Category: Tin BĐS Việt Nam

Quá trình đô thị hóa đang mở thêm không gian phát triển cho thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh và khu vực phía Nam.

Quản trị đất đai minh bạch

Chiều 18/8, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp của Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh tổ chức Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam – Mở dư địa tăng trưởng mới” nhằm giúp doanh nghiệp nhận diện xu hướng, đánh giá lại chiến lược đầu tư và chuẩn bị nguồn lực phát triển các dự án trong giai đoạn 2026-2027.

Ông Đỗ Đức Đôi, nguyên Phó Vụ trưởng Vụ Đăng ký và Thống kê đất đai, cho rằng đất đai là nguồn lực đặc biệt của thị trường bất động sản. Nghị quyết số 21-NQ/TW tiếp tục xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, còn quyền sử dụng đất là tài sản đặc biệt của người dân và doanh nghiệp.

Toàn cảnh Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam – Mở dư địa tăng trưởng mới” tại TP Hồ Chí Minh chiều 18/8.

Theo ông Đôi, cần làm rõ phạm vi quyền định đoạt của Nhà nước và quyền sử dụng hợp pháp của người dân. Nhà nước nên thực hiện quyền định đoạt thông qua quy hoạch và xác định giá đất. Giá đất phải phù hợp từng mục đích như nhà ở, trường học, bệnh viện, công trình giao thông hay sân bay, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào việc tự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người sử dụng đất. Thị trường cũng cần cơ chế định giá đất độc lập, khách quan. Cơ quan định giá độc lập có thể giúp xác định đúng giá trị đất, hạn chế thất thoát và giảm tranh chấp. Sau khi giao đất, dự án phải được theo dõi bằng dữ liệu về tiến độ, năng lực tài chính và trách nhiệm của chủ đầu tư, qua đó phát hiện sớm trường hợp chậm triển khai hoặc để đất hoang hóa.

Đối với dự án đã thỏa thuận được phần lớn diện tích nhưng vẫn đình trệ, ông Đôi đánh giá cơ chế để Nhà nước xem xét thu hồi phần còn lại có thể tháo gỡ ách tắc. Việc thực hiện phải công khai, bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi. Ông cũng đề xuất tách công tác giải phóng mặt bằng khỏi dự án đầu tư để Nhà nước chủ động chuẩn bị quỹ đất sạch, hạn chế khiếu kiện và rút ngắn thời gian thực hiện.

Bổ sung góc nhìn về cung – cầu, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết nguồn cung những tháng đầu năm 2026 tăng khoảng 30% so với cùng kỳ nhờ nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ. Phía Nam hiện chiếm 37% nguồn cung cả nước, tăng 6%, cho thấy khu vực này đang dần lấy lại vị thế. Tuy nhiên, lượng giao dịch giảm rõ rệt. Nếu năm trước, tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án đạt 80 – 90%, thậm chí có dự án bán hết ngay khi mở bán thì 2 quý đầu năm 2026, tỷ lệ giao dịch thành công đã xuống dưới 50%.

Theo ông Đính, sự sụt giảm này phản ánh thay đổi về chất của lực cầu, không đồng nghĩa nhu cầu nhà ở đi xuống. Người mua lựa chọn kỹ hơn, ưu tiên sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác và tạo dòng tiền ổn định. Dòng vốn đầu cơ rút khỏi thị trường khiến tỷ lệ hấp thụ không còn tăng nóng. Trong khi đó, nguồn cung vẫn tập trung vào căn hộ và nhà ở thương mại; nhà ở xã hội, nhà ở chính sách và nhà cho thuê phần lớn còn hoàn thiện thủ tục, chưa tạo nguồn cung thực tế.

Các chuyên gia kinh kế cũng cho rằng, việc tháo gỡ pháp lý phải đi cùng sàng lọc dự án và định hướng sản phẩm. Nguồn cung phát huy hiệu quả khi phù hợp khả năng chi trả, hạ tầng kết nối và nhu cầu sử dụng. Dữ liệu về quy hoạch, giá đất, tiến độ dự án và sức mua cần được cập nhật đồng bộ, qua đó hạn chế đầu cơ và đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả.

Nâng chất lượng quản lý vận hành

Bên cạnh pháp lý, chi phí vốn tiếp tục là áp lực lớn đối với doanh nghiệp và người mua nhà. Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP Hồ Chí Minh, cho biết lãi suất vay bất động sản trên thị trường có thời điểm dao động từ 13,6% đến 16% mỗi năm. Mức lãi suất này vượt khả năng chi trả của nhiều người mua nhà, đồng thời làm giảm hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp.

Theo đó, Việt Nam vẫn còn khoảng 33% dư địa phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu dân cư. Riêng tại TP Hồ Chí Minh, khoảng 16.000 người đang có nhu cầu mua căn hộ chung cư. Nhu cầu thực hiện hữu nhưng khả năng chuyển thành giao dịch bị hạn chế bởi giá nhà, lãi suất và thời gian vay. Trong khi đó, nhiều dự án khó tiếp cận nguồn vốn, dẫn đến chậm triển khai và làm nguồn cung tiếp tục khan hiếm.

Thị trường bất động sản phía Nam đang phục hồi.

Để cải thiện thanh khoản, ông Thuận khuyến nghị doanh nghiệp phải chủ động tái cấu trúc tài chính, đánh giá lại danh mục dự án và chấp nhận xử lý những khoản đầu tư không còn hiệu quả. Thay vì tiếp tục vay mới để bù đắp nợ cũ, doanh nghiệp cần tập trung nguồn lực cho các dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng hoàn thành cao và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Doanh nghiệp cũng có thể áp dụng chính sách chiết khấu phù hợp cho khách hàng có khả năng thanh toán sớm nhằm thu hồi dòng vốn trực tiếp. Tuy nhiên, các chính sách bán hàng phải được công khai, bảo đảm quyền lợi khách hàng và không tạo ra mặt bằng giá thiếu ổn định. Về phía ngân hàng, cần có cơ chế điều chỉnh lãi suất linh hoạt theo chu kỳ, giúp người vay dự báo được nghĩa vụ tài chính và hạn chế rủi ro phát sinh.

Theo các chuyên gia kinh tế, cùng với vốn, thủ tục phòng cháy, chữa cháy, xây dựng và các quy định liên quan đến phát triển dự án cần được rà soát để khắc phục tình trạng chồng chéo. Việc rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ không đồng nghĩa với hạ thấp tiêu chuẩn mà phải tăng cường phối hợp giữa các sở, ngành, thống nhất đầu mối và minh bạch tiến độ giải quyết.

Ở giai đoạn sau bàn giao, ông Nguyễn Duy Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP Hồ Chí Minh, cho rằng quản lý vận hành phải được nhìn nhận là một phần quan trọng trong chuỗi giá trị bất động sản. Một dự án không chỉ được đánh giá qua thiết kế, vị trí và giá bán mà còn qua chất lượng dịch vụ, mức độ an toàn và khả năng duy trì môi trường sống lâu dài.

Hiện hoạt động quản lý tại các khu đô thị thấp tầng, nhà liền kề còn thiếu khung quy định cụ thể. Một số dự án có hình ảnh đẹp khi mở bán nhưng nhanh chóng xuống cấp sau khi đưa vào sử dụng do trách nhiệm duy tu, quản lý không được phân định rõ. Đối với chung cư, việc quản lý các khoản thu từ quảng cáo, giữ xe, điện, nước và các dịch vụ phụ trợ cũng phát sinh vướng mắc về hóa đơn, thuế và trách nhiệm của ban quản trị.

Ông Thành đề nghị, cần sớm công nhận quản lý vận hành tòa nhà là ngành dịch vụ có tính chất đặc thù, đồng thời ban hành hướng dẫn riêng đối với những khoản thu nhỏ nhưng phát sinh thường xuyên. Chủ đầu tư cũng cần đưa kiến thức quản lý vận hành vào chương trình đào tạo nhân viên môi giới, giúp khách hàng hiểu đúng về phí dịch vụ, quyền sở hữu chung, riêng và trách nhiệm của các bên sau khi nhận nhà.

Ông Hoàng Quang Phòng, Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phát biểu tại Diễn đàn.

Ông Hoàng Quang Phòng, Phó Chủ tịch VCCI cho biết, chu kỳ mới của thị trường cần tập trung vào bốn nhóm vấn đề gồm giải phóng nguồn lực đất đai; giảm chi phí vốn và đa dạng hóa kênh huy động; đón đầu xu hướng dịch chuyển dòng tiền ra các đô thị vệ tinh; nâng cao chất lượng quản lý đô thị và bảo đảm quyền sở hữu tài sản của cư dân. Theo đó, các dự án giao thông lớn, trong đó có đường Vành đai 3, đang mở thêm không gian phát triển cho TP Hồ Chí Minh và các địa phương giáp ranh. Tuy nhiên, hạ tầng chỉ tạo được lực đẩy khi đi cùng quy hoạch đồng bộ, nguồn cung phù hợp nhu cầu và môi trường đầu tư minh bạch.

“Đơn vị sẽ tổng hợp các ý kiến, kiến nghị của doanh nghiệp, chuyên gia và gửi kiến nghị đến Quốc hội và các cơ quan liên quan trong quá trình hoàn thiện chính sách đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản để thị trường bất động sớm phục hồi. Trong đó, chúng tôi sẽ tập trung vào các giải pháp tháo gỡ pháp lý, khơi thông dòng vốn và chuyên nghiệp hóa quản lý vận hành để sớm giúp thị trường phía Nam phục hồi thực chất, tạo lập niềm tin và hướng đến phát triển ổn định, bền vững”, ông Quang Phòng cho biết thêm.

Theo kế hoạch, việc thu thập, cập nhật số liệu, theo dõi, đánh giá thực trạng sử dụng nước sạch nông thôn và hiện trạng các công trình cấp nước sạch nông thôn tập trung trên địa bàn nhằm phục vụ công tác xây dựng kế hoạch, chỉ đạo, điều hành của các cơ quan quản lý nhà nước về cấp nước nông thôn.

Kết quả cập nhật Bộ chỉ số theo dõi – đánh giá nước sạch nông thôn là cơ sở để đánh giá, thẩm định các tiêu chí nước sạch trong Bộ tiêu chí quốc gia về nông thôn mới.

Phạm vi thực hiện Kế hoạch gồm 75 xã và 3 phường (Tùng Thiện, Sơn Tây và Chương Mỹ). Thành phố sẽ tổ chức phổ biến, hướng dẫn thực hiện Bộ chỉ số theo dõi – đánh giá nước sạch nông thôn tới những người trực tiếp thực hiện cập nhật, thu thập số liệu tại các sở, ngành thành phố, UBND cấp xã và các đơn vị liên quan.

Cùng với đó, tổ chức tuyên truyền, phổ biến các quy định về nước sạch nông thôn, sử dụng nước an toàn và bảo vệ nguồn nước sinh hoạt cho người dân khu vực nông thôn. Hướng dẫn hộ gia đình thực hiện các biện pháp thu gom, lưu trữ, xử lý và sử dụng nước sinh hoạt hợp vệ sinh; nâng cao nhận thức về bảo vệ môi trường và sử dụng tiết kiệm tài nguyên nước.

Ảnh minh họa. Ảnh: PV

Đối với các công trình cấp nước tập trung nông thôn, kế hoạch yêu cầu thực hiện đánh giá chất lượng nước tại 100% công trình đang hoạt động.

Bộ chỉ số theo dõi – đánh giá nước sạch nông thôn của Hà Nội gồm 6 chỉ số: Tỷ lệ hộ sử dụng nước hợp vệ sinh; tỷ lệ hộ được sử dụng nước sạch đạt quy chuẩn; tỷ lệ hộ nghèo sử dụng nước hợp vệ sinh; tỷ lệ hộ nghèo được sử dụng nước sạch đạt quy chuẩn (%); cấp nước sinh hoạt đạt chuẩn bình quân đầu người/ngày đêm; tỷ lệ công trình cấp nước tập trung có tổ chức quản lý khai thác hoạt động bền vững.

Bên cạnh đó, thành phố sẽ kiểm tra, đánh giá tình hình hoạt động của các công trình cấp nước tập trung nông thôn. Các công trình được phân loại theo mức độ hoạt động gồm: bền vững, tương đối bền vững, kém bền vững hoặc không hoạt động.

Việc phân loại là cơ sở để xây dựng phương án xử lý, quản lý, sửa chữa, nâng cấp hoặc chuyển đổi mô hình quản lý phù hợp.

Thành phố cũng rà soát các công trình hoạt động kém hiệu quả, xuống cấp hoặc không hoạt động; đề xuất phương án xử lý theo các quy định hiện hành. Đồng thời, khuyến khích các doanh nghiệp, đơn vị có năng lực tham gia quản lý, khai thác công trình cấp nước sạch nông thôn theo quy định.

Ngày 18/8, Sở Xây dựng Quảng Ngãi cho biết, Chủ tịch UBND xã Long Phụng Ngô Văn Thanh đã ký quyết định thành lập Hội đồng thẩm định nhiệm vụ, dự toán lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hai khu tái định cư: Bầu Phú An và Bàu Chú Tượng.

Xã Long Phụng được hình thành trên cơ sở sáp nhập các xã, gồm: Thắng Lợi, Đức Nhuận và Đức Hiệp (huyện Mộ Đức cũ). Ảnh: Lê Danh.

Theo đó, Hội đồng do một Phó chủ tịch UBND xã làm Chủ tịch, Trưởng phòng Kinh tế làm Phó chủ tịch, cùng các ủy viên là đại diện các đơn vị, thôn của xã. Hội đồng có nhiệm vụ tổ chức thẩm định nhiệm vụ và đồ án quy hoạch theo quy định trước khi trình cấp có thẩm quyền xem xét, phê duyệt.

Trước đó, ngày 14/8, Sở Xây dựng Quảng Ngãi đã tổ chức làm việc với UBND xã Long Phụng liên quan đến kiến nghị của địa phương về việc đề nghị UBND tỉnh Quảng Ngãi chỉ đạo Sở Xây dựng thực hiện nhiệm vụ thẩm định và trình UBND tỉnh phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, quy hoạch chi tiết hai khu tái định cư nói trên.

Nguyên nhân được địa phương đưa ra là xã thiếu cán bộ đủ năng lực chuyên môn và điều kiện kỹ thuật thực tế, không đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ.

Sở Xây dựng Quảng Ngãi đã tổ chức làm việc với UBND xã Long Phụng liên quan đến kiến nghị của địa phương.

Theo Sở Xây dựng Quảng Ngãi, qua làm việc và báo cáo của địa phương, đơn vị nhận thấy UBND xã Long Phụng có nhân sự chuyên môn và điều kiện tốt hơn nhiều xã khác trên địa bàn tỉnh để tổ chức thực hiện nhiệm vụ này.

Trong đó, địa phương có hai công chức có chuyên môn về xây dựng, gồm: Trưởng phòng Kinh tế có trình độ kỹ sư xây dựng 18 năm kinh nghiệm và một công chức chuyên môn là kỹ sư xây dựng cầu đường 8 năm kinh nghiệm.

Hơn nữa, theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, UBND cấp xã có thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, quy hoạch phân khu, nhiệm vụ quy hoạch và quy hoạch chi tiết trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý; trừ các trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh theo quy định.

Trong khi đó, cả hai khu tái định cư phục vụ dự án đều thuộc địa giới hành chính xã Long Phụng, thuộc thẩm quyền của UBND xã Long Phụng tổ chức thẩm định, phê duyệt. Ngoài ra, hồ sơ nhiệm vụ quy hoạch chi tiết cả hai khu tái định cư trên đều đã được Sở Xây dựng góp ý cụ thể tại các công văn hồi tháng 6 và 7/2026.

Qua rà soát, UBND xã Long Phụng có nhân sự chuyên môn và điều kiện tốt hơn nhiều xã khác trên địa bàn tỉnh để tổ chức thực hiện nhiệm vụ liên quan lĩnh vực. Ảnh: Lê Danh.

Do đó, Sở Xây dựng Quảng Ngãi đã hướng dẫn và đề nghị địa phương chủ động tổ chức thực hiện các nhiệm vụ thuộc thẩm quyền. Cũng như, khẩn trương thành lập Hội đồng thẩm định, tổ chức thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết theo đúng thẩm quyền, phối hợp chặt chẽ với Ban Quản lý dự án Đầu tư xây dựng các công trình giao thông tỉnh và đơn vị tư vấn, bảo đảm tiến độ thực hiện dự án.

Trường hợp cần thiết, UBND xã có thể mời đại diện hội nghề nghiệp, tổ chức, chuyên gia có năng lực, kinh nghiệm tham gia Hội đồng theo quy định. Quá trình thực hiện phát sinh khó khăn, vướng mắc về chuyên môn cần chủ động liên hệ Sở Xây dựng để được hướng dẫn, phối hợp xử lý.

Nội dung trao đổi, tiếp thu liên quan đến loạt bài: Quản trị vùng đất bãi ven sông của Hà Nội: Lập lại kỷ cương để mở lối phát triển (https://hanoimoi.vn/quan-tri-vung-dat-bai-ven-song-cua-ha-noi-lap-lai-ky-cuong-de-mo-loi-phat-trien-1215821.html) đăng tải từ ngày 10 đến ngày 14-8-2026 trên ấn phẩm Báo Hànộimới.

Theo đó, văn bản có nội dung: UBND xã Hồng Vân trân trọng cảm ơn Cơ quan Báo và Phát thanh, Truyền hình Hà Nội đã quan tâm, phản ánh những vấn đề liên quan đến công tác quản lý vùng bãi ven sông, hoạt động tập kết, trung chuyển vật liệu xây dựng và bảo đảm an toàn đê điều trên địa bàn thành phố, trong đó có địa bàn xã Hồng Vân.

Sau khi nghiên cứu nội dung bài viết: “Quản trị vùng đất bãi ven sông của Hà Nội: Lập lại kỷ cương để mở lối phát triển”, UBND xã Hồng Vân nhận thấy những vấn đề được cơ quan báo chí phản ánh là thông tin có giá trị, giúp chính quyền địa phương có thêm một kênh thông tin để rà soát, đánh giá toàn diện hơn công tác quản lý nhà nước đối với khu vực bãi sông, hoạt động vận chuyển, tập kết, trung chuyển vật liệu xây dựng và việc chấp hành các quy định về đê điều, giao thông, đất đai, môi trường trên địa bàn.

UBND xã Hồng Vân nghiêm túc tiếp thu các nội dung phản ánh của cơ quan báo chí, nhất là những vấn đề liên quan đến hoạt động của phương tiện vận chuyển vật liệu, nguy cơ phát sinh hoạt động tập kết, trung chuyển vật liệu không đúng quy định và yêu cầu tăng cường kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm nhằm bảo đảm an toàn công trình đê điều, hành lang thoát lũ, an toàn giao thông và an ninh, trật tự trên địa bàn. Những phản ánh nêu trên cũng là cơ sở để UBND xã tiếp tục rà soát, chấn chỉnh và nâng cao hiệu quả công tác quản lý. Thực tế, ngay từ trước khi cơ quan báo chí phản ánh, từ đầu năm 2026, UBND xã Hồng Vân đã chủ động triển khai nhiều biện pháp, ban hành các văn bản chỉ đạo, tổ chức kiểm tra và phối hợp với các lực lượng chức năng để kiểm soát hoạt động bến bãi, phương tiện vận chuyển vật liệu, kịp thời phát hiện, xử lý các hành vi vi phạm. Kết quả thực hiện cụ thể như sau:

UBND xã đã chủ động chỉ đạo, kiểm tra và phối hợp xử lý

UBND xã Hồng Vân xác định công tác quản lý, kiểm tra hoạt động của các bến thủy nội địa, bến bãi tập kết, trung chuyển vật liệu xây dựng và phương tiện vận chuyển vật liệu là nhiệm vụ thường xuyên, nhằm bảo đảm chấp hành pháp luật về đất đai, đê điều, giao thông đường thủy, bảo vệ môi trường, an toàn giao thông và phòng, chống cháy nổ. Trên cơ sở đó, UBND xã đã chủ động ban hành các văn bản chỉ đạo, xây dựng kế hoạch kiểm tra, rà soát và tổ chức kiểm tra liên ngành đối với toàn bộ các bến, cảng trên địa bàn.

Cụ thể, UBND xã đã ban hành Kế hoạch số 329/KH-UBND, Quyết định số

3302/QĐ-UBND và Kế hoạch số 330/KH-UBND ngày 23-7-2026 để tăng cường

quản lý, kiểm tra, rà soát việc chấp hành pháp luật tại các bến, bãi. Đồng thời, UBND xã chủ động phối hợp với Cảng vụ Hà Nội, Hạt Quản lý đê số 5, Đội Cảnh sát Giao thông Đường bộ số 8, Đội Cảnh sát Giao thông đường thủy số 2 và Sở Xây dựng thành phố Hà Nội tổ chức kiểm tra thực tế.

Đặc biệt, UBND xã đã phối hợp với Đội Cảnh sát Giao thông Đường bộ số 8 tăng cường kiểm tra, kiểm soát hoạt động của phương tiện vận chuyển vật liệu trên tuyến đê, tập trung vào việc chấp hành tải trọng, tình trạng dừng, đỗ phương tiện trên đê và việc vận chuyển vật liệu gây ô nhiễm môi trường, rơi vãi vật liệu trên đường. Qua công tác phối hợp, tình trạng phương tiện xếp hàng dài trên tuyến đê cơ bản đã chấm dứt; các chủ phương tiện đã tăng cường phun rửa phương tiện, vệ sinh đường, thu dọn vật liệu rơi vãi trong quá trình vận chuyển, góp phần bảo đảm an toàn giao thông, vệ sinh môi trường và hạn chế ảnh hưởng đến đời sống của người dân.

Đến ngày 14-8-2026, Đoàn kiểm tra đã kiểm tra 1 cảng và 7 bến thủy nội địa trên địa bàn. Qua kiểm tra, các vị trí đều có giấy phép hoạt động còn thời hạn; tại thời điểm kiểm tra không phát sinh hoạt động bốc xếp hàng hóa. Đoàn kiểm tra đã yêu cầu các chủ bến thực hiện nghiêm quy định về tải trọng phương tiện, che chắn hàng hóa, không để vật liệu rơi vãi, bảo đảm vệ sinh môi trường, an toàn giao thông, an toàn lao động và phòng, chống cháy nổ. Hiện UBND xã đang tiếp tục rà soát, củng cố hồ sơ; trường hợp phát hiện vi phạm sẽ kiên quyết xử lý hoặc kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý theo quy định.

Tiếp thu phản ánh của báo chí và tiếp tục tăng cường quản lý

UBND xã Hồng Vân trân trọng tiếp thu những vấn đề được cơ quan báo chí phản ánh. Đối với các nội dụng cụ thể liên quan đến địa bàn xã, UBND xã sẽ tiếp tục rà soát, kiểm tra, đối chiếu với hồ sơ quản lý và tình hình thực tế; xác định cụ thể từng vị trí, tổ chức, cá nhân và hoạt động có liên quan Trường hợp phát hiện vi phạm sẽ xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.

Trong thời gian tới, UBND xã tiếp tục chỉ đạo tăng cường kiểm tra hoạt động tại các khu vực bến, bãi và tuyến đê; duy trì phối hợp với các cơ quan chuyên môn, lực lượng Công an, cơ quan quản lý đê điêu và các lực lượng có liên quan của thành phố, trong đó có Đội Cảnh sát Giao thông Đường bộ số 8 và Đội Cảnh sát Giao thông Đường thủy số 2 – PC08, nhằm kịp thời phát hiện, ngăn chặn và xử lý các hành vi vi phạm; đồng thời tăng cường kiểm tra việc chấp hành sau xử lý, không để vi phạm tái diễn hoặc phát sinh trở lại.

UBND xã xác định việc lập lại kỷ cương trong quản lý vùng bãi ven sông không chỉ là yêu cầu trước mắt nhằm bảo đảm an toàn trong mùa mưa, lũ mà còn là nhiệm vụ thường xuyên, lâu dài, gắn với quản lý chặt chẽ đất đai, bảo đảm an toàn đê điều, phòng, chống thiên tai, bảo vệ môi trường và tổ chức khai thác hợp lý nguồn lực khu vực ven sông theo quy hoạch và quy định của pháp luật.

UBND xã Hồng Vân trân trọng cảm ơn Cơ quan Báo và Phát thanh, Truyền hình Hà Nội đã quan tâm, phản ánh và giám sát đối với công tác quản lý nhà nước tại địa phương. UBND xã coi các thông tin phản ánh của báo chí là một kênh thông tin quan trọng để tiếp tục rà soát, chấn chỉnh, khắc phục những tồn tại, hạn chế và nâng cao hơn nữa hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước trên địa bàn.

UBND xã Hồng Vân mong tiếp tục nhận được sự phối hợp, trao đổi và giám sát của Cơ quan Báo và Phát thanh, Truyền hình Hà Nội trong quá trình thực hiện nhiệm vụ, qua đó góp phần bảo đảm an toàn đê điều, an toàn giao thông, phòng, chống thiên tai, giữ vững an ninh, trật tự và xây dựng không gian ven sông an toàn, hiệu quả, bền vững.

Được hoàn trả phần tiền sử dụng đất chênh lệch

Bộ Tài chính vừa có công văn gửi UBND các tỉnh, thành phố về việc triển khai thực hiện quy định tại Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/1/2026 của Chính phủ.

Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Đáng chú ý, Nghị định quy định việc tính hoặc tính lại, thu, nộp tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở.

(Ảnh minh họa)

Trước đó, trong các ngày 28/4, 7/5 và 8/6/2026, Bộ Tài chính lần lượt ban hành Quyết định số 1037/QĐ-BTC và các Công văn số 5759/BTC-QLCS, 7713/BTC-QLCS, công bố thủ tục hành chính, đôn đốc địa phương triển khai Nghị định 50/2026/NĐ-CP và hướng dẫn phạm vi, đối tượng áp dụng quy định về tính tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, Bộ Tài chính cho biết vẫn nhận được phản ánh, kiến nghị của UBND, Sở Tài chính một số địa phương và người dân liên quan đến việc áp dụng các quy định này.

Theo Bộ Tài chính, tại khoản 2 Điều 12 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP quy định về việc xử lý chuyển tiếp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc các trường hợp quy định tại Điều 6 Nghị định này từ ngày 01/8/2024 đến trước ngày 01/01/2026 theo quy định tại khoản 10 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15.

Theo đó, người sử dụng đất được tính lại tiền sử dụng đất theo chính sách mới và thực hiện xử lý bù trừ chênh lệch giữa tiền sử dụng đất được xác định theo quy định tại Nghị quyết số 254/2025/QH15, Nghị định số 50/2026/NĐ-CP và số tiền người sử dụng đất đã nộp theo thông báo của cơ quan thuế.

Đối với việc hoàn trả khoản tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo chính sách mới và tiền sử dụng đất theo chính sách cũ theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP thì trường hợp số tiền sử dụng đất sau khi tính lại thấp hơn so với số tiền đã nộp thì người sử dụng đất được nhà nước hoàn trả số tiền chênh lệch bằng cách trừ vào nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì trừ vào nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Trường hợp không còn nghĩa vụ tài chính nào khác để trừ thì hoàn trả bằng tiền theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước, pháp luật về quản lý thuế hoặc pháp luật khác có liên quan.

Yêu cầu xử lý dứt điểm hồ sơ trước khi hết thời hạn

Để kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến việc tính, tính lại tiền sử dụng đất đối với trường hợp nêu trên và thực hiện trình tự, thủ tục này theo đúng thời hạn quy định; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, Bộ Tài chính đề nghị UBND các tỉnh, thành phố chỉ đạo các cơ quan chức năng khẩn trương căn cứ quy định pháp luật và tình hình thực tế để ban hành quy trình luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, bao gồm quy trình tính, tính lại tiền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP trước ngày 1/8/2026. Việc này nhằm bảo đảm tính, thu, nộp tiền sử dụng đất và hoàn trả khoản tiền chênh lệch được thực hiện đúng quy định, đúng thời hạn.

Bộ Tài chính cũng yêu cầu các địa phương hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho người dân trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, tránh để tình trạng vướng mắc kéo dài, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Đồng thời, các địa phương phải khẩn trương rà soát, giải quyết dứt điểm các hồ sơ đề nghị tính lại tiền sử dụng đất theo đúng quy định và thời hạn.

Bộ Tài chính lưu ý UBND các tỉnh, thành phố và cơ quan chức năng tại địa phương chịu trách nhiệm nếu để xảy ra tình trạng sau ngày 31/12/2026 vẫn còn hồ sơ tồn đọng, chưa được giải quyết trong khi quy định pháp luật đã hết hiệu lực, không còn căn cứ pháp lý để xem xét, giải quyết, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam 2026 – Mở dư địa tăng trưởng mới”. (Ảnh: BTC)

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng chu kỳ mới sẽ không còn là cuộc chơi của đầu cơ mà phải dựa trên nhu cầu ở thực, dòng tiền và năng lực triển khai dự án.

Ngày 18/8, tại TP. Hồ Chí Minh, Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp các hiệp hội bất động sản tổ chức Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam 2026: Mở dư địa tăng trưởng mới”.

Diễn đàn tập trung bàn về những động lực phục hồi của thị trường sau giai đoạn trầm lắng, trong đó nổi bật là việc tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, phát triển hạ tầng và mở rộng không gian đô thị.

Phát biểu tại diễn đàn, ông Hoàng Quang Phòng, Phó chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang có sự thay đổi rõ nét về cách phát triển và phân bổ nguồn cung.

Theo ông Phòng, sau thời gian trầm lắng, nguồn cung mới đang có xu hướng dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm đến những địa bàn có dư địa phát triển lớn hơn, đặc biệt là nơi được đầu tư đồng bộ về hạ tầng giao thông.

“Chiến lược phát triển đô thị của TP. Hồ Chí Minh đang dần chuyển từ mô hình ‘đơn cực’ sang ‘đa trung tâm’”, ông Phòng nhận định.

Theo đó, các khu vực có khả năng kết nối tốt với trung tâm thành phố, được hưởng lợi từ các tuyến vành đai, cao tốc, sân bay và hệ thống giao thông liên vùng sẽ ngày càng có vai trò quan trọng trong việc hình thành các cực tăng trưởng mới.

Hạ tầng như sân bay Long Thành, Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, TP. Hồ Chí Minh – Mộc Bài cùng các tuyến kết nối Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ được kỳ vọng mở rộng không gian phát triển của thị trường.

PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, nguyên viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam phát biểu. (Ảnh: BTC)

Ở góc nhìn chính sách, PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, nguyên viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, điểm quan trọng của giai đoạn mới là thay đổi tư duy trong quản lý và sử dụng đất đai.

Theo ông Thiên, cần chuyển từ tư duy “quản lý đất đai” sang “phát huy nguồn lực đất đai”, từ quản lý quyền sử dụng đất sang kiến tạo giá trị từ đất.

“Đất đai tự thân không tạo ra tăng trưởng. Đất chỉ phát huy giá trị khi được kết hợp với vốn, lao động và công nghệ”, ông Thiên phân tích. Ông cho rằng việc hoàn thiện quyền tài sản đối với đất và cơ chế định giá đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

Nếu các vấn đề này được giải quyết minh bạch, nguồn lực đất đai sẽ có điều kiện tham gia hiệu quả hơn vào hoạt động sản xuất, kinh doanh.

PGS.TS Trần Đình Thiên cũng lưu ý, thị trường bất động sản trong thời gian dài chịu ảnh hưởng của tâm lý đầu cơ. Vì vậy, chu kỳ mới cần hướng dòng vốn vào những dự án tạo ra giá trị thực, thay vì chỉ kỳ vọng vào việc tăng giá tài sản.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, khu vực phía Nam đang là một trong những tâm điểm của quá trình khơi thông thị trường.

Hàng trăm dự án tại TP. Hồ Chí Minh và các địa phương lân cận đang được rà soát, tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến thủ tục đầu tư, xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính, quy hoạch và pháp lý xây dựng.

Theo ông Đính, khi các điểm nghẽn được xử lý, nguồn cung có thể được cải thiện. Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa mọi sản phẩm đều có thanh khoản tốt.

“Cơ hội đang mở ra rất lớn, nhưng để chuyển hóa dư địa thành tăng trưởng thực chất cần sự đồng lòng và hành động quyết liệt từ chính quyền, nhà lập quy hoạch, tổ chức tài chính đến từng doanh nghiệp bất động sản”, ông Đính nói.

Ông Đính cho rằng, người mua hiện ngày càng quan tâm đến những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác kinh tế, tạo dòng tiền và có pháp lý rõ ràng.

Điều này cũng đặt doanh nghiệp trước yêu cầu phải nâng chất lượng sản phẩm, minh bạch pháp lý, kiểm soát dòng tiền và bảo đảm tiến độ triển khai.

Theo các chuyên gia, sự phát triển của hạ tầng liên vùng đang tạo ra sự thay đổi đáng kể trong bản đồ bất động sản phía Nam.

Khi khoảng cách giữa TP. Hồ Chí Minh với các đô thị và khu vực lân cận được rút ngắn, dòng vốn và dân cư có thêm lựa chọn thay vì tập trung vào khu vực lõi đô thị.

Tuy nhiên, dư địa phát triển chỉ trở thành tăng trưởng thực chất khi đi cùng quy hoạch đồng bộ, hạ tầng hoàn chỉnh, pháp lý minh bạch và sản phẩm phù hợp nhu cầu.

Thị trường bất động sản phía Nam đang mở rộng không gian phát triển. (Ảnh: Chu Văn)

Các chuyên gia nhận định thị trường giai đoạn 2026-2028 sẽ chứng kiến sự sàng lọc rõ hơn giữa các doanh nghiệp. Những chủ đầu tư có năng lực tài chính, quản trị dòng tiền tốt, pháp lý dự án rõ ràng và triển khai đúng tiến độ sẽ có lợi thế.

Trong khi đó, những dự án phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc thiếu giá trị sử dụng thực tế sẽ khó cạnh tranh.

Diễn đàn cũng đặt vấn đề việc hoàn thiện các chính sách về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản cần hướng tới một hành lang pháp lý thông thoáng, ổn định, qua đó tạo điều kiện để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn.

Ngày 18/8, Ban Thường trực Ủy ban MTTQ Việt Nam TPHCM tổ chức Hội nghị phản biện xã hội đối với hồ sơ Quy hoạch tổng thể TPHCM thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm.

Ông Phạm Minh Tuấn – Phó Chủ tịch Ủy ban MTTQ Việt Nam TPHCM và ông Phạm Bình An – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, chủ trì hội nghị.

Đưa các trường đại học về Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu

Theo PGS.TS Nguyễn Đức Lộc – Phó Chủ tịch Hội Kiến trúc sư TPHCM, quy hoạch tổng thể này được xem là tổng thể của 3 mảnh ghép, do vậy khi lập quy hoạch cần đánh giá kỹ hiện trạng 3 đô thị tỉnh, thành trước sáp nhập (TPHCM, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương). Trong đó, cần xem xét các đồ án quy hoạch trước đây có những ưu điểm và bất cập gì để phát huy và khắc phục.

PGS.TS Nguyễn Đức Lộc trao đổi tại hội nghị. Ảnh: Ngô Tùng

Ông Lộc cho biết hiện nay thành phố đang tập trung phát triển các thế mạnh, các khâu đột phá gắn với các vùng trọng điểm và “để ngỏ” các vùng khác. Cho rằng điều này dẫn đến sự phát triển không đồng đều ở các khu vực, chuyên gia này đề nghị cần có những nghiên cứu sâu cho các vùng còn lại.

Về phát triển giao thông công cộng và hạ tầng, ông Lộc nhìn nhận hiện nay thành phố ưu tiên phát triển trong vùng lõi nhưng không đề cập đến những vùng khác như các vùng lân cận hay vùng phát triển du lịch.

Theo ông, giao thông công cộng cho những vùng du lịch có vai trò vô cùng quan trọng. “Nếu chúng ta phát triển các vùng ven, vùng đô thị ven những vùng du lịch đó thì tự khắc người dân sẽ đi theo hướng phát triển đô thị xanh, giao thông xanh”, ông Nguyễn Đức Lộc gợi ý và cho rằng nên ưu tiên phát triển giao thông xanh ở những vùng như Côn Đảo, Hồ Tràm, Vũng Tàu.

Nhìn nhận vấn đề kẹt xe gây ảnh hưởng lớn đến sự phát triển dù đã phát triển giao thông công cộng, mở rộng đường, ông Nguyễn Đức Lộc nhận định nguyên nhân chính là do khu vực trung tâm có rất nhiều trường đại học, bệnh viện, dẫn đến tập trung lượng người không chỉ của thành phố mà còn từ các tỉnh đổ về.

Các khu vực như Vũng Tàu, Côn Đảo thuộc tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu trước đây có tiềm năng phát triển kinh tế biển. Ảnh: Internet

Do đó, ông kiến nghị đưa những trường đại học sang vùng Bình Dương hay Bà Rịa – Vũng Tàu, hoặc ra vùng ven. Theo ông, ở đây đã có giao thông kết nối vùng tốt, do vậy không cần thiết đưa các em học sinh, sinh viên từ các tỉnh khác về khu vực TPHCM (cũ) để học tập.

Cùng với đó, phân tán các bệnh viện ra những vùng khác. Chuyên gia này đề xuất: Khám chữa bệnh cao cấp thì có thể đưa về Vũng Tàu, Hồ Tràm hay khu ven biển, vừa chữa bệnh kết hợp nghỉ dưỡng sinh thái. Khi đó, thành phố vừa giảm áp lực giao thông vừa đảm bảo phát triển kinh tế và du lịch.

Tương tự, đối với vấn đề logistics, ông Lộc cũng đề xuất nên phân tán các cảng bởi các công trình này đang tập trung ở khu Cát Lái, Tân Cảng, khiến các container đi vào Vành đai 2 rất nhiều. “Cần đầu tư sớm, đưa vào kế hoạch phát triển mạng lưới giao thông đường sắt vận chuyển hàng hóa từ Bình Dương, Đồng Nai xuống khu vực cảng Cái Mép”, ông Lộc đề xuất.

“Không dùng kịch bản tốt nhất”

GS.TS Nguyễn Văn Phước – Phó Chủ tịch không chuyên trách Ủy ban MTTQ Việt Nam TPHCM, Chủ tịch Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật thành phố – cho rằng việc hình thành cấu trúc đô thị đa cực, tăng cường liên kết nhằm tạo tiền đề để TPHCM hướng tới mục tiêu tăng trưởng 2 con số. Ở đó, quy hoạch cần tính đến sự đa dạng không gian lãnh thổ và khả năng chống chịu trước biến đổi khí hậu.

GS Nguyễn Văn Phước đề nghị quan điểm quy hoạch cần chú trọng tổ chức phát triển dựa trên khả năng chống chịu biến đổi khí hậu, đồng thời phân chia không gian TPHCM thành các nhóm khác nhau. Theo đó, những khu vực có khả năng chống chịu cao có thể bố trí các cực tăng trưởng và hạ tầng chiến lược.

Đồng tình, ông Đặng Văn Khoa – Chủ tịch Hội Bảo vệ thiên nhiên và môi trường TPHCM – nhìn nhận TPHCM bị ảnh hưởng nghiêm trọng từ biến đổi khí hậu. Do vậy, thành phố cần cập nhật, dự trù các kịch bản và “đừng dùng kịch bản tốt nhất vì diễn biến là cực đoan, nhằm tránh hệ lụy vô cùng lớn trong tương lai”.

Ông Đặng Văn Khoa góp ý cho quy hoạch tổng thể TPHCM, tầm nhìn 100 năm. Ảnh: Ngô Tùng

Ông Khoa cũng đề nghị làm rõ hơn vấn đề mảng xanh của thành phố, trong đó có công viên, hành lang xanh.

Nhấn mạnh việc hiện nay tỷ lệ cây xanh TPHCM thấp nhất cả nước, ông Khoa cho rằng việc cải thiện mạnh mẽ nên là nhiệm vụ cấp bách ngay từ hôm nay, trở thành quyết sách của nhà nước để phát triển thành phố xanh.

“Đây là quy hoạch thế kỷ, 100 năm nữa chúng ta không mường tượng được thành phố sẽ như thế nào từ sự phát triển của khoa học cũng như tâm lý con người. Do đó, chúng ta cần tính toán để quy hoạch không trở thành “quy hoạch treo thế kỷ” và đặc biệt là tạo không gian rộng mở cho tương lai của con cháu”, ông Khoa góp ý.

Cụ thể, phụ lục kèm theo Quyết định số 1447/QĐ-BXD là quy trình giải quyết thủ tục hành chính nội bộ lĩnh vực phát triển đô thị, với nội dung Công nhận đô thị loại I. 

Theo đó, việc giải quyết hồ sơ được thực hiện qua 5 bước, từ tiếp nhận hồ sơ, bàn giao và phân công xử lý, thẩm định, xem xét ký quyết định công nhận đến số hóa kết quả và cập nhật vào cơ sở dữ liệu về phát triển đô thị.

Quy trình được thực hiện qua 5 bước gồm: Tiếp nhận hồ sơ đến Bộ; tiếp nhận và bàn giao hồ sơ đến Cục; giải quyết thủ tục hành chính; xem xét, ký quyết định công nhận; số hóa kết quả.

Ở bước đầu tiên, Văn thư Bộ tiếp nhận văn bản trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính hoặc trên hệ thống quản lý văn bản và điều hành tác nghiệp, sau đó chuyển hồ sơ đến lãnh đạo Bộ để giao Cục Phát triển đô thị thụ lý.

Tiếp đó, chuyên viên văn thư tiếp nhận và bàn giao hồ sơ đến lãnh đạo Cục. Lãnh đạo Cục chuyển hồ sơ đến Cục trưởng hoặc Phó Cục trưởng được ủy quyền, đồng thời phân công phòng chuyên môn thụ lý. 

Bước giải quyết thủ tục hành chính có thời gian 33 ngày làm việc. Phòng chuyên môn, chuyên viên thụ lý hồ sơ thực hiện rà soát thành phần hồ sơ trong 1 ngày. 

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan có thẩm quyền thông báo bằng văn bản để tổ chức đề nghị công nhận bổ sung, hoàn thiện. Thời hạn giải quyết được tính lại từ thời điểm nhận hồ sơ bổ sung.

Sau khi nhận đủ hồ sơ theo quy định, Cục Phát triển đô thị báo cáo Bộ Xây dựng ban hành quyết định thành lập Hội đồng thẩm định liên ngành để tổ chức thẩm định đề án, với thời gian thực hiện 2 ngày. Hội đồng thẩm định liên ngành sau đó tiến hành thẩm định và báo cáo Bộ Xây dựng. Thời gian thẩm định là 30 ngày.

Trên cơ sở kết quả thẩm định, Bộ Xây dựng xem xét, ban hành quyết định công nhận đô thị loại I trong thời hạn 5 ngày. Sau khi quyết định được ban hành, kết quả được số hóa, cập nhật vào cơ sở dữ liệu về phát triển đô thị.

Tổng thời gian thực hiện quy trình là 40 ngày làm việc.

(Ảnh minh họa: Ngọc Đẹp).

Bỏ tiền mua một căn hộ diện tích 85 m2 tại khu Tây Hà Nội với giá hơn 5 tỷ đồng vào giữa năm 2023, anh Nghĩa tính toán sẽ cho thuê được 12 – 13 triệu/tháng, mỗi năm thu về khoảng 144 – 156 triệu đồng. Sau hơn một năm kể từ ngày mua, căn hộ của anh Nghĩa tăng giá khoảng 30%, chưa kể lợi nhuận từ việc cho thuê, khiến anh tạm hài lòng với quyết định của mình.

Tuy nhiên, đến nay cả thanh khoản và giá chung cư đều chững lại, giá thuê cũng khó điều chỉnh tăng thêm, trong khi tỷ suất lợi nhuận về còn 3,1%/năm (tính trên giá bán căn hộ hiện tại), thấp hơn nhiều so với lãi suất gửi tiết kiệm.

“Chưa kể các khoản chi phí như sửa chữa lại nhà, nội thất hỏng, những tháng trống khách thuê,… lợi nhuận cho thuê thực tế còn thấp hơn. Cũng không biết sau đợt tăng giá mạnh trong thời gian vừa qua, chung cư có còn nổi sóng nữa không. Vợ chồng tôi đang bàn bạc về việc rao bán căn hộ để chuyển sang kênh đầu tư khác”, người này chia sẻ.

Cho thuê chung cư có thể tạo ra dòng tiền ổn định, tuy nhiên tỷ suất sinh lời hiện ở mức kém hấp dẫn, thấp hơn gửi tiết kiệm. Thực tế này diễn ra trong bối cảnh giá căn hộ liên tục lập đỉnh trong khoảng ba năm vừa qua.

Trao đổi với người viết, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, cho biết mặt bằng giá chung cư tăng mạnh trong ba năm gần đây được tác động một phần bởi kỳ vọng tăng giá của người mua, cùng với đó là ảnh hưởng bởi những dự án mới. Chẳng hạn một dự án mới công bố mức giá bán hơn 100 triệu đồng/m2 (do chi phí đầu vào cao) vô tình kéo mặt bằng giá tại các dự án ở khu vực xung quanh tăng lên.

“Mặt bằng giá chung cư đã tăng rất nhanh trong thời gian vừa qua, trong khi giá thuê căn hộ tại Hà Nội và TP HCM tăng rất ít, thậm chí là đi ngang. Điều này phản ánh một phần khó khăn của nhóm người đi thuê trong bối cảnh kinh tế hiện nay.

Giá căn hộ tăng nhanh trong khi giá thuê tăng chậm dẫn đến tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi về mức thấp. Ba năm trước, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Hà Nội và TP HCM khoảng 4 – 4,5%, nhưng hiện tại giảm còn khoảng 2,8 – 3,1%”, ông Tuấn cho hay.

Giữ hay bán chung cư khi thị trường đang điều chỉnh?

Cũng theo chuyên gia, tỷ suất lợi nhuận thấp không phải yếu tố duy nhất quyết định việc một người bỏ tiền ra mua chung cư để đầu tư. Bởi khả năng sinh lời từ việc cho thuê căn hộ không phải là mục tiêu nhiều chủ nhà hướng tới, một phần cho thuê chỉ là bù đắp dòng tiền, phần còn lại chủ yếu người mua kỳ vọng tài sản sẽ tăng giá trong tương lai.

“Đó là lý do vì sao nhiều dự án sơ cấp vẫn tăng giá trong khi giá thuê không tăng, tỷ suất lợi nhuận giảm mà vẫn có người mua”, vị này chỉ ra.

Ông Tuấn cho hay, nếu như một căn hộ (đã khai thác từ lâu), trong khoảng 2 – 3 năm vừa qua không tăng giá hoặc tăng giá rất ít, nhà đầu tư nên bán nếu lợi nhuận thu về không như kỳ vọng. Số tiền bán được có thể dùng gửi tiết kiệm một phần, một phần để mua một bất động sản sơ cấp ở khu vực xa trung tâm (giao thông kết nối thuận lợi) với mức giá vừa phải.

Còn nếu căn hộ nằm ở một trục đường tốt, có tiềm năng tăng giá nhờ quy hoạch hạ tầng,… thì nhà đầu tư chưa nên bán để chuyển sang kênh đầu tư khác, bởi cả thị trường chung cư Hà Nội và TP HCM đang trong giai đoạn điều chỉnh rất mạnh so với trước đây.

“Thị trường đang trong giai đoạn suy giảm, nếu đang giữ một sản phẩm tốt thì nhà đầu tư chưa nên bán, bởi có một thực tế là có những sản phẩm phải chờ đến hai năm sau mới tăng giá”, vị này khuyến nghị.

Chuyên gia phân tích thêm, không có một loại tài sản nào tăng giá mãi mãi. Với phân khúc chung cư cũng vậy, sau một thời gian tăng giá sẽ có giai đoạn để điều chỉnh.

“Chung cư Hà Nội đã tăng gấp đôi trong ba năm vừa qua, bây giờ điều chỉnh 20 – 25% là chuyện rất bình thường. Tương tự, thị trường TP HCM tăng khoảng 20 – 30% bây giờ điều chỉnh 5 – 7% là chuyện rất bình thường.

Chu kỳ đầu tư của một loại hình đầu tư sẽ có giai đoạn điều chỉnh và thời gian điều chỉnh 2 – 3 năm là chuyện rất bình thường. Thị trường Hà Nội có thể sẽ có một chu kỳ điều chỉnh dài hơi hơn TP HCM.

Bởi trong ngắn hạn, kỳ vọng lãi suất cho vay bất động sản hạ nhiệt là rất khó, trong khi đó định hướng của Chính phủ hiện nay là tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực”, ông Tuấn nhìn nhận.

Trong ngắn hạn, ông dự báo thị trường chung cư vẫn sẽ tiếp tục điều chỉnh và chưa thể phục hồi nhanh thành một chu kỳ mới như kỳ vọng của một nhóm nhà đầu tư.

Tác giả: Catherine Ingram, Agnès Decourchelle

Đây là Matisse

Cuốn sách kể về cuộc đời và sự nghiệp của một trong những nhân vật đi đầu trong nghệ thuật hiện đại – Henri Matisse (1869 – 1954).

Nguồn năng lượng trong tranh Matisse

Tranh Matisse không thể được xem đơn thuần là những gì hiện ra trước mặt, không phải chỉ là những vật thể, mà là những nguồn năng lượng, có định tính, có thực chất, có ngữ tính.

Khi hoàn thành nhà nguyện, Matisse nói: “Hành lý của tôi đã đóng xong”. Dự án này rút kiệt sức lực ông. Mắt ông đau khủng khiếp, ông gặp vấn đề hô hấp, và quả tim cũng gây cho ông nhiều rắc rối.

Cha Couturier tả rằng ông ở trong một trạng thái buồn bã, và cha ông lúc nào cũng hiện diện trong tâm trí ông. Lydia cũng kiệt sức; hành lý của cô vẫn cất trong tủ. Matisse không chịu ngừng, vẫn tiếp tục thể nghiệm và đẩy xa ranh giới nghệ thuật của mình. Mùa hè năm 1952, ông bắt đầu một dự án trang trí cho phòng ăn và đại sảnh nhà mình ở Regina.

Phụ nữ và khỉ trang hoàng cho không gian bên trên lối đi từ phòng ăn đến đại sảnh. Sự tối giản kiểu truyện tranh của những mô típ lam đậm trải dọc bức bích họa này đẹp đến hút hồn.

Tác phẩm Femmes et singes (Phụ nữ và khỉ) do danh họa người Pháp Henri Matisse thực hiện vào năm 1952. Ảnh: mutualart.

Tiểu luận “Nghệ thuật là gì” của Leo Tolstoy, in năm 1898, đã công kích cái khuynh hướng văn hóa nghệ thuật nhìn chung luôn hướng về những gì phức tạp và nặng tính lý thuyết, thay vì mang tính quần chúng và thật sự nhân bản. Với Tolstoy, hoạt động nghệ thuật là để bị “tiêm nhiễm bởi… cảm giác”.

Bức tranh cắt giấy cuối đời này của Matisse rõ ràng mang tính “tiêm nhiễm”. Ông tạo nên những biểu tượng cộng hưởng, giúp truyền tải cảm giác và ký ức một cách huyền nhiệm – màu xanh gợi cảm này là sắc xanh của biển, của con bướm Matisse mua về từ Paris và của ngọn lửa xanh ông đốt trong bảo tàng đồ chơi nho nhỏ năm nào. Những hình dáng cong cong của các chủ thể truyền tải niềm hân hoan bất diệt của việc ngắm nhìn vạn vật trong quá trình chuyển động.

Bức tranh là một bản hòa tấu của năng lượng; trong khi những người khỏa thân ngồi nghỉ, cánh tay họ vươn ra, hướng đến những con khỉ đang rất mực tăng động như phát tiết năng lượng. Con khỉ bên trái dang tay chân ra và cong mình theo một chuyển động xoắn ốc.

Sự mới mẻ của cấu trúc bích họa dài, giống như một câu văn kể chuyện, cuốn hút người xem dõi theo tình tiết phát triển của nó, khi nó dần dần lật mở trong không gian và thời gian. Cấu trúc bích họa luôn khiến Matisse thích thú. Những hình ảnh nối nhau đều đặn tạo nên một nhịp điệu âm nhạc, làm cái nền cho năng lượng tuôn chảy.

Theo cách bài trí nguyên thủy trong nhà Matisse, nguồn năng lượng tuôn chảy màu lam tiếp tục vòng qua phòng ăn với bức bích họa Hồ bơi, giải phóng một điệu múa nước mạnh mẽ đầy tính nghi thức, còn bức Người nhào lộn lam thì lại vòng xoắn ốc xuống đại sảnh. Đoạn văn miêu tả nghệ thuật Matisse thời kỳ đầu, do Prichard viết, đã nắm bắt được tinh thần của những tác phẩm cuối cùng này:

Tranh Matisse không thể được xem đơn thuần là những gì hiện ra trước mặt, không phải chỉ là những vật thể, mà là những nguồn năng lượng, có định tính, có thực chất, có ngữ tính.

Xem xét chúng dưới dạng những hành động, chúng không trình diễn trước mắt ta những hành động đã thành đã mãn, mà là những lời khuyến dụ ảnh hưởng lên hành động của chúng ta. Chúng không miêu tả lại gì, mà thúc đẩy ta tạo tác theo hướng chỉ của nguồn lực, là cái mà chúng cũng nương theo.