Category: Tin BĐS Việt Nam

Thanh tra TP. Huế yêu cầu khắc phục các vi phạm, thiếu sót tại dự án Khu tái định cư vùng sạt lở xã Nhâm. 

Theo Báo cáo số 482/BC – BQLDA KV2 do Phó Giám đốc Ban QLDA Đầu tư xây dựng khu vực 2 Hồ Văn Miên ký ngày 4/8/2026, Ban QLDA đã phối hợp với các đơn vị liên quan triển khai nghiêm túc chỉ đạo của UBND TP. Huế và Sở Nội vụ về việc xử lý những tồn tại tại dự án Khu tái định cư vùng sạt lở xã Nhâm.

Theo đó, Ban QLDA Đầu tư xây dựng khu vực 2 đã tổ chức họp kiểm điểm tập thể, cá nhân liên quan đến những vi phạm, thiếu sót được chỉ ra trong kết luận thanh tra. Có 6 tập thể đã tiến hành kiểm điểm, rút kinh nghiệm gồm: Ban QLDA Đầu tư xây dựng khu vực 2 (đơn vị tiếp quản từ Ban QLDA Đầu tư xây dựng khu vực huyện A Lưới cũ), Công ty TNHH Xây dựng Hoàng Sơn, Công ty cổ phần Tư vấn xây dựng Thừa Thiên Huế, Công ty cổ phần Tư vấn xây dựng số 1 Thừa Thiên Huế, Công ty TNHH Tư vấn đầu tư và Xây dựng 168 và Công ty TNHH MTV Hữu Dũng.

Về mặt cá nhân, 5 cá nhân (trong đó có 3 lãnh đạo thuộc Ban QLDA Đầu tư xây dựng khu vực huyện A Lưới cũ) đã thực hiện kiểm điểm, rút kinh nghiệm. Các vi phạm, thiếu sót tập trung ở các khâu như lập và thẩm định hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư chưa đầy đủ; thiết kế, dự toán thiếu danh sách hộ dân, thiếu phương án phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và giải phóng mặt bằng; bỏ sót gói thầu phòng cháy, chữa cháy; hợp đồng bảo hiểm xây lắp có hiệu lực muộn; nghiệm thu thanh toán vượt khối lượng và để tiến độ dự án chậm kéo dài 5 năm 4 tháng.

Nhằm xử lý dứt điểm các vi phạm về tài chính được nêu trong kết luận thanh tra, các đơn vị và cá nhân liên quan đã thống nhất phương án thu hồi, hoàn trả và giảm trừ. Cụ thể, về chi phí quản lý dự án và tư vấn giám sát thanh toán vượt khối lượng hơn 194 triệu đồng, Ban QLDA Đầu tư xây dựng khu vực 2 sẽ nộp trả ngân sách nhà nước hoặc chuyển vào tài khoản dự án ngay khi UBND TP. Huế và Thanh tra thành phố có thông báo số tài khoản chính thức.

 Các đơn vị liên quan đề xuất chuyển đổi công năng khu đất tái định cư vùng sạt lở xã Nhâm (xã A Lưới 2, TP. Huế) tránh lãng phí.

Khoản thanh toán vượt 6,9m3 hạng mục bê tông mương rãnh tương đương hơn 12,4 triệu đồng của Công ty TNHH XD Hoàng Sơn, chủ đầu tư và Thanh tra thành phố thống nhất sẽ giảm trừ trực tiếp vào đợt nghiệm thu thanh toán khối lượng tiếp theo của nhà thầu.

Khoản đền bù giải phóng mặt bằng phê duyệt sai vị trí và loại đất hơn 25,9 triệu đồng, các cá nhân trực tiếp tham mưu, phê duyệt đã tự nguyện nộp lại để khắc phục hậu quả.

Bên cạnh các nguyên nhân chủ quan, báo cáo của Ban QLDA Đầu tư xây dựng khu vực 2 cũng chỉ ra nhiều khó khăn khách quan dẫn đến vướng mắc DA như thủ tục giải phóng mặt bằng kéo dài, biến động giá vật liệu, thời tiết mưa lũ và đặc biệt là sai sót trong công tác khảo sát cao độ ban đầu khiến 30 lô đất ở theo thiết kế không thể sử dụng được.

Nhằm xử lý dứt điểm tài sản tồn đọng, Ban QLDA Đầu tư xây dựng khu vực 2 đã chủ trì làm việc với UBND xã A Lưới 2, đơn vị tư vấn và các nhà thầu để kiểm tra, chốt giá trị khối lượng xây lắp thực tế đã thi công hợp pháp. Chủ đầu tư cũng sẽ phối hợp với Sở Tài chính rà soát, tham mưu UBND thành phố chuyển đổi mục đích, công năng của khu đất phù hợp với quy hoạch mới của địa phương, tránh lãng phí; đồng thời, làm thủ tục thanh toán để kết thúc DA.

Những năm gần đây, câu chuyện người trẻ lựa chọn thuê nhà thay vì mua nhà xuất hiện ngày càng nhiều. Nguyên nhân là giá căn hộ tại các đô thị lớn tăng nhanh, trong khi thu nhập và thời gian tích lũy của một người mới bước vào thị trường lao động còn hạn chế. Tuy nhiên, nhiều người khẳng định việc thuê nhà hôm nay không đồng nghĩa với việc người trẻ từ bỏ mong muốn sở hữu nhà trong tương lai.

Thay đổi nhưng không từ bỏ mục tiêu

Chị Nguyễn Hải Anh (27 tuổi, quê Thái Nguyên) chia sẻ, hai vợ chồng chị đều ở các tỉnh khác về Hà Nội làm việc và sinh sống. Hiện thu nhập của hai vợ chồng chị khoảng 40 triệu đồng/tháng, trừ các chi phí sinh hoạt và thuê nhà, mỗi tháng hai vợ chồng chị tích góp được khoảng 20 triệu đồng.

Nhiều lần, vợ chồng chị Hải Anh dự tính sẽ vay ngân hàng để mua một căn nhà nhằm an cư, nhưng số tiền vay ngân hàng quá nhiều, khiến tiền gốc và lãi hàng tháng phải trả lên tới gần 30 triệu đồng/tháng, vượt quá khả năng chi trả.

Nhiều người trẻ vẫn mơ ước có căn nhà của riêng mình. (Ảnh minh họa).

“Để phù hợp với tài chính, chúng tôi thuê nhà và cũng tạm hài lòng với cuộc sống hiện tại. Nhưng về lâu dài, chúng tôi vẫn mong muốn có được 1 căn nhà của riêng mình. Ở nhà thuê cũng có rất nhiều bất tiện như dù muốn nhưng không dám sắm sửa đồ đạc vì hiện tại hầu hết nhà cho thuê đã có sẵn đồ dùng, không có chỗ cho đồ mới. Ngoài ra, muốn sửa sang gì cũng khó vì sẽ phải xin ý kiến chủ nhà, hơn nữa lại có tâm lý không muốn tốn kém chi phí với nơi ở tạm. Vì thế dù chất lượng nhà thuê không được như ý nhưng tôi đành chấp nhận.

Nhưng điều bất tiện và lo lắng nhất là cứ khoảng 1 năm là chủ nhà lại tăng giá hoặc họ có thể thu hồi nhà sau khi hết thời hạn hợp đồng. Vì thế, cứ gần đến hạn là chúng tôi mất ăn mất ngủ vì không biết ý định chủ nhà sẽ thế nào. Cảm giác cuộc sống không ổn định như hiện tại khiến tôi thấy bất an. Vì vậy, tôi nghĩ ai cũng mong có 1 căn nhà thuộc sở hữu của mình”, chị Hải Anh cho hay.

Tương tự, anh Nguyễn Tuấn Tú (33 tuổi, quê Hải Phòng) kể, nhiều năm trước vợ chồng anh cũng phải thay đổi chỗ ở khi sống trong những căn nhà cho thuê. Nhưng mục tiêu cao nhất của vợ chồng anh vẫn luôn là mua được nhà, vì thế đã động viên nhau cố gắng tích góp để mua một căn hộ sống cho ổn định.

Theo đó, cách đây 2 năm, sau khi đi tìm các căn chung cư nội đô và thấy giá quá cao, vợ chồng anh chuyển hướng sang thuê nhà. Thế nhưng, một thời gian sau, anh chị quyết định thay đổi kế hoạch và tìm mua nhà ở các khu vực xa hơn là các vùng ven đô.

“Vợ chồng tôi rất may mắn khi chọn được 1 căn hộ 70 m² ở ven Hà Nội với giá khoảng 2 tỷ đồng. Tuy quãng đường đi làm xa gấp đôi so với ở nhà thuê, nhưng hệ thống giao thông lại khá thuận tiện, vì vậy vợ chồng tôi cũng chỉ mất thêm khoảng 20 phút để di chuyển”, anh Tú nói.

Cũng theo anh Tú, những người trẻ như vợ chồng anh chị ai cũng đều mơ ước có được một căn nhà cho riêng mình. Nhưng nếu điều kiện kinh tế chưa cho phép thì trước mắt sẽ đặt mục tiêu thuê nhà.

“Tôi nghĩ đó chỉ là mục tiêu trước mắt và không ai muốn từ bỏ mục tiêu lâu dài, đó là mua nhà. Nếu giá nhà giảm và vừa túi tiền hơn thì chắc chắn sẽ ngày càng có nhiều người trẻ được an cư trong ngôi nhà của chính mình”, anh Tú bày tỏ.

Báo cáo Tâm lý người tiêu dùng bất động sản của công ty PropertyGuru Việt Nam cũng cho thấy, nhu cầu sở hữu của người trẻ vẫn hiện hữu. Đáng chú ý, trong khảo sát 1.000 người, 22% cho biết chắc chắn có khả năng mua nhà và 42% đánh giá có thể mua; trong khi 38% đã sẵn sàng về tài chính và 55% đã hoàn thành một nửa kế hoạch chuẩn bị tài chính.

Dữ liệu được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) dẫn lại cũng cho thấy nhóm khách hàng 25 – 35 tuổi hiện chiếm trên 40% lượng giao dịch nhà ở tại một số hệ thống thành viên, trong khi người trẻ có xu hướng ưu tiên căn hộ ở khu vực ven đô, nơi có hạ tầng kết nối và hệ thống tiện ích đồng bộ.

Với nhiều gia đình trẻ, quyết định thuê nhà xuất phát từ bài toán tài chính nhiều hơn là thay đổi quan niệm về sở hữu.

Các đô thị vệ tinh mở rộng cơ hội tiếp cận nhà cho người trẻ

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế đánh giá, thị trường bất động sản đang đứng trước cơ hội ổn định hơn và nguồn cung tại các đô thị lớn, khu vực vệ tinh có thể mở rộng, tạo thêm lựa chọn cho người mua ở thực.

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa cứ có khả năng vay là nên mua nhà. Tỷ lệ tiền trả nợ trên thu nhập ở mức 30% là an toàn, trên 50% người mua dễ rơi vào vùng rủi ro.

Người trẻ tìm kiếm các sản phẩm căn hộ vừa túi tiền. (Ảnh: Minh Đức).

Theo ông Hiếu, người vay mua nhà cần phải trả lời các câu hỏi như: Khoản dự phòng còn lại thế nào, nếu lãi suất thay đổi thì gia đình có chịu được không và căn nhà có thực sự đáp ứng nhu cầu ở lâu dài hay không.

Nói cách khác, mua nhà sẽ trở thành chiến lược tích lũy khi người mua đề ra mục tiêu dài hạn.

Ông Hiếu cũng cho rằng người trẻ có thể trì hoãn việc mua nhà, có thể thuê nhà trong nhiều năm, thậm chí thay đổi quan điểm về cách sở hữu tài sản. Nhưng những khảo sát, hành vi thị trường và câu chuyện của các gia đình trẻ cho thấy một điều: Nhu cầu an cư chưa biến mất mà chỉ là giới trẻ đang chờ một mức giá, một sản phẩm và một chiến lược tài chính phù hợp để được hiện thực hóa.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng, nhu cầu ở thực vẫn là nền tảng quan trọng nhất của thị trường. Việc gần như toàn bộ người thuê đều mong muốn mua nhà cho thấy thị trường không thiếu cầu mà đang thiếu khả năng tiếp cận. Khoảng cách giữa giá bán và thu nhập khiến nhu cầu bị trì hoãn chứ không biến mất.

Theo vị chuyên gia này, để “giải phóng” nguồn cầu hiện nay cần kết hợp 3 yếu tố, gồm: pháp lý để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, tín dụng dài hạn phù hợp cho người trẻ vay mua lần đầu và cơ cấu lại sản phẩm để giá bán tiệm cận hơn với khả năng chi trả của người dân.

Ông Cao Thành Huấn, Giám đốc Công ty Quản lý tài sản FIDI, cho biết nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam được dẫn dắt bởi thế hệ 5x và 6x – nhóm ưu tiên tài sản hữu hình và thường dành tới 80-85% tài sản cho nhà đất với quan niệm “có tiền là mua đất”.

“Tuy nhiên, khi thế hệ 9x và Gen Z trở thành lực lượng đầu tư chính, cách phân bổ tài sản đã thay đổi rõ rệt. Người trẻ vẫn muốn sở hữu nhà nhưng không còn xem bất động sản là tài sản phải mua bằng mọi giá”, ông Huấn nói.

Theo ông, khác biệt lớn nhất không nằm ở việc người trẻ còn thích bất động sản hay không mà ở cách quản trị tài sản. Nếu thế hệ trước thường mua nhà trước rồi mới nghĩ đến các khoản đầu tư khác, thì nhiều người trẻ hiện nay xây dựng danh mục đầu tư trước, sau đó mới quyết định thời điểm sở hữu nhà.

Báo cáo của Avison Young Việt Nam cho thấy, với dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam sẽ không biến mất mà tiếp tục bị dồn nén. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở của người trẻ đang phân hóa rõ rệt. Thay vì cùng theo đuổi mục tiêu mua nhà càng sớm càng tốt, mỗi người lựa chọn một chiến lược khác nhau.

Một bộ phận kéo dài thời gian tích lũy để chờ cơ hội phù hợp hơn về giá và lãi suất. Nhiều người chấp nhận dịch chuyển ra vùng ven hoặc đô thị vệ tinh để đổi lấy mức giá dễ tiếp cận hơn. Trong khi đó, một số người xem thuê nhà là giải pháp dài hạn nhằm duy trì sự linh hoạt tài chính và dành nguồn lực cho đầu tư, học tập hoặc phát triển bản thân.

Cùng góc nhìn, ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý kinh doanh cấp cao của công ty PropertyGuru Việt Nam, nhận định thị trường hiện không thiếu nhu cầu mà chỉ đang chờ những điều kiện thuận lợi hơn để chuyển hóa thành giao dịch thực.

Ông Cảnh cho biết, người mua có xu hướng chọn lọc, ưu tiên dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng và tiện ích hoàn thiện và các gói vay phù hợp; người bán kỳ vọng thanh khoản cải thiện; người thuê tiếp tục tích lũy để mua nhà; còn chủ cho thuê cân nhắc giữa lợi suất khai thác và giá trị tài sản.

“Khi các điểm nghẽn về pháp lý, tài chính, hạ tầng và thanh khoản được tháo gỡ đồng bộ, nguồn cầu đang bị nén sẽ trở thành động lực quan trọng tạo nền tảng cho sự phục hồi bền vững của thị trường bất động sản”, ông Cảnh nhấn mạnh.

Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh An Giang Nguyễn Thanh Phong phát biểu tại Hội nghị.

Phát biểu khai mạc, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh An Giang Nguyễn Thanh Phong khẳng định, đất đai là nguồn lực đặc biệt quan trọng đối với phát triển kinh tế – xã hội; khơi thông nguồn lực đất đai được tỉnh xác định là một trong những nhiệm vụ trọng tâm nhằm tháo gỡ điểm nghẽn, tạo động lực tăng trưởng giai đoạn 2026-2030.

Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh cho biết, sau khi hợp nhất tỉnh việc khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai có ý nghĩa quan trọng trong thu hút đầu tư, phát triển hạ tầng, đô thị, du lịch, công nghiệp, dịch vụ và nâng cao đời sống người dân. Tuy nhiên, qua thực tiễn quản lý, sử dụng và tổ chức thi hành pháp luật về đất đai cho thấy vẫn còn nhiều vướng mắc, nhất là bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, xử lý vi phạm hành chính và thực hiện các quyết định hành chính.

Từ ngày 1/10/2023 đến 30/6/2026, Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh An Giang đã thụ lý, giải quyết hơn 7.600 vụ việc liên quan đến đất đai; trong đó, án hành chính liên quan trực tiếp đến đất đai chiếm 82%. Thông qua hoạt động xét xử, có gần 1.490 ha đất được giải tỏa, tổng giá trị ước tính gần 21.000 tỷ đồng; quyền lợi, quyền sử dụng đất hợp pháp của hơn 5.000 người dân liên quan cũng được xác lập. Kết quả trên cho thấy hoạt động xét xử không chỉ giải quyết tranh chấp mà còn góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, tạo môi trường đầu tư, kinh doanh minh bạch.

Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh An Giang mong muốn Tòa án nhân dân và các cơ quan liên quan nâng cao hơn nữa chất lượng tham mưu, ban hành và tổ chức thực hiện các quyết định hành chính về đất đai đối với các vụ việc kéo dài, phát sinh khiếu kiện tại Tòa án; các sở, ban ngành, cơ quan hành chính và địa phương chú trọng các nguồn thông tin để rà soát lại quy trình, nhận diện những vấn đề có tính chất phổ biến, chủ động khắc phục và phòng ngừa phát sinh các vụ việc tương tự.

Đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư cần thẳng thắn phản ánh những khó khăn, vướng mắc thực tế trong quá trình triển khai dự án, nhất là về đất đai, giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và thủ tục hành chính; qua đó giúp UBND tỉnh có thêm thông tin để kịp thời xem xét, tháo gỡ nhanh chóng, kịp thời, theo đúng quy định.

Theo ông Ngô Minh Trí, Phó Chủ tịch UBND đặc khu Phú Quốc, đặc khu hiện có 327 dự án đầu tư còn hiệu lực, với tổng diện tích sử dụng đất hơn 10.700 ha, tổng vốn đăng ký hơn 503.260 tỷ đồng; trong đó, có 260 dự án đang triển khai và chuẩn bị đầu tư, với diện tích gần 9.100 ha.

Riêng nhóm dự án phục vụ APEC 2027 có 21 dự án cấp thiết; trong đó, 16 dự án phải thực hiện giải phóng mặt bằng với tổng diện tích khoảng 1.050 ha, diện tích phải thu hồi trên 912 ha; các dự án trọng điểm gồm: Trung tâm hội nghị APEC; đại lộ APEC; đường tỉnh 975, hồ nước Cửa Cạn, hồ nước Dương Đông 2, mở rộng Cảng hàng không quốc tế Phú Quốc, nhà máy xử lý rác, xử lý nước thải…

Tuy nhiên, công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Phú Quốc còn gặp nhiều khó khăn do đặc thù địa bàn đảo và lịch sử quản lý đất đai qua nhiều thời kỳ; nhiều trường hợp người dân mua bán, chuyển nhượng đất bằng giấy tay qua nhiều chủ, trong khi hồ sơ lưu trữ chưa đồng bộ, gây khó khăn trong xác minh nguồn gốc đất và xác định đúng đối tượng được bồi thường, hỗ trợ; chính sách đất đai thay đổi qua từng thời kỳ cũng ảnh hưởng đến việc xác định giá bồi thường, chính sách tái định cư, làm phát sinh tâm lý so sánh giữa người dân ở các dự án khác nhau; một số khu tái định cư chưa được đầu tư đồng bộ, chưa đáp ứng kịp thời nhu cầu ổn định cuộc sống người dân sau khi bàn giao mặt bằng.

“Để đẩy nhanh tiến độ, Phú Quốc sẽ tăng cường kiểm tra, giám sát quá trình kê khai, kiểm đếm; rà soát, làm sạch dữ liệu đất đai; chuẩn hóa thông tin giữa các cấp, cơ quan chuyên môn và ưu tiên nguồn lực hoàn thiện các khu tái định cư”, Phó Chủ tịch UBND đặc khu Phú Quốc Ngô Minh Trí nhấn mạnh.

Bà Phạm Thị Kim Thoa, Chánh án TAND khu vực 2 ( đặc khu Phú Quốc, tỉnh An Giang), trình bày tham luận.

Theo Chánh án Tòa án nhân dân khu vực 2 – An Giang (địa bàn đặc khu Phú Quốc) Phạm Thị Kim Thoa, để các vụ án hành chính khiếu kiện về đất đai được giải quyết đúng thời hạn luật định, người bị kiện cần có ý kiến bằng văn bản trong 15 ngày kể từ khi nhận thông báo thụ lý; đồng thời, cung cấp đầy đủ tài liệu liên quan, cử người có thẩm quyền tham gia đầy đủ các phiên đối thoại, phiên tòa, tránh ủy quyền rồi vắng mặt.

Khi ban hành quyết định hành chính, cần xem xét kỹ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất của người dân; thực hiện đúng trình tự, thủ tục hoàn tất thông báo thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất để hạn chế phát sinh khiếu nại, khởi kiện; đối với chính quyền địa phương có thể phối hợp trao đổi với cơ quan Tòa án ngay từ khâu xây dựng phương án, trình tự thu hồi đất trong những trường hợp đất có nguồn gốc phức tạp, bảo đảm tiến độ dự án vào sự phát triển của địa phương.

Chánh án Tòa án nhân dân khu vực 2 cũng kiến nghị Tòa án cấp trên mở các lớp tập huấn kỹ năng giải quyết án hành chính để bảo đảm tính thống nhất quan điểm khi giải quyết án hành chính; chính quyền địa phương và ngành chức năng tăng cường công tác quản lý về đất đai tại địa phương, kịp thời cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân khi đủ điều kiện, chỉ khi dân có giấy đất rõ ràng thì khi nhà nước thu hồi đúng chủ sử dụng nhằm giảm các trường hợp khiếu nại, khiếu kiện.

Ông Lê Thanh Phong, Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, phát biểu.

Theo ông Lê Thanh Phong, Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân giữ vai trò then chốt bảo đảm quyền tài sản hợp pháp của người dân, doanh nghiệp và kiểm soát tính hợp pháp về đất đai; kết quả xét xử các vụ án liên quan đến tranh chấp đất đai phải đảm bảo bảo vệ công lý, công bằng xã hội, giúp khơi thông và phát huy sử dụng hiệu quả các nguồn lực đất đai để góp phần vào sự tăng trưởng tại địa phương.

Ông Lê Thanh Phong đề nghị Tòa án nhân dân hai cấp tại tỉnh tiếp tục nâng cao chất lượng xét xử, phối hợp chặt chẽ với cơ quan hành chính để giải quyết các điểm nghẽn; các cơ quan tăng cường đối thoại, cung cấp hồ sơ kịp thời và có thể tổ chức đối thoại trực tuyến khi lãnh đạo cơ quan hành chính không thể trực tiếp tham gia; các cơ quan cần tập trung rà soát những vụ việc còn vướng mắc để phối hợp giải quyết đúng quy định của pháp luật.

Cùng với đó, địa phương cần minh bạch hóa giá đất, xác định giá dựa trên cơ sở khoa học và dữ liệu, đồng thời tách bạch việc xác định giá đất cụ thể với cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đặc biệt là việc đẩy mạnh số hóa, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai kết nối với dữ liệu về thuế, quy hoạch, môi trường giúp việc quản lý, định giá và giải quyết tranh chấp đất đai được thuận lợi, chính xác hơn.

Mới đây, liên danh gồm Công ty CP Du lịch Kim Liên, Thaiholdings và Công ty CP Đầu tư xây dựng Thái Sơn – thành viên Tập đoàn Vingroup – đã đề xuất Hà Nội xem xét quy hoạch và cho phép lập dự án Hanoi Twin Towers 99.

Dự án có vốn đầu tư dự kiến 3–3,5 tỷ USD, nằm trên khu đất gần 3,5 ha tại số 5–7 Đào Duy Anh, gồm 99 tầng nổi, 6 tầng hầm và cao 568 m. Nếu được xây dựng, đây sẽ là tòa tháp đôi cao nhất thế giới, vượt Petronas Twin Towers.

Những công trình khổng lồ luôn gắn liền với giai đoạn phát triển của các nền kinh tế. Năm 1999, Andrew Lawrence đã đưa ra khái niệm “Skyscraper Index”, khi quan sát thấy những công trình cao nhất thế giới thường được khởi động vào cuối một chu kỳ bùng nổ, khi tín dụng thuận lợi, giá tài sản tăng và kỳ vọng tương lai ở mức cao.

Ông Trường cho rằng Hanoi Twin Towers có thể là kết quả của tăng trưởng, đồng thời trở thành hạ tầng để chứa tăng trưởng. Ảnh: NVCC

Mặc dù vậy, ông Nguyễn Thế Trường, CPA Australia, CEO Beacon Advisory nhìn nhận, sẽ là quá đơn giản nếu nhìn Twin Towers như một “điềm báo” cho khủng hoảng.

Câu chuyện phía sau những tòa tháp

“Skyscraper Index là một góc nhìn đáng tham khảo nhưng không thể được xem như công cụ dự báo suy thoái”, ông Nguyễn Thế Trường cho biết.

Theo ông, các nghiên cứu thực nghiệm chưa cho thấy mối quan hệ đủ mạnh để khẳng định cứ xuất hiện tòa nhà cao nhất là nền kinh tế sắp khủng hoảng.

Việc một công trình cao kỷ lục xuất hiện cùng một cuộc suy thoái có thể chỉ là mối tương quan chứ chưa chứng minh quan hệ nhân quả.

Nói đơn giản, khi nền kinh tế lớn hơn, thu nhập cao hơn, giá đất tăng và công nghệ xây dựng phát triển, các công trình cũng có xu hướng được xây cao hơn.

Những góc nhìn đa chiều từ các ví dụ lịch sử phần nào minh chứng cho luận điểm này của vị chuyên gia là hoàn toàn có cơ sở.

Thực tế, tòa nhà Empire State Building hoàn thành năm 1931, trong những năm đầu của Đại suy thoái. Petronas Twin Towers hoàn thành năm 1998, giữa khủng hoảng tài chính châu Á.

Nhưng ở những trường hợp khác, các công trình siêu lớn lại trở thành một phần của quá trình mở rộng hay phục hồi kinh tế.

Tháp đôi Petronas từng giữ danh hiệu tòa nhà cao nhất thế giới vào thời điểm khánh thành và hiện vẫn là tòa tháp đôi cao nhất thế giới. Ảnh: BRG

Burj Khalifa mở cửa năm 2010, ngay sau khủng hoảng tài chính toàn cầu, rồi nhanh chóng trở thành hạt nhân của Downtown Dubai, kết nối với Dubai Mall và mạng lưới giao thông đô thị. Tới nay, Dubai Mall đã đón khoảng 105 triệu lượt khách năm 2023, trong khi ga Burj Khalifa/Dubai Mall Metro ghi nhận khoảng 10,5 triệu lượt hành khách năm 2024.

Tại Singapore, Marina Bay Sands bắt đầu đón khách năm 2010. Trong ba quý đầu năm đó, chi tiêu gia tăng của du khách tại Marina Bay Sands và Resorts World Sentosa được ước tính tạo ra khoảng 3,7 tỷ SGD giá trị gia tăng, tương đương 1,7% GDP danh nghĩa Singapore, đồng thời hỗ trợ khoảng 30.300 việc làm.

Giá trị Twin Towers trong một bức tranh tổng thể

Với Hanoi Twin Towers, theo ông Trường, dự án cần được nhìn trong bối cảnh rộng hơn của Hà Nội cũng như cả quốc gia.

Dự án được đề xuất tại khu vực đầu trục Kim Liên – Pháp Vân, trong bối cảnh tuyến kết nối từ Kim Liên – Xã Đàn về Quốc lộ 1A được nghiên cứu mở rộng lên tới 90 m.

Ở góc độ bất động sản, đây là mối quan hệ khá điển hình giữa hạ tầng và giá trị tài sản. Giao thông tốt hơn giúp tăng khả năng tiếp cận, thu hút dòng người, doanh nghiệp và dịch vụ. Ngược lại, một tổ hợp quy mô lớn cũng có thể trở thành điểm neo, tạo thêm nhu cầu cho chính khu vực đó.

Nhưng hạ tầng mới chỉ tạo ra điều kiện cần. Với gần 900.000m2 sàn trên khu đất 3,5ha, điều quan trọng vẫn là Hà Nội có tạo ra đủ dòng người, doanh nghiệp và hoạt động kinh tế để hấp thụ lượng diện tích này hay không.

Một tòa tháp cao 500–600 m trong một đô thị đã hoàn thiện có thể là dấu hiệu dư thừa. Nhưng nếu xuất hiện cùng quá trình mở rộng đô thị, đường vành đai, logistics, sân bay, đường sắt đô thị và các cực kinh tế mới, nó có thể trở thành một phần của quá trình mở rộng “sức chứa” của nền kinh tế.

Thực tế, có thể thấy các công trình quy mô quốc tế cũng đã cho thấy vai trò của hệ sinh thái xung quanh một tòa tháp.

Shanghai Tower nằm trong Lujiazui – trung tâm tài chính của Phố Đông – nơi tập trung các định chế tài chính, doanh nghiệp quốc tế và hệ thống dịch vụ chuyên nghiệp. Tòa tháp góp phần đáng kể giúp giá trị kinh tế của khu vực Phố Đông khi đó vượt 630 tỷ Nhân dân tệ.

Tương tự, Petronas Twin Towers lại là tâm điểm của KLCC, khu đô thị hỗn hợp rộng 40,5ha gồm văn phòng, khách sạn, trung tâm hội nghị, bán lẻ, giải trí và công viên. Riêng trung tâm hội nghị tại đây đến tháng 9/2024 đã tổ chức gần 20.700 sự kiện, đón 28,8 triệu lượt khách và đại biểu, tạo ra khoảng 11,4 tỷ Ringgit tác động kinh tế.

Saigon Marina IFC cao 55 tầng được phát triển thành trung tâm văn phòng hạng A và định hướng trở thành một phần của hệ sinh thái tài chính quốc tế.

Việt Nam cũng đã và đang bắt đầu xuất hiện những dấu ấn tương tự. Tại TP.HCM, tháp tài chính Bitexco hay Saigon Marina IFC được định hướng trở thành một phần của hệ sinh thái tài chính cùng các tổ hợp cao tầng tại Quận 1 và khu vực Thủ Thiêm.

Những không gian này tạo điều kiện để loạt ngành nghề dẫn dắt như ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm, công nghệ, tư vấn và các dịch vụ chuyên nghiệp cùng hội tụ. Hà Nội cũng có thể tạo dấu ấn riêng với những tổ hợp như Hanoi Twin Towers 99.

Nếu TP.HCM đang được định hướng phát triển thành một trung tâm tài chính quốc tế, Hà Nội cũng đứng trước bài toán hình thành những không gian kinh tế đủ lớn để phục vụ vai trò của một trung tâm chính trị, hành chính và kinh tế của cả nước.

Những đầu tàu và “phép thử” cho chu kỳ mới

Một điểm đáng chú ý khác khi nhìn vào chu kỳ tăng trưởng hiện nay là vai trò ngày càng lớn của các tập đoàn tư nhân quy mô tầm cỡ tại Việt Nam.

Theo vị CEO Beacon, nếu các chu kỳ kinh tế trước thường được nhìn nhận là chu kỳ của số đông với sự phục hồi lan tỏa trên diện rộng thì chu kỳ này có thể cho thấy rõ hơn vai trò dẫn dắt của những doanh nghiệp có khả năng triển khai các dự án rất lớn.

VinGroup, Sun Group, Masterise, BRG Group, Hòa Phát và một số tập đoàn khác đang tham gia vào đô thị, công nghiệp, hạ tầng, du lịch, thương mại và dịch vụ. Quy mô dự án của họ kéo theo nhu cầu về xây dựng, vật liệu, logistics, tài chính, bán lẻ, dịch vụ và việc làm.

Điều này phần nào gợi liên tưởng đến vai trò của các chaebol Hàn Quốc trong giai đoạn công nghiệp hóa. Hai mô hình không thể đồng nhất nhưng điểm tương đồng nằm ở khả năng tập trung vốn, công nghệ và năng lực triển khai để thực hiện những dự án mà phần lớn doanh nghiệp riêng lẻ khó đảm nhiệm.

Nhìn rộng hơn, năng lực đó cũng đang được tích lũy trong ngành xây dựng Việt Nam. Landmark 81 là một ví dụ về khả năng triển khai siêu cao ốc với sự tham gia của Vingroup, Coteccons và nhiều doanh nghiệp trong nước.

Ở các lĩnh vực khác, những doanh nghiệp như Đại Dũng, Vinaconex, Đạt Phương, Sơn Hải, Đèo Cả, Cienco4 và nhiều nhà thầu khác đã tham gia các công trình lớn về kết cấu thép, cao tốc, cầu, hầm và sân bay.

Điểm chung là năng lực xây dựng đang được tích lũy qua nhiều lớp công trình, từ siêu cao tầng đến hạ tầng giao thông và công nghiệp.

Nếu Việt Nam thực sự bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, những năng lực đó sẽ trở nên quan trọng bởi tăng trưởng cuối cùng phải được chuyển hóa thành tài sản, hạ tầng, việc làm, doanh nghiệp và dòng tiền thực.

Khi đó, Hanoi Twin Towers có thể là kết quả của tăng trưởng, đồng thời trở thành hạ tầng để chứa tăng trưởng.

Một trung tâm kinh tế quy mô lớn cần ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm, fintech, luật, kiểm toán, tư vấn, công nghệ, khách sạn, bán lẻ và nhiều dịch vụ khác cùng phát triển. Nếu những hoạt động ấy hội tụ, giá trị của một tổ hợp siêu cao tầng có thể vượt xa giá trị của riêng công trình.

Vì vậy, ông Trường không coi Hanoi Twin Towers là lời tiên tri về khủng hoảng. “Tôi coi đây là một phép thử đối với tham vọng tăng trưởng của Việt Nam”, ông Trường nhận định

Bởi cuối cùng, nếu tăng trưởng được hỗ trợ bởi hạ tầng, khu vực tư nhân lớn lên, thị trường vốn phát triển và dòng vốn quốc tế gia tăng, những công trình như Twin Towers có thể trở thành biểu tượng vật chất của một chu kỳ tăng trưởng mới.

Ngày 27/8, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam tổ chức hội thảo “Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)”.

Phát biểu khai mạc, ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đã xác định đưa đất đai trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển. Thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất trở thành kênh phân phối đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả.

Việc sửa đổi Luật Đất đai được kỳ vọng không chỉ tháo gỡ các điểm nghẽn hiện hữu mà còn tạo một môi trường pháp lý có thể dự báo, để doanh nghiệp yên tâm đưa vốn vào những dự án có vòng đời 20-50 năm.

Nhìn nhận Nghị quyết 21-NQ/TW đã thay đổi căn bản tư duy về đất đai; hướng đến khơi thông nguồn lực đất đai nhưng không buông lỏng quản lý; và thúc đẩy phát triển nhưng không để thất thoát tài sản công, ông Tuấn chỉ ra bốn nội dung then chốt, bao gồm:

Thứ nhất, đất đai là yếu tố đầu vào sản xuất. Theo ông Tuấn, quyền sử dụng đất phải được nhìn nhận như một loại hàng hóa đặc biệt. Đối với doanh nghiệp, đất đai gắn liền với ba câu hỏi sống còn: Có mặt bằng không? Chi phí bao nhiêu? Và bao lâu thì có đất? Việc xác định giá đất hợp lý không chỉ giúp doanh nghiệp giảm chi phí sản xuất mà còn nâng cao sức cạnh tranh của toàn nền kinh tế.

Thứ hai, tính đồng bộ của hệ thống pháp luật. Ông Tuấn cho rằng một dự thảo luật tốt không chỉ nằm ở nội dung tự thân mà còn phải “ăn khớp” với các luật khác như Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng… Doanh nghiệp cần sự ổn định và tính tiên liệu để yên tâm bỏ vốn đầu tư dài hạn.

Thứ ba, chuyển từ quản lý hành chính sang quản trị hiện đại, giảm bớt thủ tục trung gian và đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi đôi với tính thống nhất để tránh tình trạng mỗi địa phương một quy trình khác nhau.

Thứ tư, về tính công khai, minh bạch, đây không chỉ là yêu cầu về liêm chính mà còn là điều kiện cạnh tranh công bằng. Khi thông tin quy hoạch và giá đất được công khai, doanh nghiệp sẽ cạnh tranh bằng năng lực triển khai thay vì khả năng tiếp cận thông tin “ngầm”.

Vì vậy, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai và xây dựng hệ thống thông tin quốc gia về đất đai không chỉ là câu chuyện kỹ thuật quản lý Nhà nước, mà còn liên quan trực tiếp đến môi trường cạnh tranh của thị trường.

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Ảnh: BTC

Phát biểu tại Hội thảo, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đã đề cập những định hướng đổi mới căn bản nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội.

Theo ông Chính, Luật Đất đai mới được thiết kế theo hướng quy định các nguyên tắc chung mang tính định hướng, giảm từ khoảng 260 điều xuống còn 110 điều. Các nội dung chi tiết sẽ được giao cho Chính phủ và các bộ, ngành hướng dẫn qua Nghị định và Thông tư. Điều này nhằm đảm bảo tính linh hoạt và tinh gọn của hệ thống pháp luật.

Về giá đất, xác định đất đai là đầu vào của sản xuất, theo dự thảo lần này, Nhà nước sẽ tự xác định giá đất dựa trên bảng giá và hệ số thay vì phụ thuộc vào tư vấn độc lập, mục tiêu là sát giá thị trường nhưng vẫn khuyến khích sản xuất, tránh mức giá quá cao gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân.

Về quy hoạch, tiến tới tích hợp các loại quy hoạch (đất đai, đô thị, nông thôn, ngành) vào một quy hoạch duy nhất trên một đơn vị hành chính. Theo ông Chính, về mặt chủ trương, việc chỉ lập một quy hoạch trên một đơn vị hành chính là rất tiến bộ. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là hiện nay phân loại đất của Luật Đất đai khác với phân loại đất của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn. Do đó, cần nghiên cứu sửa đổi để khớp nối giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị và nông thôn, qua đó cơ quan quản lý đất đai có thể giám sát việc lấy đất, sử dụng đất có đúng quy hoạch hay không.

Về chính sách bồi thường và hỗ trợ tái định cư, ông Chính cũng cho biết, Dự thảo Luật sẽ chuyển đổi mạnh mẽ từ tư duy “bồi thường thiệt hại” sang “tái thiết cuộc sống” – tập trung vào việc đảm bảo sinh kế, việc làm và chỗ ở ổn định cho người bị thu hồi đất. Ông Chính cũng cho biết có ý kiến cho rằng các quy định về bồi thường, hỗ trợ hiện quá chi tiết, làm mất đi tính chủ động của địa phương. Do đó, có thể nghiên cứu quy định một nguyên tắc chung để các địa phương căn cứ điều kiện, hoàn cảnh cụ thể quy định phần hỗ trợ.

Đối với các dự án chậm tiến độ, thay vì thu hồi ngay sau 24 tháng, Dự thảo đề xuất sử dụng công cụ thuế lũy tiến để thúc đẩy doanh nghiệp đưa đất vào sử dụng. Điều này giúp xử lý hài hòa các dự án đã đầu tư phần lớn vào các hạng mục nhưng gặp vướng mắc nhỏ, tránh lãng phí nguồn lực xã hội.

Liên quan đến việc tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp và quản lý đất nông nghiệp, theo ông Chính, về thủ tục, Dự thảo kiến nghị thống nhất quy trình chuyển nhượng dự án giữa các luật Đất đai, Đầu tư và Thuế để tạo thuận lợi cho nhà đầu tư.

Về đất nông, lâm trường, Dự thảo kiên quyết xử lý dứt điểm các vướng mắc về đất có nguồn gốc nông, lâm trường, đặc biệt là đảm bảo quỹ đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số tại chỗ sau khi các doanh nghiệp Nhà nước cổ phần hóa.

Đặc biệt, Dự thảo cũng đề xuất đưa thủ tục công chứng, chứng thực ra khỏi Luật để quy định tại Nghị định như một phần của trình tự hành chính. Khi cơ sở dữ liệu đất đai và định danh dân cư hoàn thiện, việc giản lược các thủ tục này sẽ được xem xét để giảm chi phí cho xã hội.

Cục trưởng Cục Quản lý đất đai cũng cho biết, Ban soạn thảo sẽ luật hóa các Nghị quyết thí điểm thành công (như nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở) để tạo hành lang pháp lý đồng bộ, tạo động lực mới cho thị trường đất đai phát triển bền vững.

Góp ý về cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết, dự thảo cho phép bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi; trường hợp không còn quỹ đất phù hợp thì bồi thường bằng tiền. Trường hợp địa phương địa phương có điều kiện về quỹ đất hoặc quỹ nhà ở và người dân có nhu cầu, cơ quan có thẩm quyền xem xét bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở.

Theo ông Hiệp, quy định trên tạo sự linh hoạt cho công tác giải phóng mặt bằng, nhưng đề nghị chỉ áp dụng đối với đất ở hoặc đất khác có thu tiền sử dụng đất, không nên áp dụng với đất nông nghiệp, đất rừng phòng hộ không thu tiền sử dụng đất. Việc mở rộng phạm vi có thể khiến nhà đầu tư gặp khó trong xác định giá trị bồi thường, bố trí quỹ đất, quỹ nhà và tổ chức thực hiện dự án.

Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam cũng đề nghị dự thảo Luật quy định nguyên tắc, công thức khung xác định mức bồi thường để bảo đảm minh bạch, thống nhất, hạn chế cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các địa phương.

Ngoài ra, giá đất là vấn đề then chốt bởi tác động trực tiếp đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp và giá bất động sản. Đối với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, ông Hiệp nhận định quy định tại dự thảo còn khá sơ lược. Luật cần đưa ra khung nguyên tắc cơ bản về thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh bảng giá đất, cũng như điều kiện và mức độ biến động của thị trường làm căn cứ điều chỉnh hệ số K – hệ số điều chỉnh giá đất để nhà đầu tư có thể dự liệu chi phí và đánh giá hiệu quả đầu tư, ông Hiệp nói.

Các đại biểu nhấn nút thông qua Đề án thành lập các phường trên cơ sở nguyên trạng 29 xã trên địa bàn thành phố. (Ảnh: THẾ ANH)

Theo quy định về tiêu chuẩn của đơn vị hành chính, phường phải có quy mô dân số từ 21.000 người trở lên, diện tích tự nhiên từ 5,5km² trở lên; có vị trí, chức năng được xác định trong quy hoạch hoặc định hướng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành cấp vùng, cấp tỉnh hoặc cấp tiểu vùng trong tỉnh, thành phố; đồng thời có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội của tỉnh, thành phố hoặc tiểu vùng trong tỉnh, thành phố.

Bên cạnh đó, tỷ lệ quy mô dân số đô thị trên quy mô dân số của đơn vị hành chính phải từ 50% trở lên; tỷ lệ tổng thu ngân sách địa phương với tổng chi ngân sách trên địa bàn đạt từ 100% trở lên; tỷ trọng công nghiệp-xây dựng và dịch vụ trong GRDP đạt từ 70% trở lên; tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 70% trở lên.

Phường phải có thu nhập bình quân đầu người/năm cao hơn thu nhập bình quân đầu người/năm của thành phố trong 3 năm gần nhất. Tỷ lệ hộ nghèo theo chuẩn nghèo đa chiều thấp hơn tỷ lệ hộ nghèo của thành phố trong 3 năm gần nhất.

Qua rà soát, đánh giá, thẩm định của các sở, ngành về những tiêu chuẩn thành lập đơn vị hành chính đô thị, Ủy ban nhân dân thành phố cho biết có 29/54 xã trên địa bàn thành phố đạt đủ 9/9 tiêu chí để “nâng cấp” thành phường. 29 xã gồm: An Nhơn Tây, Bà Điểm, Bình Chánh, Bình Hưng, Bình Lợi, Bình Mỹ, Cần Giờ, Củ Chi, Đông Thạnh, Hiệp Phước, Hóc Môn, Hưng Long, Nhà Bè, Phú Hòa Đông, Tân An Hội, Tân Nhựt, Tân Vĩnh Lộc, Thái Mỹ, Vĩnh Lộc, Xuân Thới Sơn, Bàu Bàng, Bắc Tân Uyên, Châu Pha, Đất Đỏ, Hồ Tràm, Long Điền, Long Hải, Long Sơn và Ngãi Giao.

Cùng với việc tán thành đề án này, Hội đồng nhân dân thành phố đã có quyết nghị giao cho Ủy ban nhân dân thành phố hoàn thiện hồ sơ, đề án trình cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định về việc thành lập 29 phường trên địa bàn trên cơ sở nguyên trạng các xã.

Sau khi thành lập 29 phường, thành phố không thay đổi về diện tích tự nhiên, dân số và số lượng đơn vị hành chính cấp xã, mà chỉ thay đổi cơ cấu loại hình đơn vị hành chính, giảm 29 xã và tăng 29 phường.

Sáng 27-8, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức hội thảo “Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi”.

Phát biểu tại hội thảo, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết Luật Đất đai năm 2024 mới ban hành khoảng 2 năm nhưng đã xuất hiện những yêu cầu mới, nhất là sau khi thay đổi mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. Do đó sửa đổi luật là yêu cầu cấp thiết để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc và tạo động lực phát triển.

So với Luật Đất đai năm 2024 gồm có 260 điều, dự thảo mới đã rút ngắn còn 106 điều, trong đó nhiều quy định về trình tự, thủ tục sẽ được giao Chính phủ quy định. Dự thảo đang được xây dựng theo hướng tinh gọn, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền. Đối với những vấn đề quá cụ thể nếu đưa vào luật không phù hợp với định hướng luật khung thì sẽ được nghiên cứu chuyển sang nghị quyết của Chính phủ hoặc văn bản hướng dẫn.

Theo ông Đào Trung Chính, một định hướng đáng chú ý là coi đất đai là đầu vào cho sản xuất. Theo đó, dự thảo bổ sung cơ chế xác định giá đất theo hướng phù hợp hơn, bởi giá đất trong nhiều trường hợp còn cao, chưa khuyến khích người dân và doanh nghiệp sử dụng đất phục vụ sản xuất. Dự thảo cũng định hướng Nhà nước xác định giá đất trên cơ sở bảng giá đất và hệ số.

Đối với bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, dự thảo đặt ra yêu cầu chuyển từ tư duy bồi thường thiệt hại về đất sang tái thiết cuộc sống cho người có đất bị thu hồi. Theo đó, chính sách không chỉ dừng ở bồi thường mà phải giải quyết sinh kế, việc làm và thu nhập cho người bị thu hồi đất.

Cơ quan soạn thảo cũng đặt vấn đề về mức bồi thường đặc thù, khi một số trường hợp cho phép địa phương áp dụng mức bồi thường cao hơn mặt bằng chung và đề nghị tiếp tục lấy ý kiến về việc có nên luật hóa nguyên tắc này.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, đề nghị không nên áp dụng rộng cơ chế bồi thường bằng đất đối với đất nông nghiệp, đất rừng phòng hộ không thu tiền sử dụng đất. Về mức bồi thường, luật cần quy định nguyên tắc và công thức chung để bảo đảm minh bạch, thống nhất giữa các địa phương.

Đối với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, ông Nguyễn Quốc Hiệp đề nghị luật nên quy định rõ thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh, tiêu chí và giới hạn biến động của hệ số.

Theo ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI, chất lượng của Luật Đất đai sửa đổi lần này không chỉ nằm ở bản thân luật mà còn ở mức độ “ăn khớp” với các luật liên quan, bởi đây là yếu tố quyết định sự ổn định của môi trường đầu tư. Doanh nghiệp bỏ vốn vào đất trong thời gian 20-50 năm nên điều cần không nhất thiết là những điều kiện tối ưu mà là những điều kiện có thể tiếp cận được và có tính ổn định.

Đại diện VCCI cho biết ủng hộ định hướng luật khung, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, giải quyết mối quan hệ giữa phân cấp và tính thống nhất. Theo đó, Luật Đất đai sửa đổi cần đặt ra một khung tối thiểu thống nhất trên toàn quốc về giải quyết hồ sơ, thời hạn giải quyết, công khai thông tin và xử lý khi quá hạn.