Ba nội dung về mã định danh bất động sản

Tôi đánh giá rất cao việc Ban soạn thảo đã đưa vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định về mã định danh điện tử thống nhất và duy nhất cho bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hoàn thiện một số khái niệm về kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản, bất động sản có sẵn, bất động sản hình thành trong tương lai. (Trong ảnh: Nhà đầu tư tham quan sa bàn dự án Vinhomes Hải Vân Bay tại Long Biên, Hà Nội).

Nếu được thiết kế đúng, đây không chỉ là một mã số để quản lý, mà có thể trở thành chìa khóa để liên kết toàn bộ vòng đời pháp lý của bất động sản, từ đất đai, đầu tư, xây dựng cho đến giao dịch, thế chấp, cấp giấy chứng nhận, rồi nghĩa vụ thuế.

Dự thảo đã xác định mã định danh điện tử là chuỗi ký tự do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tạo lập và cấp duy nhất cho từng bất động sản. Tuy nhiên, nếu xác định mã định danh bất động sản, luật cần làm rõ ít nhất 3 vấn đề.

Về thời điểm khởi tạo mã, với bất động sản có sẵn, mã cần được hình thành hoặc được đồng bộ từ dữ liệu đăng ký đất đai, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Với bất động sản được hình thành trong tương lai, cũng không nên chờ cho đến khi cấp giấy chứng nhận mới có mã, bởi giai đoạn cần minh bạch nhất chính là giai đoạn đang xây dựng và đang huy động tiền của khách hàng.

Mã nên được khởi tạo từ khi sản phẩm bất động sản đã có thể xác định một cách cụ thể trong những dự án được phê duyệt và phải được có trước khi đưa sản phẩm vào kinh doanh. Khi công trình hoàn thành và được cấp giấy chứng nhận sẽ giữ nguyên mã đó và chỉ cập nhật trạng thái pháp lý, không cấp một mã mới.

Thứ hai, về xác định nguyên tắc quản lý dữ liệu, cần xác định rõ: Một bất động sản chỉ có một mã xuyên suốt, nhưng dữ liệu lại do nhiều hệ thống cùng cung cấp – đây là hai vấn đề khác nhau.

Cơ sở dữ liệu đất đai phải là nguồn gốc đối với thửa đất và quyền sử dụng đất; còn hệ thống nhà ở, xây dựng và thị trường bất động sản sẽ bổ sung thông tin về dự án, công trình, căn hộ hay tình trạng giao dịch.

Quy định trong dự thảo cũng đã thiết kế mã điện tử nhà ở gắn với mã thửa đất và thông tin dự án. Vì vậy, hai hệ thống về bản chất phải được liên thông chứ không phải là được vận hành song song.

Về bản chất pháp lý của mã định danh, luật cần khẳng định đây không phải là giấy chứng nhận, cũng không phải là một loại giấy phép giao dịch mới, mà chỉ là khóa liên kết dữ liệu. Nghĩa là cần quy định rõ cơ quan tạo lập, cơ quan chịu trách nhiệm dữ liệu, cơ chế sửa sai như thế nào; việc tách, hợp nhất bất động sản và lộ trình gắn mã đối với tài sản đã tồn tại ra sao, để hướng tới mục tiêu cuối cùng là một bất động sản có một mã, một hồ sơ dữ liệu pháp lý xuyên suốt.

Có như vậy, người dân sẽ không phải khai lại những thông tin mà nhà nước đã có dữ liệu, cơ quan nào quản lý có thể truy vết toàn bộ lịch sử pháp lý của tài sản qua một mã duy nhất này.

Về thủ tục hành chính, tôi chú ý đến nhóm thủ tục thông báo bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh. Đây là vấn đề rất nhiều cử tri và nhân dân quan tâm. Chính vì vậy, quy định này cần được cân nhắc rất kỹ trên nguyên tắc xuyên suốt: Bảo vệ người mua là cần thiết, nhưng cũng không nên lấy một thủ tục hành chính mới để thay thế cho việc liên thông dữ liệu và trách nhiệm quản lý của cơ quan Nhà nước.

Nếu dự thảo mới mở rộng yêu cầu này sang tất cả các công trình xây dựng và các loại hình bất động sản hình thành trong tương lai, rõ ràng về bản chất không còn đơn thuần chỉ là thông báo nữa, mà đây là bước tiền kiểm có tác động trực tiếp đến thời gian, chi phí tuân thủ và đến quyền kinh doanh của doanh nghiệp. Bởi vậy rất cần có đánh giá tác động đầy đủ thủ tục này.