Category: Tin BĐS Việt Nam

Ba phương án giải quyết quyền lợi người mua nhà

Tại dự thảo Nghị quyết của HĐND TP Hà Nội về cơ chế đặc thù xử lý vi phạm đất đai, trật tự xây dựng tại 12 dự án liên quan ông Lê Thanh Thản, thành phố đề xuất các phương án giải quyết quyền lợi cho người mua nhà thuộc diện phải di dời, gồm nhận tiền bồi thường, đổi nhà ở tương đương hoặc được ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội nếu đủ điều kiện.

Thứ nhất, người mua nhà có thể nhận tiền đền bù, bồi thường và hỗ trợ từ chủ đầu tư. Dự thảo chưa quy định mức tiền cụ thể đối với từng căn hộ mà xác định đây là một trong những phương thức giải quyết thông qua thỏa thuận giữa các bên.

Người dân khu chung cư HH nếu thuộc diện phải di dời sẽ có 3 lựa chọn.

Thứ hai, người dân có thể chuyển sang căn hộ hoặc nhà ở tương đương tại dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện kinh doanh do chủ đầu tư thực hiện. Đây là phương án dành cho những trường hợp có nhu cầu tiếp tục nhận nhà ở thay vì tiền bồi thường.

Thứ ba, người mua nhà đáp ứng điều kiện theo Luật Nhà ở được ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện. Phương thức này không đồng nghĩa người dân được cấp nhà ở xã hội miễn phí.

Trong báo cáo đánh giá tác động chính sách, Sở Xây dựng Hà Nội đề cập khả năng chuyển một số lượng lớn căn hộ về khu vực khác, dự kiến thuộc dự án Thanh Hà – Cienco5. Tuy nhiên, cơ quan này cũng chỉ ra những vấn đề có thể phát sinh khi chưa khảo sát được số hộ lựa chọn nhận tiền và số hộ có nhu cầu đổi nhà.

Theo Sở Xây dựng, việc chuyển một lượng lớn cư dân đến khu vực mới trong thời gian ngắn có thể gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhất là khi hệ thống hạ tầng tại nơi tiếp nhận chưa đáp ứng đầy đủ.

Theo dự thảo, trước khi tổ chức di dời, chủ đầu tư phải lập danh sách các căn hộ thuộc diện phải di dời, xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng và những quyền lợi hợp pháp khác của từng trường hợp.

Trên cơ sở đó, chủ đầu tư phải xây dựng, công khai phương án di dời, lấy ý kiến đồng thuận của cư dân về việc bồi thường, hỗ trợ, tạm cư và các nội dung liên quan. Đồng thời, chủ đầu tư phải bảo đảm kinh phí di dời, hỗ trợ nơi ở tạm thời trước khi hoàn tất các phương án khắc phục hậu quả.

Cư dân lo mất ổn định cuộc sống

Trao đổi với phóng viên Tiền Phong, Nguyễn Trọng (cư dân HH4C thuộc tổ hợp chung cư Linh Đàm) cho biết, hiện chúng tôi chưa biết tổ hợp chung cư HH thuộc nhóm nào. Vì vậy rất mong các cơ quan chính quyền sớm có phân loại và ra quyết định cuối cùng cho cư dân yên tâm sinh sống và làm việc đỡ hoang mang, lo lắng.

Cư dân chung cư HH Linh Đàm lo nếu thuộc diện phải di dời sẽ gây xáo trộn cuộc sống.

Tuy nhiên, anh Trọng băn khoăn: “Các toà nhà được xây dựng công khai, các căn hộ được mua bán rộng rãi từ chủ đầu tư hoặc các sàn thương mại. Điều đáng nói, các căn hộ tại đây vẫn đáp ứng và được vay gói hỗ trợ mua nhà của Nhà nước. Vậy tại sao những vi phạm của chủ đầu tư mà người dân lại phải gánh chịu. Trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ quan quản lý ra sao?”.

Trong khi đó, chị Nguyễn Thúy Vân – cư dân HH3A (sống trong căn hộ thuộc tầng vượt quy hoạch – PV) cho rằng, trong trường hợp người dân phải chuyển sang nơi ở mới tại khu đô thị Thanh Hà, cách Linh Đàm khoảng 10 km, cuộc sống của hàng chục nghìn người sẽ bị xáo trộn.

“Tổ hợp HH Linh Đàm đã trở thành cộng đồng dân cư đông đúc, gần trường học, bệnh viện, thuận lợi di chuyển vào trung tâm. Con cái học hành ổn định, gia đình gắn bó nhiều năm. Sai phạm là của chủ đầu tư, sao bắt cư dân gánh?”, chị Vân nói.

Được biết, dự án tổ hợp chung cư HH Linh Đàm chỉ được phép xây dựng 27 tầng, tuy nhiên chủ đầu tư đã xây dựng tới 36 tầng với các tòa HH4 và 41 tầng đối với các tòa HH1, HH2, HH3 (vượt nhiều tầng so với quy hoạch được phê duyệt). Dự án gồm hơn 9.000 căn hộ với khoảng 40.000 cư dân. Dự án được đưa vào hoạt động từ năm 2015, tuy nhiên đến nay đã hơn 10 năm trôi qua, dự án vẫn chưa được cấp sổ hồng khiến người dân bức xúc.

Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế 0,2% đất bỏ hoang, không áp dụng hạn mức

Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Đáng chú ý, Bộ Tài chính đề xuất bổ sung quy định về thuế suất đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng.

Dự thảo đề xuất bổ sung khoản 8 vào Điều 7 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, quy định đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, chậm đưa vào sử dụng áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức.

Việc xác định đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, chậm đưa vào sử dụng được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Mức thuế suất đề xuất cao gần 7 lần mức 0,03% đang áp dụng với đất ở trong hạn mức.

Loạt lãnh đạo bị bắt, chủ tịch bị khởi tố: Hành trình long đong của AZ Thăng Long

Ngày 7/10, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP Hà Nội cho biết đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can và áp dụng biện pháp ngăn chặn đối với 4 bị can về tội Lạm dụng chức vụ, quyền hạn chiếm đoạt tài sản.

Các bị can gồm: Lương Song Hào (SN 1983, Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long – Công ty AZ Thăng Long), Bùi Thúy Quỳnh (SN 1994, TGĐ), Vũ Ngọc Vinh (SN 1976, Phó TGĐ) và Lê Thị Thu Trang (SN 1990, Giám đốc sàn Mangala).

Theo cơ quan điều tra, vụ án được làm rõ qua quá trình xác minh thông tin mua, bán nhà ở xã hội tại dự án tổ hợp nhà ở xã hội và thương mại AZ Thăng Long.

Tòa A3 của dự án dính lùm xùm về việc chậm tiến độ bàn giao, liên quan vụ thu tiền “chênh” khoảng 80 tỷ đồng của gần 300 khách hàng. Ảnh: Hồng Khanh (chụp tháng 1/2024)

Dự án tổ hợp nhà ở xã hội và thương mại AZ Thăng Long (tên thương mại New City) nằm trên đường 32, tại thôn Lai Xá, xã Hoài Đức (Hà Nội), do Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư.

New City vốn là dự án nhà ở thương mại nhưng trong quá trình triển khai, dự án nhiều lần đình trệ, phải dừng thi công. Đến năm 2014, chủ đầu tư xin chuyển đổi dự án, bổ sung quỹ nhà ở xã hội. Đây là dự án nhà ở xã hội nằm trong gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. 

Mua đất bằng giấy viết tay, sử dụng hơn 30 năm vẫn phải trả lại đất

Sau khi nhận sang nhượng thửa đất 838m2 bằng giấy viết tay, một gia đình sử dụng để trồng lúa hơn 30 năm nhưng cuối cùng buộc phải trả lại đất. Giao dịch này bị xác định vi phạm cả về nội dung lẫn hình thức.

Cụ thể, theo trình bày của ông C. (ngụ tỉnh Ninh Thuận cũ, nay là tỉnh Khánh Hòa), năm 1992, hộ gia đình do ông đại diện được hợp tác xã tại Ninh Thuận cấp thửa đất diện tích 838m2.

Sau đó, ông cho con gái là bà S. mượn đất canh tác. Bà S. tiếp tục cho bà T. thuê trong vòng 15 năm với giá 2,5 chỉ vàng y, nhưng hai bên chỉ thỏa thuận bằng lời nói, không lập văn bản.

Năm 2006, ông C. yêu cầu bà T. trả đất nhưng bà xin được tiếp tục sử dụng vì cho rằng đất ruộng trũng, sản xuất thua lỗ. Ông C. đồng ý cho bà sử dụng thêm một thời gian.

Đến tháng 8/2020, khi bà T. đổ đất nhằm nâng nền để xây nhà, gia đình ông C. báo chính quyền địa phương và việc san lấp bị ngăn chặn. Sau nhiều lần yêu cầu trả đất không được, ông C. khởi kiện, đề nghị Tòa án buộc bà T. trả lại đất.

Chung cư Hà Nội: 78% nguồn cung mới là cao cấp, siêu sang, giá trên 80 triệu/m2

Theo báo cáo kết quả giám sát chuyên đề về tình hình phát triển, quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Hà Nội của Ban Đô thị, HĐND TP Hà Nội, trong 6 tháng đầu năm, chung cư thương mại tiếp tục là phân khúc chủ đạo, dẫn dắt nguồn cung mới của thị trường bất động sản Thủ đô.

Căn hộ chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung mở bán mới và 73% tổng lượng giao dịch. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung đang cho thấy sự lệch pha rõ rệt về phân khúc giá.

Nguồn cung chung cư mới tại Hà Nội chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, siêu sang, trong khi căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng. Ảnh: Hồng Khanh

Ban Đô thị cho biết, phân khúc căn hộ cao cấp có giá khoảng 50-80 triệu đồng/m2 và phân khúc sang trọng, siêu sang trên 80 triệu đồng/m2 chiếm tới 78% nguồn cung chung cư thương mại mới tại Hà Nội trong nửa đầu năm. Ngược lại, căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp.

TPHCM yêu cầu doanh nghiệp bất động sản đăng ký tài khoản, báo cáo qua VneID

Sở Xây dựng TPHCM vừa yêu cầu các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản trên địa bàn đăng ký, tiếp nhận tài khoản để thực hiện báo cáo, công khai thông tin trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Về việc tiếp nhận tài khoản, doanh nghiệp, cá nhân thực hiện báo cáo và công khai thông tin trên hệ thống phải có danh tính điện tử, được định danh và xác thực điện tử theo quy định. Việc đăng nhập hệ thống được thực hiện thông qua ứng dụng VNeID theo mã định danh của doanh nghiệp đăng ký.

Theo hướng dẫn của Sở Xây dựng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và sàn giao dịch bất động sản được cấp 2 tài khoản. Trường hợp doanh nghiệp là chủ đầu tư và có nhu cầu báo cáo thông tin đối với nhiều dự án sẽ được cấp thêm tài khoản. Trong khi đó, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản được cấp 1 tài khoản.

Trong góp ý bổ sung tại Văn bản số 125/2026/CV-HoREA ngày 29/9/2026 về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tập trung kiến nghị hoàn thiện quy định tại khoản 6 Điều 56 liên quan đến giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Theo HoREA, quy định này cần bao quát đầy đủ trường hợp nhà đầu tư tham gia theo hình thức liên danh, đặc biệt với những dự án có quy mô và giá trị lớn. Nếu chưa làm rõ chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, quá trình áp dụng tại các địa phương có thể phát sinh cách hiểu khác nhau, kéo theo khó khăn, chậm trễ trong quá trình hoàn tất thủ tục triển khai dự án.

Làm rõ đối tượng được giao đất, cho thuê đất

Cụ thể, HoREA đề nghị sửa đổi khoản 6 Điều 56 theo hướng bổ sung trường hợp nhà đầu tư hoặc liên danh nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định của pháp luật về đấu thầu và pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực. Quy định cần làm rõ các tình huống chỉ có một nhà đầu tư hoặc một liên danh đăng ký, đáp ứng điều kiện mời quan tâm; hoặc có nhiều nhà đầu tư, liên danh đăng ký nhưng chỉ một bên đáp ứng điều kiện.

Theo đề xuất, tổ chức kinh tế do nhà đầu tư hoặc liên danh nhà đầu tư thành lập để thực hiện dự án theo quy định pháp luật có liên quan sẽ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp các bên trong liên danh thỏa thuận ủy quyền cho một thành viên, nhà đầu tư được ủy quyền sẽ là chủ thể nhận đất để thực hiện dự án.

Điểm đáng chú ý của kiến nghị là làm rõ mối quan hệ giữa chủ thể tham gia lựa chọn nhà đầu tư với tổ chức trực tiếp triển khai dự án và thực hiện thủ tục đất đai. Trên thực tế, với những dự án lớn, các nhà đầu tư có thể hợp tác theo hình thức liên danh, sau đó thành lập doanh nghiệp dự án hoặc ủy quyền cho một thành viên đại diện. Nếu pháp luật đất đai chưa quy định rõ những trường hợp này, việc xác định đúng đối tượng được giao đất, cho thuê đất có thể gặp vướng mắc, dù quá trình lựa chọn nhà đầu tư đã đáp ứng các điều kiện liên quan.

HoREA cho rằng việc bổ sung quy định sẽ góp phần bảo đảm tính đồng bộ giữa Luật Đất đai với Luật Đấu thầu và pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực. Đồng thời, quy định rõ ràng hơn có thể tạo thuận lợi cho cơ quan có thẩm quyền khi thực hiện thủ tục, hạn chế tình trạng mỗi địa phương áp dụng một cách khác nhau.

Đặc biệt, theo Hiệp hội, những vướng mắc về thủ tục giao đất, cho thuê đất có thể ảnh hưởng đến tiến độ các dự án trọng điểm, cấp bách trong lĩnh vực năng lượng và hạ tầng, vốn đang được Nhà nước khuyến khích đẩy nhanh triển khai. Vì vậy, việc xác định rõ chủ thể nhận đất không chỉ liên quan đến thủ tục hành chính mà còn tác động đến khả năng đưa dự án vào thực hiện.

Tuy nhiên, đề xuất của HoREA tập trung vào việc làm rõ đối tượng và cơ chế thực hiện thủ tục trong những trường hợp được pháp luật cho phép giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu. Việc bổ sung quy định cần được xem xét đồng bộ với các điều kiện áp dụng tương ứng, nhằm bảo đảm đúng đối tượng, đúng trình tự và không làm thay đổi bản chất của các trường hợp pháp luật quy định phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Hoàn thiện cơ chế gia hạn, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất

Bên cạnh Điều 56, HoREA đề nghị sửa đổi điểm a khoản 2, khoản 5 và bổ sung các khoản 6, 7, 8 vào Điều 81 dự thảo Luật Đất đai, liên quan đến gia hạn và điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Đối với đất sử dụng có thời hạn, Hiệp hội đề xuất quy định người sử dụng đất phải đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét gia hạn trong thời gian 12 tháng trước khi hết hạn. Theo HoREA, quy định này giúp cơ quan chức năng có đủ thời gian giải quyết thủ tục, đồng thời tạo điều kiện để người sử dụng đất chủ động kế hoạch đầu tư, hạn chế gián đoạn hoạt động do chậm gia hạn.

Với các dự án được điều chỉnh theo pháp luật về đầu tư dẫn đến thay đổi thời hạn hoạt động, HoREA kiến nghị thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh tương ứng nhưng không vượt quá giới hạn quy định tại điểm a khoản 2 Điều 81. Theo đề xuất, thời hạn sử dụng đất thông thường không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm.

Hiệp hội cũng đề xuất cơ chế điều chỉnh thời hạn sử dụng đất khi nhà đầu tư cũ giải thể, phá sản và được thay thế bằng nhà đầu tư mới; khi dự án có sử dụng đất được chuyển nhượng; hoặc khi nhà đầu tư thay đổi phương án kinh doanh để phù hợp với quy hoạch đô thị, nông thôn và quy hoạch ngành. Trong các trường hợp được đề xuất, nhà đầu tư mới hoặc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng phải nộp bổ sung tiền thuê đất theo quy định pháp luật.

Một nội dung khác là cho phép xem xét điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với dự án còn không quá 10 năm nhưng quy hoạch đô thị, nông thôn hoặc quy hoạch ngành đã xác định khu đất sang loại đất khác và nhà đầu tư có nhu cầu điều chỉnh.

Theo HoREA, các kiến nghị này nhằm gắn thời hạn sử dụng đất với thời hạn thực hiện dự án, làm rõ nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư và tạo cơ sở xử lý những dự án còn thời hạn sử dụng đất ngắn nhưng vẫn có nhu cầu, năng lực và phương án đầu tư phù hợp quy hoạch. Qua đó, hạn chế nguy cơ gián đoạn hoạt động đầu tư và lãng phí đất đai, nguồn lực đã bỏ ra.

Nhìn tổng thể, các đề xuất của HoREA hướng tới tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thực hiện thủ tục đất đai, từ xác định đúng chủ thể được giao đất, cho thuê đất đến xử lý thời hạn sử dụng đất khi dự án hoặc nhà đầu tư thay đổi. Đối với quy định giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu, yêu cầu quan trọng là làm rõ trường hợp áp dụng và trách nhiệm của các bên, đồng thời bảo đảm thống nhất với pháp luật liên quan. Đây là cơ sở để vừa tạo thuận lợi cho dự án đủ điều kiện, vừa duy trì tính minh bạch và kỷ luật trong quản lý, khai thác nguồn lực đất đai.

Theo đó, các dự án gồm CT6 Kiến Hưng, Đại Thanh, CT5 Tân Triều, Khu nhà ở Xa La, CT11 và CT12 tại khu đô thị Kim Văn – Kim Lũ; các tòa VP3, VP5, VP6 và tổ hợp HH1, HH2, HH3, HH4 tại Linh Đàm.

Khu chung cư HH Linh Đàm, Hà Nội. Ảnh: T.C.

Theo báo cáo đánh giá tác động của Sở Xây dựng TP Hà Nội, các dự án tồn tại nhiều vi phạm kéo dài về đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng. Tổng số căn hộ theo quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng là 6.759 căn, trong khi thực tế có 24.943 căn, tăng 18.184 căn. Tình trạng này gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, ảnh hưởng chất lượng sống. Một số người mua nhà chưa được cấp giấy chứng nhận.

Sở Xây dựng TP Hà Nội nhận định, tháo dỡ các phần công trình vi phạm và di dời số lượng lớn cư dân có thể ảnh hưởng đến trật tự, an sinh xã hội, phát sinh khiếu kiện đông người. Vì vậy, thành phố đề xuất cơ chế xử lý đặc thù, song cho rằng việc cho phép công trình tồn tại không đồng nghĩa với hợp thức hóa sai phạm.

Theo dự thảo, công trình vi phạm được chia thành 3 nhóm.

Nhóm 1: được tồn tại theo hiện trạng nếu đã hoàn thành, đưa vào sử dụng, không có tranh chấp, bảo đảm an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy, không ảnh hưởng công trình lân cận và đáp ứng yêu cầu về hạ tầng, cảnh quan, chỉ giới, hành lang bảo vệ.

Nhóm 2: được tồn tại có điều kiện nếu chưa đáp ứng một số tiêu chí nhưng có thể khắc phục bằng giải pháp kỹ thuật, bổ sung hạ tầng, di dời cư dân hoặc chuyển đổi công năng.

Nhóm 3: phải tháo dỡ nếu không bảo đảm an toàn, không đáp ứng yêu cầu cảnh quan hoặc vi phạm chỉ giới, hành lang bảo vệ mà không thể khắc phục. Nhóm này còn gồm nhà ở thấp tầng xây trên đất quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đất quốc phòng, an ninh hoặc hành lang bảo vệ công trình mà không thể điều chỉnh quy hoạch.

Với căn hộ thuộc diện phải di dời, dự thảo cho phép người mua thỏa thuận với chủ đầu tư để nhận bồi thường, chuyển sang căn hộ tương đương tại dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện hoặc được ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm nếu đáp ứng quy định.

Sở Xây dựng TP Hà Nội cũng cảnh báo nguy cơ khiếu kiện khi trong cùng dự án có căn hộ được ở lại, căn hộ phải di dời. Nhiều cư dân đã sinh sống tại đây hơn 10 năm nên việc chuyển chỗ ở có thể ảnh hưởng đến công việc, học tập và sinh hoạt. Trường hợp lượng lớn cư dân chuyển đến khu vực khác, dự kiến có thể là dự án Thanh Hà – Cienco5, hạ tầng nơi tiếp nhận cũng có nguy cơ chịu thêm áp lực.

Từ Bangkok nhìn về Hà Nội, ông Thuận Nguyễn, Giám đốc Tư vấn cho thuê của Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận thấy thị trường văn phòng đang đứng trước một bước chuyển đáng chú ý: quyền lựa chọn của khách thuê có thể gia tăng khi nguồn cung mới liên tục bổ sung, còn chủ nhà không thể chỉ dựa vào vị trí và giá niêm yết để giữ chân doanh nghiệp.

Trong chuyến công tác tại Bangkok gần đây, ông có dịp khảo sát các dự án văn phòng tiêu biểu và trao đổi với đồng nghiệp tại Cushman & Wakefield Thái Lan. Thực tế cho thấy, khi nguồn cung dồi dào, các chủ tòa nhà phải cạnh tranh quyết liệt hơn bằng chất lượng vận hành, tiện ích và điều kiện thuê, thay vì chỉ tập trung vào giá.

Theo báo cáo thị trường văn phòng Bangkok quý II/2026 của Cushman & Wakefield, tỷ lệ trống văn phòng hạng A tại khu trung tâm thành phố đạt 21,9%, trong khi giá thuê gộp bình quân ở mức 943 baht, tương đương khoảng 28,6 USD mỗi m² mỗi tháng. Dù tỷ lệ lấp đầy có dấu hiệu cải thiện, khách thuê vẫn có thêm lựa chọn và khả năng thương lượng tốt hơn nhờ các chính sách ưu đãi, điều khoản hợp đồng linh hoạt.

Tại Hà Nội, tỷ lệ trống văn phòng trong quý II/2026 vào khoảng 23%, gần tương đương Bangkok. Giá thuê chào đối với văn phòng hạng A đạt khoảng 32,2 USD mỗi m² mỗi tháng. Tuy nhiên, hai thị trường đang ở những thời điểm khác nhau. Bangkok đã đi qua giai đoạn nguồn cung tăng mạnh và đang từng bước phục hồi, trong khi Hà Nội chuẩn bị bước vào chu kỳ bổ sung nguồn cung đáng kể.

Trong giai đoạn 2026-2028, thị trường Hà Nội dự kiến đón thêm khoảng 400.000 m² văn phòng, trong đó khu vực phía Tây chiếm khoảng 83%. Sự xuất hiện của các dự án mới, đặc biệt tại khu vực Starlake, có thể làm thay đổi tương quan cung cầu, tạo thêm lựa chọn cho doanh nghiệp nhưng đồng thời gia tăng áp lực lên những tòa nhà hiện hữu.

Điều đáng chú ý là nguồn cung lớn không đồng nghĩa mọi dự án đều gặp khó khăn. Tại Bangkok, những tổ hợp như One Bangkok và Dusit Central Park vẫn ghi nhận kết quả cho thuê tích cực nhờ cách phát triển không gian làm việc gắn với hệ sinh thái dịch vụ, thương mại và giải trí.

One Bangkok tích hợp văn phòng, khách sạn, bán lẻ và không gian công cộng, đồng thời chú trọng các tiêu chuẩn công trình xanh, kết nối thông minh và sức khỏe người sử dụng. Tại Tower 4, không gian làm việc chung THE COLLECTIVE cung cấp phòng họp, dịch vụ ăn uống và hỗ trợ cá nhân hóa, giúp khách thuê tiếp cận nhiều tiện ích mà không phải tự đầu tư toàn bộ hạ tầng.

Dusit Central Park cũng phát triển theo hướng kết hợp văn phòng, khách sạn, căn hộ và bán lẻ, với khu vườn trên mái rộng hơn 1 ha. Không gian xanh này vừa phục vụ người sử dụng trong tổ hợp, vừa thu hút người dân và khách du lịch, góp phần biến dự án thành một điểm đến của thành phố.

Theo ông Thuận Nguyễn, những mô hình trên cho thấy trải nghiệm làm việc đang trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định thuê văn phòng. Doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến môi trường làm việc, tiện ích, khả năng kết nối và hình ảnh thương hiệu gắn với địa chỉ văn phòng, bên cạnh diện tích và chi phí.

Thị trường văn phòng Hà Nội chuẩn bị đón thêm khoảng 400.000 m² nguồn cung trong giai đoạn 2026-2028.

Xu hướng này cũng tạo ra cơ hội cho các chủ nhà sở hữu tòa nhà cũ. Thay vì buộc phải xây mới để cạnh tranh, họ có thể đầu tư nâng cấp tiện ích, cải thiện dịch vụ và tổ chức lại không gian dùng chung.

Empire Tower tại Bangkok là một ví dụ. Chủ sở hữu AWC đã đầu tư khoảng 40 triệu USD để tái định vị tòa nhà 58 tầng được xây dựng từ cuối thập niên 1990. Một phần diện tích được chuyển đổi thành không gian sinh hoạt chung, gồm phòng khách, bếp cộng đồng, khu nghỉ trưa và nơi làm việc nhóm; các tầng trên được phát triển thành khu ẩm thực.

Cách làm này phản ánh sự thay đổi trong tư duy quản lý bất động sản. Giá thuê vẫn quan trọng, nhưng khả năng giữ khách còn phụ thuộc vào chất lượng vận hành, dịch vụ và mức độ đáp ứng nhu cầu thực tế của doanh nghiệp.

Tại Hà Nội, một số dự án mới đã chú trọng chứng chỉ công trình xanh, công nghệ tòa nhà thông minh, mảng xanh, khối đế bán lẻ và không gian đa chức năng. Những yếu tố này có thể trở thành lợi thế cạnh tranh khi thị trường có thêm nguồn cung. Với các tòa nhà hiện hữu, việc nâng cấp đúng nhu cầu cũng là cách hạn chế nguy cơ mất khách vào tay những dự án mới.

Một thay đổi khác nằm ở chính sách cho thuê. Trong bối cảnh cạnh tranh tăng lên, giữ nguyên giá niêm yết không có nghĩa chủ nhà bảo toàn được lợi thế. Các gói ưu đãi, hỗ trợ hoàn thiện mặt bằng, thời gian miễn tiền thuê và điều khoản hợp đồng linh hoạt có thể quyết định sức hấp dẫn thực tế của một tòa nhà.

Với khách thuê, nguồn cung mới là cơ hội để nâng cấp nơi làm việc và thương lượng những điều kiện phù hợp hơn. Tuy nhiên, doanh nghiệp cần chuẩn bị sớm, nhất là khi hợp đồng hiện tại sẽ hết hạn trong hai đến ba năm tới. Những đơn vị cần diện tích lớn hoặc nhiều tầng liền nhau càng nên khảo sát thị trường trước khi đến thời điểm phải di chuyển.

Việc lựa chọn văn phòng cũng cần dựa trên tổng chi phí sử dụng, không chỉ tiền thuê mỗi mét vuông. Phí dịch vụ, chi phí hoàn thiện, thời gian miễn tiền thuê, mức hỗ trợ của chủ nhà và nghĩa vụ hoàn trả mặt bằng đều ảnh hưởng đến ngân sách trong suốt thời hạn hợp đồng. Đồng thời, doanh nghiệp cần xác định rõ nhu cầu về quy mô nhân sự, giao thông, công nghệ, tiêu chuẩn bền vững và khả năng mở rộng trong tương lai.

Kinh nghiệm từ Bangkok cho thấy, thị trường có tỷ lệ trống cao vẫn tạo cơ hội cho những dự án hiểu khách thuê và có chiến lược vận hành phù hợp. Với Hà Nội, nguồn cung sắp tới có thể làm thay đổi cán cân thương lượng, nhưng kết quả cuối cùng sẽ phụ thuộc vào cách mỗi bên chuẩn bị.

Chủ nhà muốn giữ khách cần chứng minh giá trị của tòa nhà bằng chất lượng và dịch vụ. Trong khi đó, doanh nghiệp thuê văn phòng có thể tận dụng thời gian và thông tin để so sánh nhiều phương án, thay vì chỉ lựa chọn theo vị trí hoặc giá chào.