Biệt thự, liền kề Hà Nội: Giá tăng 33%, thanh khoản chỉ đạt 30%

Giá biệt thự, liền kề Hà Nội lập mặt bằng mới, người mua dè chừng ảnh: minh họa

Giá sơ cấp leo cao, sức mua không theo kịp

Theo CBRE, quý III/2026, phân khúc bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội ghi nhận 1.517 căn mở bán mới, tăng 37% theo quý và 144% theo năm. Nguồn cung chủ yếu tập trung tại những khu vực có kết nối hạ tầng thuận lợi, đặc biệt dọc hành lang Vành đai 3 và Vành đai 3.5.

Sự tập trung nguồn cung tại các vị trí có lợi thế kết nối góp phần đẩy giá chào bán sơ cấp trung bình của biệt thự, liền kề lên 247 triệu đồng/m² đất, chưa bao gồm VAT, kinh phí bảo trì (KPBT) và chiết khấu. Mức giá này tăng 18% so với quý trước và 33% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tuy nhiên, giá bán tăng không đồng nghĩa sức mua cải thiện tương ứng. Trong quý III/2026, thị trường chỉ ghi nhận hơn 500 căn được bán, tương đương khoảng 30% nguồn cung mới trong quý. Đáng chú ý, phần lớn giao dịch đến từ các dự án đã mở bán trong những quý trước và còn hàng tồn sơ cấp để tiếp tục tiêu thụ.

Khoảng cách giữa lượng hàng mới và giao dịch cho thấy người mua thận trọng hơn trước mặt bằng giá cao. Khả năng tiếp cận thị trường ngày càng phụ thuộc vào năng lực tài chính; nhóm ít phụ thuộc vốn vay ngân hàng có lợi thế hơn khi quyết định xuống tiền.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, giá sơ cấp biệt thự, liền kề Hà Nội neo ở mức rất cao trong khi tỷ lệ hấp thụ chững lại phản ánh độ trễ và áp lực lớn từ chi phí đầu vào của chủ đầu tư. Chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất theo mặt bằng mới và chi phí tài chính tích tụ qua nhiều năm đã đẩy giá thành lên cao.

Dù vậy, thị trường không thể duy trì mãi trạng thái “gồng giá” nếu dòng tiền của nhà đầu tư cá nhân tiếp tục thận trọng. Theo TS. Cấn Văn Lực, thời gian tới, chủ đầu tư cần cấu trúc lại sản phẩm, linh hoạt chính sách thanh toán và đưa ra mức giá hợp lý hơn nếu muốn giải phóng lượng hàng tồn kho ngày càng lớn.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam nhận định, sự lệch pha giữa nguồn cung tăng mạnh và sức mua thực tế phản ánh thay đổi trong tư duy người mua. Khách hàng không còn dễ dàng xuống tiền chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn hay những lời hứa hẹn tương lai, mà đánh giá kỹ dòng tiền, năng lực tài chính cá nhân và giá trị khai thác thực tế của tài sản.

Theo ông Khương, giá sơ cấp quá cao khiến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính gần như rút lui, để lại thị trường cho những người có sẵn tiền mặt. Đây là giai đoạn thanh lọc cần thiết, buộc thị trường loại bỏ dự án kém chất lượng và nhà phát triển chú trọng hơn đến hạ tầng, tiện ích cùng tính thanh khoản dài hạn, thay vì chỉ chạy theo số lượng nguồn cung.

Với người mua để ở hoặc đầu tư dài hạn, việc giá thứ cấp điều chỉnh có thể mở ra cơ hội tiếp cận sản phẩm với mức giá dễ chịu hơn trước.

Tái cân bằng thị trường, hạ tầng vẫn là động lực dài hạn

Bước sang quý IV/2026, nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội có thể tăng trở lại nếu các chủ đầu tư đưa ra thị trường những giỏ hàng đã trì hoãn trong quý III. Dù vậy, quyết định mở bán vẫn phụ thuộc đáng kể vào diễn biến lãi suất và tâm lý người mua trong những tháng cuối năm.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội nhận định, triển vọng dài hạn của bất động sản Thủ đô vẫn gắn chặt với tiến độ phát triển hạ tầng. Các công trình đang triển khai như Vành đai 3.5, Vành đai 4 và những cây cầu vượt sông Hồng gồm Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Mễ Sở, Thượng Cát được kỳ vọng cải thiện khả năng kết nối, mở rộng không gian phát triển và gia tăng sức hút của các khu vực vùng ven.

Tuy nhiên, tác động của hạ tầng đến giá trị bất động sản sẽ không đồng đều. Khả năng hưởng lợi phụ thuộc vào vị trí cụ thể của dự án, tiến độ hoàn thành công trình, mức độ kết nối với khu vực hiện hữu và khả năng hình thành nhu cầu ở thực.

Nhìn lại diễn biến từ đầu năm 2026, bà Nguyễn Hoài An cho rằng, thị trường nhà ở Hà Nội đang trải qua chu kỳ tái cân bằng sau khoảng hai năm tăng trưởng liên tục. Chỉ những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có lợi thế về vị trí và chính sách bán hàng cạnh tranh mới có khả năng duy trì sức tiêu thụ tốt.

Với chủ đầu tư, bài toán không chỉ là đưa sản phẩm ra thị trường, mà còn phải xác định đúng nhu cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa và xây dựng chính sách thanh toán đủ linh hoạt. Với nhà đầu tư, yếu tố hạ tầng cần được xem xét cùng tiến độ thực tế, dòng tiền và tính thanh khoản, thay vì là căn cứ duy nhất cho quyết định mua.

Trong bối cảnh đó, sự điều chỉnh ở thị trường thứ cấp có thể tạo thêm lựa chọn cho người mua có nhu cầu thực và năng lực tài chính phù hợp. Tuy nhiên, mức giá thấp hơn so với giai đoạn trước không tự động đồng nghĩa với món hời. Khả năng khai thác, chất lượng dự án và triển vọng kết nối thực tế vẫn là những yếu tố quyết định giá trị tài sản.

Thị trường bất động sản liền thổ Hà Nội chưa thiếu nguồn cung, nhưng đang thiếu sự tương thích giữa mặt bằng giá và sức mua. Khi chi phí đầu vào tiếp tục neo cao, chủ đầu tư khó giảm sâu giá sơ cấp; ngược lại, người mua ngày càng yêu cầu giá trị thực và tính an toàn tài chính. Quá trình tái cân bằng vì thế sẽ phụ thuộc vào khả năng điều chỉnh sản phẩm, chính sách bán hàng và mức độ đáp ứng nhu cầu ở thực, trong khi hạ tầng tiếp tục là động lực dài hạn nhưng không bảo đảm lợi ích đồng đều cho mọi dự án.