Author: bachdn

Từ Bangkok nhìn về Hà Nội, ông Thuận Nguyễn, Giám đốc Tư vấn cho thuê của Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận thấy thị trường văn phòng đang đứng trước một bước chuyển đáng chú ý: quyền lựa chọn của khách thuê có thể gia tăng khi nguồn cung mới liên tục bổ sung, còn chủ nhà không thể chỉ dựa vào vị trí và giá niêm yết để giữ chân doanh nghiệp.

Trong chuyến công tác tại Bangkok gần đây, ông có dịp khảo sát các dự án văn phòng tiêu biểu và trao đổi với đồng nghiệp tại Cushman & Wakefield Thái Lan. Thực tế cho thấy, khi nguồn cung dồi dào, các chủ tòa nhà phải cạnh tranh quyết liệt hơn bằng chất lượng vận hành, tiện ích và điều kiện thuê, thay vì chỉ tập trung vào giá.

Theo báo cáo thị trường văn phòng Bangkok quý II/2026 của Cushman & Wakefield, tỷ lệ trống văn phòng hạng A tại khu trung tâm thành phố đạt 21,9%, trong khi giá thuê gộp bình quân ở mức 943 baht, tương đương khoảng 28,6 USD mỗi m² mỗi tháng. Dù tỷ lệ lấp đầy có dấu hiệu cải thiện, khách thuê vẫn có thêm lựa chọn và khả năng thương lượng tốt hơn nhờ các chính sách ưu đãi, điều khoản hợp đồng linh hoạt.

Tại Hà Nội, tỷ lệ trống văn phòng trong quý II/2026 vào khoảng 23%, gần tương đương Bangkok. Giá thuê chào đối với văn phòng hạng A đạt khoảng 32,2 USD mỗi m² mỗi tháng. Tuy nhiên, hai thị trường đang ở những thời điểm khác nhau. Bangkok đã đi qua giai đoạn nguồn cung tăng mạnh và đang từng bước phục hồi, trong khi Hà Nội chuẩn bị bước vào chu kỳ bổ sung nguồn cung đáng kể.

Trong giai đoạn 2026-2028, thị trường Hà Nội dự kiến đón thêm khoảng 400.000 m² văn phòng, trong đó khu vực phía Tây chiếm khoảng 83%. Sự xuất hiện của các dự án mới, đặc biệt tại khu vực Starlake, có thể làm thay đổi tương quan cung cầu, tạo thêm lựa chọn cho doanh nghiệp nhưng đồng thời gia tăng áp lực lên những tòa nhà hiện hữu.

Điều đáng chú ý là nguồn cung lớn không đồng nghĩa mọi dự án đều gặp khó khăn. Tại Bangkok, những tổ hợp như One Bangkok và Dusit Central Park vẫn ghi nhận kết quả cho thuê tích cực nhờ cách phát triển không gian làm việc gắn với hệ sinh thái dịch vụ, thương mại và giải trí.

One Bangkok tích hợp văn phòng, khách sạn, bán lẻ và không gian công cộng, đồng thời chú trọng các tiêu chuẩn công trình xanh, kết nối thông minh và sức khỏe người sử dụng. Tại Tower 4, không gian làm việc chung THE COLLECTIVE cung cấp phòng họp, dịch vụ ăn uống và hỗ trợ cá nhân hóa, giúp khách thuê tiếp cận nhiều tiện ích mà không phải tự đầu tư toàn bộ hạ tầng.

Dusit Central Park cũng phát triển theo hướng kết hợp văn phòng, khách sạn, căn hộ và bán lẻ, với khu vườn trên mái rộng hơn 1 ha. Không gian xanh này vừa phục vụ người sử dụng trong tổ hợp, vừa thu hút người dân và khách du lịch, góp phần biến dự án thành một điểm đến của thành phố.

Theo ông Thuận Nguyễn, những mô hình trên cho thấy trải nghiệm làm việc đang trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định thuê văn phòng. Doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến môi trường làm việc, tiện ích, khả năng kết nối và hình ảnh thương hiệu gắn với địa chỉ văn phòng, bên cạnh diện tích và chi phí.

Thị trường văn phòng Hà Nội chuẩn bị đón thêm khoảng 400.000 m² nguồn cung trong giai đoạn 2026-2028.

Xu hướng này cũng tạo ra cơ hội cho các chủ nhà sở hữu tòa nhà cũ. Thay vì buộc phải xây mới để cạnh tranh, họ có thể đầu tư nâng cấp tiện ích, cải thiện dịch vụ và tổ chức lại không gian dùng chung.

Empire Tower tại Bangkok là một ví dụ. Chủ sở hữu AWC đã đầu tư khoảng 40 triệu USD để tái định vị tòa nhà 58 tầng được xây dựng từ cuối thập niên 1990. Một phần diện tích được chuyển đổi thành không gian sinh hoạt chung, gồm phòng khách, bếp cộng đồng, khu nghỉ trưa và nơi làm việc nhóm; các tầng trên được phát triển thành khu ẩm thực.

Cách làm này phản ánh sự thay đổi trong tư duy quản lý bất động sản. Giá thuê vẫn quan trọng, nhưng khả năng giữ khách còn phụ thuộc vào chất lượng vận hành, dịch vụ và mức độ đáp ứng nhu cầu thực tế của doanh nghiệp.

Tại Hà Nội, một số dự án mới đã chú trọng chứng chỉ công trình xanh, công nghệ tòa nhà thông minh, mảng xanh, khối đế bán lẻ và không gian đa chức năng. Những yếu tố này có thể trở thành lợi thế cạnh tranh khi thị trường có thêm nguồn cung. Với các tòa nhà hiện hữu, việc nâng cấp đúng nhu cầu cũng là cách hạn chế nguy cơ mất khách vào tay những dự án mới.

Một thay đổi khác nằm ở chính sách cho thuê. Trong bối cảnh cạnh tranh tăng lên, giữ nguyên giá niêm yết không có nghĩa chủ nhà bảo toàn được lợi thế. Các gói ưu đãi, hỗ trợ hoàn thiện mặt bằng, thời gian miễn tiền thuê và điều khoản hợp đồng linh hoạt có thể quyết định sức hấp dẫn thực tế của một tòa nhà.

Với khách thuê, nguồn cung mới là cơ hội để nâng cấp nơi làm việc và thương lượng những điều kiện phù hợp hơn. Tuy nhiên, doanh nghiệp cần chuẩn bị sớm, nhất là khi hợp đồng hiện tại sẽ hết hạn trong hai đến ba năm tới. Những đơn vị cần diện tích lớn hoặc nhiều tầng liền nhau càng nên khảo sát thị trường trước khi đến thời điểm phải di chuyển.

Việc lựa chọn văn phòng cũng cần dựa trên tổng chi phí sử dụng, không chỉ tiền thuê mỗi mét vuông. Phí dịch vụ, chi phí hoàn thiện, thời gian miễn tiền thuê, mức hỗ trợ của chủ nhà và nghĩa vụ hoàn trả mặt bằng đều ảnh hưởng đến ngân sách trong suốt thời hạn hợp đồng. Đồng thời, doanh nghiệp cần xác định rõ nhu cầu về quy mô nhân sự, giao thông, công nghệ, tiêu chuẩn bền vững và khả năng mở rộng trong tương lai.

Kinh nghiệm từ Bangkok cho thấy, thị trường có tỷ lệ trống cao vẫn tạo cơ hội cho những dự án hiểu khách thuê và có chiến lược vận hành phù hợp. Với Hà Nội, nguồn cung sắp tới có thể làm thay đổi cán cân thương lượng, nhưng kết quả cuối cùng sẽ phụ thuộc vào cách mỗi bên chuẩn bị.

Chủ nhà muốn giữ khách cần chứng minh giá trị của tòa nhà bằng chất lượng và dịch vụ. Trong khi đó, doanh nghiệp thuê văn phòng có thể tận dụng thời gian và thông tin để so sánh nhiều phương án, thay vì chỉ lựa chọn theo vị trí hoặc giá chào.

Cây sả

Sả là một trong những loại cây đuổi muỗi phổ biến và hiệu quả nhất. Mùi hương đặc trưng của sả đến từ hợp chất citronella, vốn là thành phần chính trong nhiều sản phẩm chống muỗi thương mại. Trồng sả chanh quanh nhà, đặc biệt ở những khu vực cửa ra vào, cửa sổ, ban công, sẽ tạo ra một “hàng rào” mùi hương khiến muỗi và nhiều loại côn trùng khác phải tránh xa. Cây sả rất dễ trồng, ưa nắng và đất thoát nước tốt.

Về phong thủy, sả được xem là loại cây mang năng lượng dương, giúp xua tan uế khí và giữ cho không gian sống luôn thông thoáng, tích cực.

Cây sả.

Cây ngũ gia bì

Ngũ gia bì có lá tỏa hương thơm nhẹ, dễ chịu với con người nhưng lại khiến muỗi và côn trùng gây hại không ưa thích, được đánh giá là loại cây đuổi muỗi hiệu quả mà không ảnh hưởng đến sức khỏe người trồng. 

Về phong thủy, ngũ gia bì mang ý nghĩa giúp gia chủ ổn định tài vận, phát triển sự nghiệp và giữ được tài lộc, đồng thời còn tượng trưng cho sự hòa thuận, đoàn kết giữa các thành viên trong gia đình. Tùy theo giống, ngũ gia bì xanh được cho là hợp với người mệnh Mộc và mệnh Hỏa, trong khi ngũ gia bì cẩm thạch hợp với người mệnh Kim và mệnh Thổ.

Cây ngũ gia bì.

Cây hương thảo

Hương thảo là một loại cây thân gỗ nhỏ với lá kim xanh đậm và mùi thơm đặc trưng, thường được dùng làm gia vị. Tuy nhiên, ít người biết rằng hương thảo cũng là một loại cây đuổi muỗi và bọ chét hiệu quả. Mùi hương của nó đặc biệt khó chịu đối với muỗi. Bạn có thể trồng hương thảo trong vườn hoặc trong chậu đặt ở ban công, gần khu vực sinh hoạt ngoài trời. Hương thảo ưa nắng, đất khô ráo và không cần tưới quá nhiều.

Cây tùng thơm

Tùng thơm là loại cây thân bụi dạng lá kim, tỏa ra mùi hương dịu nhẹ, dễ chịu nhưng đủ sức khiến muỗi phải tránh xa, đồng thời còn có tác dụng giảm căng thẳng, giúp tinh thần tỉnh táo hơn khi làm việc. Với kiểu dáng bắt mắt, dễ tạo hình, tùng thơm thường được trồng trong nhà hoặc văn phòng vừa để trang trí vừa theo quan niệm phong thủy. Loài cây này mang ý nghĩa trường thọ, được tin là giúp xua đuổi tà ma và những điều không may mắn ra khỏi không gian sống.

Cây tùng thơm.

Cây nhất mạt hương

Cây nhất mạt hương, hay còn gọi là cây sen đá lá thơm, là một loại cây mọng nước có lá dày, mượt và tỏa ra mùi hương thoang thoảng như bạc hà pha chanh khi chạm vào. Mùi hương này rất dễ chịu với con người nhưng lại là “khắc tinh” của muỗi và một số loài côn trùng khác. Nhất mạt hương rất dễ trồng và chăm sóc, có thể sống tốt trong nhà hoặc ngoài trời, miễn là có đủ ánh sáng và đất thoát nước tốt.

Cây nhất mạt hương.

Nhiều hộ dân ở xã vùng lũ Yên Nhân đã có cuộc sống mới ổn định.

Dọc đường, chúng tôi bắt gặp những phụ nữ người Thái, người Mường vừa gùi măng từ rừng trở về. Những gùi măng còn tươi được tập kết bên lề đường, chờ thương lái cân mua, chở về xuôi. Vừa đặt gùi măng xuống, chị Vi Thị Ánh lau vội những giọt mồ hôi, nói: “Măng năm nay được giá. Chị em hái tới đâu bán tới đó, thương lái chờ sẵn để cân mua nên cũng thuận lợi”. Với người dân nơi đây, những gùi măng từ rừng về không chỉ là sản vật, mà còn là khoản thu nhập giúp cuộc sống từng bước ổn định trở lại.

Trên con đường ngược Yên Nhân, những chuyến xe chở măng, lá dong, chuối xanh và các nông sản miền rừng khác nối nhau xuôi về. Đến trung tâm xã, dấu vết của thiên tai vẫn còn hiện hữu ở nhiều nơi. Đó là những công trình đang được khẩn trương khắc phục. Nơi máy móc nạo vét lòng suối, khơi thông dòng chảy; nơi xây dựng kè chống sạt lở; nơi thi công đập tràn, sửa chữa công trình thủy lợi bị hư hỏng sau mưa lũ…

Trong số những hộ dân nơi đây, gia đình chị Lữ Thị Mai ở thôn Lửa có căn nhà bị bão lũ cuốn trôi, nay đã dựng lại được căn nhà mới khang trang. Quanh nhà, khu vườn rộng đang cho gia đình chị nguồn thu nhập ổn định từ những luống lá dong đến khoảnh keo xanh tốt. Nhưng không phải hộ dân nào cũng đã có được một mái nhà ổn định như gia đình chị Mai. Ở thôn Chiềng, câu chuyện tái định cư vẫn được bà con mong ngóng từng ngày.

Bà Vi Thị Hường, Trưởng thôn Chiềng, cho biết: “Xã đang tập trung đẩy nhanh tiến độ các khu tái định cư Na Quan, Na Sọt và Piêng Mon để bố trí cho 84 hộ dân thôn Chiềng. Sau thiên tai, đây là mong mỏi lớn nhất của nhiều gia đình. Hiện một số hộ vẫn phải dựng nhà tạm hoặc ở nhờ nhà người thân. Trường hợp như gia đình anh Vi Văn Cường có 3 khẩu sống trong căn nhà tạm. Gia đình anh Hà Văn Tằm phải ở nhờ nhà người thân. Còn gia đình chị Vi Thị Thắm, với 5 nhân khẩu, đang sống trong căn nhà dựng tạm trên phần đất mượn…

Vừa bước vào nhà chị Thắm, câu hỏi đầu tiên lãnh đạo xã nhận được là: “Khu tái định cư sắp xong chưa cán bộ?”. Câu hỏi bật ra rất tự nhiên, nhưng nghe trong đó là cả một sự nóng ruột. Trận lũ năm 2025 đã cuốn trôi căn nhà của gia đình chị. Sau thiên tai, gia đình chị được hỗ trợ dựng nhà tạm, cả gia đình có chỗ che mưa, che nắng. Nhưng căn nhà nhỏ, chật hẹp và ẩm thấp ấy không thể là nơi ở lâu dài. Chị Thắm bảo, điều lo nhất là mỗi khi trời mưa lớn. Mỗi trận mưa lại gợi về ký ức cũ. Vì thế, điều chị và các thành viên trong gia đình mong mỏi nhất lúc này là khu tái định cư sớm hoàn thành để có đất dựng căn nhà kiên cố, chấm dứt những tháng ngày sống trong cảnh tạm bợ.

Theo bà Vi Thị Hường, Trưởng thôn Chiềng: “Ngoài việc người dân mong các khu tái định cư sớm hoàn thành thì những băn khoăn về cuộc sống sau khi chuyển đến nơi ở mới cũng đang đặt ra nhiều vấn đề. Cụ thể như, khu tái định cư cách nơi ở cũ hơn 2km. Với những gia đình sống dựa vào nương rẫy, khoảng cách ấy không phải chuyện nhỏ. Trong khi đó, nơi ở mới cũng có diện tích đất ở hạn chế hơn trước. Bà con mong muốn, phần đất ở cũ tiếp tục được tạo điều kiện để người dân canh tác, sản xuất”.

Ở phía những công trình tái định cư, công trường vẫn đang hối hả làm ngày, làm đêm để đạt tiến độ. Ông Lê Quang Luân, cán bộ kỹ thuật Công ty TNHH Đức Tuấn, đơn vị thi công khu tái định cư, cho biết: “Quá trình đơn vị triển khai gặp không ít khó khăn. Thời tiết mưa nhiều khiến công việc thường xuyên phải gián đoạn. Một số vị trí có địa chất phức tạp, nhiều đá, phải khoan, đục để thi công nền, ảnh hưởng đến tiến độ. Để bù lại thời gian bị gián đoạn, đơn vị đã huy động thêm máy móc, phương tiện và nhân lực, tổ chức tăng ca, tranh thủ những ngày thời tiết thuận lợi để đẩy nhanh tiến độ. Mục tiêu là hoàn thành các hạng mục hạ tầng, sớm bàn giao mặt bằng để người dân có thể dựng nhà”.

Ở vùng đất lũ Yên Nhân, có những thứ đã trở lại gần như nguyên vẹn. Nhưng với không ít người dân, cuộc sống vẫn đang ở giữa một chữ “chờ”: chờ khu tái định cư hoàn thành; chờ ngày có đất dựng nhà; chờ một nơi ở đủ an toàn… Và, chờ một cuộc sống mới được bắt đầu, nhưng vẫn giữ được những sinh kế đã nuôi sống họ qua bao thế hệ.

Rời Yên Nhân, chúng tôi lại gặp những gùi măng tập kết bên đường, những chuyến xe chở đầy nông sản chuẩn bị xuôi núi. Nhịp sống đang dần trở lại, cùng với đó là những hy vọng về một cuộc sống bình yên hơn sau lũ.

Đã có 160 dự án đủ điều kiện

Sau đợt cập nhật mới nhất, tổng số dự án nhà ở thương mạitrên địa bàn TP.HCM mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu đã nâng lêncon số 160 dự án. Các dự án vừa được bổ sung đa dạng về chủng loại, từ khu cănhộ chung cư cao tầng, khu nhà ở thương mại, dịch vụ đến khu dân cư phức hợp lớn.

Hình minh hoa

Danh sách 10 dự án bổ sung gồm:

Chung cư cao tầng C1 – C2 (Khu nhà ở Hưng Phú, phườngTam Bình) do Công ty Cổ phần Hưng Phú Invest làm chủ đầu tư.

Khu nhà ở Hoàng Hà My (phường An Phú) do Công ty TNHHBất động sản Hoàng Hà My làm chủ đầu tư.

Khu nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ và văn phòng(phường An Khánh) do Công ty Cổ phần Phát triển nhà G Homes làm chủ đầu tư.

Khu căn hộ The Emerald 68 (phường Bình Hòa) do Côngty Cổ phần Tập đoàn Lê Phong làm chủ đầu tư.

Khu căn hộ The Emerald River Park (phường Lái Thiêu)do Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh Phúc làm chủ đầu tư.

Khu phức hợp căn hộ – thương mại và khách sạn Thành Lộc(phường Thuận An) do Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Thành Lộc làm chủ đầu tư.

Khu nhà ở Lộc Phú Gia (xã Phước Hòa) do Công ty Cổ phầnBất động sản Levacom làm chủ đầu tư.

Chung cư cao tầng lô A – Khu nhà ở phường Tân Phú(phường Tân Mỹ) do Công ty Cổ phần Bảo Gia làm chủ đầu tư.

Khu căn hộ – TTMV, dịch vụ Đông Dương (giai đoạn 1) tạiphường Diên Hồng, do Công ty Cổ phần Kingdom Đông Dương làm chủ đầu tư.

Khu dân cư phức hợp Saigon Pearl (giai đoạn 1, 2 và3B tại phường Thạnh Mỹ Tây) do Công ty TNHH Vietnam Land SSG làm chủ đầu tư.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến nay cả nước có hơn6.180 căn nhà đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu cho người nước ngoài. Riêng từkhi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, tổ chức và cá nhân nước ngoài đã mua thànhcông hơn 1.500 căn hộ chung cư tại Việt Nam.

Việc bổ sung nguồn cung dự án minh bạch tại TP.HCM được đánhgiá là động thái kịp thời, giúp thành phố nâng cao vị thế cạnh tranh thu hútdòng vốn đầu tư quốc tế và tạo điều kiện thuận lợi cho lực lượng lao động trìnhđộ cao yên tâm công tác lâu dài.

Quy định và hạn mức sở hữu dành cho người nước ngoài

Nhằm đảm bảo tuân thủ Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định95/2024/NĐ-CP, tổ chức và cá nhân nước ngoài khi tham gia giao dịch bất động sảncần lưu ý các điều kiện pháp lý và hạn mức cụ thể. Trước hết, bất động sản lựachọn phải thuộc các dự án nhà ở thương mại nằm ngoài khu vực cần bảo đảm anninh, quốc phòng.

Về hạn mức sở hữu, khối ngoại được phép sở hữu tối đa khôngvượt quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Đối với nhà ở riêng lẻnhư biệt thự hay nhà liền kề, số lượng sở hữu không vượt quá 250 căn trong mộtkhu vực có quy mô dân số tương đương cấp phường. Toàn bộ danh mục 160 dự án đủđiều kiện hiện đã được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của SởXây dựng TP.HCM để các tổ chức, cá nhân tiện tra cứu và đối chiếu.

Trung tâm Phục vụ hành chính công thuộc Ủy ban nhân dân xã, phường, đặc khu (sau đây gọi là cấp xã) có chức năng tham mưu, giúp Ủy ban nhân dân cấp xã, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức thực hiện công tác kiểm soát thủ tục hành chính tại địa bàn xã.

Cơ quan, đơn vị kiểm soát thủ tục hành chính

1. Bộ Tư pháp giúp Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về công tác kiểm soát thủ tục hành chính.

Cục Kiểm soát thủ tục hành chính thuộc Bộ Tư pháp có chức năng tham mưu, giúp Bộ trưởng Bộ Tư pháp thực hiện quản lý nhà nước về công tác kiểm soát thủ tục hành chính.

2. Tổ chức pháp chế hoặc Văn phòng của bộ, cơ quan ngang bộ có chức năng tham mưu, giúp Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ thực hiện quản lý nhà nước về công tác kiểm soát thủ tục hành chính trong phạm vi ngành, lĩnh vực quản lý.

3. Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố (sau đây gọi là cấp tỉnh) có chức năng tham mưu, giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện công tác kiểm soát thủ tục hành chính tại địa phương.

4. Trung tâm Phục vụ hành chính công thuộc Ủy ban nhân dân xã, phường, đặc khu (sau đây gọi là cấp xã) có chức năng tham mưu, giúp Ủy ban nhân dân cấp xã, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức thực hiện công tác kiểm soát thủ tục hành chính tại địa bàn xã. 

Trường hợp địa phương tổ chức theo mô hình Trung tâm Phục vụ hành chính công một cấp thì Văn phòng Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân có chức năng tham mưu giúp Ủy ban nhân dân cấp xã, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức thực hiện công tác kiểm soát thủ tục hành chính tại địa bàn xã.

Các trường hợp chính quyền địa phương quy định thủ tục hành chính

 Theo khoản 2, Điều 8 Nghị định, chính quyền địa phương quy định thủ tục hành chính trong các trường hợp:

a) Để thực hiện nội dung được phân quyền, phân cấp; quy định nội dung do văn bản quy phạm pháp luật cấp trên giao;

b) Thực hiện thí điểm các chính sách theo quy định của pháp luật; biện pháp khác có tính chất đặc thù phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương.

c) Thủ tục hành chính nội bộ quy định tại điểm b khoản 1 Điều 3 Nghị định này.

Việc công bố thủ tục hành chính thuộc phạm vi quản lý trong đó quy định: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã công bố thủ tục hành chính được quy định tại văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền ban hành của Hội đồng nhân dân cấp xã, Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định tại điểm a, b, c khoản 2 Điều 8 Nghị định này.

Hơn 18.000 căn hộ vượt quy hoạch

Hà Nội bắt đầu lấy ý kiến về dự thảo nghị quyết cơ chế, chính sách đặc thù, biện pháp khắc phục hậu quả để giải quyết tồn tại vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng gắn với tái thiết, chỉnh trang đô thị tại 12 dự án thuộc các doanh nghiệp do ông Lê Thanh Thản làm đại diện, sở hữu, quản lý, góp vốn hoặc hợp tác đầu tư.

12 dự án gồm CT6 Kiến Hưng, Đại Thanh, CT5 Tân Triều, Khu nhà ở Xa La, CT11 và CT12 tại khu đô thị Kim Văn – Kim Lũ; các tòa VP3, VP5, VP6 và tổ hợp HH1, HH2, HH3, HH4 tại khu vực Linh Đàm.

12 dự án liên quan ông Lê Thanh Thản có số căn hộ thực tế vượt quy hoạch hơn 18.000 căn. Ảnh: Đình Phong.

Tại dự thảo tờ trình, UBND TP cho biết, các vi phạm tại nhiều dự án kéo dài, trong khi nhà đã bàn giao và cư dân sinh sống ổn định. Thành phố cho rằng, nếu buộc tháo dỡ diện tích vi phạm và di dời số lượng lớn người dân, việc xử lý có thể ảnh hưởng đến trật tự, an sinh xã hội.

Những vi phạm gồm xây dựng sai quy hoạch, giấy phép; tăng diện tích sàn, số tầng và số căn hộ; chia nhỏ căn hộ, thay đổi công năng. Một số công trình đã bàn giao cho người dân khi chưa hoàn tất thủ tục pháp lý; người mua tại một số dự án chưa được cấp sổ hồng.

Được biết, tổng số căn hộ theo quy hoạch hoặc giấy phép tại các dự án là 6.759, trong khi thực tế có 24.943 căn, tăng 18.184 căn. Việc tăng căn hộ và dân số gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; một số người mua nhà chưa được cấp giấy chứng nhận.

Công trình nào được tồn tại, công trình nào phải tháo dỡ?

Theo dự thảo, các công trình vi phạm được chia thành 3 nhóm để áp dụng phương án xử lý phù hợp với mức độ vi phạm và khả năng khắc phục.

Nhóm 1 được tồn tại theo hiện trạng nếu đáp ứng các tiêu chí: công trình đã hoàn thành, đưa vào sử dụng, không có tranh chấp; bảo đảm an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy; không ảnh hưởng đến công trình lân cận; đáp ứng yêu cầu hạ tầng hoặc có phương án bổ sung. Công trình cũng phải hài hòa với cảnh quan, không vi phạm chỉ giới đường đỏ, hành lang bảo vệ công trình…

Các công trình vi phạm được chia thành 3 nhóm để áp dụng phương án xử lý phù hợp với mức độ vi phạm và khả năng khắc phục.

Nhóm 2 được tồn tại có điều kiện nếu chưa đáp ứng một số tiêu chí nhưng có thể khắc phục bằng giải pháp kỹ thuật, bổ sung hạ tầng hoặc di dời cư dân, chuyển đổi công năng.

Nhóm 3 phải tháo dỡ nếu không bảo đảm an toàn, không đáp ứng yêu cầu về cảnh quan hoặc vi phạm chỉ giới, hành lang bảo vệ mà không thể khắc phục. Nhóm này còn gồm nhà ở thấp tầng xây trên đất quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đất quốc phòng, an ninh hoặc hành lang bảo vệ công trình mà không thể điều chỉnh quy hoạch.

UBND thành phố sẽ quyết định danh mục cụ thể sau khi cơ quan chuyên môn rà soát, đánh giá. Nếu không thể tháo dỡ công trình thuộc nhóm 3, dự thảo cho phép xem xét đổi công năng, với điều kiện không làm tăng áp lực lên hạ tầng.

Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo là phương án xử lý quyền lợi của người mua nhà tại các công trình thuộc diện phải di dời.

Với công trình thuộc nhóm 1, cư dân phải rời các căn hộ hoặc diện tích vi phạm ở khối đế, tầng kỹ thuật, nhà sinh hoạt cộng đồng để hoàn trả công năng theo quy hoạch hoặc chuyển sang phục vụ cộng đồng.

Với nhóm 2, nếu bổ sung hạ tầng mà vẫn không đáp ứng quy mô dân số, việc di dời được thực hiện theo thứ tự: trước hết là các căn hộ, diện tích vi phạm tại khối đế, tầng kỹ thuật, nhà sinh hoạt cộng đồng; tiếp đến là căn hộ thuộc phần công trình xây vượt tầng.

Công trình thuộc nhóm 3 phải di dời toàn bộ cư dân và tài sản.

Trước khi di dời, chủ đầu tư phải lập danh sách căn hộ, xác định quyền và lợi ích hợp pháp của từng trường hợp, công khai phương án và lấy ý kiến cư dân về bồi thường, hỗ trợ, tạm cư. Chủ đầu tư phải bảo đảm kinh phí di dời và nơi ở tạm thời.

Người dân phải di dời sẽ có 3 lựa chọn

Người mua căn hộ thuộc diện phải di dời có thể thỏa thuận chọn nhận tiền bồi thường, chuyển sang nhà ở tương đương tại dự án thương mại đủ điều kiện của chủ đầu tư, hoặc mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm nếu đủ điều kiện theo luật.

Với công trình được phép tồn tại, chủ đầu tư vẫn phải nộp lại khoản lợi bất hợp pháp từ phần xây dựng vi phạm. Dự thảo tính khoản này bằng diện tích sàn xây dựng vượt quy hoạch hoặc giấy phép, nhân với đơn giá xây dựng tại thời điểm công trình được đưa vào sử dụng, rồi nhân 50%.

Nghĩa vụ tài chính về đất được xác định theo bảng giá đất nhân với hệ số do UBND thành phố quy định tại thời điểm chấp thuận cho công trình tồn tại. Chủ đầu tư nộp các khoản tiền vào ngân sách thành phố theo thời hạn ghi trong quyết định xử lý.

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chủ đầu tư phải hoàn tất hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Nếu chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nhưng không nộp hồ sơ, người mua có thể trực tiếp đề nghị cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận.

Một trong số 12 dự án vi phạm liên quan ông Lê Thanh Thản.

Hoạt động chăn nuôi xen kẽ trong khu dân cư cũng bộc lộ những bất cập, nhất là nguy cơ ô nhiễm môi trường, ảnh hưởng đến sinh hoạt của các hộ xung quanh. Thực tế này đặt ra yêu cầu phải từng bước sắp xếp lại hoạt động chăn nuôi, phù hợp với điều kiện phát triển đô thị.

Gia đình bà Trịnh Thị Gái, phường Quyết Thắng, đã thu hẹp quy mô chăn nuôi, dự kiến chuyển sang kinh doanh nhà trọ cho thuê để ổn định sinh kế lâu dài.

Tại tổ dân phố 2, phường Quyết Thắng, trước đây nhiều hộ dân duy trì chăn nuôi lợn, gà để phát triển kinh tế gia đình. Đến nay, khi khu dân cư ngày càng đông đúc, một số hộ đã chủ động giảm quy mô đàn vật nuôi, tính toán chuyển sang các hoạt động kinh tế khác.

Bà Đỗ Thị Thành, Tổ trưởng tổ dân phố 2, phường Quyết Thắng, cho biết: Trước đây, địa bàn chủ yếu là khu vực nông thôn, chăn nuôi hộ gia đình khá phổ biến. Hiện nay, khi đô thị phát triển, người dân cũng nhận thấy việc duy trì chuồng trại trong khu dân cư không còn phù hợp, nhất là về vệ sinh môi trường. 

Từ thực tế tại phường Quyết Thắng có thể thấy, việc đưa hoạt động chăn nuôi ra khỏi khu dân cư không chỉ là di chuyển chuồng trại hay giảm số lượng vật nuôi, mà còn là quá trình thay đổi phương thức sản xuất, tạo sinh kế phù hợp với điều kiện phát triển mới.

Theo Nghị quyết số 50/2026/NQ-HĐND của HĐND tỉnh Thái Nguyên, khu vực không được phép chăn nuôi gia súc, gia cầm được xác định theo hai tiêu chí: thôn, xóm, tổ dân phố có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 65% trở lên và mật độ dân số bình quân trên diện tích tự nhiên từ 1.000 người/km² trở lên.

Trên cơ sở đó, UBND tỉnh đã ban hành quyết định công bố danh sách 189 thôn, xóm, tổ dân phố thuộc 17 xã, phường nằm trong khu vực không được phép chăn nuôi.

Các khu vực này tập trung chủ yếu tại những địa bàn có tốc độ đô thị hóa nhanh, dân cư đông đúc. Ngoài các phường trung tâm, quy định còn áp dụng tại một số khu dân cư tập trung thuộc các xã. 

Theo quy định, UBND cấp xã có trách nhiệm thống kê, chốt danh sách các cơ sở thuộc diện phải di dời hoặc chấm dứt chăn nuôi; tổ chức tuyên truyền, ký cam kết và xây dựng phương án thực hiện.

Thời gian thực hiện tối đa là 36 tháng kể từ ngày Nghị quyết số 50/2026/NQ-HĐND có hiệu lực, đồng thời khuyến khích các cơ sở chủ động hoàn thành sớm hơn lộ trình đã cam kết.

Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị quyết số 50/2026/NQ-HĐND là chính sách hỗ trợ các cơ sở chăn nuôi thuộc diện phải di dời hoặc chuyển đổi ngành nghề. Chính sách này nhằm giảm bớt khó khăn về chi phí, tạo điều kiện để các tổ chức, cá nhân thực hiện quy định.

Cụ thể, đối với cơ sở phải di dời, tỉnh hỗ trợ không quá 50% chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ chăn nuôi, với mức tối đa 10 tỷ đồng/cơ sở; hỗ trợ không quá 50% chi phí di dời vật nuôi đến địa điểm mới phù hợp, tối đa 500 triệu đồng/cơ sở.

Người dân được Nhà nước hỗ trợ thuốc sát khuẩn để vệ sinh, tiêu độc chuồng trại, góp phần phòng ngừa dịch bệnh và bảo vệ môi trường.

Đối với người chuyển từ chăn nuôi sang nghề khác, tỉnh hỗ trợ 100% chi phí đào tạo, tập huấn, với mức tối đa không quá 3 lần mức lương cơ sở/người.

Có thể thấy, chính sách hỗ trợ đã tính đến cả hai hướng chuyển đổi: tiếp tục phát triển chăn nuôi tại địa điểm phù hợp hoặc chuyển sang ngành nghề khác.

Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, việc triển khai tại cơ sở cần sát với nhu cầu, khả năng và điều kiện thực tế của từng hộ dân.

Với những cơ sở có quy mô sản xuất tương đối lớn, còn nhu cầu tiếp tục chăn nuôi, việc di dời đến địa điểm đáp ứng yêu cầu về môi trường và quy hoạch có thể là phương án phù hợp.

Trong khi đó, đối với các hộ chăn nuôi nhỏ lẻ, không có điều kiện đầu tư chuồng trại mới, chuyển đổi sang kinh doanh dịch vụ, thương mại hoặc ngành nghề khác có thể là lựa chọn khả thi hơn.

Vì vậy, bên cạnh việc phổ biến quy định, chính quyền cơ sở cần phân loại cụ thể các nhóm hộ, nhất là những gia đình lớn tuổi, phụ thuộc nhiều vào thu nhập từ chăn nuôi, để hướng dẫn tiếp cận chính sách phù hợp.

Với những trường hợp không còn khả năng chuyển sang nghề mới, cần quan tâm kết nối các chương trình an sinh xã hội, hỗ trợ sinh kế theo đúng điều kiện, đối tượng quy định.

Quá trình thực hiện cũng cần bảo đảm công khai, minh bạch về điều kiện và mức hỗ trợ, giúp người dân chủ động lựa chọn phương án chuyển đổi. Đồng thời, tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện cam kết, không để phát sinh các cơ sở chăn nuôi mới tại những khu vực đã được xác định không được phép chăn nuôi.

Một lộ trình rõ ràng, sự hướng dẫn cụ thể và chính sách hỗ trợ đến đúng đối tượng sẽ là những yếu tố quan trọng để người dân chủ động chuyển đổi. 

TP Hà Nội đang lấy ý kiến về dự thảo nghị quyết xử lý những tồn tại, vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng tại 12 dự án liên quan đến các doanh nghiệp do ông Lê Thanh Thản đại diện, quản lý, sở hữu, góp vốn hoặc hợp tác đầu tư. 12 dự án gồm CT6 Kiến Hưng, Đại Thanh, CT5 Tân Triều, Khu nhà ở Xa La, CT11 và CT12 thuộc Khu đô thị Kim Văn – Kim Lũ; các tòa VP3, VP5, VP6 và tổ hợp HH1, HH2, HH3, HH4 tại khu vực Linh Đàm.

Các vi phạm tại 12 dự án liên quan đến ông Lê Thanh Thản chủ yếu gồm: Xây dựng không đúng quy hoạch, giấy phép; tăng diện tích sàn, số tầng và số căn hộ; chia nhỏ căn hộ, thay đổi công năng sử dụng. Một số công trình đã được bàn giao cho người dân khi chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, trong khi người mua nhà tại một số dự án đến nay vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Công trình vi phạm được chia làm 3 nhóm

Tổng số căn hộ theo quy hoạch hoặc giấy phép tại các dự án trên là 6.759 căn, trong khi số căn hộ hiện có lên tới 24.943 căn, tăng 18.184 căn. Việc gia tăng số căn hộ và dân số đã tạo áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Bên cạnh đó, một số người mua nhà vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Các tòa nhà HH Linh Đàm được ông Lê Thanh Thản đầu tư xây dựng từ năm 2015.

Theo UBND TP Hà Nội vi phạm tại các dự án trên kéo dài nhiều năm trong khi các công trình được bàn giao và người dân đã sinh sống ổn định. Trong bối cảnh đó, việc buộc tháo dỡ diện tích vi phạm, đồng thời di dời số lượng lớn cư dân có thể tác động đến trật tự và an sinh xã hội.

Dự thảo nghị quyết nhấn mạnh, cơ chế đặc thù để xử lý các tồn tại không làm thay đổi bản chất vi phạm, không xóa bỏ hiệu lực của các kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án và quyết định xử lý đã ban hành. Việc cho phép công trình hoặc phần công trình tiếp tục tồn tại được xác định là một biện pháp khắc phục hậu quả, không đồng nghĩa với việc hợp thức hóa vi phạm.

Theo dự thảo, các công trình vi phạm được phân thành ba nhóm để xem xét phương án xử lý, căn cứ vào mức độ vi phạm, khả năng khắc phục và các yêu cầu về an toàn, quy hoạch, hạ tầng.

Nhóm 1 gồm các công trình được xem xét cho tồn tại theo hiện trạng nếu đã hoàn thành, đưa vào sử dụng, không có tranh chấp và đáp ứng các điều kiện về an toàn chịu lực, phòng cháy, chữa cháy; không ảnh hưởng đến công trình lân cận; đáp ứng yêu cầu về hạ tầng hoặc có phương án bổ sung hạ tầng. Công trình cũng phải bảo đảm hài hòa với cảnh quan, không vi phạm chỉ giới đường đỏ, hành lang bảo vệ công trình, hành lang an toàn giao thông và quy định về tĩnh không.

Nhóm 2 gồm các công trình chưa đáp ứng đầy đủ một số tiêu chí nhưng có khả năng khắc phục thông qua giải pháp kỹ thuật, bổ sung hạ tầng hoặc di dời cư dân, chuyển đổi công năng. Những công trình này chỉ được xem xét cho tồn tại khi đáp ứng các điều kiện sau khắc phục.

Nhóm 3 là các công trình phải tháo dỡ do không bảo đảm an toàn, không đáp ứng yêu cầu về cảnh quan hoặc vi phạm chỉ giới, hành lang bảo vệ công trình mà không có khả năng khắc phục. Nhóm này còn bao gồm nhà ở thấp tầng xây dựng trên đất quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đất quốc phòng, an ninh hoặc hành lang bảo vệ công trình mà không thể điều chỉnh quy hoạch.

Trên cơ sở kết quả rà soát, đánh giá của các cơ quan chuyên môn, UBND thành phố sẽ quyết định danh mục công trình cụ thể thuộc từng nhóm. Trường hợp không thể tháo dỡ công trình thuộc nhóm 3, dự thảo cho phép xem xét chuyển đổi công năng, với điều kiện việc chuyển đổi không làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng.

Phương án di dời người dân khỏi công trình vi phạm

Dự thảo cũng nêu ra phương án di dời đối với người dân tại các dự án vi phạm. Đối với công trình thuộc nhóm 1, cư dân phải di dời khỏi các căn hộ hoặc diện tích vi phạm tại khối đế, tầng kỹ thuật, nhà sinh hoạt cộng đồng để hoàn trả công năng theo quy hoạch hoặc chuyển sang phục vụ mục đích cộng đồng.

Với công trình thuộc nhóm 2, nếu đã bổ sung hạ tầng nhưng vẫn không đáp ứng yêu cầu về quy mô dân số, việc di dời sẽ được thực hiện theo thứ tự ưu tiên. Trước hết là các căn hộ, diện tích vi phạm tại khối đế, tầng kỹ thuật, nhà sinh hoạt cộng đồng; tiếp đó là các căn hộ thuộc phần công trình xây vượt tầng. Riêng công trình thuộc nhóm 3, toàn bộ cư dân và tài sản phải được di dời.

Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, trước khi tổ chức di dời, chủ đầu tư phải lập danh sách căn hộ, xác định quyền và lợi ích hợp pháp của từng trường hợp, công khai phương án và lấy ý kiến cư dân về việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí nơi tạm cư. Chủ đầu tư có trách nhiệm bảo đảm kinh phí di dời và chỗ ở tạm thời cho người dân. Dự thảo cũng quy định toàn bộ chi phí khắc phục vi phạm do chủ đầu tư chi trả, không sử dụng ngân sách nhà nước.

Đối với người mua căn hộ thuộc diện phải di dời, dự thảo đưa ra các phương án để lựa chọn trên cơ sở thỏa thuận. Theo đó, người mua có thể nhận tiền bồi thường; chuyển sang căn hộ tương đương tại dự án thương mại đủ điều kiện của chủ đầu tư; hoặc mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật.