rừng. Chủ đầu tư cần xác định sớm nghĩa vụ, phương án và kinh phí; đồng thời cơ quan quản lý cần chủ động cung cấp thông tin về quỹ đất và Quỹ NN-MT trường cần đảm bảo nguồn tiền được quản lý đúng quy định vừa bảo đảm tiến độ phát triển, vừa tránh được nhiệm vụ bảo vệ môi trường phải “đợi” sau các mục tiêu kinh tế.

Bên cạnh đó, không nên đồng nhất kinh phí trồng rừng thay thế với kết quả trồng rừng. Kinh phí là điều kiện cần nhưng diện tích rừng được hình thành mới là kết quả cần hướng tới. Vì vậy, cơ chế kiểm tra, giám sát phải đi theo chuỗi. Sau phân bổ kinh phí, cần kiểm soát việc triển khai; sau khi trồng phải theo dõi tỷ lệ cây sống; sau nghiệm thu cần tiếp tục quản lý, bảo vệ diện tích rừng. Chỉ khi rừng được duy trì ổn định, nghĩa vụ phục hồi sinh thái mới có thể coi là đạt mục tiêu. 620,06ha rừng thay thế trong kế hoạch năm 2026 của thành phố Đồng Nai không đơn thuần là chỉ tiêu mà đây được xem như phép thử đối với năng lực quy hoạch, điều phối nguồn lực và tổ chức thực hiện của địa phương.

Quỹ Nông nghiệp và Môi trường, với chức năng quản lý nguồn lực tài chính, có thể đóng vai trò quan trọng trong việc tham mưu, xây dựng quy định tài chính cho quá trình này đồng thời phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chuyên môn và đơn vị trực tiếp quản lý đất, quản lý rừng.

Cơ quan chức năng khảo sát dự án

Theo đó, đẩy nhanh tiến độ và hiệu quả các nhiệm vụ được giao, bảo đảm sự phối hợp chặt chẽ giữa các sở, ban ngành, UBND phường Vĩnh Hội trong việc tổ chức thực hiện các nhiệm vụ theo chức năng, thẩm quyền; kịp thời tham mưu, xử lý các nội dung thuộc trách nhiệm chuyên ngành, các nội dung theo chỉ đạo của UBND TPHCM phân công hoặc ủy quyền.

Công tác thực hiện dự án phải bảo đảm công khai, minh bạch, đồng bộ và đúng quy định pháp luật; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi; thực hiện thu hồi đất và bàn giao mặt bằng theo đúng tiến độ kế hoạch, góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư khi dự án được đưa vào khai thác, vận hành.

Tuân thủ nghiêm các quy định của pháp luật; đồng thời nghiên cứu, áp dụng các cơ chế, chính sách đặc thù (nếu có) được cơ quan có thẩm quyền cho phép nhằm bảo đảm triển khai hiệu quả các nhiệm vụ được giao.

Thời gian hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng để xây dựng Công viên hồ Khánh Hội (giai đoạn 3) tại phường Vĩnh Hội trước ngày 31-12.

UBND TPHCM giao Sở NN-MT chủ động theo dõi, đôn đốc, giám sát việc thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thu hồi đất của dự án; tham mưu UBND TPHCM chỉ đạo, hướng dẫn đẩy nhanh công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; kịp thời phối hợp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc; tổng hợp kết quả triển khai thực hiện dự án.

UBND phường Vĩnh Hội và Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng phường Vĩnh Hội chịu trách nhiệm chính trong công tác tuyên truyền, vận động, xác nhận nguồn gốc đất, tổ chức kiểm đếm, lập và niêm yết phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp bảo đảm an ninh trật tự trong suốt quá trình thực hiện.

Hơn 773.000 căn nhà ở xã hội đang được triển khai

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về kết quả thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”, đến hết tháng 7/2026, cả nước có 875 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, với tổng quy mô 773.457 căn và tổng mức đầu tư khoảng 637.019 tỷ đồng.

Trong số này, 289 dự án đã hoàn thành, với quy mô 197.805 căn, tổng mức đầu tư khoảng 162.912 tỷ đồng. Có 270 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai với quy mô 270.409 căn, tổng mức đầu tư khoảng 222.709 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, 316 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, với quy mô 305.243 căn, tổng mức đầu tư khoảng 251.938 tỷ đồng.

Đến hết tháng 7/2026, cả nước có 875 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai. Ảnh: N.M.

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công và được chấp thuận chủ trương đầu tư đến nay đạt khoảng 77% so với chỉ tiêu đặt ra.

Một số địa phương có kết quả thực hiện tốt gồm Hải Phòng, Đà Nẵng, Thái Nguyên, Hưng Yên, Bắc Ninh, Thanh Hóa, Nghệ An, Khánh Hòa, Cà Mau…

Cùng với nguồn cung đang được phát triển, cả nước hiện có 205.074 căn nhà ở cho thuê thuộc tài sản công, trong đó 188.025 căn đang được cho thuê và 17.049 căn chưa bố trí sử dụng.

Cụ thể, có 13.450 căn nhà ở xã hội, trong đó 12.455 căn đang cho thuê; 78.476 căn nhà ở công vụ, với 77.789 căn đang cho thuê; 64.808 phòng ký túc xá sinh viên, trong đó 61.052 phòng đang cho thuê.

Quỹ đất lớn nhưng nhà ở cho thuê vẫn thiếu

Theo Bộ Xây dựng, trên cả nước đã quy hoạch khoảng 1.986 vị trí với quy mô khoảng 10.279 ha đất để phát triển nhà ở xã hội. Trong đó, có 944 quỹ đất độc lập với khoảng 6.047 ha; 837 quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại với khoảng 3.174 ha; 123 quỹ đất của lực lượng vũ trang nhân dân với khoảng 475 ha và 82 quỹ đất nhà lưu trú công nhân với khoảng 583 ha.

Hầu hết các địa phương đã quy hoạch quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Một số địa phương dành quỹ đất lớn tại các vị trí được đánh giá thuận lợi, gần trung tâm đô thị và khu công nghiệp, đồng thời có khả năng đáp ứng yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Đáng chú ý, Đồng Nai đã quy hoạch khoảng 1.723 ha, TPHCM khoảng 1.740 ha, Hà Nội khoảng 1.555 ha, Bắc Ninh khoảng 754 ha, Tây Ninh khoảng 570 ha và Quảng Ngãi khoảng 461 ha.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho rằng, dù công tác phát triển nhà ở xã hội đã đạt những kết quả tích cực, nguồn cung thực tế đưa ra thị trường vẫn còn hạn chế, chưa tương xứng với nhu cầu rất lớn của công nhân, người lao động và người thu nhập thấp tại các đô thị, khu công nghiệp. Đặc biệt, nguồn cung nhà ở cho thuê vẫn chưa đáp ứng yêu cầu.

Một trong những nguyên nhân là tại một số địa phương, công tác phát triển nhà ở xã hội chưa được quan tâm đúng mức. Ngân sách địa phương chưa được bố trí đầy đủ để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất sạch và giao chủ đầu tư triển khai dự án.

Bên cạnh đó, dù nhiều địa phương chủ động bố trí quỹ đất, không ít vị trí lại nằm xa trung tâm đô thị và các khu, cụm công nghiệp. Hệ thống giao thông kết nối chưa phát triển khiến việc đi lại, sinh hoạt và làm việc của người dân gặp khó khăn.

Thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng và nhà ở tại một số địa phương còn chậm, kéo dài. Việc phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước chưa thực sự đồng bộ, làm tăng thời gian chuẩn bị đầu tư cũng như chi phí của doanh nghiệp.

Một điểm nghẽn khác là khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng hỗ trợ. Bộ Xây dựng nhận định nguồn vốn ưu đãi của Nhà nước còn thiếu, trong khi các dự án nhà ở, đặc biệt nhà ở xã hội, cần vốn đầu tư lớn nhưng thời gian thu hồi vốn dài, nhất là đối với dự án nhà ở cho thuê. Nguồn vốn từ ngân sách cho phát triển nhà ở xã hội cũng còn hạn chế so với nhu cầu thực tế.

UBND TPHCM vừa phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất đối với 3 lô 1.K1.5.DV, 1.K3.1.OD và 1.K3.3.HH tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh.

Trong đó, lô 1.K1.5.DV (trước đây là lô 1-12) có diện tích gần 3,2 ha, giá khởi điểm dự kiến 5.663 tỷ đồng, tương đương khoảng 177 triệu đồng/m2. Đây là lô có giá khởi điểm cao nhất trong 3 khu đất vừa được phê duyệt.

Theo quy hoạch, lô đất thuộc nhóm đất dịch vụ cấp đô thị, được phép xây dựng công trình tối đa 20 tầng, chiều cao không quá 80 m và hệ số sử dụng đất tối đa 7,8 lần.

Lô 1.K3.1.OD (trước đây là lô 3-8) có diện tích khoảng 8.600 m2, giá khởi điểm dự kiến 1.263 tỷ đồng, tương đương khoảng 147 triệu đồng/m2. Khu đất được quy hoạch là đất nhóm nhà ở, với công trình cao tối đa 10 tầng, không quá 40 m và hệ số sử dụng đất tối đa 2,92 lần. Quy mô dân số dự kiến khoảng 1.067 người.

Trong khi đó, lô 1.K3.3.HH (trước đây là lô 3-9) rộng khoảng 5.000 m2, giá khởi điểm dự kiến 738 tỷ đồng, tương đương khoảng 148 triệu đồng/m2. Đây là khu đất hỗn hợp nhóm nhà ở và dịch vụ, trong đó chức năng ở chiếm 95%, dịch vụ 5%.

Công trình tại lô này được xây dựng tối đa 10 tầng, chiều cao không quá 40 m, hệ số sử dụng đất tối đa 3,99 lần, với quy mô dân số khoảng 811 người.

Trong tháng 9/2026, TPHCM sẽ đưa 5 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm ra đấu giá.

Ngoài ra, UBND TPHCM đã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất đối với lô 1.K3.5.HH, trước đây là lô 3-12. Khu đất có diện tích gần 10.060 m2, được quy hoạch là đất hỗn hợp nhà ở và dịch vụ, trong đó chức năng ở chiếm 95%, dịch vụ 5%.

Công trình tại đây được xây dựng tối đa 25 tầng, cao không quá 100 m, hệ số sử dụng đất tối đa 8,95 lần và quy mô dân số khoảng 3.420 người. Giá khởi điểm dự kiến gần 2.968 tỷ đồng.

TPHCM cũng đã phê duyệt phương án đấu giá lô 1.K3.4.HH, trước đây là lô 3-5. Khu đất rộng 6.446 m2, giá khởi điểm dự kiến hơn 1.901 tỷ đồng.

Như vậy, TPHCM đã phê duyệt phương án đấu giá 5 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, với tổng giá khởi điểm hơn 12.500 tỷ đồng. Thời gian dự kiến tổ chức đấu giá là tháng 9/2026. Tổ chức tham gia phải đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật về đất đai, đấu giá tài sản, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Đối với nhóm công ty là tập đoàn kinh tế hoặc công ty mẹ, công ty con, các doanh nghiệp trong nhóm phải thỏa thuận để cử một công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Người tham gia cũng phải nộp tiền đặt trước và không thuộc trường hợp bị cấm tham gia đấu giá.

Cá nhân có thể tham gia đấu giá theo quy định. Trường hợp đấu giá để thực hiện dự án đầu tư, cá nhân phải cam kết thành lập tổ chức kinh tế đáp ứng các điều kiện theo quy định.

UBND TPHCM giao Sở Nông nghiệp và Môi trường, Trung tâm Phát triển Quỹ đất TPHCM cùng các cơ quan, đơn vị liên quan tổ chức các bước tiếp theo theo quy định pháp luật. Sở Nông nghiệp và Môi trường là cơ quan chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan và UBND phường An Khánh xét duyệt điều kiện của người tham gia đấu giá.

Trước đó, ông Nguyễn Công Vinh, Phó Chủ tịch UBND TPHCM đã ký quyết định 3598/QĐ-UBND ban hành kế hoạch tổ chức đấu giá 8 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh.

Đáng chú ý, 4 trong 5 lô gồm 3-5, 3-8, 3-9 và 3-12 từng được đưa ra đấu giá vào cuối năm 2021. Khi đó, 4 lô có tổng giá khởi điểm khoảng 5.266 tỷ đồng nhưng được các doanh nghiệp trả giá lên tới 37.346 tỷ đồng, cao hơn 7 lần mức khởi điểm. Tuy nhiên, sau đó tất cả các doanh nghiệp trúng đấu giá đất trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm đều bỏ cọc.