Category: Tin BĐS Việt Nam

Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Bí thư Thường trực Thành ủy Nguyễn Khắc Toàn khảo sát thực tế khu vực cảng Chu Lai. Ảnh: HỒ QUÂN

Chủ động gỡ vướng

Công ty CP Tập đoàn Trường Hải (THACO) đang là nhà đầu tư chiến lược quan trọng bậc nhất của Đà Nẵng, với đóng góp ngân sách nhà nước trong 8 tháng đầu năm hơn 11.900 tỷ đồng và dự kiến cả năm 2026 hơn 18.000 tỷ đồng.

Riêng Khu công nghiệp cơ khí ô tô Chu Lai – Trường Hải (xã Núi Thành) với quy mô 243ha đã thu hút 44 dự án thứ cấp, với tổng vốn đăng ký khoảng 38.905 tỷ đồng, trong đó có 9 dự án sản xuất, lắp ráp ô tô, mô tô; 2 dự án trung tâm nghiên cứu phát triển sản phẩm và 33 dự án trong lĩnh vực sản xuất cơ khí, linh kiện phụ tùng và công nghiệp hỗ trợ, đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 85%. Đáng nói, dự án này còn vướng hơn 0,8ha trong tổng phạm vi giải phóng mặt bằng do các hộ chưa đồng ý nhận tiền bồi thường.

Cạnh đó, dự án Khu công nghiệp cơ khí ô tô mở rộng có quy mô 115ha, với tổng mức đầu tư 1.347 tỷ đồng tại xã Núi Thành chỉ mới phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ hơn 43ha (khoảng 37,6%); còn lại 69ha (834 hồ sơ) và 1.312 ngôi mộ chưa phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ.

Dự án Khu công nghiệp chuyên nông lâm nghiệp THACO Chu Lai quy mô 451ha tại xã Tam Anh có tổng mức đầu tư 2.095 tỷ đồng, đến nay còn vướng 2,7ha do các hộ chưa đồng ý nhận tiền.

Ông Trần Bá Dương, Chủ tịch Hội đồng quản trị THACO cho biết, doanh nghiệp đã đề xuất xã Núi Thành và xã Tam Anh phối hợp với Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và bàn giao các diện tích còn lại trong tháng 9/2026 để doanh nghiệp triển khai dự án.

Ông Nguyễn Như Công, Bí thư Đảng ủy xã Núi Thành cho hay, địa phương đã chủ động phối hợp với THACO hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án đang triển khai trên địa bàn, với quyết tâm hoàn thành trong tháng 9 này.

Phó Chủ tịch UBND thành phố Phan Thái Bình kiểm tra, tháo gỡ vướng mắc mặt bằng các dự án trong Khu kinh tế mở Chu Lai. Ảnh: HỒ QUÂN

Riêng dự án Khu công nghiệp cơ khí ô tô mở rộng, địa phương đã ban hành các quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ trước khi thành phố phê duyệt khung giá đất, dẫn đến sự chênh lệch trong thực tế. Địa phương sẽ thực hiện phê duyệt lại trong đầu tháng 9 này theo giá đất hiện hành để bảo đảm sự hỗ trợ cho các hộ dân.

Còn ông Đinh Thế Vinh, Chủ tịch UBND xã Tam Anh cho biết, địa phương đang quyết liệt triển khai giải pháp vận động, cưỡng chế trường hợp không chấp hành để hoàn thành việc bàn giao mặt bằng dự án Khu công nghiệp chuyên nông lâm nghiệp THACO Chu Lai đến 15/9. Ngoài ra, địa phương đang rà soát diện tích dự kiến THACO sẽ triển khai 3 dự án khác trên địa bàn để sẵn sàng các phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư các hộ dân bị ảnh hưởng.

Cam kết đồng hành

Ông Nguyễn Hồng Quang, Trưởng ban Quản lý Khu kinh tế mở Chu Lai cho biết, từ đầu năm đến nay, đơn vị đã thu hút mới thêm 22.864 tỷ đồng. Lũy kế đến nay, trên địa bàn Khu kinh tế mở Chu Lai thu hút được 266 dự án với tổng vốn đăng ký 169.015 tỷ đồng, trong đó 200 dự án trong nước với tổng vốn đăng ký 131.441 tỷ đồng và 66 dự án nước ngoài với tổng vốn đăng ký 37.100 tỷ đồng.

Riêng lĩnh vực hạ tầng công nghiệp, địa bàn Khu kinh tế mở Chu Lai định hướng quy hoạch phát triển khoảng 19 khu công nghiệp, với tổng quy mô 5.589ha. Đến nay đã có 14 khu công nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng diện tích 3.462ha, tổng vốn đăng ký 19.805 tỷ đồng.

Một góc Khu công nghiệp cơ khí ô tô Chu Lai – Trường Hải. Ảnh: HỒ QUÂN

Trong đó, 7 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 60%. Dự kiến, khu kinh tế này sẽ hoàn thành thủ tục thành lập mới 2 khu công nghiệp trong năm 2026 và đưa thêm ít nhất 5 khu công nghiệp đi vào hoạt động trong giai đoạn 2026 – 2030.

“Chúng tôi đang tập trung đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch phục vụ thu hút đầu tư; phối hợp chặt chẽ với các cơ quan liên quan để tháo gỡ vướng mắc trong xác định giá đất cụ thể, thực hiện miễn, giảm tiền sử dụng đất, bảo đảm quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư và không làm gián đoạn tiến độ triển khai dự án. Đồng thời đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư; lựa chọn nhà đầu tư có năng lực phát triển hạ tầng các khu công nghiệp; chủ động chuẩn bị quỹ đất tái định cư, nhà ở phục vụ người dân bị ảnh hưởng bởi các dự án”, ông Quang cho biết.

Phát biểu tại lễ khởi công các dự án hạ tầng khu công nghiệp trên địa bàn Khu kinh tế mở Chu Lai chào mừng kỷ niệm Quốc khánh 2/9, Phó Chủ tịch UBND thành phố Phan Thái Bình khẳng định, thành phố cam kết đồng hành, hỗ trợ và tạo điều kiện thuận lợi nhất trong khuôn khổ pháp luật để nhà đầu tư triển khai dự án nhanh chóng, hiệu quả.

Trong đó, thành phố tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành chính, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh; tập trung đầu tư hoàn thiện hệ thống hạ tầng giao thông, logistics, điện, nước và các hạ tầng thiết yếu để tạo thuận lợi cho hoạt động của khu công nghiệp và thu hút nhà đầu tư thứ cấp.

Các sở, ban, ngành và chính quyền địa phương chủ động phối hợp, hướng dẫn, giải quyết các vướng mắc, phát sinh cho doanh nghiệp theo tinh thần “6 rõ”: rõ người, rõ việc, rõ thời gian, rõ trách nhiệm, rõ sản phẩm, rõ thẩm quyền. Đây là cơ sở quan trọng thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số của thành phố.

Làm việc 3 năm tại một công ty môi giới bất động sản thổ cư tại Hà Nội, anh Nguyễn Văn Dũng (quê Thái Nguyên) cho biết, thị trường đang có sự thay đổi rõ rệt.

Giá nhà đất thổ cư quá cao khiến nguồn khách hàng của anh Dũng bị co hẹp. Nếu như trước đây với chỉ tầm 2 – 3 tỷ đồng, khách đã có thể mua được 1 căn nhà nằm trong ngõ tại các khu vực phường Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Hà Đông thì nay tại các địa điểm này, giá nhà đã tăng lên 5 – 6 tỷ đồng cho căn 30 m² trong ngõ nhỏ.

“Lượng khách có dòng tài chính trên dưới 6 tỷ đồng không nhiều, hơn nữa nếu có tầm tiền này, họ cũng sẽ lựa chọn chung cư thay vì mua nhà xa trung tâm, lại nằm trong các con ngõ hẹp, bí bách”, anh Dũng nói.

Ngoài ra, các thông tin về quy hoạch hiện vẫn chưa cụ thể, do vậy nhiều khách đang có tâm lý thận trọng với nhà đất thổ cư.

Thị trường bất động sản phân hóa, môi giới thay đổi chiến lược bán hàng. (Ảnh minh họa: VnEconomy)

Cũng theo anh Dũng, khoảng 4 – 5 tháng nay, anh không bán được một sản phẩm nào, vì vậy đến lương cứng hiện cũng không có. Trong khi đó, anh vẫn mất các chi phí đăng tin quảng cáo, điện thoại, tiếp khách… Để trụ được với nghề, anh quyết định chuyển hướng sang làm môi giới bán hàng dự án cho các chủ đầu tư lớn tại Hà Nội và “đánh” vào những phân khúc ở thực. “Những dự án có các sản phẩm tốt, giá tốt vẫn có người mua. Đặc biệt, nhu cầu ở thực cao khiến các dự án chung cư vẫn hút khách”, anh Dũng chia sẻ.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, nghề môi giới bất động sản ngày nay đã thay đổi rất nhiều. Đây không còn là công việc hên xui hay chỉ dựa vào vài mối quan hệ quen biết. Để trở thành một môi giới đúng nghĩa và sống được với nghề, họ phải đầu tư rất nhiều thời gian, công sức, học hỏi, trang bị kiến thức chuyên môn và trải nghiệm thực tế. Đặc biệt trong những giai đoạn thị trường thanh lọc, những người môi giới không đủ giỏi thường không thể trụ lại và phải bỏ nghề.

“Đằng sau mỗi giao dịch thành công là cả một hành trình dài với rất nhiều công sức, kiến thức và sự tận tâm. Những người môi giới đúng nghĩa không chỉ là cầu nối giữa người mua và người bán mà còn là người tư vấn, hỗ trợ và đồng hành cùng khách hàng trước một trong những quyết định quan trọng nhất là mua nhà đất”, ông Kiên chia sẻ.

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và phát triển của BHS Property, cũng cho biết, áp lực chi phí đang gia tăng khi thời gian tìm kiếm và chăm sóc khách hàng kéo dài, trong khi tỷ lệ “chốt” thành công giảm. Điều này buộc các môi giới phải lựa chọn kỹ lưỡng sản phẩm, ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, đáp ứng nhu cầu thực để đảm bảo hiệu quả kinh doanh.

Ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Đông Tây Group kiêm Tổng Giám đốc Đông Tây Land cho rằng, sự thay đổi của thị trường cũng đặt ra những yêu cầu mới đối với lực lượng môi giới.

Trong giai đoạn tới, môi giới không chỉ là người bán hàng mà phải trở thành chuyên gia tư vấn, làm chủ dữ liệu, ứng dụng công nghệ và đồng hành cùng khách hàng trong suốt quá trình sở hữu, khai thác tài sản. Theo ông, đây cũng là yếu tố góp phần nâng cao tính minh bạch và thúc đẩy sự phát triển chuyên nghiệp của thị trường bất động sản.

Ở góc độ doanh nghiệp phân phối, ông Lê Đình Chung – Tổng giám đốc SGO Homes cho biết, thị trường bất động sản hiện đã thay đổi rõ rệt. Nếu như trước đây chủ đầu tư cứ ra hàng là có thể bán thuận lợi, thì nay vai trò tư vấn của đơn vị phân phối trở thành yếu tố then chốt. Nếu không có sự tham gia tư vấn kỹ lưỡng, khả năng bán hàng thành công là không cao.

Theo ông Trung, quá trình chuẩn hóa đang dần thay đổi cách nhìn của xã hội đối với nghề môi giới địa ốc. Khách hàng không còn coi môi giới là “cò”, mà là những nhà tư vấn, phân tích thông tin, phân loại rủi ro đầu tư. Đây là kết quả của việc nâng cao tiêu chuẩn hành nghề và minh bạch hóa hoạt động trên thị trường.

Chào bán đúng sản phẩm

Theo Dat Xanh Services – DXS-FERI, nguồn hàng được các doanh nghiệp môi giới ưu tiên phân phối hiện nay chủ yếu đến từ các đô thị lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, TP.HCM, Bình Dương (cũ), Vũng Tàu (cũ)… Đây đều là những thị trường có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư tương đối ổn định, đồng thời tập trung nhiều dự án của các chủ đầu tư lớn với pháp lý rõ ràng và tiến độ triển khai được bảo đảm.

Chuyên gia cho rằng môi giới bất động sản cần chọn đúng sản phẩm tiềm năng thì mới hút khách. (Ảnh minh họa: VNN)

Không chỉ lựa chọn thị trường, loại hình sản phẩm được phân phối cũng có sự thay đổi đáng kể so với năm 2025. Nếu trước đây danh mục sản phẩm khá đa dạng thì hiện nay các doanh nghiệp môi giới chủ yếu tập trung vào căn hộ, nhà phố và nhà ở xã hội – những phân khúc được đánh giá có nhu cầu thực và khả năng thanh khoản cao hơn trong bối cảnh thị trường vẫn đang trong quá trình phục hồi.

Theo DXS-FERI, việc lựa chọn sản phẩm để triển khai kinh doanh đang trở thành quyết định mang tính chiến lược của doanh nghiệp môi giới. Để đánh giá rõ hơn xu hướng này, đơn vị đã khảo sát 378 doanh nghiệp môi giới trên phạm vi toàn quốc về các tiêu chí ưu tiên khi lựa chọn sản phẩm phân phối.

Kết quả khảo sát cho thấy các doanh nghiệp không còn đặt nặng quy mô dự án hay mức phí môi giới như trước mà ưu tiên nhiều hơn đến hiệu quả bán hàng và khả năng tạo dòng tiền.

Cụ thể, 85,7% doanh nghiệp cho biết uy tín của chủ đầu tư là tiêu chí quan trọng nhất khi lựa chọn sản phẩm để triển khai kinh doanh. Theo DXS-FERI, đây là yếu tố giúp gia tăng niềm tin của khách hàng, đồng thời giảm thiểu rủi ro trong quá trình bán hàng.

Đứng thứ hai là tiêu chí tính thanh khoản của sản phẩm, được 69,8% doanh nghiệp lựa chọn. Điều này phản ánh xu hướng ưu tiên các dự án có khả năng giao dịch và hấp thụ tốt, thay vì chạy theo những dự án có quy mô lớn nhưng khó bán.

Bên cạnh đó, 57,1% doanh nghiệp đánh giá cao các dự án có cam kết chi trả phí nhanh, trong khi 44,4% ưu tiên các đơn vị phát triển dự án chuyên nghiệp. Theo DXS-FERI, điều này cho thấy hiệu quả triển khai và tốc độ thu hồi dòng tiền ngày càng trở thành yếu tố quan trọng trong chiến lược kinh doanh của các doanh nghiệp môi giới.

“Khi nguồn hàng được sàng lọc kỹ hơn và khách hàng ngày càng thận trọng trong quyết định xuống tiền, môi giới không còn chỉ đóng vai trò kết nối giao dịch mà phải từng bước trở thành chuyên gia tư vấn, đồng hành cùng khách hàng trong suốt quá trình lựa chọn và ra quyết định đầu tư”, DXS-FERI nhận định.

Theo đánh giá của DXS-FERI, sau giai đoạn thị trường sàng lọc mạnh, đội ngũ môi giới bất động sản đang chuyển biến theo hướng chuyên nghiệp hơn. Quá trình này không chỉ thể hiện ở việc hoàn thiện chứng chỉ hành nghề và đáp ứng các điều kiện tham gia thị trường, mà còn ở việc chủ động nâng cao kiến thức chuyên môn, kỹ năng tư vấn và khả năng phục vụ khách hàng.

Bên cạnh việc đầu tư cho chuyên môn, đội ngũ môi giới cũng đẩy mạnh ứng dụng công nghệ vào hoạt động kinh doanh. AI, livestream và các nền tảng số đang được sử dụng ngày càng phổ biến nhằm nâng cao hiệu quả bán hàng, mở rộng khả năng tiếp cận khách hàng và tối ưu hoạt động tư vấn.

“Xu hướng này góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ môi giới, tăng tính minh bạch của thị trường và đáp ứng tốt hơn yêu cầu ngày càng cao của khách hàng”, DXS-FERI nhấn mạnh.

Mỗi dự án đi qua một vùng đất không chỉ là câu chuyện về quy hoạch, vốn đầu tư hay tiến độ. Phía sau những khu đô thị, tuyến đường, trung tâm logistics hay công trình hạ tầng… là hàng loạt thửa đất phải được thu hồi, thỏa thuận và định giá. Chỉ một mắt xích thiếu rõ ràng cũng có thể khiến giải phóng mặt bằng kéo dài, chi phí dự án tăng và tranh chấp phát sinh.

Trong thực tế triển khai các dự án, thu hồi đất và xác định giá đất vẫn là những khâu dễ phát sinh tranh chấp nhất. Khi ranh giới giữa trường hợp Nhà nước thu hồi đất và cơ chế thỏa thuận chưa đủ rõ, trong khi dữ liệu định giá còn thiếu thống nhất, mỗi quyết định thu hồi hay phương án bồi thường đều có thể trở thành điểm nghẽn của dự án.

Trong bối cảnh Luật Đất đai sửa đổi tiếp tục được đặt lên bàn nhằm tháo gỡ các vướng mắc phát sinh từ thực tiễn, yêu cầu không chỉ là rút ngắn thủ tục mà còn phải làm rõ căn cứ thu hồi, minh bạch phương pháp xác định giá và bảo đảm người bị thu hồi đất có thể ổn định cuộc sống sau di dời.

Trả lại đúng bản chất “vì lợi ích quốc gia, công cộng”

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga – Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, một trong những nội dung đáng quan tâm là cách xác định dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. 

Nếu tiêu chí được thiết kế quá cứng, chính sách có thể tạo ra động lực để chủ đầu tư tìm cách đáp ứng điều kiện về quy mô thay vì xuất phát từ nhu cầu thực tế của dự án.

Bà dẫn ví dụ với quy định về trung tâm logistics, khi ngưỡng diện tích 50 ha được sử dụng như một căn cứ để xác định trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Cách tiếp cận này có thể tạo ra “hiệu ứng ngưỡng”: dự án 51 ha dù hiệu quả kinh tế – xã hội thấp vẫn có thể được áp dụng cơ chế thu hồi, trong khi dự án 49 ha có công nghệ cao, đóng góp lớn hơn lại phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất.

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, tiêu chí diện tích vì vậy không nên là căn cứ mang tính quyết định. Việc xác định dự án có thuộc diện Nhà nước thu hồi đất hay không cần được đặt trong tương quan với hiệu quả kinh tế – xã hội, tính chất hạ tầng liên vùng và sự cần thiết đối với lợi ích công cộng.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga (Ảnh: Trường Đại học Luật Hà Nội).

Một vấn đề khác được chuyên gia lưu ý là việc thu hồi đất của người đang sử dụng ổn định để tạo quỹ đất thanh toán cho doanh nghiệp thực hiện dự án BT. Trong trường hợp này, việc chứng minh mục đích thu hồi thực sự “vì lợi ích quốc gia, công cộng” trở nên phức tạp khi đất của một chủ thể bị thu hồi để hình thành tài sản thanh toán nghĩa vụ cho một chủ thể khác.

Giải pháp được vị chuyên gia đề xuất là phải công khai quỹ đất dự kiến sử dụng để thanh toán ngay từ đầu, xác định giá trị và phương thức định giá minh bạch, đồng thời ưu tiên sử dụng quỹ đất công, đất do Nhà nước quản lý trước khi tính đến phương án thu hồi đất đang được người dân hoặc doanh nghiệp sử dụng.

Nhìn từ góc độ thể chế, PGS.TS Nguyễn Thị Nga cũng lưu ý nguy cơ phát sinh “đường tắt” thu hồi đất nếu pháp luật cho phép sử dụng danh mục thu hồi đất của HĐND cấp tỉnh như một căn cứ độc lập bên cạnh kế hoạch sử dụng đất. 

Theo bà, cần bảo đảm việc thu hồi đất nằm trong một hệ thống quy hoạch, kế hoạch thống nhất, tránh trường hợp danh mục được sử dụng để hợp thức hóa việc thu hồi những khu đất chưa được định hướng rõ trong quy hoạch.

Minh bạch dữ liệu định giá đất, xóa bỏ nghi ngại “ép giá, dìm giá”

Nếu ranh giới thu hồi đất quyết định phạm vi can thiệp của Nhà nước, thì giá đất lại trực tiếp tác động đến lợi ích của người dân, doanh nghiệp và ngân sách. Đây cũng là một trong những nguồn cơn khiến tranh chấp đất đai kéo dài.

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, việc đưa “mục tiêu phát triển của từng thời kỳ” vào nguyên tắc định giá đất cần được cân nhắc thận trọng. Yếu tố này chỉ nên mang tính định hướng chính sách, không làm ảnh hưởng đến tính khách quan của kết quả định giá. 

“Giá đất phải được xác định trên cơ sở khách quan, minh bạch và có thể kiểm chứng”, chuyên gia nhấn mạnh.

Một điểm nghẽn khác là dữ liệu đầu vào. Giá giao dịch kê khai, giá trúng đấu giá, dữ liệu thuế hay giá thị trường có thể cho những kết quả rất khác nhau. Nếu thiếu tiêu chí về độ tin cậy, thứ tự ưu tiên và loại trừ các giao dịch bất thường, việc lựa chọn dữ liệu có thể dẫn tới chênh lệch đáng kể về giá đất và nghĩa vụ tài chính.

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, cần chuẩn hóa dữ liệu theo các tiêu chí về tính xác thực, cập nhật và tương đồng; đồng thời loại trừ giao dịch bất thường, giao dịch giữa các bên liên kết và bảo đảm người dân, doanh nghiệp được tiếp cận dữ liệu dùng để xác định giá, từ đó có cơ sở kiểm chứng phương án bồi thường hoặc nghĩa vụ tài chính.

Bà cũng cho rằng hệ số điều chỉnh giá đất cần được lượng hóa rõ hơn. Nếu chỉ quy định đây là tỷ lệ tăng, giảm mà chưa xác định mức biến động và khoảng thời gian áp dụng, việc vận dụng có thể thiếu thống nhất.

LS. Phạm Thanh Tuấn. Ảnh: NVCC.

Ở góc độ chuyển tiếp pháp luật, LS. Phạm Thanh Tuấn – Đoàn Luật sư Tp.Hà Nội lưu ý sự giao thoa giữa khoản 3 và khoản 4 Điều 104 của Dự thảo đối với các hồ sơ đã có quyết định giao, cho thuê đất nhưng chưa xác định giá hoặc chưa tính tiền sử dụng đất khi Luật có hiệu lực.

Theo ông, việc một quy định cho phép UBND cấp tỉnh lựa chọn áp dụng Luật Đất đai 2024 hoặc Nghị quyết 254, trong khi quy định khác lại yêu cầu áp dụng Nghị quyết 254, có thể gây lúng túng cho cả cơ quan thực thi và doanh nghiệp. Vì vậy, cần phân định rõ các trường hợp chuyển tiếp theo trạng thái hồ sơ, tránh hồi tố và tạo sự thống nhất trong áp dụng pháp luật.

“Quy định chuyển tiếp càng rõ thì càng hạn chế được rủi ro hồi tố và sự khác biệt trong cách áp dụng giữa các dự án có cùng trạng thái pháp lý”, LS. Phạm Thanh Tuấn nhận định.

Từ “đền bù tài sản” đến tái thiết cuộc sống

Giá đất minh bạch mới giải quyết một phần bài toán, với người bị thu hồi đất, điều quan trọng hơn là sau khi rời nơi ở cũ, họ có thể duy trì cuộc sống và sinh kế hay không.

Nêu quan điểm, LS. Phạm Thanh Tuấn cho rằng dự thảo vẫn còn khoảng trống với những trường hợp đất có lịch sử vi phạm về thủ tục. 

Dự thảo mở rộng khả năng xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với một số trường hợp vi phạm trước ngày 1/8/2024, đồng thời bỏ quy định không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì không được bồi thường về đất.

Tuy nhiên, nếu chưa làm rõ thế nào là “vi phạm về thủ tục” và quyền bồi thường được xác định ra sao khi người sử dụng đất chưa kịp được cấp Giấy chứng nhận tại thời điểm thu hồi, địa phương có thể lúng túng khi lập phương án bồi thường, làm phát sinh khiếu nại, tranh chấp.

Về chính sách hỗ trợ, dự thảo bỏ các nhóm hỗ trợ cụ thể như ổn định đời sống, sản xuất kinh doanh, chuyển đổi nghề và giao Chính phủ quy định. 

Theo LS. Phạm Thanh Tuấn, cách này tạo dư địa linh hoạt nhưng Luật vẫn cần giữ các nguyên tắc cốt lõi, trong đó người bị thu hồi đất phải có nơi ở, điều kiện sống và sinh kế bằng hoặc tốt hơn trước khi bị thu hồi.

“Bồi thường không nên chỉ được tính bằng số tiền trả cho một thửa đất hay một căn nhà. Đích đến của chính sách phải là khả năng tái thiết cuộc sống của người bị thu hồi đất”, ông nhấn mạnh.

Từ góc độ tái định cư, LS. Phạm Thanh Tuấn cho rằng việc chỉ áp dụng tái định cư tại chỗ với dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn có thể bỏ sót nhà ở thương mại, khu nhà ở hỗn hợp. Chính sách cần hướng tới nhu cầu thực tế thay vì phụ thuộc vào tên gọi dự án.

Đặc biệt, tái định cư phải gắn với sinh kế. Một hộ kinh doanh mặt đường dù được bồi thường tài sản đầy đủ nhưng nếu chuyển vào vị trí sâu trong ngõ, nguồn thu có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Vì vậy, theo ông, chính sách không nên chỉ bảo đảm “có chỗ ở mới” mà cần tính đến khả năng duy trì sinh kế, nhất là với các hộ kinh doanh, buôn bán.

Suy cho cùng, sửa Luật Đất đai không chỉ là sửa cách Nhà nước thu hồi hay cách tính một mét vuông đất có giá bao nhiêu. Bài toán lớn hơn là thiết lập một cơ chế mà ở đó quyền lực thu hồi được giới hạn bằng những căn cứ rõ ràng, giá đất được xác định bằng dữ liệu có thể kiểm chứng và người dân có thể nhìn thấy cuộc sống của mình sau khi rời khỏi nơi ở cũ.

Khi ba mắt xích này được thiết kế đồng bộ, chính sách đất đai mới có thể giảm xung đột lợi ích, tăng khả năng dự đoán cho doanh nghiệp và quan trọng nhất là củng cố niềm tin của người dân vào quá trình thu hồi, bồi thường và tái định cư.

Nhiều gia đình lắp điều hòa ở những căn nhà có sân thượng thường đặt cục nóng trực tiếp ngoài trời để tiết kiệm diện tích. Tuy nhiên, vị trí này khiến thiết bị phải thường xuyên tiếp xúc với nắng gắt, mưa lớn, bụi bẩn và nhiệt độ cao.

Từ đó không ít người băn khoăn liệu có cần dựng mái che cho cục nóng hay cứ để máy hoạt động ngoài trời như bình thường.

Thực tế, cục nóng điều hòa được thiết kế để lắp đặt ngoài trời nên bản thân thiết bị có khả năng chịu được các điều kiện thời tiết thông thường. Vì vậy, việc gặp mưa không đồng nghĩa với nguy cơ hỏng hóc ngay lập tức.

Người dùng cũng không nên dùng bạt phủ kín cục nóng với mục đích chống nước, bởi cách làm này có thể khiến luồng khí nóng không thoát ra được, làm thiết bị bị quá nhiệt khi vận hành.

Cục nóng điều hòa để trên sân thượng, ngoài trời mưa nắng có cần che chắn không? Ảnh minh họa.

Nắng gắt mới là yếu tố cần đặc biệt lưu ý

Mặc dù chịu được thời tiết ngoài trời, cục nóng vẫn không nên bị phơi dưới ánh nắng gay gắt trong thời gian dài nếu có thể bố trí mái che phù hợp. Khi hoạt động, bộ phận này vốn đã phải đưa nhiệt từ trong phòng ra môi trường.

Nếu tiếp tục hấp thụ nhiệt từ ánh nắng trực tiếp, nhiệt độ xung quanh dàn nóng có thể tăng cao, khiến quá trình tản nhiệt trở nên khó khăn hơn.

Trong điều kiện sân thượng bê tông, hiệu ứng nhiệt còn có thể rõ rệt hơn vào những ngày nắng nóng. Khi khả năng giải nhiệt giảm, máy có thể phải hoạt động với thời gian lâu hơn để đạt mức nhiệt cài đặt. Người dùng vì thế có thể cảm thấy điều hòa làm lạnh chậm hoặc tiêu thụ điện nhiều hơn so với thông thường.

Do đó, nếu cục nóng thường xuyên chịu nắng trực tiếp từ sáng đến chiều, làm một mái che phía trên là giải pháp đáng cân nhắc. Mái che có tác dụng giảm lượng nhiệt bức xạ trực tiếp lên thiết bị mà không cản trở quá trình trao đổi không khí.

Tuyệt đối không quây kín cục nóng

Một sai lầm khá phổ biến là sử dụng bạt hoặc dựng các tấm chắn xung quanh để bảo vệ cục nóng khỏi mưa nắng. Cách làm này tưởng như giúp thiết bị được che chắn tốt hơn nhưng lại có thể gây tác dụng ngược.

Cục nóng cần một không gian đủ thoáng để quạt hút và đẩy không khí liên tục. Nếu bị bao kín, khí nóng sau khi được thải ra ngoài có thể quanh quẩn ngay cạnh dàn nóng, làm nhiệt độ môi trường xung quanh tăng lên. Khi đó, máy phải làm việc vất vả hơn và hiệu quả làm lạnh có thể suy giảm.

Vì vậy, nếu lắp mái che, chỉ nên ưu tiên che phía trên. Các khoảng không xung quanh cần được giữ thông thoáng, đặc biệt là khu vực trước quạt thổi khí nóng. Mái cũng nên có độ cao và kích thước phù hợp để không tạo thành một chiếc “hộp” giữ nhiệt.

Tuyệt đối không quây kín cục nóng. Ảnh minh họa.

Không chỉ mưa nắng, bụi bẩn cũng đáng quan tâm

Đặt cục nóng trên sân thượng còn khiến thiết bị dễ tiếp xúc với bụi, lá cây, mạng nhện hoặc các loại rác nhỏ. Sau một thời gian, bụi có thể bám vào các lá nhôm của dàn trao đổi nhiệt, làm giảm khả năng tản nhiệt.

Do đó, bên cạnh việc bố trí vị trí lắp đặt hợp lý, gia đình nên kiểm tra và vệ sinh cục nóng định kỳ. Khi phát hiện dàn nóng bám nhiều bụi hoặc có vật cản quanh khu vực quạt, cần xử lý sớm thay vì để đến khi máy hoạt động kém hiệu quả mới kiểm tra.

Cục nóng ngoài trời vẫn cần được đặt đúng vị trí

Nếu có điều kiện, nên đặt cục nóng ở nơi chắc chắn, khô ráo tương đối và không bị các vật thể xung quanh che chắn. Khoảng cách với tường và các thiết bị khác cần tuân thủ hướng dẫn lắp đặt của nhà sản xuất để bảo đảm khả năng lưu thông khí.

Tóm lại, cục nóng điều hòa đặt trên sân thượng không nhất thiết phải che kín mưa, bởi thiết bị vốn được thiết kế để hoạt động ngoài trời. Tuy nhiên, với những vị trí thường xuyên bị nắng chiếu trực tiếp, một mái che phía trên, thông thoáng và đúng kỹ thuật sẽ giúp hạn chế tác động của nhiệt độ cao.

Điều quan trọng nhất là không dùng bạt phủ kín hoặc bao quanh cục nóng, bởi khả năng thoát nhiệt và lưu thông không khí mới là yếu tố quyết định hiệu quả vận hành của thiết bị.

Với “tiến độ” kéo dài gần 2 thập kỷ, hy vọng việc chủ đầu tư cam kết đưa dự án vào sử dụng trong quý IV-2027 sẽ được thực hiện đúng hẹn.

Nhiều diện tích tại Dự án Khu nhà ở Thuần Nghệ (phường Sơn Tây) chưa được xây dựng. Ảnh: Thiện Mỹ

Có mặt tại Khu nhà ở Thuần Nghệ, dễ nhận thấy sự tương phản giữa một số công trình đã hoàn thiện với nhiều khu đất trống, cỏ cây mọc um tùm. Một số công trình mới xong phần thô, chưa có người đến ở, khiến không gian khu vực vắng vẻ, hoang vu.

Theo hồ sơ, năm 2008, UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) ban hành quyết định thu hồi đất thuộc địa bàn 2 phường Quang Trung và Lê Lợi, thành phố Sơn Tây (nay là phường Sơn Tây) để thực hiện Dự án xây dựng Khu nhà ở Thuần Nghệ do Công ty cổ phần Tập đoàn Xây dựng và Du lịch Bình Minh làm chủ đầu tư, tiến độ thực hiện dự kiến trong 2 năm 2008 và 2009. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân, mãi đến tháng 11-2018, chủ đầu tư mới được bàn giao mốc giới ngoài thực địa.

Hiện trạng dự án tính đến tháng 3-2026 cho thấy, chủ đầu tư mới xây dựng 57/230 căn liền kề, 1/16 căn biệt thự; khoảng 2.300m² đất thương mại, dịch vụ tổng hợp chưa được đầu tư. Việc dự án chậm hoàn thành không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất mà còn tác động trực tiếp đến quyền lợi của những hộ đã mua đất, xây nhà hoặc đang sinh sống tại đây.

Một trong những vướng mắc đó là hiện nay vẫn còn 198,7m² đất của 3 hộ dân thuộc phạm vi dự án chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng và diện tích tại các ô LK6, LK8 đang bị tái lấn chiếm. Đồng thời, thêm một vấn đề phức tạp hơn là việc xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung của dự án chưa được hoàn tất.

Theo kết quả kiểm tra của Đoàn kiểm tra liên ngành thành phố Hà Nội được công bố mới đây, dự án phải rà soát, xác định nghĩa vụ tài chính tại 5 thời điểm khác nhau, kéo dài từ thời kỳ thực hiện Luật Đất đai năm 2003. Từ năm 2023 đến nay, Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố đã nhiều lần đôn đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam VAI (Tổ chức tư vấn giá đất) khẩn trương xác định lại giá đất làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung của dự án, nhưng đến tháng 3-2026 vẫn chưa có kết quả.

Về nội dung này, tại buổi làm việc với Đoàn kiểm tra liên ngành thành phố diễn ra ngày 14-5-2026, chủ đầu tư đề nghị, cơ quan chức năng giải quyết dứt điểm, xác định tiền sử dụng đất bổ sung để chủ đầu tư sớm hoàn thành dự án. Trước đó, chủ đầu tư cũng báo cáo và cam kết sau khi UBND thành phố có quyết định điều chỉnh gia hạn tiến độ đầu tư, công ty sẽ triển khai xây dựng trong quý I-2027, hoàn thành dự án đưa vào khai thác sử dụng trong quý IV-2027.

Xem xét toàn diện quá trình triển khai dự án, Đoàn kiểm tra liên ngành đề xuất, chủ đầu tư phải phối hợp hoàn thành giải phóng mặt bằng và xử lý phần đất bị tái lấn chiếm trước quý IV-2026; cung cấp hồ sơ, thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung và triển khai dự án theo cam kết. Các sở, ngành có trách nhiệm khẩn trương xác định nghĩa vụ tài chính; Thanh tra thành phố trả lời kiến nghị của doanh nghiệp. UBND phường Sơn Tây chủ trì giải phóng mặt bằng, xử lý tình trạng tái lấn chiếm, đồng thời kiểm tra, đôn đốc và giám sát tiến độ của chủ đầu tư.

Trao đổi về vấn đề này, Phó Giám đốc Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng – hạ tầng phường Sơn Tây Phan Thị Minh Hạnh cho biết, sau nhiều lần UBND thị xã Sơn Tây (trước đây) có văn bản đôn đốc, chủ đầu tư đã chuyển nốt số tiền phục vụ giải phóng mặt bằng của 3 hộ dân. Đến nay, phường đã chỉ đạo các phòng, ban và tổ dân phố tuyên truyền vận động nhưng 2/3 hộ chưa đồng thuận, nên Chủ tịch UBND phường đã ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi đất và đang hoàn thiện thủ tục để triển khai.

Đối với hộ còn lại đã có bản án của tòa án, song theo bản án phải điều chỉnh lại các chủ sử dụng đất, phương án bồi thường và tái định cư. UBND phường đang hướng dẫn các thành phần liên quan làm các thủ tục cần thiết và tổ chức việc chi trả tiền. Nếu các hộ không đồng thuận, phường sẽ thiết lập hồ sơ thực hiện cưỡng chế.

Cùng với việc xử lý các tồn tại kéo dài của dự án, điều quan trọng cần phải ràng buộc chặt chẽ trách nhiệm thực hiện của các bên liên quan. Chỉ khi các vướng mắc được tháo gỡ, cam kết được thực hiện, từng nhiệm vụ hoàn thành đúng hạn, mốc quý IV-2027 mới có thể kết thúc sự dang dở kéo dài gần 2 thập kỷ của dự án.

ĐBP – Sau khi mô hình chính quyền địa phương 2 cấp vận hành, khoảng cách hành chính giữa chính quyền và người dân được rút ngắn, song trách nhiệm của cấp cơ sở cũng nặng nề hơn. Nhiều nhiệm vụ, quyền hạn được phân cấp, phân quyền xuống xã; cùng với đó là những bài toán về phát triển kinh tế, giải phóng mặt bằng, chuyển đổi sinh kế, sắp xếp dân cư, bảo đảm an sinh, giữ gìn an ninh trật tự… vốn không thể chỉ giải quyết bằng mệnh lệnh hành chính. Trong bối cảnh ấy, dân vận chính quyền không dừng ở tuyên truyền, vận động, mà phải đi vào từng việc cụ thể, để chính quyền hiểu dân, dân hiểu chủ trương và cùng nhau tháo gỡ những vấn đề từ cơ sở.

Bài 1: Rộng địa bàn, rõ trách nhiệm

Bí thư Đảng ủy xã Sín Thầu, Đặng Thành Huy gặp gỡ trao đổi trực tiếp với người dân để nắm bắt tình hình cơ sở.

Chiều muộn ở sườn núi A Pa Chải, gió trút từng hồi qua những vạt rừng thung lũng Sín Thầu. Trên chiếc bàn làm việc của cán bộ địa chính xã, ba bộ hồ sơ quy hoạch chi tiết được bàn giao từ cấp huyện nằm dưới ánh đèn tuýp nhấp nháy. Cùng với những xấp giấy tờ dày là một bài toán quản trị chưa từng có trong tiền lệ: Xã vùng biên này phải tự mình quản lý, vận hành và trực tiếp xoay xở khoản kinh phí lên tới 4,9 tỷ đồng cho các dự án hạ tầng đang dở dang.

Trước khi mô hình chính quyền địa phương 2 cấp được triển khai, những công trình quy mô hàng tỷ đồng chủ yếu thuộc trách nhiệm của các phòng, ban chuyên môn cấp huyện. Cấp xã phối hợp giải phóng mặt bằng, nắm danh sách hộ dân và tiếp nhận công trình khi hoàn thành. Nhưng khi cấp huyện không còn, toàn bộ hồ sơ được chuyển giao về cơ sở. Cùng với đó là áp lực thực thi và trách nhiệm giải trình.

Một cấp chính quyền được sắp xếp lại trong hệ thống tổ chức, song khối lượng công việc và những vấn đề phát sinh từ thực tiễn không vì thế mà giảm bớt. Thủ tục hành chính, tranh chấp đất đai, đền bù, giải phóng mặt bằng, hạ tầng, sinh kế của người dân… đều cần được giải quyết từ cơ sở. Xã trở thành nơi tiếp nhận trực tiếp và cũng là cấp chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện.

Xã Sín Thầu mới được hợp nhất từ toàn bộ diện tích tự nhiên và quy mô dân số của ba xã: Sen Thượng, Leng Su Sìn và Sín Thầu cũ. Địa bàn hành chính mới rộng, với diện tích hơn 516km2, quy mô hơn 6.000 dân sinh sống phân tán. Tổng biên chế khối chính quyền xã được giao năm 2026 là 41 người, có nhiệm vụ quản lý 23 chi, đảng bộ trực thuộc với 572 đảng viên.

Chia sẻ về những yêu cầu đặt ra khi vận hành bộ máy theo mô hình mới, bà Pờ Mý Lế, Phó Bí thư Thường trực Đảng ủy xã Sín Thầu cho biết: “Khoảng cách địa lý vốn đã là một yếu tố khó khăn, song thử thách lớn hơn lại là khoảng cách về trình độ nghiệp vụ và áp lực trách nhiệm. Cán bộ xã vốn quen với việc xác nhận đơn từ, giải quyết các thủ tục hành chính cơ bản, nay phải trực tiếp đứng ra làm chủ đầu tư, quản lý dự án quy hoạch chi tiết Cửa khẩu A Pa Chải, tính toán đền bù giải phóng mặt bằng đường giao thông… Không còn cấp huyện ở giữa để kính gửi hay chuyển tiếp hồ sơ mỗi khi gặp vướng mắc như trước đây nữa, mà bắt buộc chúng tôi phải trực tiếp xắn tay làm, rồi khó đâu tìm cách gỡ đó”.

Đồng chí Đoàn Xuân Trường (ngoài cùng bên trái), Phó Bí thư Thường trực Đảng ủy xã Sín Chải gặp gỡ, nắm bắt tâm tư người dân địa bàn.

Xã Sín Chải sau khi sáp nhập từ ba xã Tả Sìn Thàng, Lao Xả Phình và Sín Chải cũ cũng đứng trước những yêu cầu tương tự. Diện tích tự nhiên lên tới gần 19.000ha, với 15 thôn, bản, gần 13.300 nhân khẩu, trong đó trên 90% là đồng bào dân tộc Mông. Trụ sở làm việc xã cách trung tâm tỉnh 157km. Ngay khi chính thức đi vào vận hành, UBND xã Sín Chải phải đồng thời đối mặt với một chuỗi vấn đề phát sinh như: Cán bộ cấp huyện điều động về công tác thiếu chỗ ăn ở, không gian làm việc chật chội; tài sản công và đất đai của 2 xưởng chè cũ chưa hoàn tất thủ tục bàn giao; tuyến đường huyết mạch nối từ Sính Phình về trung tâm xã hư hỏng, xuống cấp nghiêm trọng…

Trao đổi về những khó khăn trong giai đoạn đầu vận hành bộ máy, ông Giàng A Páo, Bí thư Đảng ủy xã chia sẻ: “Khi bắt tay trực tiếp vào vận hành, bước chân ra khỏi phòng họp, xuống đến từng bản nắm bắt địa bàn, chúng tôi mới thấy sắp xếp bộ máy mới chỉ là vạch xuất phát. Không còn chuyện đùn đẩy hay trì hoãn trách nhiệm. Mọi việc lớn, nhỏ của dân, từ tranh chấp ranh giới nương rẫy đến dự án hạ tầng hàng tỷ đồng, nếu không được cán bộ xã trực tiếp bắt tay giải quyết dứt điểm tại cơ sở thì toàn bộ bộ máy sẽ ách tắc ngay lập tức”.

Khi khối lượng công việc tăng, nhiều nhiệm vụ mới được giao xuống cơ sở, yêu cầu đặt ra với chính quyền cấp xã không chỉ là tổ chức thực hiện đúng và kịp thời, mà còn phải tạo được sự đồng thuận của người dân. Vì thế, dân vận không thể chỉ được nhìn nhận là nhiệm vụ của một ngành, một bộ phận hay lực lượng chuyên trách. Trong mô hình mới, cán bộ trực tiếp thực hiện nhiệm vụ cũng chính là những người làm công tác dân vận; phải chủ động đối thoại, giải thích, lắng nghe và tháo gỡ những băn khoăn, vướng mắc ngay từ cơ sở.

Đó cũng là cách chính quyền tháo gỡ những điểm nghẽn trong quá trình tổ chức thực hiện, để chủ trương, kế hoạch đến được với người dân, tạo đồng thuận và giải quyết kịp thời những vấn đề phát sinh ngay tại cơ sở.

Sắp xếp mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, Điện Biên giảm từ 129 đơn vị cấp xã xuống còn 45 xã, phường. Toàn tỉnh giao gần 3.800 biên chế cán bộ, công chức; trong đó cấp xã có 2.600 người. Cùng với đó, 460 nhiệm vụ được phân cấp, ủy quyền cho các sở, ngành và UBND cấp xã, trong đó có nhiều lĩnh vực gắn trực tiếp với đời sống dân sinh như: Đất đai, đầu tư công, xây dựng, giáo dục, y tế, tư pháp, nông nghiệp và môi trường…

Bài, ảnh: Hà Linh

Tại Hội nghị, theo báo cáo của đại diện Sở Công Thương, đến nay Vĩnh Long có 15 nhà máy điện gió đã vận hành thương mại với tổng công suất khoảng 650MW, trong đó có 2 nhà máy vận hành một phần.

Năm 2025, sản lượng điện gió của tỉnh đạt 1,521 tỷ kWh, giá trị sản xuất khoảng 2.994,4 tỷ đồng. Trong 8 tháng đầu năm 2026, sản lượng đạt 1,194 tỷ kWh, giá trị sản xuất khoảng 2.261 tỷ đồng.

Bên cạnh các dự án đã vận hành, Vĩnh Long hiện có 18 nhà máy điện gió đã được cấp chủ trương đầu tư, đang triển khai các thủ tục pháp lý, đầu tư và xây dựng, với tổng công suất 1.243MW.

Dư địa phát triển điện gió của tỉnh còn khá lớn. Trong giai đoạn 2026 – 2030, có 22 dự án đã được cho chủ trương khảo sát nhưng chưa cấp chủ trương đầu tư, chưa lựa chọn nhà đầu tư (NĐT), với tổng công suất 2.283MW. Giai đoạn 2031 – 2035 có 5 dự án, tổng công suất 788MW. Ngoài ra, còn có 1.000MW điện gió ngoài khơi dự kiến tiếp bờ vào Vĩnh Long.

Trước quy mô các dự án đang và sẽ triển khai, Thường trực Tỉnh ủy đã chỉ đạo rà soát toàn bộ dự án theo tình trạng pháp lý, tiến độ thực tế, nghĩa vụ của NĐT, các vấn đề liên quan đất đai, khu vực biển và hạ tầng đấu nối.

Qua rà soát, các dự án được chia thành 4 nhóm: Dự án đang thi công, có khả năng hoàn thành theo kế hoạch; dự án còn vướng mắc nhưng NĐT có khả năng và quyết tâm triển khai; dự án chậm kéo dài cần đặt thời hạn cụ thể để xử lý; dự án chưa có NĐT, cần tập trung hoàn tất thủ tục để tổ chức lựa chọn NĐT mới.

Tại Hội nghị, các đại biểu đánh giá cụ thể từng dự án, xác định rõ trách nhiệm và thẩm quyền giải quyết, trên tinh thần hỗ trợ tối đa những NĐT có năng lực, triển khai thực chất.

Phát biểu chỉ đạo tại Hội nghị, Bí thư Tỉnh ủy Vĩnh Long Trần Văn Lâu nhấn mạnh, phát triển năng lượng tái tạo là một trong những lĩnh vực quan trọng, có vai trò thúc đẩy thực hiện mục tiêu tăng trưởng của tỉnh. Vì vậy, các ngành phải xác định rõ chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của từng đơn vị để phối hợp triển khai hiệu quả các nhiệm vụ đã được giao.

Với các dự án có điều kiện thuận lợi, đang thi công và có khả năng hoàn thành sớm, Bí thư Tỉnh ủy đề nghị Sở Công Thương tiếp tục theo dõi, hỗ trợ và phối hợp tháo gỡ khó khăn để đẩy nhanh tiến độ, sớm đưa dự án vào hoạt động.

Với những dự án còn vướng mắc nhưng vẫn có khả năng triển khai, các ngành cần tiếp tục phối hợp cùng NĐT, trong phạm vi chức năng, thẩm quyền và quy định của pháp luật, để tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện cho dự án tiếp tục thực hiện.

Với nhóm dự án kéo dài, yêu cầu đặt ra là phải xác định rõ thời hạn xử lý. Các ngành chuyên môn phải rà soát khách quan từng trường hợp, đánh giá cụ thể trách nhiệm và năng lực của chủ đầu tư, căn cứ quy định pháp luật để tham mưu hướng giải quyết dứt điểm, không để dự án kéo dài, không triển khai và gây lãng phí nguồn lực.

Với những dự án chưa thực hiện ký quỹ, trường hợp không đủ điều kiện gia hạn phải xử lý theo quy định. Những dự án còn vướng giải phóng mặt bằng cũng phải được phân loại, xác định cụ thể nguyên nhân, khó khăn để có hướng giải quyết phù hợp.

Một yêu cầu quan trọng khác được Bí thư Tỉnh ủy đặt ra là phải kiểm soát chặt ngay từ khâu lựa chọn NĐT. Các cơ quan chức năng cần phối hợp đánh giá đầy đủ năng lực, trách nhiệm của NĐT, bảo đảm lựa chọn đúng những đơn vị có đủ khả năng thực hiện dự án, hạn chế tình trạng chậm triển khai hoặc kéo dài.

Với các dự án từ nay đến năm 2030, ông Lâu yêu cầu các ngành khẩn trương hoàn chỉnh hồ sơ, thủ tục; tham mưu UBND tỉnh xây dựng tiêu chí, hội đồng xét chọn nhà đầu tư và tổ chức đấu thầu đúng quy định pháp luật.

Giải tỏa băn khoăn của người dân

Dự án nâng cấp, mở rộng quốc lộ 13 vừa được TPHCM khởi công. Dọc tuyến, nhiều căn nhà nằm sát mặt đường đã được tháo dỡ để bàn giao mặt bằng. Tại phường Hiệp Bình, 1.041 trường hợp bị ảnh hưởng bởi dự án, gồm 213 trường hợp giải tỏa trắng và 828 trường hợp giải tỏa một phần. Đến ngày khởi công, địa phương đã bàn giao hơn 80% mặt bằng sạch cho chủ đầu tư.

Nhiều hộ dân chỉnh trang nhà cửa, bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư thi công dự án nâng cấp, mở rộng quốc lộ 13. ẢNH: PHƯƠNG UYÊN

Một trong những trường hợp cụ thể là gia đình ông Nguyễn Văn Cường. Căn nhà của gia đình ông thuộc diện giải tỏa một phần, phải lùi vào khoảng 13m. Sau khi được cán bộ địa phương gặp gỡ, giải thích chính sách và trao đổi về việc sửa chữa phần nhà còn lại, gia đình ông Cường đã sớm bàn giao mặt bằng.

Theo Phó Chủ tịch UBND phường Hiệp Bình Phạm Văn Hùng, mỗi trường hợp có đặc điểm riêng về nguồn gốc đất, mức bồi thường và phương án tái định cư. Vì vậy, phường phân công cán bộ phụ trách từng khu vực, trực tiếp làm việc với từng hộ để xác định rõ vướng mắc. “Phải xuống gặp dân, nghe dân nói thì mới biết từng hộ đang vướng ở đâu để giải thích, vận động”, ông Phạm Văn Hùng nói.

Tại phường Phước Thắng, dự án đường Hàng Điều 4 có tổng mức đầu tư 473,9 tỷ đồng, thu hồi hơn 32.614m2 đất, liên quan 303 thửa đất của 290 hộ dân, trong đó 214 căn nhà phải giải tỏa.

Gia đình ông Nguyễn Vũ Hưng thuộc diện thu hồi toàn bộ 100m2 đất và nhà ở để thực hiện dự án. Ban đầu, ông Hưng băn khoăn về mức bồi thường, đề nghị được áp dụng mức giá phù hợp và hỗ trợ chỗ ở sau khi di dời.

Trước kiến nghị của gia đình, địa phương đã trực tiếp gặp gỡ, giải thích cụ thể. Những vướng mắc được làm rõ, giúp gia đình hiểu quyền lợi và đồng thuận với phương án thực hiện. Sau đó, gia đình ông Hưng chủ động di dời tài sản, bàn giao toàn bộ mặt bằng cho dự án.

Chủ tịch UBND phường Phước Thắng Nguyễn Việt Dũng cho biết, địa phương xác định phải nắm rõ từng trường hợp, người dân thắc mắc chỗ nào thì tập trung giải thích, tháo gỡ chỗ đó. Đến tháng 6-2026, 25 trường hợp cuối cùng đã đồng thuận, tự tháo dỡ công trình, di dời tài sản. Toàn bộ diện tích đất thu hồi đã được bàn giao để triển khai dự án.

Vận động đi cùng giải quyết quyền lợi

Thực tế cho thấy, vận động chỉ có sức thuyết phục khi đi cùng việc công khai chính sách, trả lời rõ kiến nghị và giải quyết kịp thời quyền lợi chính đáng của người dân. Đây cũng là cách phường Đông Hòa đang thực hiện để giải phóng mặt bằng phục vụ Dự án Khu đô thị Đại học Quốc gia TPHCM – một dự án kéo dài nhiều năm và còn nhiều hồ sơ phức tạp.

Trên địa bàn phường có 785 trường hợp bị ảnh hưởng bởi dự án. Tính đến giữa tháng 8, còn 140 trường hợp chưa bàn giao mặt bằng và khoảng 150 trường hợp chưa thực hiện kiểm đếm.

Chủ tịch UBND phường Đông Hòa Võ Trọng Tài thông tin, địa phương đang rà soát từng hồ sơ, trực tiếp gặp người dân để tìm hiểu những băn khoăn về bồi thường, tái định cư và sinh kế sau khi di dời, từ đó chọn cách giải quyết, vận động phù hợp.

Gia đình ông Dương Văn Thăng (ngụ khu phố Tân Lập) có 31 phòng trọ trên diện tích 875m2, ban đầu còn băn khoăn về nghĩa vụ tài chính đối với suất tái định cư. Qua rà soát, phường căn cứ các quy định của tỉnh Bình Dương trước đây, trong đó xác định chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục giao đất, hồ sơ cấp giấy chứng nhận và các khoản thuế, phí, lệ phí, tiền sử dụng đất theo quy định.

Phường đã làm việc với cơ quan thuế để xử lý việc ghi nợ nghĩa vụ tài chính của các hộ dân. Đến ngày 13-8, Thuế cơ sở 26 xác nhận đã xóa nợ thuế cho 11 hộ có ý kiến phản ánh và tiếp tục xử lý các trường hợp còn lại. Sau khi vướng mắc được giải quyết, hộ ông Thăng và các hộ liên quan đã đồng ý bàn giao mặt bằng.

Với những hộ có hoàn cảnh đặc thù, phường huy động thêm nguồn lực để chăm lo. Như gia đình ông Trần Văn Trường (sinh năm 1938) được Ban điều hành khu phố Tân Lập và UBND phường Đông Hòa quan tâm, vận động mạnh thường quân cùng góp sức, giải quyết chính sách an sinh.

Ngoài bồi thường, hỗ trợ theo quy định, phường huy động kinh phí xã hội hóa để giúp gia đình thuê chỗ ở mới, đồng thời bố trí phương tiện tháo dỡ, di chuyển tài sản ra khỏi khu đất giải tỏa để bàn giao mặt bằng cho dự án.

Theo ông Võ Trọng Tài, cán bộ phải xác định rõ những vấn đề thuộc thẩm quyền để giải quyết ngay; những vấn đề cần phối hợp giải quyết thì phải chuyển đúng cơ quan và theo dõi đến khi có kết quả. Những nội dung vượt thẩm quyền phải được kịp thời báo cáo, đề xuất hướng xử lý, tránh để hồ sơ kéo dài trong khi người dân chờ đợi.

Đằng sau những kết quả này là sự chỉ đạo quyết liệt của thành phố, cùng sự vào cuộc đồng bộ của cả hệ thống chính trị, từ thành phố đến cơ sở.

Với những kết quả bước đầu đó, điều quan trọng hơn của chiến dịch mà thành phố Hà Nội đang thực hiện là hướng tới hình thành hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đúng, đủ, sạch, sống được cập nhật thường xuyên và có khả năng kết nối, chia sẻ, khai thác hiệu quả. Vì khi thông tin của từng thửa đất được xác thực, kết nối và cập nhật thường xuyên, phương thức quản lý đất đai sẽ được chuyển từ hồ sơ giấy sang quản trị bằng dữ liệu.

Tuy nhiên, cuộc tổng rà soát đất đai của thành phố Hà Nội chưa thể dừng ở mốc 45 ngày. Hiện vẫn còn khoảng 1,8 triệu thửa đất đang tiếp tục được xây dựng dữ liệu; hơn 1 triệu thửa cần tiếp tục hoàn thiện… Những con số này không phải để so sánh đơn thuần, càng không phải để tạo áp lực thành tích, mà quan trọng là để nhận diện chính xác nơi nào đang còn khó khăn, vướng mắc cần được tháo gỡ.

Thực tế triển khai ở các địa phương cho thấy, vướng mắc tập trung ở những vấn đề, như: Thiếu hoặc chưa hoàn chỉnh bản đồ; thiếu thông tin chủ sử dụng; hồ sơ giấy chưa được số hóa; chủ sử dụng vắng mặt, đã chết hoặc chưa xác định được mã định danh… Nếu không tháo gỡ từng nguyên nhân, việc chạy theo tỷ lệ hoàn thành rất dễ dẫn đến một nghịch lý: Dữ liệu nhiều, nhưng chưa chắc đã dùng được. Một thửa đất chỉ thực sự trở thành dữ liệu có giá trị khi thông tin đúng, đủ, sạch và có khả năng cập nhật. Còn dữ liệu không chính xác, không đồng bộ sẽ không được quản lý hiệu quả, thậm chí tạo thêm thủ tục rườm rà, gây khó người dân. Vì thế, yêu cầu đặt ra sau chiến dịch 45 ngày phải là chuyển từ “làm cho xong” sang “làm cho dùng được”. Đây mới là thước đo thực chất của chuyển đổi số. Khi đó, dữ liệu đất đai mới thực sự trở thành nền tảng phục vụ công tác quản lý, giải quyết thủ tục hành chính và phục vụ người dân, doanh nghiệp.

Chính vì thế, sau cao điểm 45 ngày, thành phố Hà Nội giao nhiệm vụ cho các địa phương hoàn thành thu thập cơ sở dữ liệu đất đai trước ngày 15-9. Đồng thời, các sở, ngành cập nhật lên hệ thống dữ liệu quốc gia xong trước ngày 25-9. Trong đó, với những địa phương đã đạt tỷ lệ cao, yêu cầu hoàn thành trước ngày 5-9 càng cho thấy quan điểm nhất quán của thành phố là không chờ đợi, không để công việc bị dồn vào cuối kỳ.

Mốc thời gian đã rõ, khối lượng công việc cũng đã được lượng hóa. Vấn đề còn lại là tổ chức thực hiện, trong đó trách nhiệm người đứng đầu phải được đặt ở vị trí trung tâm. Bí thư Đảng ủy – Chủ tịch HĐND, Chủ tịch UBND xã, phường phải nắm rõ tiến độ, thường xuyên kiểm tra, trực tiếp đôn đốc và xử lý những vướng mắc phát sinh. Những vấn đề thuộc thẩm quyền phải được giải quyết ngay; trường hợp vượt thẩm quyền phải báo cáo thành phố để kịp thời chỉ đạo, tháo gỡ.

Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội chịu trách nhiệm về tiến độ và chất lượng cần khẩn trương xử lý những khu vực còn thiếu bản đồ, hướng dẫn đo đạc tại nơi chưa có bản đồ và chỉ đạo Văn phòng Đăng ký đất đai giải quyết nhanh khâu cập nhật, đồng bộ. Dữ liệu đã được các địa phương thu thập không thể tiếp tục nằm chờ ở khâu xử lý.

Đất đai luôn biến động, vì vậy, sau ngày 25-9, hệ thống cũng phải tiếp tục được cập nhật để dữ liệu luôn “sống”. Mỗi biến động về chủ sử dụng, hiện trạng, thông tin pháp lý phải được cập nhật kịp thời. 45 ngày qua cho thấy, khi cả hệ thống chính trị cùng vào cuộc, khối lượng công việc lớn có thể được xử lý nhanh chóng. Phần việc tiếp theo là chuyển từ quyết liệt làm dữ liệu sang quyết liệt sử dụng dữ liệu, biến hàng triệu thông tin về thửa đất thành nguồn lực phục vụ quản lý, người dân và doanh nghiệp. Đó mới là giá trị thực chất và lâu dài của chuyển đổi số trong quản lý đất đai.