Tồn kho đất nền tăng 75%, giao dịch bất động sản tiếp tục đi xuống

Thị trường bất động sản trong quý III ghi nhận những dấu hiệu điều chỉnh khi lượng giao dịch giảm, giá bán tại nhiều khu vực đi xuống và hàng tồn kho tăng. Diễn biến này cho thấy áp lực thanh khoản ngày càng rõ, trong bối cảnh người mua thận trọng hơn trước mặt bằng giá cao và chi phí vốn vẫn ở mức lớn.

Thị trường bất động sản quý III ghi nhận lượng giao dịch giảm trong khi tồn kho căn hộ, nhà riêng lẻ và đất nền tăng. Ảnh: Dũng Minh.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về tình hình thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 331.876 giao dịch thành công, gồm 80.269 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và 251.607 giao dịch đất nền.

Riêng quý III, tổng lượng giao dịch đạt khoảng 92.004 giao dịch, bằng 92% so với quý II. Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 22.847 giao dịch, giảm 14%; giao dịch đất nền đạt 69.157 giao dịch, giảm 6%.

Sự suy giảm diễn ra ở cả hai nhóm sản phẩm cho thấy thị trường đang đối mặt với khó khăn về sức mua. Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính, tính pháp lý và hiệu quả khai thác của bất động sản trước khi quyết định xuống tiền.

Áp lực điều chỉnh giá thể hiện rõ hơn trong quý III. Theo Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam 9 tháng đầu năm và dự báo 3 tháng cuối năm của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), giá bán bất động sản sơ cấp, gồm căn hộ và nhà đất tại nhiều khu vực trên cả nước, giảm 5-20% so với giai đoạn trước.

Bên cạnh nguồn cung tăng, sức mua suy yếu và chi phí vốn cao tiếp tục gây sức ép lên thị trường. Khi người mua không còn dễ dàng chấp nhận mức giá chào bán, các chủ đầu tư phải điều chỉnh chính sách bán hàng để cải thiện khả năng tiếp cận khách hàng.

Diễn biến giá không đồng nhất giữa các phân khúc và khu vực. Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ, biệt thự và nhà liền kề tại một số địa bàn giảm nhẹ trong quý III, trong khi đất nền trên thị trường thứ cấp tiếp tục điều chỉnh. Dù vậy, mặt bằng giá căn hộ tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm người có thu nhập trung bình và thấp còn hạn chế.

Trong bối cảnh này, những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện, mức giá phù hợp và phương thức thanh toán linh hoạt có thể có lợi thế hơn trong việc tiếp cận người mua. Thị trường cũng đứng trước yêu cầu chuyển từ tăng nguồn cung đơn thuần sang nâng cao khả năng tiêu thụ sản phẩm thực tế.

Cùng với giao dịch suy giảm, lượng bất động sản tồn kho tại các dự án có xu hướng tăng trong quý III. Theo số liệu của Bộ Xây dựng từ báo cáo của 27/34 địa phương, tổng lượng tồn kho tại các dự án vào khoảng 51.950 căn, nền.

Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư đạt 15.319 căn, tăng 19,5% so với quý II; nhà ở riêng lẻ đạt 17.089 căn, tăng 11,6%; đất nền đạt 19.542 nền, tăng 75,3%. Ngoài ra, lượng tồn kho tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú vào khoảng 1.046 căn.

Đáng chú ý, đất nền là nhóm có mức tăng tồn kho lớn nhất trong các loại hình được thống kê. Diễn biến này đặt ra áp lực đối với các chủ đầu tư và nhà đầu tư đang nắm giữ sản phẩm, đặc biệt tại những khu vực mà nhu cầu giao dịch không theo kịp nguồn hàng đưa ra thị trường.

Tuy nhiên, lượng tồn kho tại các dự án mới chỉ phản ánh một phần tình hình thực tế. Nguồn hàng chưa được tiêu thụ còn có thể nằm tại những dự án chậm triển khai do vướng mắc pháp lý, cũng như các bất động sản được rao bán trên thị trường thứ cấp nhưng chưa tìm được người mua.

Việc tháo gỡ các dự án đình trệ, xử lý vướng mắc về thủ tục và đưa nguồn cung phù hợp ra thị trường được xem là những yếu tố quan trọng để khơi thông nguồn lực đất đai, vốn đầu tư. Đồng thời, cơ cấu lại sản phẩm theo nhu cầu thực tế sẽ giúp hạn chế tình trạng nguồn cung tăng nhưng giao dịch không cải thiện tương ứng.

Trong thời gian tới, diễn biến của thị trường sẽ phụ thuộc vào khả năng cân đối cung – cầu, mặt bằng giá và sức mua thực tế. Việc giá bán điều chỉnh có thể mở thêm cơ hội cho người có nhu cầu ở thực, song mức độ cải thiện khả năng mua nhà còn phụ thuộc vào thu nhập, chi phí vay vốn và sự xuất hiện của các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả.

Video: Hạ nhiệt giá nhà chung cư trong năm 2026 | VTV24