Avison Young mới đây công bố Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý III/2026 ở phân khúc căn hộ tại 3 khu vực chính là Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng.
TP.HCM: Căn hộ vừa túi tiền vẫn giữ sức mua
Tại TP.HCM, khoảng 11.500 căn hộ được chào bán trong quý III, tập trung chủ yếu tại khu Nam và các khu vực Tây Bắc, Đông Bắc. Dù tâm lý thị trường vẫn mang tính phòng thủ, giao dịch chưa rơi vào trạng thái đóng băng. Thanh khoản tập trung ở nhóm sản phẩm vừa túi tiền tại Dĩ An và Thuận An, nơi nhu cầu ở thực vẫn duy trì sức mua tương đối tốt.
Ngược lại, các dự án căn hộ cao cấp và hạng sang tại khu vực nội đô tiêu thụ chậm hơn. Tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường giảm còn 28%. Đáng chú ý, một dự án chung cư hạng sang tại khu Tây ghi nhận mức giá kỷ lục khoảng 4.500 – 4.800 USD/m². Khoảng cách lớn giữa các dự án phản ánh sự khác biệt về vị trí, tiềm năng hạ tầng và thương hiệu chủ đầu tư.
Tại khu vực TP.HCM cũ, quỹ đất ngày càng khan hiếm trong khi chi phí đầu vào ở mức cao tiếp tục đẩy mặt bằng giá lên. Hệ quả là nguồn cung căn hộ vừa túi tiền ngày càng thu hẹp. Trong bối cảnh đó, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu được kỳ vọng trở thành nguồn cung bổ sung cho nhu cầu nhà ở của lực lượng lao động đô thị. Giai đoạn 2027-2030 dự kiến có hơn 25.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường, đón đầu quá trình hoàn thiện hạ tầng vào năm 2030.
Hà Nội: Giá tiếp tục lập đỉnh, nhưng thanh khoản giảm
Tại Hà Nội, tốc độ tăng giá sơ cấp đã chậm lại rõ rệt. Trong giai đoạn tháng 7-9, giá chỉ tăng khoảng 1,5 – 2,3%. Thị trường ghi nhận hơn 3.200 căn hộ mở bán mới trong quý III, nâng tổng nguồn cung đang chào bán lên khoảng 11.500 căn. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang, chiếm khoảng 80%, trong khi căn hộ trung cấp và bình dân gần như vắng bóng.
Giá bán sơ cấp đạt khoảng 4.180 USD/m², thiết lập mặt bằng cao mới. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ còn 31%, cho thấy khoảng cách ngày càng lớn giữa mặt bằng giá và khả năng chi trả của người mua. Chi phí vốn cao cùng lãi suất vay tăng tiếp tục gây áp lực lên thị trường thứ cấp. Giá bán một số sản phẩm đã điều chỉnh giảm khoảng 5-12%.
Đáng chú ý, nhóm người mua có sẵn tiền mặt đang thay đổi lựa chọn. Thay vì mua căn hộ mới tại khu vực vùng ven với mức giá gần 3.300 USD/m², nhóm này có xu hướng tìm đến các dự án đã bàn giao từ 5-10 năm, với mức giá khoảng 2.000-2.500 USD/m².
Diễn biến trên cho thấy yếu tố giá đang ngày càng đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua nhà, đặc biệt khi nguồn cung mới tập trung quá lớn vào phân khúc có giá cao.
Đà Nẵng: Dịch chuyển từ bất động sản nghỉ dưỡng sang đô thị
Trong khi Hà Nội và TP.HCM chịu áp lực từ giá bán và chi phí vốn, thị trường Đà Nẵng đang xuất hiện xu hướng phát triển khác. Hơn một nửa lượng giao dịch tại Đà Nẵng đến từ nhóm nhà đầu tư phía Bắc. Trong quý III, thị trường ghi nhận thêm các dự án mới như The Camellia với 469 căn và S-Light Tower với 800 căn. Cả hai đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Sự gia tăng của nguồn cung căn hộ thương mại cao cấp cho thấy thị trường Đà Nẵng đang có dấu hiệu dịch chuyển từ mô hình bất động sản nghỉ dưỡng sang phát triển đô thị. Nhóm khách hàng mục tiêu cũng ngày càng đa dạng, không chỉ là nhà đầu tư và khách du lịch mà còn hướng đến chuyên gia logistics, kỹ sư công nghệ và nhân sự nước ngoài làm việc tại địa phương.
Sự khác biệt về cơ cấu khách hàng, nguồn cung và khả năng chi trả đang khiến ba thị trường căn hộ lớn có những diễn biến không đồng nhất. Trong khi TP.HCM và Hà Nội đối mặt bài toán cân bằng giữa giá bán và sức hấp thụ, Đà Nẵng đang tìm kiếm động lực tăng trưởng mới từ nhu cầu ở thực và lực lượng lao động chất lượng cao.
Leave a Reply