Category: Tin BĐS Việt Nam

Chính phủ đề xuất nhiều thay đổi lớn nhằm tháo gỡ các “điểm nghẽn”, giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế – xã hội.

Tờ trình của Chính phủ cho biết, dự thảo luật bước đầu dự kiến bố cục gồm 13 chương. So với Luật Đất đai năm 2024, dự thảo giảm 3 chương.

 Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn chủ trì phiên họp. Ảnh: quochoi.vn

Trong đó quy định: Quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, trưng dụng đất; phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; tài chính về đất đai, giá đất; điều tra, đánh giá đất đai; bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất; thống kê, kiểm kê đất đai; hệ thống thông tin quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai…

Liên quan tới thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tờ trình của Chính phủ cho biết, so với Luật Đất đai năm 2024, dự thảo luật không quy định chi tiết mà chỉ quy định các nội dung mang tính nguyên tắc.

Trong đó, để bảo đảm quyền, lợi ích của người có đất thu hồi, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội và phù hợp với tình hình thực tiễn, tránh trường hợp lợi dụng chính sách thu hồi đất để trục lợi, dự thảo luật đã bổ sung quy định: Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nếu người sử dụng đất có nhu cầu thu hồi phần diện tích còn lại của thửa đất thu hồi thì cơ quan, người có thẩm quyền thu hồi đất xem xét, quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của Chính phủ.

Dự thảo luật cũng bổ sung quy định về việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người sử dụng đất là người đã nhận chuyển quyền sử dụng đất trong thời gian thực hiện thông báo thu hồi đất theo hướng trong thời gian có hiệu lực của thông báo thu hồi đất mà người có đất thu hồi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất thì bên nhận chuyển quyền sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng không vượt quá tổng mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư áp dụng đối với bên chuyển quyền sử dụng đất.

Đồng thời, dự thảo bổ sung quy định ưu tiên cho người có đất ở bị thu hồi được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi mở rộng theo hướng người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ. Bổ sung nguyên tắc nhà ở, đất ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau để phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư…

 Phó thủ tướng Chính phủ Hồ Quốc Dũng phát biểu tại phiên họp. Ảnh: quochoi.vn

Bên cạnh đó, dự thảo quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà người có đất thu hồi có nhu cầu thì được hoán đổi phần diện tích đất ở bị thu hồi sang phần diện tích đất còn lại của thửa đất sau thu hồi theo quy định của Chính phủ. Quy định này tạo cơ chế linh hoạt, giúp người có đất ở thu hồi được tái định cư tại chỗ, hạn chế xáo trộn nơi ở và đời sống, đồng thời góp phần sử dụng hiệu quả phần diện tích đất còn lại sau thu hồi, Nhà nước tiết kiệm được kinh phí do không phải bố trí đất tái định cư tại địa điểm khác.

Thẩm tra sơ bộ dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Phan Văn Mãi cho biết, Thường trực Ủy ban tán thành sự cần thiết ban hành Luật Đất đai (sửa đổi), đồng thời xác định hồ sơ đủ điều kiện trình Quốc hội sau khi được hoàn thiện. Cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục bổ sung thuyết minh cụ thể cơ sở sửa đổi đối với từng điều, khoản; đánh giá rõ tác động của từng nội dung sửa đổi và tham vấn rộng rãi, bảo đảm công khai, minh bạch trong quá trình tiếp thu, giải trình.

Trong đó, Thường trực Ủy ban đề nghị quy định rõ tại luật nguyên tắc ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường, có tăng, có giảm theo mục tiêu phát triển của từng thời kỳ. Chính phủ chịu trách nhiệm hướng dẫn, chỉ đạo việc xây dựng Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường của mỗi địa phương để vừa thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, vừa tạo sự đồng thuận trong xã hội, bảo đảm môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi của các địa phương, vùng miền.

Chiều 1/10, tại phiên họp thứ 7, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo tờ trình của Chính phủ, qua 2 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều đổi mới quan trọng, song thực tiễn còn bộc lộ một số vướng mắc, bất cập. Trong bối cảnh sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh, thực hiện chính quyền địa phương hai cấp, phấn đấu mục tiêu tăng trưởng hai con số, việc sửa đổi Luật Đất đai là yêu cầu cần thiết và cấp thiết.

Giá đất do Nhà nước quyết định

Một trong những điểm mới quan trọng của dự thảo Luật là bỏ quy định “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”, bỏ quy định các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể; không quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, các trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể.

Thứ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Đặng Ngọc Điệp trình bày tóm tắt tờ trình.

Dự thảo quy định giá đất do Nhà nước quyết định. Việc định giá đất phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục; dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ.

Tờ trình nêu việc luật hóa Nghị quyết số 254/2025/QH15 về cơ bản áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất; đồng thời bổ sung tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi. UBND cấp tỉnh được giao quy định tỷ lệ bồi thường theo từng loại đất, phù hợp tình hình thực tế.

Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh được áp dụng để tính các khoản thu ngân sách từ đất đai; xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính giá trị quyền sử dụng đất trong các trường hợp chuyển đổi doanh nghiệp, chuyển đơn vị sự nghiệp công lập thành doanh nghiệp, chuyển nhượng vốn được nêu tại tờ trình. Đây cũng là một trong các căn cứ xác định thuế, phí, lệ phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất.

Đối với tiền thuê đất, Chính phủ đề xuất cách xác định đơn giá cho chu kỳ tiếp theo căn cứ vào bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo; đồng thời quy định việc điều chỉnh đơn giá của chu kỳ tiếp theo.

Một nội dung liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất là xác định thời điểm tính nghĩa vụ tài chính khi cơ quan có thẩm quyền chậm thực hiện thủ tục hành chính. Theo tờ trình, nếu việc chậm giải quyết làm ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất, thời điểm xác định giá đất để tính nghĩa vụ tài chính được xác định tại thời điểm phải hoàn thành thủ tục theo thời gian giải quyết mà pháp luật quy định, với quy định riêng đối với gia hạn sử dụng đất.

Thu tiền tăng dần hàng năm đối với dự án chậm hoặc không sử dụng đất

Thể chế tinh thần của Nghị quyết số 21-NQ/TW “Thiết kế chính sách để việc găm giữ đất mà không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích đầu cơ”, dự thảo quy định đất nông nghiệp không được sử dụng liên tục quá 24 tháng và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính.

Đối với đất để thực hiện dự án đầu tư mà không sử dụng hoặc chậm sử dụng đất, dự thảo đề xuất Nhà nước thu một khoản tiền lũy tiến hàng năm tăng dần theo thời gian không sử dụng đất hoặc chậm sử dụng đất; trường hợp quá 60 tháng mà chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, dự thảo Luật đã tách bạch đối với trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai nhưng được xem xét, cấp Giấy chứng nhận ra khỏi trường hợp Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.

Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tờ trình bổ sung quy định người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ.

Trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, người có đất thu hồi có nhu cầu thì được hoán đổi phần diện tích đất ở bị thu hồi sang phần diện tích còn lại của thửa đất sau thu hồi theo quy định của Chính phủ.

Bên cạnh đó, dự thảo không quy định cứng là việc thu hồi đất chỉ thực hiện sau khi đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và hoàn thành bố trí tái định cư; không quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất trong Luật.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Hồng điều hành phiên họp.

Sau khi nghe tờ trình và báo cáo, các thành viên Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đã thảo luận về nhiều nội dung quan trọng của dự thảo. Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng đã có phát biểu giải trình, tiếp thu những vấn đề Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quan tâm.

Kết luận phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Hồng nhấn mạnh yêu cầu rà soát để sửa đổi một cách toàn diện, giải quyết thực sự căn cơ các vướng mắc trong thực tiễn có nguyên nhân từ quy định của Luật Đất đai năm 2024; bảo đảm luật ban hành phải hiệu quả, thực sự là nguồn lực phát triển kinh tế.

Đối với các cơ chế đặc thù được đề xuất luật hóa, cần tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng, thuyết minh rõ, đánh giá, tổng kết để những điểm đã “chín”, đã rõ mới đưa vào dự thảo.

Về cơ chế tài chính và giá đất, yêu cầu đặt ra là quy định rõ tại luật nguyên tắc ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường theo mục tiêu phát triển từng thời kỳ.

“Chính phủ chịu trách nhiệm hướng dẫn, chỉ đạo việc xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường của mỗi địa phương để vừa thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, vừa tạo đồng thuận trong xã hội và bảo đảm môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi của các địa phương và vùng miền” – Phó Chủ tịch Quốc hội nêu rõ.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất trình Quốc hội xem xét dự án Luật tại Kỳ họp thứ hai sau khi được tiếp thu, giải trình, chỉnh lý theo kết luận phiên họp.

Để kịp thời triển khai các công trình, dự án trọng điểm trên địa bàn xã Diên Sanh theo kết luận của Bí thư Tỉnh ủy Vương Quốc Tuấn về việc triển khai một số công trình, dự án trọng điểm khu vực phía Nam, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Trị Bùi Hoàng Phương yêu cầu các cơ quan, đơn vị liên quan khẩn trương rà soát, bố trí và cử công chức có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp đến làm việc tại UBND xã Diên Sanh.

Dự án QL15D đoạn từ cảng Mỹ Thủy đến cao tốc Cam Lộ – La Sơn qua xã Diên Sanh còn vướng mắc mặt bằng những ngày đầu tháng 9/2026.

Cụ thể, số lượng cần tăng cường là 2 người; thời gian cử công chức đến làm việc tại UBND xã Diên Sanh là 3 tháng, từ ngày 5/10.

Trong đó, Sở Xây dựng cử một công chức hỗ trợ chuyên môn về xây dựng, giao thông, công tác quản lý nhà nước về xây dựng, giao thông, hạ tầng kỹ thuật; kiểm tra hiện trường; tham mưu xử lý các vấn đề kỹ thuật, thẩm định hồ sơ đầu tư xây dựng và các nhiệm vụ liên quan đến tiến độ thực hiện, giải ngân các công trình, dự án.

Sở Nông nghiệp và Môi trường cử một công chức hỗ trợ chuyên môn về quản lý đất đai, rà soát hồ sơ, nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất; phối hợp thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng và xử lý các nội dung liên quan đến đất đai.

Ông Vương Quốc Tuấn, Bí thư Tỉnh ủy Quảng Trị (thứ ba từ trái sang) và ông Bùi Hoàng Phương, Chủ tịch UBND tỉnh (thứ hai từ trái sang) kiểm tra và nghe báo cáo tiến độ, tình hình triển khai thực hiện dự án QL15D đoạn từ Cảng Mỹ Thủy đến cao tốc Cam Lộ – La Sơn ngày 26/9.

UBND tỉnh yêu cầu các cơ quan, đơn vị có liên quan căn cứ quy định tại Nghị định số 170/2025/NĐ-CP và Nghị định số 300/2026/NĐ-CP của Chính phủ, Quyết định số 79/2026/QĐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Trị, lập danh sách gửi Sở Nội vụ trước ngày 3/10 để quyết định việc biệt phái theo quy định.

UBND tỉnh cũng yêu cầu UBND xã Diên Sanh chịu trách nhiệm bố trí, phân công công tác đối với công chức, viên chức tăng cường, biệt phái đảm bảo theo quy định, phát huy hiệu quả thực hiện nhiệm vụ.

Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Nội vụ, UBND xã Diên Sanh và các cơ quan, đơn vị liên quan nghiên cứu tham mưu chế độ, chính sách hỗ trợ đối với công chức, viên chức thực hiện tăng cường, biệt phái theo quy định.

Theo UBND tỉnh Quảng Trị, hiện nay, trên địa bàn xã Diên Sanh đang triển khai nhiều công trình, dự án trọng điểm, khối lượng công việc cần thực hiện lớn, đặc biệt là công tác giải phóng mặt bằng với nhiều nội dung phức tạp, liên quan đến nhiều tổ chức, cá nhân. Trong khi đó, nguồn nhân lực của xã còn thiếu, chưa đáp ứng yêu cầu thực hiện nhiệm vụ.

Ngày 29/9, UBND xã Diên Sanh cũng đã có tờ trình gửi UBND tỉnh về việc đề nghị tăng cường nhân sự hỗ trợ thực hiện lĩnh vực quản lý quy hoạch, quản lý hoạt động đầu tư xây dựng; lĩnh vực quản lý đất đai tại UBND xã Diên Sanh.

Tiếp tục chương trình Phiên họp thứ 7, chiều 1/10, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Hồng, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Báo cáo tại phiên họp, Thứ trưởng Nông nghiệp và Môi trường Đặng Ngọc Điệp nhấn mạnh, việc sửa đổi Luật Đất đai nhằm thể chế hóa kịp thời Nghị quyết số 21-NQ/TW và các chỉ đạo của Bộ Chính trị; cũng như các quy định phân cấp, phân quyền theo Nghị quyết số 190/2025/QH15 và 206/2025/QH15 của Quốc hội, bảo đảm ban hành Luật trước ngày 1/3/2027 để tránh khoảng trống pháp lý.

Thứ trưởng Nông nghiệp và Môi trường Đặng Ngọc Điệp trình bày báo cáo tóm tắt dự án Luật Đất đai (sửa đổi). (Ảnh: DUY LINH)

Quan điểm chỉ đạo xuyên suốt là quản lý đất đai theo chức năng là tài nguyên, tài sản, nguồn lực và cả về diện tích, chất lượng và không gian sử dụng; bảo đảm nhất quán, ổn định, kế thừa, phát triển các quy định đã thực tiễn chứng minh là phù hợp.

Đồng thời, sửa đổi các quy định bất cập, đồng bộ với pháp luật liên quan; hoàn thiện cơ chế, chế tài ngăn ngừa, xử lý hành vi vi phạm, khắc phục lãng phí, thất thoát và khiếu kiện đất đai; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn với kiểm soát quyền lực, chuyển trọng tâm từ công cụ hành chính sang công cụ kinh tế.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được thiết kế theo 7 nhóm chính sách đất đai, gồm: đổi mới, nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Hoàn thiện cơ chế tài chính về đất đai, giá đất; hoàn thiện quy định về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, chế độ sử dụng đất; đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số và nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai, phân cấp, phân quyền; đổi mới, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai; siết chặt kỷ luật, kỷ cương, phòng chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực.

Thứ trưởng Nông nghiệp và Môi trường cho biết, quá trình xây dựng, tiếp thu ý kiến của các bộ, ngành, địa phương còn nhiều ý kiến khác nhau về 2 nội dung, dự thảo Luật đang đề xuất 2 phương án để xin ý kiến.

Về phân cấp, phân quyền trong quản lý đất đai, Phương án 1, quy định rõ trong luật thẩm quyền thực hiện nội dung quản lý nhà nước về đất đai của các cấp gắn với từng nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Phương án 2, giao Chính phủ quy định thẩm quyền thực hiện nội dung quản lý nhà nước về đất đai.

Về quy định về yêu cầu công chứng, chứng thực khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất, Phương án 1, quy định trong luật yêu cầu bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Phương án 2, giao Chính phủ quy định loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực.

Theo Thứ trưởng Đặng Ngọc Điệp, lần sửa đổi này nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính, đáp ứng yêu cầu vận hành của chính quyền địa phương 2 cấp, đồng thời khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu tăng trưởng “hai con số” của đất nước.

Các đại biểu dự phiên họp. (Ảnh: DUY LINH)

Nêu quan điểm thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết, Thường trực Ủy ban tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Đất đai, đề nghị khẩn trương rà soát, đánh giá tác động để tránh chồng chéo với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật thuế; hoàn thiện quy định xác định giá đất hợp đồng BT đồng bộ với pháp luật về PPP.

Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính kiến nghị đổi mới mạnh mẽ việc phân loại đất, chỉ phân loại các không gian đất thực sự cần thiết quản lý theo mục tiêu. Về hồi đất và bồi thường, tái định cư, dự thảo cần làm rõ tiêu chí dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Liên quan tài chính đất đai, Thường trực Ủy ban đề nghị quy định rõ nguyên tắc ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và tỷ lệ thu tiền sử dụng đất. Đối với quản lý đất trong cổ phần hóa và thoái vốn doanh nghiệp nhà nước, cơ quan thẩm tra lưu ý giá trị quyền sử dụng đất không tự gia tăng nếu không thay đổi mục đích sử dụng, do đó cần bổ sung đánh giá tác động để bảo đảm tính khả thi và hiệu quả.

Tại phiên họp, các thành viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội tập trung cho ý kiến về tính hợp hiến, hợp pháp, tính đồng bộ, tính thống nhất với hệ thống pháp luật hiện hành; các vấn đề liên quan tới phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng trong dự thảo Luật; phân loại đất, chỉ tiêu sử dụng và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch, lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; cơ chế tài chính đất đai và xác định giá đất…

Ngoài ra, các đại biểu cho ý kiến về quy định về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất; về sử dụng đất sau khi cổ phần hóa, thoái vốn của nhà nước; về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, ngày 4/9/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 66.25/2026/NQ-CP về xử lý khó khăn, vướng mắc liên quan đến chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn quản lý nhà nước về khu công nghiệp, địa chất, khoáng sản. Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 15/9/2026.

Cùng với Nghị quyết số 66.19/2026/NQ-CP ngày 18/5/2026 về cắt giảm, phân quyền, đơn giản hóa thủ tục hành chính và điều kiện kinh doanh thuộc phạm vi quản lý của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, các quy định mới làm thay đổi việc xác định thẩm quyền đối với một số thủ tục về môi trường.

Cụ thể, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, theo Luật Địa chất và Khoáng sản, Bộ có thẩm quyền cấp giấy phép khai thác khoáng sản nhóm I. Tuy nhiên, Nghị quyết số 66.25/2026/NQ-CP đã quy định chuyển nhiệm vụ này sang Bộ Công thương thực hiện.

Do đó, kể từ ngày 15/9/2026, Bộ Nông nghiệp và Môi trường không còn thẩm quyền cấp giấy phép khai thác khoáng sản nhóm I theo quy định của pháp luật về địa chất và khoáng sản.

Tỉnh, thành thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường của một số dự án. Ảnh: Minh họa

Đối với thủ tục thẩm định báo cáo ĐTM, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, trường hợp dự án chỉ thuộc điểm d khoản 1 mục I phần B Phụ lục IX Nghị quyết số 66.19/2026/NQ-CP thì không thuộc thẩm quyền thẩm định báo cáo ĐTM của Bộ.

Trong trường hợp này, Chủ tịch UBND cấp tỉnh là người có thẩm quyền thẩm định báo cáo ĐTM của dự án theo khoản 2 mục I phần B Phụ lục IX Nghị quyết số 66.19/2026/NQ-CP.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố quan tâm chỉ đạo thực hiện các quy định về giải quyết thủ tục hành chính trong lĩnh vực ĐTM. Trường hợp phát sinh khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai, các địa phương được đề nghị thông tin để Bộ tổng hợp, tháo gỡ.

Ngày 23/9/2026, Thanh tra Chính phủ ban hành Thông báo số 3451/TB-TTCP về kết luận thanh tra việc chấp hành pháp luật về hoạt động đầu tư xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản tại một số dự án do CTCP Đầu tư Nam Long (Nam Long) làm nhà đầu tư/chủ đầu tư.

Theo kết luận, Nam Long có vốn điều lệ 4.851 tỷ đồng, không có vốn nhà nước; có 22 công ty con và 3 công ty liên doanh, liên kết. Từ năm 2013, cổ phiếu của công ty được niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP Hồ Chí Minh với mã NLG.

Thanh tra Chính phủ tập trung thanh tra một số nội dung tại 5 dự án do Nam Long làm nhà đầu tư/chủ đầu tư tại TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Tây Ninh. Theo báo cáo của công ty, 5 dự án có tổng số 20.064 căn nhà các loại, tương ứng 3.842.760,22 m² sử dụng.

Tính thiếu tiền sử dụng đất

Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho CTCP Bất động sản Nguyên Sơn, chủ đầu tư Dự án Khu nhà ở Nguyên Sơn, Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh đã tính thiếu tiền sử dụng đất đối với 137,77 m² đất.

Theo Thanh tra Chính phủ, việc này vi phạm quy định và trách nhiệm thuộc về Sở Nông nghiệp và Môi trường TP Hồ Chí Minh trong việc xác định nghĩa vụ tài chính trước khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Trên cơ sở kết quả thanh tra, ngày 29/6/2026, Thuế TP Hồ Chí Minh ban hành Thông báo số 25725/TB-TPHCM. Ngày 30/6/2026, CTCP Bất động sản Nguyên Sơn đã nộp gần 1,56 tỷ đồng vào ngân sách nhà nước.

Tại Dự án Đồng Nai Waterfront, năm 2025 dự án được điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, làm tăng 10.387,94 m² đất khu ở. Đến thời điểm thanh tra tháng 6/2026, các cơ quan chuyên môn của thành phố Đồng Nai chưa xác định, thu tiền sử dụng đất bổ sung theo quy định.

Thanh tra Chính phủ xác định trách nhiệm thuộc về Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Tài chính TP Đồng Nai.

Thanh tra Chính phủ yêu cầu CTCP Đầu tư Nam Long (Nam Long) chấm dứt các hành vi vi phạm đã được phát hiện qua thanh tra.

Bên cạnh đó, Nam Long giữ lại một Club house tại Dự án Khu dân cư Akari Hoàng Nam, diện tích 280 m² để kinh doanh nhưng chưa nộp khoảng 357,1 triệu đồng kinh phí bảo trì. Hành vi này được xác định thực hiện không đúng quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

Hành vi trên thuộc trường hợp áp dụng xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Ngày 20/7/2026, Nam Long đã nộp 357,139 triệu đồng vào tài khoản kinh phí bảo trì tại Ngân hàng OCB.

Loạt vấn đề về thủ tục, công khai thông tin

Thanh tra Chính phủ cũng chỉ ra nhiều nội dung liên quan đến trình tự, thủ tục và công tác quản lý nhà nước cần tiếp tục kiểm tra, rà soát.

Tại Dự án Khu nhà ở Nguyên Sơn, CTCP Bất động sản Nguyên Sơn chưa gửi hồ sơ đề nghị UBND TP Hồ Chí Minh thẩm định giá bán nhà ở xã hội. Ngày 31/8/2026, công ty có văn bản cam kết nếu giá bán nhà được thẩm định thấp hơn mức 16,460 triệu đồng/m² sàn thì sẽ chủ động trao đổi với khách hàng để đồng thuận cách giải quyết nhằm bảo đảm quyền lợi khách hàng và không phát sinh tranh chấp, đồng thời hoàn thiện hồ sơ để gửi Sở Xây dựng thẩm định.

Tại Dự án Khu đô thị mới Vàm Cỏ Đông Southgate, CTCP Southgate xây dựng hạng mục cầu D8 chưa đúng quy hoạch được duyệt. Ngày 31/8/2026, công ty báo cáo đã thực hiện phá dỡ công trình này.

Thanh tra Chính phủ cũng xác định Nam Long, chủ đầu tư Dự án Khu tái định cư và Khu cao tầng đa chức năng, Dự án Khu dân cư Akari Hoàng Nam; Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai, chủ đầu tư Dự án Đồng Nai Waterfront, đã ký hợp đồng bán sản phẩm trước thời điểm công khai thông tin về bất động sản.

Tại Dự án Khu tái định cư và Khu cao tầng đa chức năng, bất động sản được đưa vào kinh doanh khi chưa hoàn thành hạ tầng. Tại Dự án Khu dân cư Akari Hoàng Nam, Nam Long bàn giao nhà cho khách hàng khi Trạm y tế chưa được xây dựng.

Đối với thủ tục cấp Giấy chứng nhận, chủ đầu tư Dự án Khu nhà ở Nguyên Sơn và Dự án Khu đô thị mới Vàm Cỏ Đông Southgate chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Tại Dự án Khu đô thị Vàm Cỏ Đông Southgate, UBND tỉnh Long An chấp thuận chuyển nhượng một phần dự án; Công ty cổ phần Nam Long VCD và Công ty cổ phần Southgate ký hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án trước khi quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt. Dự án sau đó được điều chỉnh cục bộ Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 để cập nhật các quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã phê duyệt, nhưng các cơ quan chuyên môn của tỉnh Tây Ninh chưa xác định, thu tiền sử dụng đất bổ sung.

Tại Dự án Khu dân cư Akari Hoàng Nam, Nam Long ký hợp đồng bán căn hộ tại Block D khi chưa có bảo lãnh ngân hàng.

Tại Dự án Đồng Nai Waterfront, Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng chưa ghi thời hạn sử dụng đất.

Tại Dự án Khu tái định cư và Khu cao tầng đa chức năng, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An cấp Giấy chứng nhận đối với đất khu thương mại dịch vụ và đất xây dựng khu cao tầng đa chức năng 1, 2, 3, trong đó ghi thời hạn sử dụng đất là lâu dài.

Về công bố thông tin, sau khi khởi công các Block A, B, D, E, G, H tại dự án nhà ở xã hội để bán thuộc Dự án Khu nhà ở Nguyên Sơn, CTCP Bất động sản Nguyên Sơn chưa đăng tải thông tin dự án tại báo là cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương. Công ty cũng công bố thông tin trên sàn giao dịch bất động sản nhưng chưa nêu thời gian kết thúc nhận đơn đăng ký.

Tại Dự án Khu dân cư Akari Hoàng Nam, Nam Long chưa thực hiện thông tin, báo cáo định kỳ hàng tháng, quý gửi về Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh…

Căn cứ kết luận thanh tra, Thanh tra Chính phủ kiến nghị UBND TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Tây Ninh chỉ đạo tổ chức rà soát, thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật của các cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân có liên quan trong hoạt động đầu tư xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản tại các dự án do Nam Long làm nhà đầu tư/chủ đầu tư trên địa bàn.

Các cơ quan có thẩm quyền được yêu cầu kiểm tra, rà soát từng hành vi vi phạm đã được chỉ ra để xác định thời điểm thực hiện, chủ thể vi phạm, quy định và thời hiệu xử phạt, từ đó lập hồ sơ, xử phạt vi phạm hành chính đối với các hành vi còn thời hiệu và đủ điều kiện xử phạt; đồng thời áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng theo quy định.

UBND các địa phương phải báo cáo kết quả thực hiện Kết luận thanh tra kèm tài liệu chứng minh về Thanh tra Chính phủ trước ngày 31/12/2026 để theo dõi, đôn đốc và kiểm tra việc thực hiện.

Thanh tra Chính phủ yêu cầu Nam Long chấm dứt các hành vi vi phạm đã được phát hiện qua thanh tra, khẩn trương khắc phục hậu quả của các vi phạm đã được nêu tại kết luận thanh tra.

Tại buổi làm việc, Tổ công tác đã rà soát cơ sở pháp lý và đưa ra hướng xử lý dứt điểm cho 3 dự án.

Cụ thể, đối với dự án chung cư Melody Residences, phường Tân Sơn Nhì do Công ty Cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư (CĐT) có quy mô 741 căn hộ và một mini shop. Hiện CĐT đề nghị xem xét cấp sổ hồng 741 căn hộ cho người mua nhà.

Giám đốc Sở NN-MT TPHCM Nguyễn Toàn Thắng đề nghị CĐT phải làm việc với các đơn vị có liên quan để làm rõ nghĩa vụ tài chính bổ sung; đồng thời phải phối hợp với Chi cục Bảo vệ môi trường để thực hiện các thủ tục về môi trường để làm căn cứ cấp sổ hồng cho người mua nhà. Bên cạnh đó, CĐT phải làm việc, thống nhất với các hộ dân ở tầng dưới về phương án cấp sổ hồng trước cho các căn hộ ở tầng trên để tránh trường hợp khiếu nại về sau.

Tổ công tác làm việc với các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại để xem xét cấp sổ hồng cho người mua. Ảnh: THANH HIỀN

Dự án Khu dân cư Sông Đà (Lô O và M), phường Hiệp Bình do Công ty Cổ phần Đầu tư Đại Hải làm CĐT. Dự án với quy mô tại lô O có 60 nền đất; lô M có 19 nền đất. CĐT đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân và người dân tự xây dựng nhà ở. Nay CĐT đề nghị tách thửa chuyển nhượng 79 thửa đất đối với Lô O và M, đồng thời cấp sổ hồng cho người mua.

Với dự án này, ông Nguyễn Toàn Thắng yêu cầu CĐT phối hợp với Sở Xây dựng và các đơn vị liên quan khẩn trương hoàn tất các thủ tục làm cơ sở cấp sổ hồng cho người mua.

Dự án Khu nhà ở trên khu đất 1,104 ha đường Trần Não, phường An Khánh, TP.HCM do Công ty Cổ phần Thạnh Phú làm CĐT. Dự án có có 36 lô đất nền, hiện đã có 24 căn nhà đã được cấp sổ hồng. Hiện CĐT mong muốn được cấp sổ hồng cho 9/12 căn nhà đã được xây dựng tại dự án.

Liên quan dự án này, CĐT cho biết hiện còn thiếu khoảng 4,5 tỷ đồng nghĩa vụ tài chính. CĐT đề nghị được cấp sổ hồng trước cho người dân, sau đó sẽ thanh toán khoản tiền còn thiếu bằng nguồn thu từ phần nghĩa vụ tài chính còn lại và sự hỗ trợ thêm của khách hàng.

Ông Nguyễn Toàn Thắng thống nhất cấp sổ hồng cho người mua nhà và giữ lại 3 căn đến khi CĐT thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Song song đó, CĐT phải cam kết thực nghĩa vụ tài chính như đã nêu trên.

Thông tư mới quy định, giá dịch vụ thoát nước được xác định bằng công thức: GDVTN = {ZTB + (ZTB x P)}. Trong đó, GDVTN là giá dịch vụ thoát nước. ZTB là giá thành của dịch vụ thoát nước trên 1m3 nước thải bình quân. P là tỷ suất lợi nhuận định mức trên giá thành của dịch vụ thoát nước.

Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư hướng dẫn phương pháp định giá dịch vụ thoát nước.

Đối với hệ thống thoát nước được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, P không được vượt quá 5%. 

Đối với hệ thống thoát nước được đầu tư bằng nguồn vốn hợp pháp khác (bao gồm cả nguồn vốn hỗn hợp), P được xác định theo quy định tại Điều 11 Thông tư số 45/2024/TT-BTC ngày 1/7/2024 (ban hành phương pháp định giá chung đối với hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá).

Giá dịch vụ thoát nước do hộ thoát nước (trừ nước thải hộ gia đình) trả cho đơn vị thoát nước được xác định tại công thức nêu trên nhân thêm hệ số K. 

Theo đó, hệ số K là hệ số điều chỉnh phụ thuộc hàm lượng chất gây ô nhiễm, được xác định theo hàm lượng chất gây ô nhiễm trong nước thải (không phải là nước thải sinh hoạt) và dựa trên chỉ tiêu COD (mg/l) trung bình trong nước thải.

Cũng theo quy định tại Thông tư mới, tổng chi phí thực tế hợp lý, hợp lệ thực hiện dịch vụ thoát nước bao gồm chi phí quản lý doanh nghiệp và tổng chi phí sản xuất. Trong đó, tổng chi phí sản xuất gồm chi phí vật tư trực tiếp; chi phí nhân công trực tiếp; chi phí máy, thiết bị trực tiếp; chi phí sản xuất chung và chi phí hợp lý, hợp lệ khác…

Trách nhiệm lập, thẩm quyền thẩm định và phê duyệt giá dịch vụ thoát nước thực hiện theo quy định tại khoản 8 Điều 27 Nghị định số 85/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Giá.

Đối với phương án giá dịch vụ thoát nước đã được phê duyệt và đã ký kết hợp đồng trước ngày thông tư này có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo nội dung hợp đồng đã ký.

Đối với phương án giá dịch vụ thoát nước đã trình cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được phê duyệt nhưng chưa ký kết hợp đồng trước ngày thông tư này có hiệu lực thi hành; cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án giá xem xét, quyết định việc áp dụng quy định của thông tư này, bảo đảm hiệu quả trong quản lý và triển khai thực hiện.