Kích hoạt không gian ngầm, mở hướng phát triển đô thị

Nếu được chấp nhận, dự án bãi đỗ xe ngầm Công viên Lê Văn Tám có thể tạo thêm hàng nghìn chỗ đỗ xe kết hợp tạo không gian công cộng xanh và tiện ích phục vụ cộng đồng.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, việc ban hành quy định về lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch không gian ngầm đã đánh dấu bước tiến quan trọng trong quá trình hoàn thiện cơ sở pháp lý để khai thác hiệu quả nguồn lực này. Vấn đề đặt ra, làm thế nào để biến cơ chế vừa được thiết lập thành những dự án cụ thể, bảo đảm an toàn, đồng bộ và mang lại hiệu quả kinh tế-xã hội lâu dài.

Mở thêm không gian phát triển từ lòng đất

Trong quá trình đô thị hóa, hạ tầng trên mặt đất ngày càng chịu sức ép từ nhu cầu phát triển giao thông, công trình công cộng, thương mại, dịch vụ và các hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Đối với Thành phố Hồ Chí Minh, nơi nhu cầu phát triển đô thị luôn song hành với bài toán tổ chức giao thông, chỉnh trang không gian công cộng và nâng cao chất lượng sống, đồng thời khai thác không gian ngầm là một hướng đi cần được tính toán bài bản trong chiến lược phát triển dài hạn.

Ngày 22/9 vừa qua, Hội đồng nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã thông qua Nghị quyết số 55/2026/NQ-HĐND, quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch không gian ngầm trên địa bàn, có hiệu lực từ ngày 1/10/2026. Cùng thời điểm, Thành phố cũng ban hành Nghị quyết số 58/2026/NQ-HĐND về một số chính sách quản lý, khai thác, sử dụng không gian ngầm và phát triển công trình ngầm. Hai nghị quyết tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho cả quy hoạch lẫn quản lý, khai thác nguồn lực này, qua đó khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư các dự án khai thác, sử dụng không gian ngầm.

Theo Giám đốc Sở Quy hoạch-Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh Trương Trung Kiên, quy định này sẽ khắc phục được hạn chế lâu nay là “có dự án rồi mới tính đến phần ngầm”, trong khi lẽ ra cần xác lập không gian ngầm ngay từ khâu quy hoạch. Việc ban hành nghị quyết còn xuất phát từ yêu cầu thực tiễn khi Thành phố Hồ Chí Minh đang triển khai nhiều dự án hạ tầng ngầm quy mô lớn như đường sắt đô thị, nhà ga ngầm, TOD, hầm chui và bãi đỗ xe ngầm. Cả hai nghị quyết cũng khuyến khích việc đầu tư lối đi ngầm kết nối nhà ga các tuyến đường sắt đô thị, đầu mối giao thông và công trình công cộng.

Những công trình giao thông ngầm, bãi đỗ xe, hệ thống kỹ thuật đô thị đến các không gian thương mại và dịch vụ, lòng đất đều có thể mở ra một hướng phát triển mới cho Thành phố. Quy định quản lý cũng đặt ra những nội dung kỹ thuật về giới hạn độ sâu được sử dụng phù hợp quy hoạch mà không phải trả tiền sử dụng không gian ngầm; chính sách ưu đãi, hỗ trợ, khuyến khích đầu tư và khai thác công trình ngầm. Trong đó, Thành phố quy định trong ranh giới thửa đất, người sử dụng đất được dùng lòng đất đến độ sâu tối đa 15m (tính từ mốc cao độ quy định) mà không phải trả tiền sử dụng không gian ngầm…

Theo tính toán của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, nếu khai thác không gian ngầm hợp lý, một bãi đỗ xe ngầm năm tầng hầm hình thành ở khu vực Công viên Lê Văn Tám có thể tạo thêm khoảng 4.000-5.000 chỗ để xe các loại. Phương án này không chỉ góp phần bổ sung quỹ đỗ xe cho khu vực trung tâm, mà còn mở ra hướng khai thác hiệu quả không gian dưới lòng đất, kết hợp gia tăng tiện ích bên trên để phục vụ nhu cầu vui chơi, giải trí của cộng đồng mà vẫn bảo đảm tổ chức giao thông đô thị theo hướng đồng bộ, hiện đại.

Mạng lưới những công trình kết nối

Những lợi ích của không gian ngầm thể hiện rõ nhất khi các công trình được tổ chức thành một mạng lưới có tính kết nối. Đó có thể là các tuyến đường sắt đô thị, lối đi bộ ngầm, bãi đỗ xe, công trình thương mại và dịch vụ, hệ thống thu gom nước thải, cấp thoát nước, cấp điện, viễn thông hoặc các công trình công cộng được bố trí phù hợp điều kiện từng khu vực. Đối với hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch theo chiều sâu cho phép thành phố tính toán vị trí, hướng tuyến và khả năng tiếp cận để sửa chữa, bảo trì.

Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch Tập đoàn Bcons cho biết: Tập đoàn đang xin đầu tư cải tạo và xây dựng Công viên Lê Văn Tám thành bãi xe ngầm kết hợp trung tâm thương mại, không gian sinh hoạt cộng đồng với quy mô năm tầng ngầm trên khuôn viên 5,7ha. Đây cũng là dự án bãi đỗ xe ngầm được một số nhà đầu tư quan tâm lập dự án hơn 10 năm trước để giải quyết nhu cầu đậu đỗ xe ở khu vực trung tâm thành phố vốn luôn trong tình trạng khan hiếm. Nếu được chấp thuận, đây sẽ là mô hình khai thác hạ tầng ngầm theo tiêu chuẩn mới đầu tiên của Thành phố, góp phần giảm áp lực lên mặt đất, nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất, mang lại hiệu quả gia tăng hạ tầng giao thông cho Thành phố.

Các chuyên gia cũng nhìn nhận, đối với các dự án ngầm đầu tư mới, cần đánh giá đồng thời hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội và khả năng kết nối với hệ thống hạ tầng. Không gian ngầm không nên chỉ được nhìn nhận qua doanh thu thương mại hay diện tích sàn có thể khai thác, mà còn qua lợi ích công cộng, ưu tiên việc cải thiện khả năng tiếp cận metro, tăng diện tích sử dụng cho người đi bộ, nâng cao chất lượng hạ tầng và hạn chế những xung đột trong sử dụng đất.

Tiến sĩ Ngô Trùng Dương, Trường đại học Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, việc khai phá “mặt trận” dưới lòng đất chưa bao giờ là bài toán dễ dàng. Phía dưới lòng đất là hàng loạt rủi ro địa kỹ thuật và rào cản quy hoạch, đòi hỏi cách tiếp cận khoa học, cẩn trọng, nhất là trong điều kiện thành phố còn thiếu dữ liệu quản lý hạ tầng ngầm. Cho nên, thay vì triển khai dàn trải, Thành phố nên tập trung nghiên cứu những khu vực có nhu cầu rõ ràng, khả năng kết nối cao và điều kiện kỹ thuật phù hợp để lựa chọn đầu tư.

Những dự án thí điểm được chuẩn bị đầy đủ sẽ cung cấp dữ liệu thực tế để hoàn thiện phương pháp quy hoạch, mô hình đầu tư và quy trình phối hợp, trước khi mở rộng ra những khu vực phức tạp hơn. Theo ông Dương, không phải khu vực nào cũng phù hợp để phát triển công trình ngầm với cùng một quy mô vì điều kiện địa chất, mực nước ngầm, hiện trạng xây dựng, mật độ công trình và khả năng kết nối giao thông có thể khác nhau giữa các địa bàn.

Đối với nhiệm vụ quản lý, ở góc độ quản lý quy hoạch, Sở Quy hoạch-Kiến trúc cần đóng vai trò quan trọng trong việc tổ chức lập, thẩm định và tham mưu phê duyệt đồ án, bảo đảm các phương án khai thác không gian ngầm phù hợp định hướng phát triển chung. Trong khi đó, công tác quản lý xây dựng và phát triển hạ tầng cần được phối hợp chặt chẽ với Sở Xây dựng cùng các đơn vị quản lý chuyên ngành. Vì việc phân định rõ trách nhiệm giữa cơ quan lập quy hoạch, thẩm định, đơn vị cấp phép, chủ đầu tư và đơn vị vận hành là điều kiện cần để tránh “khoảng trống” trong quản lý về sau.

Có thể thấy, Thành phố Hồ Chí Minh đang từng bước chuyển từ cách tiếp cận công trình ngầm như những dự án riêng lẻ sang tư duy quản lý không gian ngầm như một nguồn lực phát triển có tổ chức. Đây là hướng đi cần thiết đối với một đô thị đang tìm kiếm dư địa mới để giải quyết những sức ép về đất đai, giao thông và hạ tầng.