Author: bachdn

Sau khi sáp nhập 2 tỉnh Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vào TPHCM, không gian phát triển của thành phố rộng hơn, trong khi nhiều địa bàn đang đô thị hóa nhanh, dân số tăng và hoạt động kinh tế ngày càng phát triển. Những thay đổi đó cũng đặt công tác quản lý ở cơ sở trước những yêu cầu mới.

Đặc biệt, khi đô thị phát triển, các hoạt động của người dân và doanh nghiệp ngày càng gắn với nhiều địa bàn khác nhau. Người dân có thể sinh sống ở một nơi, làm việc, học tập ở nơi khác; hàng hóa lưu chuyển qua nhiều địa bàn; các tuyến giao thông, hệ thống thoát nước, trường học, cơ sở y tế hay khu sản xuất, kinh doanh cũng tạo nên những mối liên kết vượt qua ranh giới hành chính. Khi đó, một vấn đề phát sinh ở nơi này có thể tác động đến nơi khác, đòi hỏi chính quyền cơ sở khi giải quyết công việc phải tính đến những yếu tố liên quan ở khu vực xung quanh.

Điều này càng rõ khi 29 xã được chuyển thành phường có điều kiện phát triển và mức độ đô thị hóa khác nhau. Có nơi chịu sức ép từ công nghiệp, dân cư và xây dựng; có nơi nổi lên yêu cầu về giao thông, dịch vụ, môi trường; có nơi đang tổ chức không gian đô thị gắn với những hoạt động kinh tế mới. Vì vậy, dù cùng là phường, mỗi nơi vẫn có những vấn đề riêng cần quan tâm. Cách quản lý cũng phải xuất phát từ đặc điểm dân cư, kinh tế và quá trình đô thị hóa của địa bàn, khó có thể áp dụng một cách làm giống nhau.

Nhiều vấn đề ở cơ sở nay không còn nằm gọn trong một lĩnh vực hay một địa bàn. Một khu sản xuất phát triển sẽ làm tăng nhu cầu về nhà ở, giao thông, trường học, y tế, môi trường; một dự án xây dựng có thể đồng thời liên quan đến đất đai, hạ tầng, dân cư và môi trường. Khi các mối quan hệ ngày càng đan xen, chính quyền cơ sở cần nắm chắc những thay đổi trên địa bàn – từ dân cư, hoạt động kinh tế đến xây dựng và hạ tầng.

Thông tin đầy đủ, cập nhật sẽ giúp việc xử lý công việc sát thực tế hơn. Với những vấn đề liên quan nhiều địa bàn, sự phối hợp cũng trở nên cần thiết, bởi giải quyết một việc ở nơi này đôi khi chưa thể xử lý hết những vấn đề liên quan ở nơi khác. Yêu cầu về năng lực quản trị cũng được đặt ra rõ hơn: lãnh đạo địa phương không chỉ phải nắm chắc nơi mình phụ trách mà còn cần nhìn thấy những vấn đề đang diễn ra ở khu vực xung quanh.

Vì thế, chuyển từ xã thành phường là một phép thử đối với năng lực quản trị đô thị ở cơ sở. Khi dân cư đông hơn, hoạt động kinh tế sôi động hơn và các địa bàn gắn kết chặt hơn, phương thức quản lý cũng phải theo kịp nhịp phát triển. Hiệu quả của quá trình này cuối cùng sẽ được thể hiện trong những điều người dân cảm nhận hàng ngày, từ chất lượng dịch vụ công, cách chính quyền giải quyết các vấn đề phát sinh đến những thay đổi thiết thực trong cuộc sống.

Việc tận dụng căn hộ chung cư để mở văn phòng, lớp học, cửa hàng trực tuyến hay kho chứa hàng khá phổ biến tại các đô thị. Tuy nhiên, từ ngày 26/8/2026, mức phạt đối với hành vi sử dụng căn hộ không đúng mục đích đã tăng mạnh.

Quy định mới không có nghĩa cứ làm việc trên máy tính hoặc bán hàng online tại nhà là bị xử phạt. Vấn đề quyết định nằm ở công năng được phê duyệt của căn hộ và cách địa điểm đó được sử dụng trên thực tế.

Hình minh họa AI.

Mức phạt 100–130 triệu đồng áp dụng cho trường hợp nào?

Theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP, cá nhân sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở đúng quy định, có thể bị phạt từ 100 triệu đồng đến 130 triệu đồng.

Quy định này áp dụng đối với chủ sở hữu hoặc người sử dụng căn hộ. Hộ kinh doanh, hộ gia đình vi phạm cũng bị áp dụng mức phạt dành cho cá nhân.

Ngoài tiền phạt, người vi phạm còn bị buộc sử dụng căn hộ đúng mục đích để ở. Nếu đã tự ý thay đổi kết cấu, công năng hoặc phần sở hữu chung, người vi phạm có thể phải khôi phục tình trạng ban đầu.

Luật Nhà ở hiện hành xác định việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở là hành vi bị nghiêm cấm. Quy định nhằm hạn chế tình trạng biến khu dân cư thành văn phòng, kho hàng hoặc cơ sở dịch vụ, làm tăng lượng người ra vào, nguy cơ cháy nổ, tiếng ồn và áp lực lên hạ tầng chung.

Làm văn phòng, bán hàng online có bị phạt không?

Không thể chỉ căn cứ vào việc một người có làm việc hoặc phát sinh thu nhập tại nhà để kết luận căn hộ bị sử dụng sai mục đích.

Một người làm việc từ xa, xử lý đơn hàng trên máy tính hoặc thực hiện công việc cá nhân tại nơi gia đình đang sinh sống không đương nhiên bị xem là biến căn hộ thành địa điểm kinh doanh.

Nguy cơ vi phạm xuất hiện rõ hơn khi căn hộ được chuyển thành địa điểm hoạt động thường xuyên của doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh, có nhân viên đến làm việc, treo biển hiệu, đón khách, tập kết hàng hóa hoặc không còn được sử dụng làm nơi ở.

Cơ quan chức năng sẽ xem xét mục đích sử dụng thực tế, hồ sơ dự án, hợp đồng mua bán hoặc thuê nhà, giấy đăng ký kinh doanh và các tài liệu liên quan trước khi xác định hành vi vi phạm.

Chung cư hỗn hợp không có nghĩa căn hộ nào cũng được kinh doanh

Pháp luật phân biệt nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Nhà chung cư hỗn hợp có thể bao gồm căn hộ để ở và những khu vực được thiết kế riêng làm văn phòng, thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, việc tòa nhà có chức năng hỗn hợp không đồng nghĩa chủ sở hữu được tự do biến một căn hộ để ở thành văn phòng hoặc cửa hàng.

Muốn xác định một diện tích có được dùng để kinh doanh hay không, người dân cần kiểm tra công năng cụ thể trong hồ sơ dự án và hợp đồng mua bán. Phần diện tích thương mại, văn phòng hoặc dịch vụ phải được thiết kế, phê duyệt đúng chức năng ngay từ đầu.

Nếu căn hộ trên giấy tờ được xác định là nhà ở, việc đăng ký trụ sở doanh nghiệp hoặc tổ chức hoạt động kinh doanh thường xuyên tại đây có thể bị xem là sử dụng sai mục đích.

Đối với trường hợp một căn hộ được doanh nghiệp thuê làm nơi ở cho chuyên gia, người lao động, mục đích sử dụng thực tế vẫn là để ở. Tuy nhiên, nếu căn hộ đồng thời trở thành nơi làm việc, tiếp khách hoặc giao dịch của doanh nghiệp thì cần được xem xét riêng.

Cho thuê căn hộ để ở không bị cấm

Nghị định mới loại trừ trường hợp cho thuê căn hộ để ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Như vậy, chủ sở hữu vẫn có thể cho cá nhân hoặc gia đình khác thuê căn hộ để sinh sống.

Chủ nhà và người thuê cần lập hợp đồng, thực hiện việc đăng ký cư trú, nghĩa vụ thuế và các yêu cầu về quản lý nhà chung cư theo quy định. Người thuê cũng phải chấp hành nội quy tòa nhà, không tự ý chuyển căn hộ thành địa điểm kinh doanh.

Riêng hoạt động cho thuê theo ngày hoặc theo giờ, lưu trú du lịch, homestay và những mô hình tương tự cần được thận trọng phân biệt với cho thuê để ở thông thường. Các loại hình này có thể mang tính chất kinh doanh dịch vụ lưu trú, làm tăng tần suất người lạ ra vào và phát sinh yêu cầu về an ninh, phòng cháy, chữa cháy.

Chủ căn hộ không nên cho rằng cứ có khách ngủ lại thì mặc nhiên được coi là cho thuê để ở. Trước khi triển khai, cần kiểm tra công năng dự án, nội quy nhà chung cư và quy định cụ thể của địa phương.

Nhiều hành vi khác tại chung cư cũng bị phạt nặng

Nghị định 339/2026/NĐ-CP không chỉ xử lý hành vi dùng căn hộ sai mục đích. Một số vi phạm thường gặp khác cũng có mức phạt đáng chú ý:

Tùy hành vi, người vi phạm còn có thể bị buộc trả lại phần diện tích đã chiếm dụng, khôi phục tình trạng ban đầu, đóng đủ kinh phí bảo trì hoặc chấm dứt việc sử dụng sai công năng.

Người dân nên kiểm tra gì trước khi kinh doanh tại chung cư?

Trước khi sử dụng một phần diện tích trong tòa nhà làm văn phòng, cửa hàng hoặc địa điểm cung cấp dịch vụ, người dân nên kiểm tra ít nhất 5 nội dung:

Thứ nhất, xem lại hợp đồng mua bán, thuê mua hoặc thuê nhà để xác định diện tích là căn hộ để ở hay phần thương mại, dịch vụ.

Thứ hai, kiểm tra hồ sơ dự án và công năng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Không nên chỉ dựa vào lời giới thiệu của môi giới hoặc đơn vị cho thuê.

Thứ ba, đọc kỹ nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, nhất là quy định về người ra vào, giao nhận hàng hóa, tiếng ồn và phòng cháy, chữa cháy.

Thứ tư, nếu thuê căn hộ, cần ghi rõ mục đích thuê trong hợp đồng. Chủ nhà và người thuê không nên thỏa thuận cho thuê để ở nhưng thực tế lại dùng làm văn phòng hoặc kho hàng.

Thứ năm, trường hợp chưa xác định rõ, nên đề nghị cơ quan quản lý nhà ở hoặc chính quyền địa phương hướng dẫn bằng văn bản trước khi đăng ký kinh doanh.

Ban quản trị hoặc đơn vị vận hành có thể ghi nhận, lập biên bản và phản ánh hành vi vi phạm, nhưng việc xử phạt hành chính phải do cơ quan có thẩm quyền thực hiện. Mức phạt cuối cùng được xác định dựa trên đối tượng vi phạm, tính chất hành vi và hồ sơ của từng trường hợp.

Quy định mới cho thấy việc sở hữu căn hộ không đồng nghĩa chủ nhà được sử dụng tài sản vào mọi mục đích. Trước khi mở văn phòng, cửa hàng, lớp học hoặc dịch vụ lưu trú, người dân cần xác định rõ căn hộ là nơi ở hay diện tích đã được phê duyệt cho hoạt động kinh doanh.

Bất động sản nghỉ dưỡng tái định vị – Ảnh minh hoạ

Không còn cuộc chơi chờ tăng giá

Bà Nguyễn Hương, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần đưa bất động sản nghỉ dưỡng về đúng vị thế và tầm vóc. Bởi theo bà, phân khúc này đang góp phần thúc đẩy, đưa du lịch Việt Nam lên một tầm cao mới.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Tiến Lâm, Giám đốc Khối Kinh doanh bất động sản Royal Capital Group cho biết, kinh doanh bất động sản hiện nay không còn là câu chuyện đầu tư để chờ tăng giá mà quan trọng là phải tạo ra giá trị thực, trong đó dòng tiền là yếu tố then chốt. Đây cũng là lợi thế của bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo ông Lâm, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ ngày càng tham gia sâu hơn vào lĩnh vực kinh tế thương mại, du lịch. Nhưng muốn biến tài sản thành dòng tiền, cách làm phải thay đổi ngay từ khâu phát triển dự án.

“Không thể chỉ có một khu đất đẹp, xây dựng một sản phẩm đẹp, tạo hệ sinh thái tiện ích rồi định giá bán. Trước hết, phải xác định ai sẽ là người ở, vì sao họ đến và họ cần gì”, ông Lâm phân tích.

Theo đó, điểm mấu chốt nằm ở chỗ sản phẩm phải được thiết kế từ nhu cầu của khách hàng, thay vì phát triển xong mới tìm cách đưa khách đến. Vì vậy, hệ sinh thái dịch vụ phải được tính toán ngay từ đầu. Đơn vị vận hành cũng cần tham gia trong quá trình kiến tạo sản phẩm để bảo đảm công năng, tiện ích và mô hình khai thác phù hợp với nhu cầu thực tế.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, doanh thu không chỉ đến từ tiền lưu trú. Du khách còn chi tiêu cho ăn uống, vui chơi, giải trí, chăm sóc sức khỏe, mua sắm và nhiều dịch vụ khác. Nếu hệ sinh thái được tổ chức bài bản, doanh nghiệp vận hành có thể tạo thêm dòng tiền từ chính tài sản bất động sản. Đây chính là khác biệt giữa một dự án chỉ có giá trị thương mại “trên giấy” và một tài sản thực sự có khả năng tạo doanh thu.

Tuy nhiên, một trong những điểm nghẽn của bất động sản nghỉ dưỡng nằm ở bài toán quản lý, vận hành. Theo ông Lâm, một số chủ đầu tư vì muốn tiết kiệm chi phí cho nhà đầu tư thứ cấp nên chưa thuê các đơn vị quản lý có thương hiệu nước ngoài. Ông cho rằng không nên tách rời vai trò của các thương hiệu quản lý quốc tế khỏi quá trình phát triển bất động sản nghỉ dưỡng chuyên nghiệp.

Ông Lâm dẫn ví dụ, Crystal Holidays từng thuê Wyndham vận hành trong giai đoạn đầu. Theo ông, các đơn vị quốc tế có lợi thế về hệ thống vận hành chuyên nghiệp, đào tạo nhân sự và hệ thống phân phối quốc tế, qua đó hỗ trợ thu hút khách quốc tế và nâng cao hiệu quả khai thác tài sản.

Ở góc độ đơn vị vận hành, ông Nguyễn Đức Quỳnh – Phó Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Long cho biết, nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng thường quan tâm tới đầu ra của sản phẩm và những lợi ích mình nhận được. Trong khi đó, người vận hành khách sạn quan tâm tới một câu hỏi khác: Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ được vận hành như thế nào?

Theo ông Quỳnh, đây phải là câu hỏi được đặt ra ngay khi dự án hình thành, bởi phương án vận hành tác động trực tiếp đến thiết kế, công năng, chi phí và khả năng tạo doanh thu.

Ông Quỳnh kiến nghị các tập đoàn bất động sản nên mời hoặc thành lập bộ phận tư vấn cho chủ đầu tư, làm việc với các tập đoàn quản lý khách sạn để phản biện những yêu cầu của họ, đồng thời hài hòa giữa mục tiêu xây dựng bất động sản nghỉ dưỡng và hiệu quả vận hành sau này.

Nói cách khác, vận hành không thể là bài toán được giải sau khi dự án hoàn thành. Nếu thiếu tính toán ngay từ đầu, một sản phẩm dù đẹp, nhiều tiện ích vẫn có thể không tạo được dòng tiền tương xứng.

Hơn 118.000 căn condotel và bài toán pháp lý

Quy mô nguồn cung cho thấy dư địa của phân khúc này không nhỏ. Theo số liệu Hiệp hội Bất động sản đưa ra năm 2020, cả nước có khoảng 83.000 căn condotel được phát triển từ năm 2008 đến năm 2020.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam mới đây cung cấp số liệu có khoảng 38.000 căn condotel được phát triển từ năm 2022 đến tháng 6/2026. Như vậy, cả nước có hơn 118.000 căn condotel.

Con số này đặt ra yêu cầu không chỉ về phát triển nguồn cung mà quan trọng hơn là khả năng vận hành và khai thác hiệu quả khối tài sản đã hình thành.

Bà Nguyễn Hương cho rằng, cần có những giải pháp toàn diện để mang lại niềm tin cho nhà đầu tư và khách hàng trong, ngoài nước. Khi niềm tin được củng cố, du lịch tăng trưởng, lượng khách đến Việt Nam tăng đều theo hàng năm, tạo nền tảng cho bất động sản nghỉ dưỡng phát triển.

Theo bà Hương, cần có tầm nhìn gắn bất động sản nghỉ dưỡng với chiến lược quốc gia của du lịch Việt Nam. Quy hoạch các điểm đến phải được coi trọng, bởi du lịch gắn liền với đặc thù từng địa phương.

Chẳng hạn, cùng là du lịch biển nhưng biển Đà Nẵng khác với biển Quy Nhơn, Nha Trang hay Vũng Tàu. Sự khác biệt về văn hóa, vùng miền và điều kiện tự nhiên tạo nên những trải nghiệm khác nhau cho du khách. Vì vậy, quy hoạch không nên chỉ dừng ở xác định quỹ đất, mà phải tạo ra bản sắc và chuỗi trải nghiệm riêng cho từng điểm đến.

Hạ tầng cũng cần được nhìn rộng hơn phạm vi dự án. Theo bà Hương, hạ tầng nội khu rất quan trọng, nhưng phải đồng thời phát triển hạ tầng giao thông kết nối vùng để tạo liên kết giữa các điểm đến du lịch.

Cùng với đó, khung pháp lý phải sẵn sàng, hoàn thiện để bảo đảm quyền sở hữu tài sản cho người mua. Bà nhấn mạnh, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là loại hình đặc thù, các nhà đầu tư phải đủ năng lực phát triển dự án; sản phẩm phải hoàn thiện, đồng bộ và đủ khả năng vận hành.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh đề nghị Luật Kinh doanh bất động sản xác định rõ nhóm bất động sản có mục đích lưu trú, trong đó có căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.

Theo ông Châu, việc luật hóa sẽ giúp ổn định các văn bản dưới luật. Bất động sản du lịch là cơ sở lưu trú, là nền tảng để phát triển ngành du lịch.

Ở góc độ chính sách, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội cho rằng, Nhà nước cần xây dựng khung pháp lý ổn định, có tầm nhìn dài hạn từ 10 – 15 năm, đồng thời bảo đảm tính dự báo được để tạo niềm tin cho thị trường.

Cùng với đó là hệ thống thông tin minh bạch, đầy đủ và đáng tin cậy, giúp thị trường vận hành hiệu quả và giảm rủi ro từ thông tin thiếu kiểm chứng.

Với các bên tham gia thị trường, yêu cầu đặt ra là tăng cường kỷ luật và giảm sự dễ dãi của nhà đầu tư. Người mua cần cẩn trọng đánh giá sản phẩm trước khi xuống tiền, thay vì hành động theo tâm lý hoặc phong trào.

Cuối cùng, các cam kết hợp đồng giữa người bán, người mua và nhà phát triển dự án phải được thực thi nghiêm túc. Việc đưa tranh chấp hoặc vi phạm cam kết ra giải quyết sòng phẳng tại tòa án hoặc trọng tài thương mại sẽ góp phần siết chặt kỷ luật thị trường.

Theo đó, đến nay đã hoàn thành phần thô hạnh mục chiếc nhẫn là hạng mục chính của công trình. Công tác hoàn thiện cũng đã đạt 90%, gồm lắp dựng vách kính, lát nền; mái alu, trần alu chống cháy, sơn cột giả gỗ, lan can kính. Dự kiến đến ngày 20/9 hoàn thành các công tác hoàn thiện và đến ngày 24/9 hoàn thành toàn bộ hạng mục này.

Dự án nâng cấp, cải tạo Công viên 29/3 (TP Đà Nẵng) đang vào giai đoạn nước rút để hoàn thành công trình vào ngày 24/9, đúng dịp Rằm Trung thu.

Khối cổng chào, khối nhà vệ sinh đã hoàn thành 100% phần thô, đang triển khai các công tác hoàn thiện, khối lượng đạt 90%. (Riêng, khối vệ sinh C3.1 chưa có mặt bằng thi công do vướng công tác giải phóng mặt bằng).

Hạ tầng kỹ thuật đường giao thông nội bộ đang triển khai đổ bê tông và lát đá hoàn thiện, khối lượng đạt 85%; hạng mục thoát nước mưa, thoát nước thải, tuyến lam đang triển khai thi công, khối lượng đạt 85%; các điểm đấu nối giao thông hiện tại đã hoàn thành 100% bê tông mặt đường và đang tiến hành lát đá hoàn thiện.

Đối với hạng mục cảnh quan cây xanh, hiện nhà thầu đang khẩn trương triển khai tại vị trí các trục D3 hướng từ đường Nguyễn Tri Phương và Điện Biên Phủ và các vị trí khác trên công trình đã có mặt bằng, khối lượng đạt 60%.

Dự kiến đến ngày 20/9, các đơn vị thi công hoàn thành các công tác hoàn thiện và đến ngày 24/9 hoàn thành toàn bộ hạng mục các khối nhà phụ trợ và hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà.

Đối với hạ tầng kỹ thuật điện ngoài nhà (MEP), các nhà thầu thi công đang bám sát tiến độ thực tế triển khai phần xây lắp và triển khai đồng bộ, khối lượng thực hiện đạt 85%. Thiết bị, vật tư đã nhập về công trình đạt 90%. Dự kiến ngày 24/9/ hoàn thành toàn bộ Hạ tầng kỹ thuật điện ngoài nhà.

Liên danh nhà thầu có kế hoạch tăng cường nhân vật lực, tăng ca để đảm bảo hoàn thành hạng mục MEP vào ngày 24/9 theo hợp đồng đã ký (trừ các khu vực còn vướng chưa bàn giao mặt bằng).

Ông Nguyễn Hữu Nhật cho biết, BQL dự án Đầu tư xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật Đà Nẵng đã có văn bản báo cáo UBND TP Đà Nẵng và đề nghị các đơn vị liên quan khẩn trương hoàn thành các thủ tục pháp lý liên quan, sớm đền bù giải tỏa và bàn giao đất để BQL dự án, đơn vị thi công triển khai thi công đối với khu đất của hai đơn vị.

Bao gồm khu đất của Tổng Công ty Hàng không Việt Nam (vướng vào mặt bằng thi công bãi đổ xe có diện tích khoảng 1482 m2 và phần hạ tầng kỹ thuật liên quan); khu đất Công ty Cổ phần đại lý Jean Desjoyoaux (vướng vào mặt bằng thi công nhà vệ sinh công cộng diện tích khoảng 100 m2, bãi đỗ xe khoảng 445 m2 và hạ tầng kỹ thuật liên quan).

Dự án nâng cấp, cải tạo Công viên 29/3 đã được Thành ủy, HĐND và UBND TP Đà Nẵng quyết định chủ trương đầu tư với tổng kinh phí gần 673 tỷ đồng do BQL dự án Đầu tư xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật Đà Nẵng làm chủ đàu tư. Trong đó chi phí xây dựng, thiết bị và chi phí khác là 330 tỷ đồng; chi phí đền bù là 297 tỷ đồng và chi phí dự phòng là 46 tỷ đồng.

Các quy định sửa đổi, bổ sung nhằm tạo thuận lợi hơn cho các bên tham gia giao dịch… Ảnh: Như Nguyệt.

Bộ Tư pháp đang sửa đổi Nghị định số 104/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Công chứng.

YÊU CẦU CẤP THIẾT SỬA ĐỔI NGHỊ ĐỊNH SỐ 104

Ngày 23/4/2026, Quốc hội thông qua Luật Công chứng (sửa đổi), giao Chính phủ quy định chi tiết đối với các vấn đề liên quan đến chuyển đổi loại hình văn phòng công chứng, lộ trình thực hiện thẩm quyền công chứng giao dịch có đối tượng là bất động sản trên phạm vi toàn quốc…

Bên cạnh đó, quá trình triển khai Nghị định số 104 cũng phát sinh một số vấn đề vướng mắc về công chứng ngoài trụ sở; việc chụp ảnh người tham gia giao dịch công chứng chưa thống nhất như chưa quy định về ảnh chụp thể hiện thời gian, địa điểm dẫn đến chưa có cơ sở để kiểm tra, đối chiếu trong trường hợp có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến thủ tục công chứng…

Do đó, việc xây dựng Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 104/2025/NĐ-CP là cần thiết nhằm bảo đảm cơ sở pháp lý đầy đủ, đồng bộ, chặt chẽ cho việc triển khai hiệu quả Luật Công chứng 2026.

Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung 23 Điều của Nghị định số 104/2025/NĐ-CP; bổ sung 06 Điều mới và bổ sung một số khoản của Điều 66.

ĐỀ XUẤT BỎ ĐỊA GIỚI CÔNG CHỨNG

Nổi bật nhất là Bộ Tư pháp đề xuất bổ sung Điều 42a về lộ trình thực hiện thẩm quyền công chứng giao dịch có đối tượng là bất động sản trong phạm vi toàn quốc.

Cụ thể, công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng được công chứng tất cả các giao dịch có đối tượng là bất động sản trong phạm vi toàn quốc kể từ ngày 1/7/2028.

Lý giải việc đưa ra mốc thời gian trên, Bộ Tư pháp cho biết hiện nay, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản bắt đầu chính thức công bố và vận hành từ ngày 01/03/2026 theo Nghị định số 357/2025/NĐ-CP.

Bên cạnh đó, Chính phủ đã có Nghị quyết số 229/NQ-CP ban hành Kế hoạch của Chính phủ thực hiện Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan và Kế hoạch số 07-KH/TW ngày 28/7/2026 của Bộ Chính trị thực hiện Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Theo đó, dự kiến đến hết năm 2027, cơ bản hoàn thành Hệ thống thông tin quốc gia và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Cơ sở dữ liệu công chứng cũng đang được xây dựng và dự kiến đưa vào vận hành vào năm 2027.

Sau khi cơ sở dữ liệu công chứng và các cơ sở dữ liệu có liên quan hoàn thành vào năm 2027, cần thêm khoảng thời gian để thực hiện việc kết nối các cơ sở dữ liệu này với nhau.

Do đó, dự thảo Nghị định quy định lộ trình của tổ chức hành nghề công chứng được công chứng tất cả các giao dịch có đối tượng là bất động sản trong phạm vi toàn quốc kể từ ngày 1/7/2028.

Góp ý về đề xuất này, Sở Tư pháp tỉnh Khánh Hòa đề nghị cần quy định cụ thể hơn các điều kiện để triển khai như: cơ sở dữ liệu công chứng đã vận hành ổn định; cơ sở dữ liệu đất đai được kết nối trên phạm vi toàn quốc và có cơ chế xử lý khi hệ thống kỹ thuật gặp sự cố hoặc dữ liệu chưa được cập nhật đầy đủ.

Còn Sở tư pháp tỉnh Đắk Lắk cho rằng trường hợp cơ sở dữ liệu công chứng toàn quốc hoàn thiện sớm hơn thời điểm này thì cũng nên rút ngắn lộ trình này. Tuy nhiên, theo Bộ Tư pháp, sau khi cơ sở dữ liệu công chứng hoàn thiện còn cần có thời gian để kết nối với các cơ sở dữ liệu quốc gia khác nên quy định như dự thảo Nghị định nhằm bảo đảm tính khả thi.

Tuy nhiên, trao đổi với VNEconomy, luật sư Hoàng Hà – Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng muốn bỏ địa giới của công chứng thì trước hết phải bỏ được địa giới của dữ liệu.

Bởi điều quan trọng nhất trong một giao dịch nhà đất không phải công chứng viên đang ngồi ở Hà Nội, TP.HCM hay Nghệ An. Điều quan trọng là tại thời điểm ký hợp đồng, công chứng viên có nhìn thấy đầy đủ và chính xác tình trạng pháp lý của bất động sản hay không.

Vì vậy điều kiện để bỏ địa giới công chứng không nên chỉ là đã xây dựng xong cơ sở dữ liệu. Có cơ sở dữ liệu là một chuyện. Dữ liệu có đủ, đúng, sạch và được cập nhật kịp thời hay không lại là chuyện khác.

“Trong giao dịch bất động sản, dữ liệu cập nhật chậm vài giờ hoặc vài ngày có thể không còn là lỗi kỹ thuật nhỏ. Nó có thể quyết định số phận của một tài sản trị giá hàng chục hàng trăm tỷ đồng.

Từ đây phát sinh vấn đề pháp lý rất quan trọng: Nếu công chứng viên đã tra cứu đầy đủ theo quy định, hệ thống cho thấy tài sản bình thường, nhưng sau đó phát hiện dữ liệu chưa được cập nhật thì ai chịu trách nhiệm? Công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan quản lý dữ liệu hay cuối cùng người mua vẫn phải tự gánh rủi ro?”, luật sư Hà phân tích thêm và nhấn mạnh đây là vấn đề phải được giải quyết trước khi mở rộng công chứng phi địa giới.

Theo luật sư Hà, khi Nhà nước yêu cầu người dân và công chứng viên tin vào dữ liệu chính thức thì cũng phải có cơ chế xác định trách nhiệm nếu dữ liệu đó sai, thiếu hoặc cập nhật chậm. Mỗi lần tra cứu cũng cần được lưu vết.

Trường hợp tranh chấp xảy ra, phải xác định được vào đúng thời điểm ký hợp đồng, công chứng viên đã kiểm tra thông tin gì và hệ thống đã trả về kết quả như thế nào. Lưu vết không chỉ để kiểm soát mà còn để bảo vệ công chứng viên và người dân.

BỔ SUNG QUY ĐỊNH VỀ GIAO DỊCH NGOÀI TRỤ SỞ

Một đề xuất khác có tác động đến thị trường đó là bổ sung quy định “giao dịch có đối tượng là tài sản giá trị từ 01 tỷ đồng trở lên và việc ký kết giao dịch được thực hiện đồng thời với việc bàn giao tài sản hoặc hồ sơ, tài liệu quan trọng liên quan trực tiếp đến giao dịch mà việc bàn giao cần thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng”.

Theo Bộ Tư pháp, thực tiễn đã phát sinh trường hợp giao dịch có nhiều bên tham gia nhưng chỉ có một bên thuộc trường hợp được công chứng ngoài trụ sở tại khoản 2 Điều 46 Luật Công chứng và Điều 43 Nghị định số 104/2025/NĐ-CP, các bên còn lại không thuộc trường hợp công chứng ngoài trụ sở.

Tuy nhiên, Nghị định số 104/2025/NĐ-CP chưa có quy định cụ thể đối với trường hợp công chứng viên có được thực hiện công chứng ngoài trụ sở đối với toàn bộ giao dịch và để tất cả các bên cùng ký kết tại địa điểm ngoài trụ sở hay không. Điều này dẫn đến khó khăn, lúng túng trong quá trình áp dụng thống nhất tại các tổ chức hành nghề công chứng.

Bên cạnh đó, có một số trường hợp có lý do chính đáng nhưng chưa được quy định thuộc trường hợp công chứng ngoài trụ sở như giao dịch có đối tượng là tài sản giá trị từ 01 tỷ đồng trở lên và việc ký kết giao dịch được thực hiện đồng thời với việc bàn giao tài sản hoặc hồ sơ, tài liệu quan trọng liên quan trực tiếp đến giao dịch ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng.

Do đó, dự thảo Nghị định cũng bổ sung thêm quy định “trường hợp một trong các bên tham gia giao dịch thuộc đối tượng được công chứng ngoài trụ sở thì các bên còn lại có thể đến địa điểm ngoài trụ sở đó để thực hiện việc công chứng”.

Các quy định sửa đổi, bổ sung trên nhằm tạo thuận lợi hơn cho các bên tham gia giao dịch mà vẫn bảo đảm nguyên tắc cơ bản là thực hiện công chứng tại trụ sở và cho phép công chứng ngoài trụ sở đối với trường hợp cần thiết, hợp lý.

Thi công xây dựng nhà xưởngvà lắp đặt máy móc, thiết bị tại Dự án Nhà máy cơ khí Châu Đà.

Cụ thể, Dự án có tổng vốn đầu tư gần 20 tỷ đồng, trong đó, Quỹ Đầu tư phát triển TP Đà Nẵng cho vay 10 tỷ đồng (chiếm khoảng 54,5% tổng vốn đầu tư dự án) với lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất trên thị trường. Hiện Dự án Nhà máy cơ khí Châu Đà đang trong giai đoạn xây dựng nhà xưởng, lắp đặt máy móc, thiết bị cùng các công trình hạ tầng kỹ thuật phụ trợ. Theo kế hoạch, dự án này sẽ hoàn thành xây dựng và đưa vào hoạt động vào cuối năm nay.

Theo báo cáo điều chỉnh tổng thể Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng tỷ lệ 1/5.000 phục vụ Dự án Trục đại lộ cảnh quan, một trong những nhiệm vụ cốt lõi được đặt ra là bảo đảm an toàn tuyệt đối cho hệ thống đê điều và hành lang thoát lũ. Để giải bài toán này, các đơn vị tư vấn đã tiến hành tính toán, mô phỏng thủy văn dựa trên những cơ sở khoa học nghiêm ngặt.

Hà Nội tính kịch bản lũ 500 năm khi làm đại lộ ven sông Hồng

Khác với các phương án quy hoạch thông thường, việc đánh giá tác động lũ lụt lần này được xem xét trên tổng thể toàn bộ lưu vực sông Hồng – Thái Bình. Mô hình tính toán tích hợp đa yếu tố từ tác động liên vùng thượng lưu đến hạ lưu, chế độ vận hành của hệ thống hồ chứa thủy điện, ảnh hưởng của thủy triều và kịch bản biến đổi khí hậu tính đến năm 2100.

Thành phố sử dụng các mô hình toán thủy văn, thủy lực một chiều (1D) và hai chiều (2D) đã được hiệu chỉnh, kiểm định bằng chuỗi số liệu thực đo thực tế. Kịch bản cực đoan nhất được đưa vào mô phỏng là trận lũ có chu kỳ tần suất 500 năm. Kết quả từ mô hình khoa học này là cơ sở để cơ quan quản lý xác định cao độ san nền an toàn cho từng khu vực chức năng dọc hai bờ sông, đồng thời đề xuất các phương án chỉnh trị, nạo vét dòng cận sông nhằm giảm thiểu tối đa cản trở dòng chảy.

Nhằm hài hòa giữa mục tiêu phát triển và bảo tồn tự nhiên, Hà Nội định hướng phát triển không gian hai bên bờ sông theo mô hình thích ứng sinh thái chủ động, lấy hệ thống công viên thân thiện với môi trường làm chủ đạo.

Thay vì bê tông hóa triệt để, thành phố đưa ra giải pháp linh hoạt đối với hạ tầng giao thông bãi sông. Theo đó, các tuyến đường bộ kết nối và khai thác cảnh quan sát mép nước sẽ được thiết kế đặc thù, chấp nhận chịu tác động ngập lụt ngắn hạn trong mùa lũ. Phía trên các bãi sông, mặt bằng tự nhiên sẽ được san gạt theo các cấp cao độ bậc thang để phân bổ không gian chức năng tương ứng:

Khu vực thềm địa hình trên 11,5 m: Được định hướng là khu vực có thể xây dựng mới.

Khu vực thềm địa hình từ 9,5 đến 11,5 m: Tổ chức không gian linh hoạt, xây dựng các công trình thích ứng sinh thái và cải tạo các khu dân cư hiện hữu.

Khu vực thềm địa hình dưới 9,5 m: Dành riêng cho phục hồi sinh thái, phát triển mạng lưới giao thông chậm (đường dạo, xe đạp) và các công trình phục vụ hoạt động văn hóa, thể thao, công cộng ngoài trời dễ dàng thu dọn khi nước dâng.

Để nâng cao năng lực tự thoát nước và cải tạo cảnh quan dòng sông, phương án quy hoạch đề xuất thực hiện đồng bộ việc cải tạo bãi sông và nạo vét khơi thông khu vực sát lòng sông. Các đoạn bờ bãi sông cũng sẽ được kè gia cố phù hợp với từng phân khu chức năng để vừa bảo vệ đất ven bờ vừa tăng khả năng tiêu thoát lũ.

Đáng chú ý, Hà Nội cũng đang nghiên cứu giải pháp xây dựng các đập dâng trên sông Hồng. Chức năng của các đập này là điều tiết, duy trì mực nước ổn định phục vụ giao thông thủy, nông nghiệp và cảnh quan vào mùa kiệt. Vào mùa lũ, hệ thống đập dâng này sẽ được vận hành mở hoàn toàn để không gây ảnh hưởng đến hành lang thoát lũ của toàn thành phố. Vị trí đặt đập cụ thể sẽ tiếp tục được khảo sát và quyết định trong các giai đoạn nghiên cứu đầu tư tiếp theo của dự án.