Bất động sản nghỉ dưỡng ‘đi ngược chiều’?

Tuy nhiên, đằng sau những con số khởi sắc là một thị trường phục hồi thiếu đồng đều, giao dịch tập trung vào số ít dự án và lượng hàng tồn kho còn lớn.

Le lói “hồi sinh”

Theo báo cáo thị trường quý III của DKRA Consulting, lượng tiêu thụ condotel sơ cấp trên cả nước đạt 932 căn, gấp 5,4 lần quý II. Mức tăng này cho thấy dòng tiền đã bắt đầu quay lại một bộ phận thị trường, đặc biệt tại những dự án có khả năng khai thác lưu trú thực tế.

Bức tranh nguồn cung cũng xuất hiện những chuyển động đáng chú ý. Theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, cả nước có 9 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, 4 dự án được cấp phép xây dựng mới với quy mô khoảng 1.807 căn hộ du lịch và 942 căn biệt thự du lịch, bằng 133,3% so với quý trước.

Trong cùng thời gian, có 3 dự án hoàn thành xây dựng, gấp ba lần quý trước, dù chỉ bằng 75% cùng kỳ năm 2025. Trên toàn quốc hiện có 47 dự án đang triển khai, cung cấp khoảng 21.456 căn hộ du lịch và 3.865 căn biệt thự du lịch.

Bất động sản nghỉ dưỡng đang chuyển động tích cực, song còn nhiều thách thức.

Những con số thăm dò phản ánh hoạt động đầu tư và triển khai dự án nghỉ dưỡng vẫn tiếp diễn, tạo cơ sở để thị trường chuẩn bị nguồn cung cho giai đoạn nhu cầu du lịch phục hồi.

Tuy nhiên, nguồn cung gia tăng chỉ thực sự có ý nghĩa khi đi cùng sức mua và hiệu quả khai thác. Nếu tốc độ đưa sản phẩm ra thị trường vượt quá khả năng hấp thụ, lượng hàng mới có thể làm gia tăng áp lực cạnh tranh và kéo dài thời gian thu hồi vốn.

Động lực quan trọng cho sự hồi sinh của thị trường nghỉ dưỡng đến từ sự cải thiện của ngành du lịch. Báo cáo quý III của Avison Young Việt Nam cho biết, trong chín tháng đầu năm, Việt Nam đón 17,7 triệu lượt khách quốc tế, tăng 14,5% so với cùng kỳ.

Nhu cầu lưu trú từ khách quốc tế, chuyên gia, khách công vụ và du lịch MICE đang hỗ trợ hoạt động của khách sạn, căn hộ du lịch tại các điểm đến lớn.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết bất động sản du lịch nghỉ dưỡng thời gian qua thu hút dòng vốn đầu tư lớn từ các tập đoàn trong nước và quốc tế, góp phần tạo động lực phát triển kinh tế địa phương.

Theo ông Khôi, thời gian tới, lĩnh vực nghỉ dưỡng còn khả năng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, đặc biệt ở các phân khúc khách sạn cao cấp, khu nghỉ dưỡng biển, khu vui chơi giải trí tổng hợp và du lịch sinh thái.

Việc phát triển du lịch đêm, các thành phố lễ hội và những chương trình biểu diễn quy mô lớn cũng giúp kéo dài thời gian lưu trú, gia tăng sức hấp dẫn của điểm đến, qua đó hỗ trợ hoạt động kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng.

Thị trường “cô đặc”

Dẫu vậy, những tín hiệu tích cực chưa đồng nghĩa thị trường đã phục hồi trên diện rộng. Số liệu của DKRA trong cùng báo cáo thăm dò quý II cho thấy tính chất cục bộ của đà tăng thanh khoản phân khúc nghỉ dưỡng.

Trong tổng lượng condotel tiêu thụ quý III, khoảng 75% giao dịch tập trung tại một dự án mở bán mới. Con số cho thấy thị trường đang nặng tính “cô đặc”, phần lớn sức mua được tạo ra bởi một điểm sáng riêng lẻ, thay vì lan tỏa đồng đều giữa các chủ đầu tư và địa phương.

Sự tương phản giữa các phân khúc càng làm rõ mức độ phân hóa. Trong quý III, biệt thự nghỉ dưỡng chỉ tiêu thụ 38 căn, giảm 86% so với quý trước, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 2%. Nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng không ghi nhận giao dịch sơ cấp nào, dù nguồn cung chào bán vượt 3.600 căn.

Tình trạng tồn kho tiếp tục là lực cản đáng kể. DKRA cho biết khoảng 79% trong tổng nguồn cung sơ cấp 6.300 condotel trên thị trường vẫn là hàng tồn kho từ các giai đoạn trước.

Khi phần lớn nguồn cung chưa được hấp thụ, mức tăng giao dịch trong một quý chưa đủ tạo ra thay đổi căn bản về cán cân cung cầu. Thị trường đang cho thấy sự tập trung cao của dòng tiền vào những sản phẩm được đánh giá có lợi thế, trong khi phần lớn dự án vẫn phải tìm cách giải phóng hàng tồn.

Dòng giao dịch cũng tập trung mạnh về khu vực ven biển miền Trung, nơi chiếm 71% nguồn cung sơ cấp và đóng góp hơn 83% lượng tiêu thụ condotel cả nước.

Giá bán sơ cấp tại khu vực dao động từ 42,4 đến 220 triệu đồng/m2, đã gồm VAT, với mức bình quân 91,3 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá gần như không thay đổi so với quý trước nhưng tăng 6% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong bối cảnh sức mua còn thận trọng, nhiều chủ đầu tư duy trì giá niêm yết, đồng thời sử dụng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán để kích cầu.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đánh giá sự phục hồi của du lịch cùng quá trình phát triển hạ tầng giao thông đang tạo nền tảng để bất động sản nghỉ dưỡng lấy lại niềm tin.

Theo DKRA Consulting, quý IV có thể ghi nhận thêm 200-400 condotel mới, tập trung tại Đắk Lắk, TP HCM và Khánh Hòa. Biệt thự nghỉ dưỡng dự kiến bổ sung 100-200 căn, chủ yếu tại Đà Nẵng và Phú Thọ, trong khi nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng có thể tiếp tục vắng nguồn cung mới do lượng đặt chỗ chưa đạt kỳ vọng.

Tuy nhiên, khẩu vị đầu tư đã thay đổi. Khách hàng không còn quá mặn mà với những cam kết lợi nhuận cao thiếu cơ sở, mà quan tâm hơn đến năng lực quản trị dự án, chất lượng vận hành và công suất khai thác phòng.

Sự thay đổi này buộc chủ đầu tư phải chứng minh hiệu quả bằng hoạt động kinh doanh thực tế thay vì dựa vào kỳ vọng tăng giá.

TS. Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế và bất động sản, cũng cảnh báo sức cầu chung của thị trường nghỉ dưỡng vẫn thấp. Nhiều dự án mở bán nhưng tồn kho lớn, thanh khoản yếu do nhà đầu tư e ngại rủi ro chôn vốn.

Theo ông Nhân, đây không còn là phân khúc phù hợp với chiến lược lướt sóng. Người mua nên xác định tầm nhìn từ 3-5 năm, ưu tiên sản phẩm có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín và mức chiết khấu phù hợp. Bên cạnh đó, cần thẩm định pháp lý, thời hạn sở hữu, chi phí quản lý và cơ chế phân chia doanh thu trước khi quyết định xuống tiền.

Hưng Nguyên